地产论坛
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61. 港楼供不应求 有基本因素支持
2019-02-10 15:47
学者出身的姚松炎主张楼价高企与土地房屋供应无关。曾任职投行分析员、现为港大专业进修学院中国商学院客席副教授黄元山,则持相反意见,他认为香港楼市的可分为基本因素和其他技术因素,基本因素正是供求关系,过去楼市长期供应不足,「供不应求就自然会抬高楼价。」



身兼团结香港基金副总干事的黄元山接受访问时强调,楼市除了受基本因素左右,同样有其他技术因素,包括楼市本身周期、内地以及是美国等的经济周期等。

黄认同,有基本因素支持,不等於价格永远不跌,因为要看周期等其他因素,香港楼市已经在周期的上升轨一段较长时间,置业者需要谨慎行事和量力而为。他补充,「就算一个下行的周期里,有基本因素支持的资产,长远来说,价格的增长会比没有基本因素支持的资产更好。 」


供应不足 需求被抑压

政府长远房屋策略提出,2013年至2017 年五目标供应量,应为每年4至5万单位。黄元山指出,若果以长远房屋策略目标供应量,与公私营单位的实际落成量比较,便会发现五年间的落差,达9.9万伙单位,反映单位供应严重不足。

黄又提到,2006至2016间,私楼业主单位平均居住人数变化不大,但私楼租户的平均人数由2006年的3.09人升至2016年的3.47人,十年间增加了0.32。他认为,租住单位人数增长显著,反映香港住户增长数目被压抑,导致住户数目增长比正常低,「只好三代同堂,五六人被迫共居斗室」。

由於分析楼市方法不同。黄元山与姚松炎对於稳定楼市有不同见解。黄元山认为,政府务必要大增土地供应,以免重蹈覆辙,确保即使在楼市下行时期,土地和房屋的供应不会紧绌。

62. 历史长河
2019-02-10 20:47
#58 来年兄,身体健康,新年快乐!

兄台不常露面,每次出现必有惊喜之作。聊聊数语便论尽古今风云,天下大势。归隐山林之间,静心看这凡尘俗世。令人羡慕。

基本同意。

关於永续。伟人的心思大概可以用毛主席的这几句诗来描述:「多少事,从来急;天地转,光阴迫。一万年太久,只争朝夕。」

关於开放。现在国家仍在有继地持续开放中,下一个领域是金融保险,开弓没有回头箭。而老美则玩闭门修墙。真是三十年河东 三十年河西,风水轮流转。

关於贸易战。理智派认为应该继续韬光养晦,热血派认为是时候亮剑了。小弟认为是天要下雨娘要出嫁,但不管孙行者如何大闹天宫,最终都难逃如来佛的手掌心。这场战争的结局可以从古人的二个小智慧来推算: 1. 皇帝不急太监急。2. 一鼓作气、再而衰、三而竭。

我们是幸运的一代,可以见证这一幕盛衰交替的历史。
63. 历史长河
2019-02-10 22:42
# 60, 
以前有人话条友系发展商的无间道,我觉得不大可能。今日佢话楼市与供应无关,咁我又觉得有可能。条友系咪以为砖头系虚拟货币?
64. 家最重要
2019-02-12 14:56
家才最重要依个话题并不是讨论现在买卖是否合适,重点系,无论你几时买也好,始终最小有一个物业,才算是基本成功的人生入门。

那些长租的淡淡,永远飘泊不定,自己打份工每月出粮,另一边每月交租比业主,所以淡淡心灵上永不安稳,人生目标也可能没有了,走肉行尸的过著。

至於买了楼要供的业主,供楼当交租,有物业,有目标,有计划,人物高处,随时提早供完,甚至有淡淡聨手帮业主供楼。

所谓投资,买第一层,系需要,系必需,第二层才是投资,那些什么投资好过买楼是自欺欺人的,应该是先处理好必需安家的物业,之后有多余钱才投资,穷淡理论喜欢租楼,然后要老婆仔女睇佢投资日日赚? 好心你讲到自己咁醒,为什么不安置好家人先? 给一个真正的家自己妻子? 另家人买件家俬也会花下心思,有家的感觉。

