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缘结.天玑
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缘结.天玑

 

珍惜香港

法团专业投资者
SMIEEE.MSc(ICDE)
http://facebook.com/hongkongtruevalue/
2018年2月9日
※珍惜香港※.2018-02-09 00:00【缘结.天玑】唔经唔觉,距离上次出文,都已经有成半年多。话说最近耶伦卸任,一句 I DO FEEL A SENSE OF DISAPPOINTMENT,就搞到全球股场,都塞满哂 DISAPPOINTMENT,所以呢,女人,真喺唔得罪得嘅!今日港股开市,又跌过千点,响呢个大时代出文,对一个从来唔沾手股票嘅作者嚟讲,本来就唔喺咁啱 TIMING,但喺我已经唔想再拖,就算啦!都喺果句,赠有缘人罗! 

记得我响上文嘅尾声,提过话会出个新嘅系列;不过,真喺唔好意思,我想郑重同大家道歉,因为,我已经改变主意。今日呢篇,将会喺我响资深会员专栏里面嘅,最后一篇文章。
 
缘结嘅交代

咁即喺算唔算封笔?我谂我只不过决定唔再响呢个专栏出文啫,冇话过以后唔再写嘢;但如果我走去其他平台嘅话,又会觉得对唔住网主,所以呢家嘢,都几难解决,到头来,可能同封笔冇乜分别。其实呢半年以嚟,我反覆思量,既然越写越疏,咁究竟仲应唔应该继续写?我知道有人经常留意著我嘅文章,甚至等紧我出文,或者佢地只喺得寥寥几位,但就算只得一位,我都会好难过,好抱歉。所以我一定唔会好似三傻咁,唔知唔觉咁消失。正如我话过,待人处世,一定要有头有尾,缘结,都要有个交代 

最近一次见到网主,已经喺两个半月前,临别果阵,佢提到我呢排冇乜写嘢,我一时间都唔知点回应。其实,早响旧年七月初,我已经回覆过网主,当中隐含去意,或许已经算喺一个交代。不过大家亦唔好误会,果次回覆提到嘅,极其量只喺一个触发点,或者一个借口。今日嘅决定,非一言而喻,亦非一日之寒,可以追溯至两年前嘅一个回应,当时有朋友话我萌生退意,佢的确喺讲中咗。
 
天玑不可泄漏

结缘、缘结,彷佛早有定数。就好似啲手机群组里面,不时有退群,或被退群事件。但其实,原来响好早期,甚至早到群组成立果阵,就已经可以预见到相关嘅因,因为每个人,都有自己嘅一套理念,而相聚嘅目的亦各有不同,只要细心观察,就唔难睇得出。不过呢啲嘢,我当然唔会叻唔切咁去同群内任何人透露啦!既然迟早都要嚟,今日我多口一句,唔单止改变唔到个结果,仲分分钟会搞到提前发生,咁本来唔关我事嘅,家阵反而无辜辜做咗始作俑者,何必呢?所以都喺到发生之后,放下马后炮就算。所谓,天玑不可泄漏,泄漏天玑者,或会遭天谴,真喺唔到你唔信。 

至於响网站出文,全地球都睇到,牵连自然更大。我文章浏览人次唔算多,但只要唔知俾边个睇到,话唔定真喺会改变世界。记得三年半前,我写咗一系列取名《环球经济新常态》嘅回应,当中提到「留鱼再取熊掌」,就喺我第一次公开透露自己杠杆买债嘅操作。后嚟我更提出警告,话间接通过物业融资嘅手法已经好成熟,甚至可能已经踏入几何级增长嘅时代。跟手一个月后,金管局就针对企业融资出招,当时我称之为「金融扭曲第三波」。呢波究竟同我嘅言论有冇关系,真喺难以证实,总之公开写嘢,都喺要小心啲好。 

又正如果件唔讲得嘅东东,响《出阵》一文揭盅咗两个几礼拜后,我同几个朋友午聚,当中有人问:胡须曾有乜把炮,可以解决香港嘅房屋问题?呢位朋友似乎唔太明白,人地根本冇话过要解决房屋问题,佢只喺叫你面对现实啫,因为,私楼一定唔会平罗!当时我的确有少少后悔,多年以来,坊间对於楼市辣招,矛头都喺指向 CY,或者我真喺唔应该咁多事。当社会上各既得利益者,同既失利益者,都同时发现,原来抛出 LAST 最狠果招嘅,竟然唔喺 CY,而喺另有其人,我真喺估计唔到会发生乜事。
 
香港嘅楼市政策

主宰命运嘅,从来都喺人,正如一间学校,换咗个校长,成个校风可以唔同哂,做过家长嘅都应该听唔少。如果要我为港府过往十年嘅楼市政策,作个总结,我会话:头五年政府嘅楼市政策,喺前前特首同前前财爷协力之下嘅产物;而后五年政府嘅楼市政策呢,就喺前特首同前财爷角力之下嘅产物啦! 

