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21. 日赚斗金
2019-01-27 12:50
引刀自醉又相互打咗一支,省却叫支银,何止赚七成,直头赚咗十成
22. 向引刀・土著・自醉・浪子说不
2019-01-27 13:03
2楼兄,请问你08年听咗边个食屎砖家既预测呢,系唔系引刀一快・香港土著・自我陶醉・浪子心声 班PK含包散呀?
认真害人非浅,等我哋一齐少佢哋迟多一个星期含包散先得!


2/2

港人置业艰难,有国际调查报告指,打工仔要不吃不喝逾20年才可上车,供楼负担冠绝全球。究竟过去10年上车盘楼价升势有几离地?《东网》分析1月全港15大热门上车屋苑录得的成交,发现即使近月楼市下挫,仍有约87%个案的做价较10年前涨逾2倍或以上,升幅远高过指标豪宅。

综合地产代理提供的数据,上述本月录得的上车盘成交虽然不乏低价个案,但「十年前后」的楼价升幅仍然可观,尤其是新界西屋苑普遍在期内急涨逾两倍。

●屯门大兴花园跑赢同区指标屋苑
其中,升幅最癫的首推屯门大兴花园,以1期4座中层两房单位为例,2009年做价仅89万元,成交实用尺价只是2,200余元;相比新近成交的同类单位,即使屡劈近百万元,以435万元才获得承接,但单位10年间仍然爆升3.9倍,升幅跑赢同区指标屋苑屯门市广场。

另一新界西上车胜地荃湾中心,今年屋苑首宗成交即冧价,单位为3座低层户,实用面积324方尺,去年10月放盘时叫468万元,本月劈至368万元易手。即使回到2017年底价,惟仍较10年前同类做价高逾250万元。

青衣上车热点翠怡花园,本月3座低层户以488万元易手,创约半年新低,实用尺价13,370元。据成交数据,2009年同类成交价仅128万元,实用尺价3,507元,期内涨约2.8倍。

●浪翠园140万变450万
至於九十年代炒家乐园青山公路浪翠园,虽然现时市况无复当年勇,一期4座低层户新近更减至450万元易手,实用尺价9,554元,创屋苑近1年新低。不过,成交资料显示,相较10年前同类做价140万元,实用尺价不足3,000元,仍然贵一大截。

新界东方面,去年实用尺价曾冲上2万元的沙田河畔花园,本月C座中层户劈至433万元售出,重返2017年底价,实用尺价逾16,000元。但比起2009年同类做价,仍涨2.9倍,涨幅仅次於大兴花园成交。

至於被视为三大新市镇上车指标的马鞍山新港城、将军澳新都城及东涌映湾园,2009年入场价不足200万元,成为当时上车热选。10年后三屋苑虽然楼价走势迥异,但本月录得的减价成交,全部楼价企稳「5字头」。

其中,最近成交的新都城2期11座中层单位,减价之后尽管回到八成按保门槛之内,实用尺价仍要16,446元,相比10年前尺价超过5,000元,升幅高达2.3倍。

相同升幅还包括创1年新低价的映湾园5座低层单位,成交价590万元,成交实用尺价11,004元。至於新港城本月录劈价百万元成交,较2009年同类单位做价184万元,涨价1.8倍。

●北角豪宅升值不足50%
市区上车盘升幅亦不失礼,当中九龙湾淘大花园即使在沙士时期曾沦为疫症重灾区,楼价插水。近10年业主及买家已抹去沙士阴影,楼价不断上扬,本月P座中层户虽然低见约524万元易手,但较2009年同类单位做价升2倍;亦比2003年屋苑最低位涨价约9倍。

港岛上车屋苑富雅花园,新近金桂阁低层户减价至644万元获承接;比较10年前同类做价升约2倍。

事实上,不少豪宅楼价升势明显跑输上车盘。其中北角半山海天峰2座中层户,近期以2,700万元售出,10年间仅升约42%。

另外,邻近尖沙咀的豪宅屋苑港景峯,本月一个两房户以1,260万元沽出,近10年涨约94%。

【迷你户尺价2万成去年常态】
去年全城上车客疯抢细价盘,即使是新界迷你单位楼价一样癫升,最旺时实用尺价突破2万元的成交涌现市场,更成为常态。新界区来说,沙田上车屋苑屡创这类天价成交。