如果淡淡觉得幸福就是一家人快乐,租楼也可,当然设有错,但是有埋自己的真正的「家」那种快乐,比没有楼更大,再说一次,「楼」是家庭的基本的人生之道,无论大小也好,有能力就要必顺有一个物业。
65. 陆永
2019-02-13 08:38

长实(01113)执行董事赵国雄出席电台节目后表示,楼价已自高位回落逾1成,料今年楼价仍有调整,个人估计将有额外1成的跌幅。

赵国雄认为,贸易战及世界经济环境转差,都会令本港经济受压,他估计今年楼价额计再跌约10%,由於未来有数千个细单位推出,预期该类单位楼价调整幅度可能更大。


连地产党都要转軚,睇下班硬好可以撑几耐,拭目以待

66. 真男人
2019-02-14 08:56
见外母,冇楼也要有间公屋,冇公屋都要有上进心,同外母说储紧钱置业(女士欢迎入来说下心声)
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就算女人肯同你捱,不嫌弃你穷,做男人也要有骨气,见外母时,有个钱,有物业,又有好工作,绝对比到老人家安心嫁个女比你,也显示出你在社会地位不太差。 那是一个给别人放心个女交比你,也是男人娶老婆,的责任及幸福。(结婚说一堆誓言也是这个意思。)
就算你乜都冇,也要有诚意说出你已经计划如何安居乐业,如何有理想,有好工作。而唔系你找借口闹未来外母贪钱,试想想,你什么也没有,又是租奴,工作不安定,储存又冇乜,不上进,自卑感被看小,老羞成怒小人贪钱?

就算人地个女跟你捱,你觉得那才是真爱又如何? 幸福不是得把口说,然后条女同你吃麦当劳住最差环境就是好女人真爱? 那么男人真爱又点?男人要比到好生活,好环境,有稳定居所置业给个女人,要努力赚钱养家,因为男人也要实际行动的付出,才是双向真爱。

穷淡穷淡,好多淡淡一听依个名词就自卑兼反撃,其实穷淡并非说你冇钱穷,而是你份人思想穷,又不进取,又多借口,又想人仆X,但自尊心又大,一拮亲你,即刻粗口又AA又咒人负资产,那种「穷思维」注定一生活在低下层,注定一生穷淡。

连外母外父也看不起你是应该,如果你真的穷,又冇楼,又不上进。 
至於搵到条女又肯同你捱,咁你咪执到罗,男人要女人不贪钱,但又大安指意穷系必然,其实就是男人的无能及不上进,良禽择木而居,冇用的男人选择小是必然,盲目爱情,好女人跟著你,你就好好捡讨自己的思维,努力工作,跑出租租之路,幸福不是必然,是要付出的。

至於那些恶淡,毒淡,抽水淡,多留恶毒之言,或说你是AA, 又打飞机,又咒你死,仆X, 冇单,甚至地产打手,只是说这些负面、嫉妒之言,来平衡心理。
另外淡淡并不一定穷或没有楼,这是认同的。
祝新一年毒淡,脱毒成功,重新上路。
祝业主,努力赚钱,安安乐业。

[ 本帖最后由 树上粉红的流弹 於 2019-2-12 04:47 PM 编辑 ]
陆永咁中意搬香讨留言,送畀你。
67. 陆永
2019-02-14 09:54
楼上系咪负资产?
68. 真男人
2019-02-14 10:37
陆永情人节唔敢约女友,怕被捉上见未来外母。
69. To 陆永
2019-02-14 19:03

情(成)人节快乐

八零后队长

今日二月十四,首先祝大家情人节快乐。


古语有云,有情人终成眷属,两个心爱的人系埋一齐当然系美好不过的一件美事,不过生活系香港,撇除一刻的温馨之后,队长今日想探讨的议题系,系香港的情人,特别系年青情人,其实面对紧一个乜野的社会状况呢?


