活化工厦 更适合社福设施

　　港府公布最新一份财政预算案，拟拨出200亿购买60个商铺物业，面积约3000尺至4000尺左右，作为増加社福设施之用。此举出发点本来是正确，但坊间却出现很多不同声音。

　　当局动用如此巨资购买物业甚为罕见，的确引起外界注目。笔者认为，此事港府应慎重考虑。首先，200亿购买60个物业，每个价值约3.33亿元，以每个商铺3000尺至4000尺计算，每尺高达约10万元，属於天价。与港府拟选购位於市区偏避地段的物业，其价格差异太大，显然，构思此方案的官员并不了解商铺市场。

　　其次，200亿款项就算分开3年投入，每年也有66亿左右，占整体铺位成交金额超过1成。此金额投进商铺市场，除了会让人觉得有托市之嫌外，更重要的是如何能做到不让外界质疑，谁来执行这项任务？买物业讲求天时地利人和，商铺价格变动很大，买卖价格随时可超出市价1成。1成的金额就是20亿元，市场人士怎不虎视眈眈 ？

　　再者，执行上会惹来利益输送问题，原因是港府只会委托几家测量师行或大型地产代理负责买铺，而代理方面都有自己相熟的地产商或投资者，因此这些投资者手上的物业肯定属於优先选择，一些平时人烟稀少的商铺或商场（俗称死场），忽然被政府高价收购，结果死场变成黄金。由於所涉及的利益太大，无论选中哪一个物业，都会引起外界争议。

两点建议   一举两得

　　增加社会福利设施是好建议，但如何选址不可马虎。笔者认为除了买铺位，还有更好的选择，如下：

　　1. 提议政府拨出一半款项（100亿）购买市区整幢工厦，活化工厦成本较便宜，地方阔大改装容易，价格透明度高，业主难以混水摸鱼。政府可先以平价全幢买入，再活化改装成社福机构，此举成本最轻，效率也最高。此外，目前大多数工厦使用者均出现违契情况，因此笔者认为，工厦活化成社福机构是最适当做法，政府一方面可买到便宜又合适的物业，另一方面又可减少非法使用工厦带来的风险，可谓一举两得。

　　2. 购买政府拥有的公屋基座商场物业（无论新建的或是旧有的）。此类公屋铺位阔大宽敞，属於政府房协或房委会物业，这些商铺经常出现交吉或人流稀疏，符合作为幼儿中心及邻舍中心之用，卖给当局是真正左手交右手，肥水不流外人田，充分发挥公屋物业的价值，做到物尽其用，售价便宜，又不会浪费公帑，更不会被质疑官商勾结。