咁今届又点?坊间种种对现届楼市政策嘅期望,单喺响呢个地产网都见唔少,唔喺话乜乜见真章,就喺话会点点对付啲大孖沙之类。我话乜都喺假,既然两个关键人物,够狠嘅落咗台,食脑嘅又退咗休,留返件妹仔响度揸旗,冇协力,又冇角力,咁你话仲会有乜嘢作为?就好似上调按揭划线单嘢咁,未谂清谂楚就乱吹,与其搞到满城风雨之后,发难话乜嘢政策以特首睇法为准,咁当时点解唔认真研究咗先?就睇最近阿茂嘅言论,讲咗一大堆废腑之言,咪又喺果句,唔好乱郁! 

其实,响资源短缺同市场优化嘅压力之下,就算唔喺辣招,都总会有其他对楼市收紧嘅政策推出。问题喺,你用乜嘢理念去推出同执行政策,喺积极,定喺消极?习大大响十九大中指出「房子是用来住不是用来炒」,对香港而言,根本就喺实行咗近十年嘅旧嘢。今日香港楼市,已经冇人够胆死走去炒价,但可惜总有一堆砖家,一方面怪责政府将楼价上升归咎於唔存在嘅炒家,但另一方面呢,又以股票式嘅炒价思维去预测楼市喎,真喺几矛盾。
 
决定买楼对错嘅标准

横观一众砖家嘅言论,似乎都喺汪先生最贴地,虽然佢一样咁重视对楼价预测嘅准确性,但起码唔会下下为咗捕捉一个转角而大做文章。记得我响《真正嘅第十个人》里面强调过,自己一向唔钟意评论楼价,因为我唔想用楼价升跌呢个理由,去影响人地买唔买楼嘅决定。 

后市楼价究竟喺升定喺跌,从来都唔应该作为用以衡量今日买楼决定是否对错嘅标准。 

以上呢一点,比任何楼市评论都更重要,就正如当日,一个弱势屋苑嘅师奶,买楼自用,跟手楼价跌咗,即时俾啲记者追迫到要闹啲砖家食 K,后嚟个市升返呢,佢讲过嘅嘢,就成为金句。咦?咁佢买楼呢个决定,究竟喺啱?定喺错?定喺时啱时错?正正就喺果种,执著於后市楼价预期嘅思维,搞到好多本来有能力嘅人,唔喺为咗等跌上唔切车,就喺为咗炒跌落错车。 

其实,买,定喺唔买,只须要问自己两个问题,第一:你有冇足够能力?第二:香港,喺唔喺你嘅「」?
 
土地供应嘅假象

最近我见阿茂,咬实牙根咁话,「搏晒命」先至令到私楼供应量达标;可能我又要赞下佢「有心、有力、有承担」罗!不过佢话达标,唔知喺咪指果九万七?当中又有几多蚊形单位?不如咁啦,以后讲私楼供应,唔好再以「单位」去计,就公布可以推出几多「实用面积」啦!不过我量你阿茂都冇咁嘅吉士,容乜易出嚟个数字,真喺会吓死人! 

多年以嚟,市场上各门各派嘅砖家,为「好、淡」呢个议题,拼个你死我活,但佢地都有一个共通点,就喺一致认同,香港嘅土地供应,严重不足,呢点我谂大家都应该冇乜异议。最近汪生有篇文章,话要增加香港嘅竞争力,一定要有平嘅土地,要平地,就一定要大幅倍增喎,跟著就讲埋一堆,话咁易嘅东东。我谂汪生有一点忽略咗,就喺香港已经喺发展成熟嘅城市,多年规划之后,好多嘢,唔喺你话郁就郁得,亦唔喺容唔容得下嘅问题。仲有,竞争力,同平地,有乜关系?世上数一数二嘅国际级大都会,啲楼同地都喺好贵,除非你香港,变返做渔港啦!你喺咪真喺想咁先? 