呢个讨论如果从经济黎睇,系一个好尖锐而又好敏感的议题,因为有正义L都可以冲出黎话,乜野都系计钱计钱计钱,真爱并唔系咁架! 认真,我真系好认同真爱唔系咁,而且任何事都有例外,之不过队长整体而言系认同贫贱夫妻百事哀,同埋唔太相信有情饮水饱呢两回事。


首先讲一些身边的例子,有波友本身做快餐店经理,搵万六,33岁。女友做文员,搵万零蚊。当然,今时今日今刻今年今月今日,都可以好开心快乐咁生活。又讲另一个朋友,男的做IT Support搵18000,女的教书搵35000左右,35岁左右好开心咁生活,不过家住太子唐5楼月租10000。又有朋友男的搵60000,一个养全家四口,住村屋,无车。又有个朋友,女的做文员,15000,男的做冷气维修,搵20000,有两个仔女,住公屋,不过烂赌,男的借贵利欠下百万连利是钱都偷埋去用,都唔知点翻身。又有个朋友,女人40,两个女,一个人做会计文员搵20000,住劏房养两个,旧老公就系因为钱而离异。老一辈的人更多故事,有的老公靠老综过活仲大大声扮识野,开歺饭两公婆都噪交,又系钱。有的烂赌直情消失左,连头家都唔要,兄弟姐妹都搵唔到佢,要个老婆由主妇出黎洗碗养大两件。香港地乜故事都有,你可以话佢地开心,或曾经开心,但系好多人其实系结婚一刻都未知其实乜野叫做责任,亦根本无计划过自己的人生,有些人结婚后先开始明白,有些人连结婚摆酒都已经要分手,先莫论爱有几深,但当你要面对现实系咁要你攞几十万结婚,甚至话攞几万做礼,再甚至只系十万八万买只戒子仔,呢度十万果度十万,好多人都会清袋甚至谂唔掂,之后就会要选择,要选择就要放弃一D野,之后就会容易有矛盾,所有野不得不回到最原始的问题 - 钱。


当然每个人的人生都唔同,要求乜做D乜,搵几多同洗几多都系整定,之但系有一样野系队长成长过程中系一步一步咁明白,如果你唔系好早就有计划同独立,你系永永远远唔会明自己原来一直无长大过,年过三十并唔代表你系成人,特别系香港呢个晚婚社会,队长认为35都未必可称为成人。


就以好多情侣为例,同屋企人住,大学工作出黎做野开始比下家用咁,以为已经长大了负左责任,其实真系太天真。一头家的洗费,有时唔试过真系唔知有几金。还记得队长当年买第三层楼时屎忽痕就谂住自己住下,当然当时经济条件都唔系太差但又唔系太好,不过以十年前左右计,我还好记得就咁买家私,已经买左5皮野,已经唔驶话咩装修,买下梳化歺枱书枱衣柜床同床祳同几张歺椅装下窗帘等等。当然每个人消费唔同,有人买最平又得,有人又要买靓野夹晒色咁,无所谓,5万只系一个约数。但更搞鬼的系,当你系你屋企觉得豪不起眼的柴米油盐酱醋茶以及堆煲啊镬啊洗头水啊护发素啊咁,首次买齐都可能去你一万几千,之后你想放满个雪柜同食物柜,次次去超市都洗你几百。


以上只系一开始的情况,然后你享受开的野到你自己比先开始觉得点解每个月咁快完,但出粮又唔会有呢种感觉。举例如水电媒冬天都好D,夏天真系去你一二千唔太难。管理费睇你住边,当时我比1200。上网加埋睇波台,又无左几旧。而仲要供楼,每个月当时9000左右,非常之容易一个月你乜都唔做,就去左你万几银,而大前题系,今时今日系香港,你仲要有资格去供先得。


