百亿铺王黎永滔:再升有限可劲跌 港楼不值博
【明报专讯】近日不论一二手楼市均价量齐升,楼价直扑去年8月历史高位,不少人已深信港楼「有买贵、无买错」,但有「百亿铺王」之称的资深物业投资者黎永滔却有不同看法。他预测,美国经济在未来5年继续向好,除了令总统特朗普有筹码继续藉贸易战向中国施压外,估计明年第四季总统大选后,联储局会再次加息,港息亦会跟随上扬,拖累楼价掉头下跌,甚至认为下跌空间达30%至40%。
上期本栏专访安泓投资研究总监马伟信,他指联储局货币政策或转向鹰派,可能促使资金从本港流走,再次令楼价调整,故他对港楼谨慎,指领展(0823)及冠君(2778)等房托更有投资价值;结果过去一星期新盘销情已略为减慢,而领展及冠君股价分别上升1.3%(曾创新高)及仅跌1.9%。
高手所见略同,有「百亿铺王」之称的黎永滔近日接受专访,同样对香港炽热的楼市提出警告,认为拟置业者目前不应低估中美贸易战的风险,「在去年底我已预测中美贸易战不会这样容易搞掂,原因是中美是次不单属经济角力,而且亦已上升到政治层面,美国唯一目的便是打压我们中国,你看华为被封杀就知道,这是一项政治任务,不止有经济层面的考虑,也有政治目的」。
料美经济中长期俏 特朗普续向华施压
黎永滔分析,美国上季经济按年增长3.2%,而且上月失业率跌至3.6%近50年低位,可见美国经济基调向好,是次经济扩张周期料可再持续至少5年,故美国总统特朗普在未来一段时间料会继续向中国施压,中长期为本港股市及楼市带来挑战。
特朗普前周日宣布向2000亿美元中国产品加徵关税至25%后,恒指过去一个多星期已从高位回落近2000点,港股对中美贸易战升温的潜在影响已有所反映,惟近日楼市气氛仍然炽热;黎永滔提出另一个拟置业者不可忽视的变数——息口走势,「2008年金融海啸后本港楼价大涨小回屡创新高,很大原因是港息维持在低位,资金无出路,小部分转投股市,大部分投资物业,令楼价易升难跌;但日后一旦息口上升,楼价便会下跌」。
明年总统大选后 联储局料再加息
黎永滔认为,港息低企只属暂时现象,当联储局在明年第四季总统大选后会再次加息,港息始终要跟随向上,「虽然近月特朗普多次要求联储局减息,但我相信他只是给压力该央行继续维持低息环境,为他竞选连任取得筹码而已。按常理来说,经济向好便会产生通胀,息口便会向上,美国也不能扭转此经济定律,故我估计明年第四季总统大选后,联储局便会再次加息」。
值得注意的是,渣打及富邦昨日分别宣布提高港元及美元定期存款利率,而经富邦由港元兑换为美元后,1个月及3个月10万元或以上美元定存息率分别为3.73厘及3.45厘,可见港美息口的确再次有趋升压力。
黎永滔认为,投资者可以参考美国在上世纪90年代加息周期对本港楼价的影响。记者翻查彭博数据,美国联邦基金利率在1994年2月至1995年7月期间由3厘加至6厘,期内楼价先升后跌,由高位回落近三成;联储局在1999年6月再次启动加息周期,联储基金利率由4.75厘攀升至6.5厘,楼价至2000年12月加息周期结束前亦下跌逾两成。
黎永滔强调,目前市场风高浪急,会以保守态度应对,不会太进取,「现时住宅楼价无疑处於高位,我不是说楼价不可以再升,而是上升空间不大,下跌空间却好大,对吗?你会否为了这么小的上升空间仍去博呢?我便不会了,始终我们已持有不少物业。退一步来说,就算你无货在手亦不一定要急於入市,因为你目前这个时间去博,是在高位去攞少少利润,即使日后高位沽货可能赚8%至10%,但下跌空间却高达30%至40%,入市与否你要自己取舍……凡事都会物极必反,没有任何资产价格可以永远上升,楼价亦始终会下跌,问题是到底是1年后、2年后或3年后开始跌浪而已」。
投资物业首重时机 其次地点
既然目前并非买楼的好时机,黎永滔认为普通市民即使现有自住需要,若没有「第二注钱」可在低位沟货,应该暂时租楼住,不一定要买楼,「假如你有1000万元流动资产,目前拿500万元去买楼,我觉得没问题,因为即使楼价日后下跌三至四成,你可在低位买多一两个单位拉匀成本价。但如果你只有500万元身家,一掷落去买楼便无晒,我建议你不要心急买楼,来日方长,因为在高位瞓身买楼后可能令你一世人也不舒服,在1997年有些人高位买灏景湾后便患上抑郁症衰足10年」。
黎永滔总结说,虽然本港楼价长期睇升,但期间的波动亦不容忽视,如何把握升跌周期作适当部署十分重要。例如是次记者在黎永滔的湾仔办公室做访问,该地皮原先由广州市经济开发区在1996年以1.9亿元买入,经历金融风暴及SARS后蚀让,由黎永滔在2004年以2800万元接手,再斥资6500万元重建为酒店及写字楼,目前该项目估值达11亿元,他由此分享投资物业置胜之道,「我经常也说,投资物业最重要时把握时机(Timing),之后便是地点(Location),你看我们这里的地点多好,全海景」。
明报记者 叶创成