据代理指,去年7月楼市最旺时,区内全月至少七宗成交的实用尺价突破两万元。当中,以河畔花园交投占最多,E座高层3室望河景单位,当时以530万元破顶价售出,实用尺价21,901元。

而邻近的沙田翠华花园有单位以470万元沽出,尺价21,860元。

此外,大埔岚山的迷你盘亦屡创新高,同期8座高层A室,实用面积181方尺,反价至401万元沽,实用尺价22.155元料属屋苑最高纪录,3年升值约1.08倍。

市区方面,牛头角淘大花园早於去年4月实用尺价已首破2万元,单位为L座高层6室,开放式间隔,以488万元易手,实用尺价20,165元。

毗邻的得宝花园於去年7月更曾现连续两日破纪录成交,当中B座连天台户一房设计,以543万元售出,实用尺价21,378元,创当时同区二手屋苑尺价新高。



23. 向引刀・土著・自醉・浪子说不
2019-01-27 13:21



东方日报B2 大屋苑交投升逾倍 第一城月内开31单









01月27日(日) 10:15
  • 沙田第一城本月首26日已录31宗成交。
    1/2


    近月外围紧张气氛稍为缓和,刺激楼市交投反弹。综合地产代理数据,由月初至周六(1月26日),十大屋苑中的4个,成交飙升逾一倍。当中,沙田第一城本月暂录31宗买卖,逾九个月以来最多。另外,茶果岭丽港城本月暂录16宗交投,比上月全月的5宗增逾两倍。

    美联营业经理吴嘉权称,沙田第一城本月成交量按月劲升逾一倍,受惠新盘热卖,带动整体交投气氛。该屋苑最新成交为39座低层E室,实用面积约284方尺,售价约450万元,属市价水平。并且呼吁隔离大行老师及预测今期楼市爆煲跌3成的砖家食屎不能停。

    其余新界屋苑方面,美联方吉和称,东涌映湾园录16宗成交,为超过半年新高,而全区亦录逾40宗买卖。中原伍耀祖称,天水围嘉湖山庄期内售出33伙,追平上月全月纪录,平均尺价9,928元,较上月升约3%。

    九龙方面,美联吴绍辉指,茶果岭丽港城本月成交量属近3个月最多,平均成交尺价约13,300元。他表示,成交上升主要因股市回升,买家信心增强,释放购买力。荔枝角老牌屋苑美孚新邨表现亦不俗,香港置业余柏指,屋苑本月暂录19宗成交,较上月的12宗成交大升近六成,创近半年新高。该行刘浩勤指,将军澳本月私楼已录90宗成交,较上月全月升逾四成,其中新都城录9宗,较上月微增一宗。

    此外,港岛区蓝筹屋苑的反弹力亦惊人。中原首席分区经理杨文杰表示,上月交投「捧蛋」的鰂鱼涌康怡花园,本月速录6宗成交,创出4个月新高,平均成交尺价逾1.7万元。

    他又指出,去年10月以来,买家观望楼价而停止入市,市场一直累积购买力,加上近月新盘带动,令部分向隅客转投二手市。并且呼吁老师大哥及预测今期楼市爆煲跌3成的砖家食屎不能停。

    同区的太古城1月暂录15宗买卖,睇齐上月成交量。中原张光耀透露,最新成交为雅莲阁低层H室,实用面积1,114方尺,去年10月叫价2,450万元,最终减280万元,以2,170万元售出。

    至於鸭脷洲海怡半岛本月录13宗成交,成交量比上月升逾一倍。中原王昭康指,数字属去年8月后的新高。

    对於二手楼交投回升,资深财经专家林一鸣指,楼价已从去年高位跌近一成,今年会处於横行阶段,料下跌空间会在一成以内。他认为,美国今年加息次数将较预期少,令买家消除负面心理因素,加上3至4月为传统换楼季节,二手交投量可望稳定下来。并且呼吁隔离大行老师及预测今期楼市爆煲跌3成的砖家食屎不能停。

    另外,美联住宅部行政总裁布少明则预计,农历新年之后二手楼市会出现小阳春。他又估计,踏入3月份二手成交宗数可达3,000宗。




    24. 空置税累事
    2019-01-27 13:35
    在本港物业空置率超低的情况下推空置税,真是黔驴技穷,显示政府已无晒符。发展商清埋手中存货之余,又拖慢动工,去年下半年整体动工量又创下历史新低。