是的,楼价又系一个好多人无谂的问题,或者系好多未长大的小朋友未开始有深刻意识的问题。我地假使间屋企无乜帮助计,但你又唔合公屋资格又唔系极高薪果批的话,咁你有两种可能性,一就系你有旧钱可以比到首期,say,两口子加埋可能100万左右,买层450-500万左右的楼,8成上会,月供大约15000银,供三十年。而呢间屋,都系得300尺楼下左右,可以住几年但一想生一/两个,就应该唔够住。当然,住屋问题唔一定买,无钱的咪租罗,咁租的话,又有平有贵,不过呢家香港都应该租个单位起码10000起跳,12000都唔系话好好,咁有D要求的可能好易就又去左15000,而三房好容易又去到两三万,睇你住边。而租楼记住系一个消费,住完果个月就无。所以如果你唔系好有能力果批收入阶层,举例家庭收入5-6万,其实好轻易系两个情侣无乜家庭帮助下,月月会清袋,而如果你要比埋两边家用,再扣埋自己正常消费,或者养架车咁,系香港好容易就无乜钱剩甚至呕突。


无乜钱剩表示D乜? 无乜钱剩即系表示好难计划将来,下下好多野都受制肘。以前可能食野又fine dining又呢样果样有品味要求,当你猛猛紧下就要cut减D。去旅行果D咩豪玩豪食豪洗团,当你如果望住个户口得番几皮每个月都开行水喉啡出去,真系仲有咁好心情豪玩豪食豪洗?好多情侣系未「成长」之前,都唔会有呢D压力,拍拖生活开心就得,但一到要讲「将来」,就会开始黎料。又讲下一个婚礼,你要乜佢要乜,几多围几多枱,然后边个比钱,可能已经开始黎料。当然,唔系乜都计钱,不过多多少少就会出现,女的希望男方出大份D啦,男的又可能想不如公平D或者做少D啦,简单而言,洗人地的钱真系唔会痛,但叫你几千几千几千几千咁洗,第唔知个几千几万,就会累积左一D情绪。


有情人终成眷属,系香港黎讲,只系讲紧结婚买楼呢堆野,其实以今日的物价黎计,要真系做得比较妥当,系绝对唔容易,唔系话讲笑,真系讲紧只系结婚同楼,今时今日可能要200万起跳,无家底的有几多人有?不过又系果句,平有平做贵有贵做,甜蜜如初的开始好多野都系可以妥恊。不过一段关系,系过完一关又一关的,系香港的人生,现实是很残酷。


首先有好多野,除左上面讲的之外,随著成长岁月,慢慢就会变成关你事。比如先讲派利是,第一年可能你会觉得好过瘾,但有出无入的利是,派到麻目的时候,你就会发现,过年原来真系洗好多钱。派利是办年货送礼,过万真系唔难,几歺发财豪士鲍鱼,当你变成长辈要比钱时,你就会知道哗原来好金。


做长辈做成人,或者某一个定义黎讲,可能系生儿育女,而一生儿育女后,你又会发现原来你未准备好的钱系更加未准备好。不过又讲番,平有平养贵有贵养,之不过以香港的家长黎计,稍微读过下大学受过下教育的家长,都会突然间希望比最好的野个小朋友,而大家听过的怪兽家长亦多多少少有关。比最好的野,唔系得个讲,全部最好的野,都系钱。就由医院出世一刻,你系公家生定私家生,睇咩医生,都已经系十万计的数字。奶粉尿布头晕身庆,买个月轻轻洗你三两千等闲事。更大获的系教育,当然有政府资助的而你又唔介意的可以悭小小,但如果你系想佢满口流利英文成个半唐番咁就走唔甩要读名校,有时仲要唔系话你有钱都可以读到,但总之供书教学几千几千,一间参加D乜班物班又千千声,想储钱,好难。


不过成长现实的路系唔会停下来,以前你一个人简单食个老麦几条野埋单,去饮做人情都系比一份。而家,恭喜你,乜都要用倍数上。基本上,系咁易去酒楼一千几百等闲事,但以前唔系你埋单,而家,歺歺都要埋,走唔甩。


