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供应充足与不足都会令楼市下跌
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供应充足与不足都会令楼市下跌

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2019年3月7日

  近日楼价不但上升,而且一二手楼的成交量不俗,叫现在做小阳春亦不为过,有老友话差不多所有睇淡楼市专家已经转軚,但我仍然坚持己见,究竟还有什么因素会令楼市下跌,其实老友不明白,令楼市下跌的因素有很多,有一些今年可能不会出现,例如利息不会上升,另外有一些则有解决迹象,例如中美贸易战,不过,这还不是肯定的,当大家认为那些事一定不会发生,但如果香港突然加息,而中美贸易战又好似特金会一样,到了最后一刻才反枱,这样就会对楼市有很不利影响,不过,今年对楼市影响的除了上述的突发事件外,应该是供应,充足与不足都会令楼市下跌。

  当一般人讲供应,并不需要再三说明,大家都会认为是楼宇供应,政府将公私营比例由64转为73,代表私营房屋继续供应不足,楼价会不断上升,不过,很多人都忽略,公私营比例改变,只会影响5年后楼宇供应量,在未来3至4年,私营房屋的潜在供应量有9万3个单位,应该是足够有余,而5年之后,除了政府可以提供的住宅单位之外,还有不少供应会透过地产商补地价得到,千祈唔好睇少这个供应量,随时可以达政府提供的一半数目,换句话说,中短期的供应不会有太大问题,但问题是没有人提及地产商透过补地价所得到的供应量,连官员也不愿提及,实在令人费解。

  除了楼宇供应之外,还有就是资金供应,在这几年,不少国内外资金停泊在香港,令香港资金供应充足,甚至达到泛滥程度,结果是令到香港可以不跟随美国加息,由於时间太久,令不少香港人误会无论美联储局是否加息,香港都可以维持低息,其实,美元兑港元已经有几次触及弱方保证,当银行体系跌至负数,代表外来资金供应不足,香港就有机会加息,甚至不用理会美联储局是否加息,所以,香港楼市是否会下跌,某个程度上决定於楼宇供应是否充足,或者是资金供应不足。

供应充足与不足都会令楼市下跌
1. 汤玛斯
2019-03-07 10:32

「供应充足与不足都会令楼市下跌」。博士讲野都几玄!不过睇完编文,明白博士既意思系未来几年私楼供应充足,五年后因为发展商补地价建楼令私楼供应增加。所以,我领略到博士的意思系长短期私楼供应都充足。五年后因64转73的私楼土地供应不足之数将由发展商补地价补足。现在看是五年后供应将不足,到时其实供应会充足。

不过话时话。政府任由发展商为买家提供高成数按揭。结果令到只俾得起两成楼价首期既人入完市,只俾得起一成楼价首期既人又跟著入市。生借死借都要入市。香港可能系全世界对购买住宅需求最高的城市(按人口比例)。

2. Johnny
2019-03-07 11:41
这是真的吗?
3. 普通香港人
2019-03-07 11:47
Admin, 系【特金会】唔系【习金会】

4. Admin
2019-03-07 11:52
谢谢3楼, 文章已修正。
5. 最普通
2019-03-07 12:05
唔理好消息定坏消息都会令楼市下跌,总之就系跌跌跌。
6. 鸟5
2019-03-07 12:25
近排又报到 啲招标价好似平咗两三成... 睇车呀各位... 啲财仔银主盘 下半年随时旭
7. 鸟5
2019-03-07 12:29
long 零售 价格  ,劈招标价 ,今次个浪 唔似15 16年 ,阻大家发达都系咁话....
8. 鸟5
2019-03-07 12:36
1F, 从死者难者嘅角度香港人系, 但从死买难买嘅角度系国内, 空置率29% 收租均价一厘。。。
9. 鸟5
2019-03-07 12:38
更正。死借难借
10. 鸟5
2019-03-07 12:38
更正空置率 20个percent
11. 鸟5
2019-03-07 12:41
死买难买未必要死, 死借难借就肯定要瓜。。。
12. 云在青天水在瓶
2019-03-07 12:42

关於价格的波动性, 有一种讲法叫作均值回归. 当标的升或跌至偏离均值较大幅度, 市场就会产生回归的向心力.  近日A股的走势便是一个很好的例子. 跌过了便回升.

香港楼市则相反, 升突了便回调, 现阶段与供应多少无关! 更何况公私营房屋供应比例改变后, 相当一部份私楼的潜在买家有资格被纳入公营范围, 令私楼的需求亦减少, 看问题如果只看一面, 看不到另一面, 当问题发生时, 必会自言自语地问: 点解会咁?

13. 鸟5
2019-03-07 12:46
听到雷声 ,其实个电台经闪咗 ..赌场真理 ,当你 揭盅 之时 ,已经系付出咗代价一段时间...
14. 鸟5
2019-03-07 14:07
12F, 有见地。。。 人系生, 价系死。。 何谓合理价 系人畀。。 人同价, 系可变嘅互动关系。。 供应同需求 亦如是系 可以 变化。。。 当中以价格, 可以变 数最大。。 一个癫加一个傻 就可以创造天价。。 一个恐慌 加一个 狼 ,就可以创造 离题低价。。。 是故同一个地区二手尺价 ,全年高低波幅可以达到5成。。。 根本唔系乜嘢新闻
15. 汤玛斯
2019-03-07 14:31

To: 鸟5

我有时睇翻自已上载既野都会发现有些手民之误非改不可。其实你只要登记户口,咁上载左既野事后系可以修改既。而且登记左网上名称就唔怕有人冒名发表评论,因为只有户口持有人才可以用该网上名称。

16. 汤玛斯
2019-03-07 14:37
听闻12楼既云兄几年前已经预言中原城市领先指数会升到160以上,结果言中。最近佢话楼市会转势下调。睇下佢写既野,果然有理有据,很有见地!云兄仍真正高手。
18. 鸟5
2019-03-07 15:47
1F, 请不要误会,系本人用语音识别出现错字, 你讲嗰啲现象,我都相信..但今次系本人写错...哈哈Sorry..
19. 五毫子
2019-03-07 22:44
香港楼价狂升多年,主要是香港货币供应狂升,现在M3已经升至13万亿,令到港元实质购买了下降。

60年代云吞面三毫子一碗,现在升咗100倍有多, 楼价上升幅度也有百倍以上。

12楼所说的均值回归,只适用於短时间内炒卖。云吞面不可能跌回三毫子一碗。香港楼价在连年通胀,利率短企的情况下,同云吞面一样,有升冇跌。


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