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2019香港楼市之「早买唔好受」
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2019香港楼市之「早买唔好受」

 

浪子心声

2018年12月6日
又到年尾应该都系时候对明年2019年做个分析,尤如去年的文章「2018年香港楼市趋势的政治分析」,笔者仍然认为以经济因素分析香港楼市走势不切实际,什么加息、通胀、货币等等还是难以对香港楼价产生如经济学中的供求均衡变化。明年美国有可能不加息,因此明年香港的整体低息环境将不变、银行货币亦充裕、港人对买楼改善居住环境需求仍然强劲,但这些经济利好楼市因素不足以令楼价上升,反而香港楼价将会不升反跌,已有地产大班预测明年可能跌20%。

而笔者的预测是香港未来一两年整体楼市跌幅至少35%,而主要理据基於香港及全球政治格局的变化,尤其是在今年十月尾出现的「林郑与习并行」后,香港商界操控时代已一去不复返,香港的地产霸权亦正式结束。同时香港在中国改革开放后的角色亦有极大的改变,从「金融中心」的主要角色,亦加入了「国际创新科技中心」,在中国未来面对美国科技打压,这个新角色在中央心目中可能比「金融中心」的地位更重要,香港若要成为创新科技中心,楼价不得不跌,因此明年楼价相对最高峰至少有20%跌幅,直至未来跌幅高於35%后才有求市措施出现,跌完还会横行好几年,信不信由你,风水佬呃你十年八年,这个预测明年就知道,整体跌市可长达两年,2020年才是买楼好时机,买完楼价横行或有少许升幅,年轻人不用心急,明年好可能出现「早买唔好受」。

从前笔者对香港楼市大幅度下调非常保守,为何现今变得极度悲观,主因为年初中美贸易战开始后,尤其是美国对「中兴」的打压,令中央重新部署国策面对未来严重的科技打压。笔者认为中央未来不单止会加大科技投资,亦希望能大量吸引国外科技人才到中国发展,尤如上世纪第二次世界大战时,大量欧洲学术及科技人才由於本土经济及政治环境的不稳,转转移居到美国发展,成为美国过去60多年来科技突飞猛进的主要原因之一。中国未来如要在科技发展上与美国并驾齐驱,实不能只靠「自力更生」,必须多管齐下,引进优秀科技人才必须成为国策之一。

很可惜中国内地,由於在国际形象和英语普及上对外国人并不吸引,难以如美国在二战开始后成为科技人才的移民天堂,但中国国土上有一个非常国际化的城市「香港」,教育及商业都能做到中英并重,两文三语亦实行多年,言论自由,出入自由,法治开明,国际形象极佳,非常适合成为中国未来吸引科技人才的窗口城市。但更可惜的是香港在二十年前「田长霖」的创新科技委员会发表报告后,已全面放弃发展工业及高科技产业,从此不单止「Hi Tech Hi野」,连「Low Tech捞野」都无埋;香港已实行「去工业化」多年,上届特区政府虽然有成立创新科技局,但并无实质政策和行动,现今香港已无法提供高科技就业,从而吸引外国科技精英到港发展。纵使香港有这么多不利科技发展的因素,笔者认同及认为中央已认定香港必须成为「国际创新科技中心」,未来在引进及发展高科技上扮演重要角色,这亦已成为中国科技发展国策中一主要部分。

香港若要成为「国际创新科技中心」,除产业及教育政策需要作出大胆创新及加大投资外,香港房屋政策亦必须从「高地价政策」转移到「科技人才易居政策」。香港必须做到科技人才能在港「安居乐业」,否则有好工,高科技人才都不会选择来港发展。笔者认为中央已意识到这问题,在今年中已决定香港必须填海造地,大量增加土地供应,东大屿填海是必然之选,因而十月施政报告才突然提出2000公顷的「明日大屿」计划,实则为配合「科技人才易居政策」的发展。不单止香港市民对此政策不了解,连香港商界精英及一些地产商都难以接受这变化,政策宣布后大力反对,林郑突然面对多方压力,才出现十月尾的「林郑与习并行」和及后的「林郑率百人访京活动」,中央以此对香港商界精英解释香港新角色和对未来中国民族复兴的重要性。因此香港从11月中起已进入全新时代,自始民间及商界对填海的反对声音大减,如环保团体的反对声音已减少不少,「搵地小组」亦变得非常合作,再冇同林郑打对台。因此香港未来对增加土地供应的阻力已大幅度减低,而林郑亦必须尽快改善香港房屋问题,不但要增加土地供应,亦要尽快令香港楼价在可控下有一定的调整,明年三月将会有大批居屋出售,必然带来楼市压力,私楼购买力将会耗尽不少,明年早咗买楼突然发觉楼价跟著跌几旧,心情一啲都唔会好受,因此2019年好可能会出现「早买唔好受」的情况,甚至会到「迟买唔只平几旧」。