以上的野,我相信愿意睇完的,应该好大机会都系有过类似经验的人先会感同身受,有时轮唔到你唔面对现实,系未成家之前,搵三四万可能好好洗,系你有一头家之后,两个人搵10万8万,可以讲都唔系话好充裕,当然有家底除外,否则,两个人共同面对的人生,系香港,对於好多好多好多未知自己仲系小朋友的30岁小朋友,队长只会讲谂清楚,因为一齐生活的人,经济力,消费模式,价值观,将来策划能力,负责任的程度,以及可持续性都系一段长远关系的成功因子。有情饮水饱,系情窦初开的时间无所谓,但系点解有D人有鸡脾食有电脑玩,有D就连老母都入番房唔食,就系当你受过以上的开支洗礼之后,你就会明白再深的爱,都未必经得起现实的考验,当然有些人无所谓,但亦有些人可能沉沦系现实的人生下消耗十年廿年,先发现原来曾经自己有更好的选择,但人生已经过左一半,一切亦已经太迟。


讲到呢度又想起一个故事,一对朋友结婚两年后离婚,大家有份工只系一齐租楼住,慢慢家庭支出不经意就变晒比女方承担,感情变淡,生活压迫,最后离婚之时,才发现,原来男方连几千蚊的律司费都比唔起,D人工至今都唔知洗左去边,但当初爱到要生要死,结婚时如何山盟海誓,到最后又系敌唔过钱。


没有绝对的对与错,爱情万岁系情人节的一日,好好享受一下,但人生系一场长跑,好多未长大的30岁小朋友定下来的时候,根本都唔知自己将会面对乜野的人生,有时候顺利成章的就展开新一页,但无谂过原来之后的故事,系要好用力先可以安然渡过,甚至结果不似预期亦大有人在。


点都好,呢篇文只适用系夹心阶层,虽然呢家呢批人越来越多,但如果你认为唔适用於你,可以跳过,因为每个人的情况遭遇同价值观都唔一样,可能你的故事又会不一样,无乜所谓,Happy Valentine's Day!
70. 好努力
2019-02-14 19:10
场景:情人节的早晨。
人物:未来6太,6太妈。

女:妈,今晚我可能带个男仔上黎食饭。

母(暗喜,笑道):咦?!情人节都唔去使钱?几好呀,个男仔几悭喎,系咪储紧钱买楼,打算同你拉埋天窗? 阿女。

女:佢冇讲几时买楼,不过佢好努力留意楼市……

母:佢点努力呀?系咪四围去格价睇楼,揾笋盘呀?最近睇左边区?话畀阿妈听等我俾下意见过你地………

女:唔系,佢只系好努力上网,在地产版copy唱淡言论当自己写,又咒下别人负资产,好快唔掂咁罗……

母:佢咁得闲上网写呢D野,不如揾张红纸,写几只字(财神到)四围去派,都可能有几廿皮意外之财,上网写D咁嘅野有L用咩?人地唔掂佢会变掂? 女,你呢个男友只系一条废柴,好努力做埋D冇Q用嘅行为,飞佢啦,今晚叫佢唔好上黎啦。



71. 楼价全面上升
2019-02-28 23:03
中原地产研究部高级联席董事黄良升指出,CVI最新报72.53点,单周急升18.36点,反映元宵后银行显著调高估价。随著季节性旺市来临,相信银行态度会保持积极以争取生意,CVI即将升破80点高位,支持楼价走势全面上升。

今周CVI急升18.36 点,单周升幅是自2014年有纪录以来最大,是楼价走势转好的强烈讯号。9周前CVI开始摆脱谷底,结束连续3周低於5点水平,并由2.86点低位连升9周至今,累升69.67点。今次CVI连升幅度为历史纪录中最大,上一次为2016年5月份,当时CVI连升幅度为47.03点。

上一次CVI由谷底反弹,是2016年1月。当时CVI结束连续4周低於5点水平,由4.10点低位反覆上升至70点水平以上,需时长达26周,同期楼价由止跌转为回稳。而当CVI升穿80点后,CCL随即全面展开升浪。