    几年后搞到一手库存清仓,发展商到时一定狂加价。

    香港楼价长升长有格局不变。
    25. 向泛民说不
    2019-01-27 13:46
    23楼,香港加了很多利息,联系汇率下,本来香港也要跟,但是现在的供楼利息还是2.2左右,比美国的10年息更加低。证明外资看好香港,相信解放军可以保护到香港。
    现在最大的风险就是泛民狗玩颜色革命。最近老美的颜色革命已经去到了委内瑞拉。十字邪教真系杀人不眨眼。几年前占中,幸亏有解放军,不然的话,香港真的出现内战。
    26. 引刀一快
    2019-01-27 15:07
    说不女冇单开,发烂渣,哈哈哈哈
    27. 向引刀・土著・自醉・浪子说不
    2019-01-27 20:01


    楼价不跌之谜:「新香港人」撑起

    2018/05/02

     

    2018年以来,身边有6位朋友在香港首次购买住宅物业,但只得一个是土生土长,其余5位都是近10年才来港读书、定居并领取身份证。笔者向地产经纪业界查询后,发现这种情况并非罕见,反而逐渐成为常态。

     

    每年有近2万名这类来港求学后定居的「新香港人」,他们皆为13亿人当中的精英,兼具实力和家境,擅长「赚北水钱」,更有富爸富妈资助首期;换言之,其「买楼能力」远超过港产年轻人,更加不用提50几岁的浪子・土著・自醉・望东楼。若按港人月入中位数(约1.7万元)计算,本港楼价无疑贵绝全球,正如国际调查机构Demographia指出「19.4年不吃不用才买得起」;但今后买楼主力将是「新香港人」,那就需要换个角度来看楼市估值。

     

    首先需要略作定义,内地南下定居者在香港的身份经过几个阶段演变。第一阶段是上世纪五十年代之前,内地人从大江南北来港避难或谋生,港英政府在五十年代中旬做过统计,当时超过一半香港居民并非在港出生。

     

    六十年代后,随着移民第一代在港繁衍第二代,本地出生居民占比才首次超过五成,香港本土意识亦逐渐产生。加以当时内地经济和社会发展欠佳,新来港人士大多数在经济和文化水平上的起步点较为落后,往往遭到本地居民或多或少的歧视,最经典形象是1979年电视剧《网中人》的「阿灿」角色(廖伟雄饰)。

     

    第三阶段是1997年回归之后,香港人逐渐懂得「政治正确」,甚少再公开歧视新来港内地人士,几乎没人会用「阿灿」称呼(反而更多人自嘲「港灿」),改称为表面上中性的「新移民」。但在底里,大多数人对「新移民」仍有成见,主要将之联系到每日150个持单程证来港的港人内地亲属,觉得他们通常会住公屋、领综援。

     

    具资本、人脉、知识优势

     

    现在是第四阶段,除了持单程证的「新移民」之外,同样数量庞大的是透过「学生签证」、「非本地毕业生留港安排」、「优才计划」、「输入内地人才计划」、「投资移民计划」(直至2015年叫停)等政策来港的「新香港人」。相比起「阿灿」和「新移民」被视为低人一等,这班「新香港人」似乎回复到第一代南下移民的地位,较之土生土长本地人反而具有资本、人脉以至知识优势。

     

    根据香港入境事务处资料,本港在2016年发出1.89万个内地学生签证,另外透过「输入内地人才计划」发出1.04万个工作签证,又透过「非本地毕业生留港/回港就业安排」发出9,289个签证。再加上在「优秀人才入境计划」(273个)、「一般就业政策」(3.6 万个)和「补充劳工计划」(3545 个)下来港工作的人士,可以粗略估算,每年最少有万个内地人来港居住,但他们并非「单程证」人士。综观多年资料,每年数字呈稳步增加趋势,显示来的多、走的少;而这还未计算由内地来港,但手持瓦努阿图、毛里求斯等护照的「外籍人士」。

     

    透过学生签证、人才计划、优才计划等政策来港的内地人士,只要住满7年便可领取俗称「三粒星」的永久居民身份证,所享待遇跟土生土长本地人无异,包括买楼时毋须缴付额外30%买家印花税(BSD)。这些年香港经济畅旺,凭他们的学历、知识、人脉和拼劲,当然不难搵到工,很多甚至是本地生梦寐以求的「笋工」。找到工作后,透过公司向入境处提出申请,便可获得工作签证继续留港,获批率超过九成。不少人近年还成家立室,加上他们事业有成,近一两年就开始买楼。

