十郎兄，以下系小弟两篇旧文章，请指教。
亮剑 2014-08-27 15:32:50
首先我认同姚博士话，三烂招会影响小业主换楼意欲，做成私楼交易量急降，但本人认为三烂招还有另一种副作用。
最近呢个零月，我同屋企人都接咗唔少地代电话，希望我们俾面将手上物业放盘。
佢哋话到明，他们唔理你那些单位，系唔系你自住紧，是否有条长过一年嘅租约跟尾，话之你摆明耍人开天价……地代只是求量、不求质之心昭然若揭。根本现在市场上，系非常非常缺乏实盘， 由其系400万以内的中小型单位为甚。
其实有少少地产知识的人都知，一名业主要卖楼，不出下列原因：
看淡减磅……但如果唔系估短期后市，会跌3成起码的话，那么你现在走去沽楼，咁等如无事忙。举一例子俾大家参考，「长实」昨天(8月 25 日)收148元，如果我亮剑有天眼通，睇倒下个月1号仔会得翻一百元，咁我是否会即沽长实先？但如果港交所今日(8月 26 日)开市前话，1号仔今天(8月 26 日)的买入及卖出价要相差40元，那么究竟会有多少人去沽长实呢？？？
赚到饱饱……只要你有小三程度的智商，都知若非呢个政府出招压市，那么现在楼价肯定唔止呢个价，这里系讲紧上M嘅大数呀老友！咁除非你求其执少少都满足啦，否则点解唔再坐一会将单位放租呢？
换楼转车……DSD放寛换楼限制，但最得益嘅系大地产商，已是妇孺皆知的事， 相对上自住小业主可偷倒的换楼时间，30多日咁大把罗，那你叫人点换楼先？而且现在上千万的物业，被政府介定为「豪宅」，你要买的话，连洗费唔该「伍乐城」首期，但请问制定呢条界嘅人兄，呢排去参观过示范单位未？你哋知否，一件2房市区楼，一千万已买唔倒啦！
银行迫仓……几年前买落嘅，除非系被发展商食尽差价的「豪宅」，否则大把水位，而且就算你摸顶入错货，你只不过供果厘几息，咁都供唔起？而近呢几年才入嘅货，你可过倒银行如打木人巷般的压力测试，都唔系蛋散啦，咁边D人会被银行迫仓收回物业拍卖先？就算间唔中有几件，都有如沧海一粟！
夹夹埋埋，那有盘源供应？正如我在上面咁讲，呢个打房政策对小业主放盘有压抑作用，而市道唔好，又惊你政府过桥抽板，那些发展商都识放软手脚， 暂时放慢为旗下农地补地价以避风头。如此这般一及二手的供应，会比政府当初的估计少。
而另一方面，需求其实无减少到！
只不过有些准买家因为惊摸顶，由买转租。
有D租客就情愿继续延长租约等大市回落。
唔少有情人延迟结婚日期，甚至只做注册唔摆酒，以便继续住在老家等运到。
在呢一边你供应被减少，而另一边你需求被压抑，咁要是有真正急到濑，而又有不差钱的买家出现，成交就出来！
因为业主恐怕卖咗买唔翻，唔少成交会系高价，而且随时系创新高果只。
差估署、中原同美联各指数，就因呢D成交而被代表，直到指数升破重要阻力，报章杂志电视电台就会大声疾呼，爆边啦！
那些观望人士仲唔干着急?有老豆老母照可帮手睇数嘅，就拿拿声由租转买，果D冇后援嘅后生仔，咪少喇叭罗。
根本同外资流入无直接关系！
十郎兄，呢度答覆你问题。
6. 亮剑 2017-03-30 11:34:00
到时便知边个无著裤。借裤都要还的....
小弟非常同意「唔好搏老命去上车」！
不过我们又睇睇9年来业主们的 cash flow and balance sheet 有何变化。
09 年 3 月某甲买咗一件 4M，佢为人保守只借银行 200万，按息系 hibor 加 0.7，分 300 期还。
某甲自知幸福并不是「必然的」，因此佢自制压力测试，按息计到 5.5厘。
九年下来因为实际按息只有少许变动，某甲每月当平均供 7,537.45元，9 年总供款系 814,044.60 元。
现在某甲还欠银行1,336,836.82 元，即系期内佢还咗本金系 663,163.18 元，而实际利息佢只系支付咗 150,881.42 元。
比对某甲自制压测应该要畀的每月供款系 12,281.75元，期内总供款系 1,326,429 元，9 年就多左成为 512,384.40 元，如果计 节省下来的利息更加系 741,490.29 个大洋！！
如果我估计无错 9 年前值400 万嘅楼，依家随时成千万，他无论现金流及资产负债表，都坚过石坚，你不用为他担忧。
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