中原估价指数(主要银行)CVI是中原地产根据每个中原城市指数成份屋苑,选取样本单位,调查主要银行的估价变幅。每周调查银行对样本单位的估价,比较一个月前的估值,计算出估价的按月变幅,并逢周四公布结果。CVI以扩散型指数方式计算,反映银行对楼市的取态。100点完全睇好,0点完全睇淡,50点是睇好或睇淡的分界。

一般而言,CVI在60点以上反覆徘徊,反映银行睇好楼市,楼价亦会向上。CVI在40点以下反覆徘徊,反映银行睇淡楼市,楼价亦会向下。CVI在40到60点间反覆徘徊,暂时还未出现,可见银行对楼按的取态是好淡分明的。

今周公布的CVI是上周的调查结果,将会由三周后公布CCL验证。CVI是银行对楼市取态的调查,CCL乃楼市成交统计;取态会否兑现,必须由事实来检验。CVI与CCL相关性高,从CVI可以推论CCL走势。

中原地产研究部

2019年2月28日
72. 真男人
2019-04-27 22:54
陆永呢?你偶像楼神衰左了。

你咪讲过睇下我斑硬好顶得几耐嘅?

原来系你偶像两个月都顶唔到,转軚了。

你弱小心灵打击大吗?要唔要食西瓜?
73. 陆永
2019-04-28 11:01
死猫跳,唔好笑得太早.
不过你啱,估不到偶像也入市、只能话世事无常.后果自负
74. 真男人
2019-04-28 12:37
由97年有CCL开始至今已经笑足廿多年,算笑得早吗?

旧年尾你都好好笑㗎,重搬埋楼神出嚟助阵,乜咁快笑唔出嗱?

估唔到你十分钟内就覆,原来你一直冇离开过这网站?做乜唔C&P香讨D黑心淡文上来呀?唔通果边淡淡又系潜晒水?冇得抄自己试下写啦,#73似系自己写喎,咪几好,起码踏出第一步啦。

后果自负就一定啦,唔通人地唔掂会问你借咩?使你讲。
75. 陆永
2019-04-28 17:13
买股好过买楼,只是你冇份. 阴公
76. 真男人
2019-04-28 17:35
系啦你咁啱全部买中,咁多年应该发咗达做了股神啦,使入来眼红人地有楼?

买楼真系几阴公㗎,咁多年你都唔买证明你几咁(成功)。

系呢,以上股票你赚咗几多啊?show D证明睇下?

我都识话买六合彩好过买股啦,如果系你中。
77. 陆永
2019-04-29 19:16
show D证明睇下?

唔好咁小学鸡啦。你有show 咗咩?
78. 引刀一快
2019-04-30 05:26
陆永兄

香港成为全世界楼价最贵嘅地方,但系好多香港人渴望移民,咁即系咩?逐渐物非所值。
79. 历史长河
2019-06-01 00:22
出文至今短短十几个星期内楼市便在贸易战炮声轰隆中又创下新的纪录。其实回首过去,我们生活的世界每一年都有好坏消息此其彼伏,这也是生活的精彩。

贸易战发展到今日,媒体、砖家又开始借机唱淡,希望扳回一局。砖头是长期投资,何须跟车太近去追逐这些细微的曲曲折折?更何况又捉不到。

回首向来萧瑟处,也无风雨也无晴。


80. 打工仔 Andy
2019-06-01 00:23
河兄

有句话说,"只要内心平静, 十字路口可参禅" , 如果自己揸唔定主意,人哋叫你买就买,叫你唔好买就唔好买, 唔系睇自己嘅能力,系睇人哋嘅心情咁其实系赌博, 
有能力几时都可以买,冇能力千祈唔好买,买楼洗乜问砖家,要问下自己有冇能力有冇需要, 唔系就转嚟转去,都未上到车咁点样可以上岸? 
讲多了请见谅! 
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