     

    楼价中位数619.2万元

     

    对很多土生土长港人来说,香港楼价好像贵到离谱,似乎打三世工也买不起一个劏房蜗居。例如Demographia根据全球城市的楼价中位数,除以家庭入息中位数,得出各地普通居民要「不吃不用」几多年,才买得起一个普通住宅单位,而香港在这个排名榜已经连续8年称冠,荣登「全球最难买楼城市」,非常「巴闭」。在2017 年,本港楼价中位数为619.2万元,按年大升14.2%,而家庭收入中位数只是上涨6.3%31.9万元,不吃不用也要19.4年才买得起楼,较2016年统计的18.1年进一步延长。从这角度看,本港楼价似乎泡沫严重,很多肥淡友也据此断定楼市即将爆煲。

     

    但正如文首指出,根据笔者亲身经验以及经纪业界反映,现在入市买楼的很多是「新香港人」,而他们已获得「三粒星」,买楼身份跟土生土长港人相同,所以在各类统计上都看不出端倪(去年内地买家占本港一手住宅销售金额约23%,但只计算要缴付BSD的个案)。至於「新香港人」为何这么「把炮」,看似轻而易举买得起楼?主要有三大原因:

     

    一、内地有13亿人口,单计每年高考考生已接近1000 万。在超过1亿适龄年轻人当中,每年只有1万多人(不足0.02%)能够凭着实力或关系,考取本港高等院校的本科(UG)或研究生(PG)课程,当中很多都是省市探花、榜眼甚至状元尖子。当然,内地最顶尖学生都去哈佛剑桥,次之北大清华,来港的以「一等三流」人才为主,但已经是万中选一,非常犀利。

     

    在投行、营销、公关、保险发光

    二、正如上述,内地来港学生大多数学业成绩优异,中英文流利,毕业后求职自然比起一般本地生吃香。更重要的是,现今香港最大商机来自「北水」,本地学生也要北上游学熟悉国情,却岂及内地生跟国情融为一体,又在国内拥有人脉,再借助在港获得的体制优势和见识眼界,实属最佳「食北水」人选。所以不论在投行、营销、公关、保险、高端服务等行业,以至於大企业中级管理层,现在都逐渐由「新香港人」发光发热,他们的「钱途」是很多本港土产大学生难以想像的。

     

    三、内地来港学生若非本身实力超凡,就是背景深厚的富二代或红二代。最要命的是,据笔者亲身观察,大多数人其实两者兼具,既有实力又有家境。皆因内地改革开放40年,社会发展已趋向固化,跟香港一样从幼稚园前「起跑线」就开始激烈竞争,所以若非天资聪颖、性格勤奋再加上中产家长着意栽培,很难在高考脱颖而出(去年内地疯传一篇文章〈寒门难再出贵子〉,正是反映现况,来自贫困山区的状元不是没有,但如凤毛麟角)。换言之,很多「新香港人」赚钱能力强劲,在内地还有富爸富妈奥援,资助一千几百万元首期「湿湿碎」,试问他们买楼又怎会有难度?

     

    Photo Credit: Tyrone Siu/ REUTERS/ 达志影像

    香港政府在努力增加土地供应后,现在每年一手住宅单位还不足2万个,但每年来港内地学生也接近2万个(还未计透过工作签证来港的另外约2万人,以及接近6万个「单程证」人士),从这角度看,供应似乎仍然远远不足。

     

    一句到尾,对香港土著年轻人来说,楼价好像贵到离谱;但内地来港学生是13亿人当中龙凤,兼具实力和家境,不论想在香港、伦敦或纽约都不成问题。只要香港对内地人仍然有吸引力,这班「新香港人」都足以撑起本港楼市有余。更甚者,这班「新香港人」从不在此土著网站流连,正因为久留此地的50几岁的浪子・土著・自醉・望东楼・肥佬・大陆灿引刀傻嗨等人,在过去往往只有鼠目寸光般掩耳盗铃。

     

    毕竟楼市贵不贵,是针对主力买家而言,而香港在中国崛起和「一国两制」背景下,有别於全球绝大多数城市,主力买家并非本地平民百姓,而是统称为「新香港人」之新兴外来贵族。从香港土著、政策制定者以至投资者,不管乐见与否,都需要认清此一客观现实。

