楼市直逼去年高峯，有「最準楼市專家」称號祥益地产總裁汪敦敬，在近期楼市大陽春下再作出新預測。汪過去憑其「龙市理论」多次準確預測楼市走势，他表示，楼市已進入新的龙市一期(上升周期)，忠告市民好好珍惜未來18個月，期間楼价升幅可達三成，揚言嘉湖山莊兩房單位有机会高見700萬元。资深投资者林一鳴則指，曾看淡楼市而卖出自住楼的人，「有机会餘生在香港都要租楼」。

汪敦敬去年提出楼市「假跌」的說法，即楼价下跌，但市場不斷累積更多購买力，當購买力谷到一個點而引爆後，楼价便出現報復式反彈。上年購买力便過份累積，繼而較容易出現報服式反彈。當面對少盘时，很多区份卖了最平10個單位後，楼价自然跳价，升幅10%至15%。汪說，本港楼市自2009年出現一種新常態，他發表了「龙市概念」，分一及二期。一期代表上升周期，二期为調整周期，不斷循環，特性是一浪比一浪高，谷底一次比一次高，過去曾出現三次龙市周期。

他預測，新的龙市一期(第4次)已來临，估计今年5月至7月，本港楼价会追平上一個頂。當平頂後開始计9至18個月，即到達「龙一」的頂部，期間楼价升幅可達24%至31%不等，平均升幅28%。2016年11月出現的龙市周期，楼价20個月升幅29%。2011年6月的龙市周期，楼价17個月升幅更達31%。不過，當「龙一」見頂後，進入「龙二」，楼价下調幅度约10%。

楼价急反彈，嘉湖山莊500萬元內已經無盘，低位反彈逾兩成。汪敦敬表示，去年跌市，嘉湖山莊兩房跌到420萬元，「果时咁平价係獎勵當时夠膽入市的人」。但他認为，息口低及供应不足，長遠而言，楼市升多跌少，現时仍然是入市好时机，尤其是正在租楼的人，形容現在买楼是「制得過、化算」，因为楼市只是剛起動而有力。二手兩房單位500萬元仍然吸引，長遠兩房及三房需求大。汪忠告未买楼的市民，「仲有9至18個月，好好珍惜呢段时間，唔好以为会跌返轉頭」。假設未來18個月內楼价升幅28%，即嘉湖山莊平均呎价将由上年7月高位11,204元，升至14,341元。嘉湖山莊一個兩房單位，去年造价高達588萬元。若汪預言準確，即去到2020年底，嘉湖山莊兩房有机会高見700萬元。

汪亦提到不少市民對买楼經常猶豫不決，而錯過入市时机，「唔可以起的时候驚，跌的时候不敢买，消费者唔好睇市啦!」，尤其租楼的人有能力就应去马。他又指，今次楼市所見到的反彈，不單止是細价楼，中价楼以至豪宅紛紛起動，形容是多年來未見過的全面板塊启動。

楼价高企問題，汪認为不難處理，只要政府增加土地供应，相信一、兩年內楼市一樣有机会放緩，但似乎香港的後生仔不太喜歡造地，這是不妙及矛盾。

香港落车易上车難，资深投资者林一鳴分享一個上不返车的故事。他說，「幾年前我也有一些朋友，相信政府的辣招可以打壓楼价，加上官员不斷說买楼有風險，結果就卖楼了，以目前的楼价及按揭成数，他们可以买番原本自住楼的机会，是零，只能永遠租楼。」近年楼价急升，最慘是幾年前看淡楼市的人，将自住楼卖出，現在未能买回，有机会餘生在香港都要租楼。林又指，近期楼市不算出現恐慌入市，只是去年負面因素已經消除，观望买家開始不再等，開始入市了。他估计未來楼市還有上升空間，会挑戰2018年中的歷史高位，較目前再升5%。

摩根大通認为今年內会有19個國家，将会在今年底前「放水」，如此一來，香港未來是要面對進一步的资金泛濫，资产价格会上升才對，起码本來应該是這樣。但是，香港近期的法治受損，零售业重創，集资及资金停泊中心的公信力要面對一個衝擊了。

我強調市場仍在上升軌道，但是很多人認为林鄭政府的施政已難有作为下，土地供应上将会更嚴重短缺，但如果因为這樣而認为「买楼無得输」的話，這是一個錯的观念，我提倡多年的「买有風險！不买也有風險！」是強調兩者風險存在，而且我们需要去留意變化及作出管理，「沒有一手楼供应所以楼价無得输」的話，十分危險。

一手楼供应從來不是市場的关鍵，每年只卖得萬多個一手單位，實際上在二手市場是约有170萬個可售單位，如果前景不安，而引起增加1%的單位放盘，放盘量已有萬多個了，當成交量遠低於放盘量的时候，楼价就应該会出現下跌。當風險超出原本樂观的預算的时候，人心就逆轉，多了业主採取止賺的決定去卖，楼价亦可以很脆弱地下調，投资不是「企死」一邊去執著，是因时制宜。

我要強調的，就是筆者沒有改變我對楼价上升樂观的評论，只是認为覺得「楼价升硬喇」，這種過份低估風險的態度是很危險的，我有責任提醒大家。當然，香港人亦要自己想一想，法治這香港最重要的价值是否值得因政治爭拗繼續折損下去？

汪敦敬