大家唔好误会,我冇话要政府刻意搞到啲楼好贵,只喺有啲嘢,勉强冇幸福。其实只要继续「有心、有力、有承担」咁去增加供应,已经好够,无谓再费时失事去搞埋啲乜嘢大动作,倒不如谂下,点样再强化香港既有嘅优势算啦!话说某团队提出一个食得起 35 万人嘅「蓝塘」填海大 PROJECT,仲交咗俾人多好办事嘅土地供应专责小组考虑考虑添。其实,任何要二、三十年先至见曙光嘅土地供应大计,真喺可以话搞又得,唔搞又得。 

因为,无论你点搞,长远而言,香港唔会再有土地问题。
 
困兽斗思维

吓?香港唔会再有土地问题?好彩我只喺个繁体字人啫,而呢篇又喺告别篇,咁就算得罪哂所有砖家,都应该唔会死得太惨嘅。我想讲嘅喺,各位砖家,各位香港人,我地都回归咗祖国超过廿年,唔好再喺咁抄新加坡啦!香港,只喺一个城市,成个国家咁大,一个城市,又点会有土地问题?点解大家仲要死守著一个,困兽斗思维? 

近年内地经历连串打贪,国家发展嘅最后阻力,几乎已经被清除哂。十九大期间提到果一南一北,即喺粤港澳大湾区,以及京津冀,两大世界级城市群嘅建立,势在必行。话说几个月前,林郑提到大湾区规划三大重点,当中嘅互联互通,即喺「人流、物流、资金流、资讯流」嘅全面自由流通,呢家嘢,当然唔喺妹仔嘅 IDEA,广东省长早响大半年前都已经强调过,根本就喺由上而下,促进中港融合嘅重要国策。所以,唔单止我地香港人,国家都喺盯著个 2047,大湾区要见真章,将会喺呢二、三十年之内嘅事,不过我话嘅「见真章」,唔喺啲砖家讲果种! 

试谂下到时,从大湾各城市过嚟香港,都只喺个几钟嘅话,咁香港仲会有土地问题咩?最近有网友狂 SELL 大湾区,仲忍唔住出咗篇《号外》添。睇返之前啲回应,见有部份人似乎几抗拒呢位网友咁 HARD SELL,不过佢讲嘅嘢,唔喺全无道理,希望各位对事唔好对人。香港真喺冇必要弃质取量,搞到要郁郊野公园或高尔夫球场之类,至於填海造地,应该以经济发展为目标,而唔喺要将香港变成一个集中营。大湾区的确有好大发展潜力,就好似以前未发展嘅新界咁。但讲到买楼投资,成个湾区咁大,边处跑出喺冇保证,所以都喺同一个问题,你嘅「」会响边度?如果你冇谂著搬入去,而只喺纯为投资,隔山打牛嘅话,咁最好都喺谂清楚先。 

港楼又点?仲有冇投资价值?有人话冇,仲攞海航出嚟,笑人地买到破产。我上次都话过,呢个世界,已经唔同哂,唔信?咁你咪买定花生,睇下点罗!讲真,如果你睇淡咗咁多年,都唔兑现,就应该要检讨一下自己,而唔喺求其见到件似淡非淡嘅因素,就好似拾到金咁,就算今日俾你睇中咗,又有几叻?都喺果句,心,可以死,但喺,千祈唔好成魔!关於港楼呢个问题,其实好简单,大家可以追溯至香港刚刚发展新界新市镇嘅年代,市区唔够地,自然要发展新界,咁唔通市区嘅物业,就唔再有投资价值?非也!只喺,更有价值!而大前提喺,中环,仲喺唔喺中环?市区,仲喺唔喺市区?
 
成败在於规划

即喺话,只要香港保持国际金融中心嘅地位,呢处永远喺大湾区嘅中环,港楼永远有投资价值。国际金融中心本身,已经喺对本土各行各业最大嘅支援,上至金融地产,下至零售甚至到街市买餸,无不受惠於呢个重要地位。你千斤拨四两走去搞创科产业,都唔会赢得到深圳,真喺无谓嘥力。所以点解要大搞河套区,就喺想将深圳嘅创科产业南移,反过嚟支撑著香港呢个金融中心,呢招咁高明,唔知喺边个度出嚟?总之唔喺妹仔,亦唔喺 CY。 

所以要赢,一定要由最原始嘅规划入手,当纽约被奠定成为美国嘅金融中心之后,就好难改变,所以妹仔真喺要醒定啲,唔好净喺挂著点样俾港人去大湾养老呢啲师奶嘢,因为,国际金融中心呢个地位,亦唔喺冇变数嘅。将来唔知几多年后,人民币国际化,到时以港元为基础嘅资产,包括成个香港股市,都真喺几尴尬。加上深圳已经建立咗一个以人民币为基础嘅 A 股金融市场,玩下手香港做唔成中环,仲反而变咗做深圳嘅新界,到时就真喺大大镬。 

咁我地应该点做?唔通学过气沙皇话斋,一味做大,大到一个「不可或缺」嘅规模?总之唔理乜叉,人有我地都要有,就好似「同股不同权」咁?
 