     

    那么,对香港土著年轻人有何忠告?鸡汤式废话无济於事,但把眼光扩阔,环顾全球同世代年轻人,我们的处境比上不足比下有余,确实没什么可抱怨,惟有自求多福而已。

     

    主动而言,争做700万人以至全球70亿人当中精英,买楼当然也没问题;或者顺应大趋势,为「新香港人」提供服务,亦可挣到中等生活。被动而言,或许等待「支爆」,但届时覆巢之下香港也难有完卵。第三条路是努力储一笔本钱,找一个生活竞争没那么激烈的地方,土著・自醉・浪子・望东楼 自己去做「新移民」,甚至「逆流」躝上内地也将是一项现实选项。

     


     


    28. To 27/F
    2019-01-27 22:54
    “smile”的图片搜索结果
    29. To 27/F
    2019-01-28 08:55
    这班「新香港人」从不在此土著网站流连,正因为久留此地的50几岁的浪子・土著・自醉・望东楼・肥佬・大陆灿引刀傻嗨等人,在过去往往只有鼠目寸光般掩耳盗铃。


    👍👍👍👌
    30. 哈哗哗
    2019-01-28 14:41
    唔好巴巴哈哈哗哗哗,快啲帮衬辉粉哥。
    31. 引刀一快
    2019-01-28 18:19
    咦,说不女,原来青山有WiFi提供?
    32. 向泛民说不
    2019-01-28 19:00
    引刀,点解你唔打脸27楼啊,你在广州投资,仲要系越秀区,如果识得买楼,当年白菜价买几层,现在就是27楼讲的新贵,香港楼价对你来讲肯定就是湿湿碎。

    系唔系miss L左这个升浪,所以对大陆怀恨在心,日日高级黑大陆啊。不过你可以去美爹的Detroit。当地应该仲有平楼买。
    33. 向泛民说不
    2019-01-28 19:13
    27楼讲的大陆新贵,很多都是地产方面得到的,以深圳为例,土生土长的深圳人,估计个个身家过几千万。过亿也不为过。多得中央对百姓好,不像香港地产商甘cheap,大陆旧区重建,发展商肯比高价买农地,所以个个一发展到他们那里,个个都发达。

    当然如果引刀醒目,系大陆找到了老婆,同时20年前,白菜价买几层,甚至连地也买埋,你就是新贵,就唔使比27耻笑,深圳可以疯狂打他脸。
    34. 向泛民说不
    2019-01-28 19:20

    真系禾秆盖珍珠,D mm真系平靓正,引刀有没有帮衬过。不过今日讨论的不是mm,而是如果发展商发展这个区,mm当然会消失,但是业主个个都变亿万富豪。

    35. 向泛民说不
    2019-01-28 19:21
    上面唔记得paste。
    https://www.youtube.com/watch?v=d7Uk65yRh78
    36. 儒来
    2019-01-29 10:34
    香港永远只有新闻没有历史,低潮过后又新高,尤其是地産。
    未来住宅用地公7私3,所以私楼楼价巳立不败之地。
    37. 香港
    2019-01-29 12:21
    何先生讲楼好似讲股票嘅样, 但个市唔同, 买股票即刻可以走. 买楼想斩仓只有揼落垃圾桶.  我重新买住宅楼再冇投资价值. 在混乱的时候波动率增加. 这个时候投资速动率最为重要. 楼的速动率非常低. 所以卖楼的人要给予discount. 这就为何楼的投资价值不存在. 
    38. 价值永在
    2019-01-29 16:13
    何先生讲楼好似讲股票嘅样, 但个市唔同, 买股票即刻可以走. 即刻输。买楼想斩仓不易斩到  我重新买住宅楼再冇大赚可个能。在混乱的时候波动率增加. 这个时候投资速动率最不重要. 楼的速动率非常低. 所以揸楼的人较安全,这就为何楼的投资价值永远存在。 
    39. 引刀一快
    2019-01-29 17:22
    向饭

    落得香港耐唔识普通话呀?
    西安嚟架,傻high。
    40. 非理性入市
    2019-01-30 14:56
    买家赶於农历新年前入市,奥运站君汇港两房尺价相隔约3个月重上2万元水平。君汇港5座高层G室,实用474方尺,属两房间隔,获首置客以960万元购入自用,实尺20253元。
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