2019香港楼市之「早买唔好受」
1. 知人
2018-12-06 15:24
再回看浪子兄一年前的预测文章, 平凡中见真章!  劲!
这次浪子兄所提及香港在国策中的地位部分亦具十分有前瞻性!  多谢分享!
2. 引刀一快
2018-12-06 15:31
沙发
3. 引刀一快
2018-12-06 15:32
变板凳
4. AU
2018-12-06 16:29
非一般水平,有视野的文章,可读性高,值得推介。
5. 蒙蒙红鼠
2018-12-06 17:29
从前笔者对香港楼市大幅度下调非上保守……

非常。

上界特区政府虽然有成立创新科技局……

上届。
6. 唔系挂
2018-12-06 17:50
我记得2017年睇浪子兄既2018预测,觉得写得太specific,甚至有D觉得佢想像力几丰富。今日睇返,竟然中左8,9成!犀利!
7. 浪子心声
2018-12-06 18:05
多谢,蒙蒙红鼠,文章已修改。
8. 自欺欺人
2018-12-06 18:17
泥足深陷,不是变得悲观只是越来越悲观而已。
9. 引刀一快
2018-12-06 18:22
好嘢,浪子兄好文共享!
10. 浪子心声
2018-12-06 18:41
多谢,引刀兄的鼓励。
11. 香港土著
2018-12-06 21:18
浪子兄,

多谢详尽分析,非常有见地!
12. 香港土著
2018-12-06 21:23
个人认为,跌35%先减辣已经太迟,2019年起计跌20%已经需要"考虑" 逐渐松绑。
13. 浪子心声
2018-12-06 22:41
香港土著兄,多谢支持。

我都承认跌35%先减辣有点主观,可能你啱啲!

跌20%真的可考虑放逆周,但我担心有可能好心做坏事,不如跌35%先求市会好啲。


14. 引刀一快
2018-12-07 05:49
To 12楼 香港土著兄

放辣可以,但系BSD一定要keep住,否则香港楼市一定乱,唔系抢爆就系掷爆。
15. 自我陶醉
2018-12-07 08:47
有质素的文章。赞!
16. 陈仔
2018-12-07 11:04
浪子兄嘅观点独到,值得参考。谢谢!
17. M
2018-12-07 11:14
值得思考的文章
18. 楼蟹
2018-12-07 11:57

想请教至少35%如何得出来?

照97后经验, 楼市跌30%, 通常经济下行, 失业率上升. 好似你这种强者入市有找持货能力当然无问题, 普通人应如何入市, 愿闻其详

19. 浪子心声
2018-12-08 14:45
To 楼蟹:

我承认35%的估算有点主观,我亦乐意分享估算的因由,我个人认为现时楼价有15%水份来自BSD辣税,自主买家可享有15%折扣,因此跌15%系基数。现时香港楼价处於极高位,合理调整应至少20%,所以我个人认为整体楼价调整应在35%以上。

如上年2018的预测,政治格局分析对楼价走势(上落)可算准确,但对楼价的波幅预测应有保留,波幅可受短期事件影响及非常复杂,所以35%跌幅只供参考,因写预测唔写跌几多好像不太完整。

下一个问题,我个人认为现时香港楼市情况与97极之不同,银行借贷不过分,金融风险不大,所以楼市跌30%应不会对经济产生太大压力。明年香港系有可能经济转坏,但主因未必由於楼价的大幅度调整。

至於点买楼,我建议你睇汤文亮博士的文章,他才是投资专家。

20. 淡友计错数
2018-12-08 16:31
浪子十年前已经䏲淡租楼住,已经俾足十年租金,而楼价十年升了两至三倍,就算未来跌35%。也远高於十年前。

未来两年,浪子肯定要再俾多二十四个月租金,而楼价是升是跌就两睇。

2008,2015也跌了半年,淡淡们也开心了几个月。之后呢?
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