同股不同权

2014 年,阿里巴巴弃港投美,话说理由喺,港交所唔肯特别优待佢同股不同权嘅要求。结果引发多年讨论,话香港金融监管太严啦、食古不化啦、追唔上创新经济潮流啦,之类之类,搞到唔见咗旧肥猪肉。最近港交所终於肯开绿灯,林郑梗喺将呢个好消息,第一时间通知马云,仲请佢返嚟上市添。见到堂堂特首,卑躬屈膝,身为香港人,简直冇眼睇,我话妹仔好易俾人呃,果然喺冇讲错。 

不过又唔怪得哂妹仔嘅,成个金融业界,咪又喺一样!真喺唔好话我寸,睇死马云,就算当年俾佢同股不同权,最后咪一样走去美国上市,只喺个藉口冇咁靓仔啫!当然,呢下冇人可以证实,我点讲都得,咁不如睇下果只中环摩天轮,话说价低者得喺有公开谘询喎;讲真,你随便问个路人甲,都话收廿蚊好过一百啦!到真喺收你廿蚊呢?又话想再平啲,再唔喺就转多几圈,家阵边有人话俾唔起?消费者从来都喺咁 CHEAP。中标果件收得你廿蚊,摆明要斩到只开荒牛一颈血,同呢种人做生意,真喺后患无穷。难怪盛智文话,呢单喺佢经历中最难嘅谈判啦!唔喺呢位大好人最后唔知应承咗啲乜,人地真喺唔玩到你香港俾全世界笑死,都吞唔落呢啖气。当年招标果阵,唔知边个「有心、有力、有承担」嘅发展局长咁鬼冇脑?不如今年财政预算案,先谘询下公众派唔派钱:唔派?每人派一万?定喺十万? 

所以话,呢个世界,喺充满假象。好多人将同股不同权,跟创科公司挂勾,讲到好似唔搞好呢件嘢,就乜叉创科企都唔可以嚟香港上市咁。咦?当今港股王腾讯,又使唔使同股不同权?人地腾讯,无论响产品同并购方面,都喺以质取量;至於果间网上巨型杂货摊,弃港投美,根本就同佢弃质取量嘅作风,完全吻合,讲乜同股不同权?其实,叫得做创办人嘅,最初都喺最大股东,卖走九成股份,CAP 足水袋袋平安,但又要话返哂事喎,呢啲公司喺乜料,真喺唔使多讲。所以我都喺 BUY DAVID WEBB 同 PAUL SMITH 两位果套多啲,人地重视嘅,喺上市公司嘅质素,唔喺要一大堆唔知乜水。 

就睇堪称史上最强嘅 IPO 沙特阿美,唔知最终会响香港,伦敦,定喺纽约上市?你香港又会点 SELL 人地?其实世界上,就只喺得一个国际金融中心,真正可以集合到全球任何一个地方嘅资金,呢处就喺香港。咁其他金融中心呢?都怕得嘅,除咗中国罗!香港响基础上喺有绝对优势,李小加亦心知肚明,唔通 SELL 人地同股不同权咩!
 
债市 RULES OF THUMB

近期 USD/HKD 都喺徘徊响 7.8 以上嘅高位,我谂如果沙特阿美真喺嚟香港上市嘅话,分分钟会跌返去强方兑换价,搞到金管局又要出手啦!所以呢,唔好话我成日寸啲传统主流经济学嘅信徒,成日死守著一啲 RULES OF THUMB,懒理果啲 RULES 嘅背后,原来仲有一大堆 ASSUMPTIONS。美国加息,唔一定会令到资金大量流走,因为息差,只喺其中一个因素,真正要睇嘅,喺当地嘅投资环境 

上星期三,有朋友问我点睇美国议息,我嘅反应喺:乜今晚议息咩?一个手持大量美元债嘅专业机构投资者,竟然唔知道美国几时议息,真喺讲都冇人信。记得《真正嘅第十个人》揭盅前一刻,我出咗个回应,话无论最后嘅结果,喺加,定喺唔加,我都已经赢咗,仲话揭盅之后,唔会再提添。不过后嚟,我都忍唔住出多一大篇回应去详细解释,谂著点醒啲传统主流经济学派嘅信徒,结果,当然喺点极都唔明。 

如我所料,之后几年,债市无惧加息,仲越加越火,佢地成日挂著果堆黑天鹅,半只都冇出现过。由金融海啸,债券人见人怕,到今时今日,连甘比都要大手抢货,搞到我地呢啲细 PI,想食一张都难。债券需求不断上升,而债价升过之后,跟著就缓缓向下。咦?乜唔喺需求越大,价越贵咩?点解条 RULE OF THUMB 唔 WORK 嘅?哦!一定喺另一条 RULE OF THUMB 啦:加息,债跌罗!又错!原来债券,喺有年期嘅,啲高息债升得几火,到期都一样要跌返去 100,但因为需求大咗,新债唔忧卖,又使乜发咁高息?所以承接嘅新债,就自然升唔返旧债咁高,令到整体债价向下,至於美国多次加息,响当中扮演嘅角色呢?喺近乎零!
 
环球金融嘅缺口

美国佬响环球金融嘅舞台上,已经丧失咗领导地位」,呢个先至喺《真正嘅第十个人》嘅结论,果次喺我最后一次关心美国议息。我话我赢,喺因为已经确认咗呢个重要讯息,以致往后几年嘅投资,剔除咗加息呢个考虑,从而作出正确嘅决定,所以点解我话,千祈唔好执著一个答案 

特佬上场之后,美国优先嘅各项政策,正喺加速削弱紧美国,以致美元响国际间嘅影响力。而美元作为国际货币呢个地位,亦会开始动摇,令到环球金融及货币市场,出现一个缺口。呢个缺口,可以嚟得好快,但人民币国际化嘅进程,又未必能够赶得上。响天时地利之下,似乎出现咗一个,彷佛为香港度身订造嘅机会。我谂,如果香港抓得住呢个机会嘅话,上面提过嘅,关於能否保住国际金融中心呢个变数,将会消失。呢个就喺我《政经》文中自嘲嘅,所谓「痴人说梦」。 

咁具体上应该点做?唔好问我,我唔喺呢方面嘅专家,只能够从宏观方面去睇。资金从来都只会流向投资环境最好嘅地方,边个加息,都唔会挡得住,就算得,都只会喺一时三刻。所以,要提升港元嘅国际地位,就要优化港元资产,以及作多元化发展,除咗吸引国内外优质巨企到香港上市之外,更要提供发行港元债券嘅诱因,并提升至能够引入到亚投行、一带一路等国家级嘅融资。话说政府推动港债多年,最近先至有少许成绩,港债嘅投资价值,亦开始受到认同。不过,就睇三跑,仲喺以美债为主,只有唔够一百亿喺港元债。 

都喺果句,要做大至「不可或缺」嘅规模,一定要以质取量,而唔喺弃质取量
 
天玑.天机

写到呢度,好似讲咗好多好多嘢咁,开始有啲累,今次唔知会唔会,破哂我写得最长嘅纪录?虽然只喺告别篇,但我写嘢,从来唔会敷衍大家。涵盖咗一系列议题,彷佛有如蜻蜒点水,其实都喺围绕著一个主题,就喺「天玑」。呢个世界,喺充满假象,同无数谬误。要洞悉天玑,唔喺靠啲乜嘢 RULES OF THUMB,而喺要用心体会,从最基础方面去了解。点解我可以凭两段画面,就睇穿沙皇乜料?皆因我曾经被朋友邀请,出席一个上市公司嘅酒会,经历过周围三唔识七,唔知点样交际嘅处境。 

不如又睇下另一单嘢,大家应该仲记得林子健事件,你估当中最精彩嘅,喺边一幕?原来就喺何某仁果一段说话,尤其喺呢一节;其实何某呢份人,真喺好聪明,答案简直呼之欲出,但可惜,佢就喺差果少少。正因为差果少少,就搞到俾人笑做 AV 仁。唔单止喺佢,上次我寸卿姐离哂地,今次再睇埋李大状推荐乜水,就已经能够断定,成个禽流党,可以收皮。共事多年,都睇唔清对方喺乜嘢本质,如果中共领导层,喺咁样去搵接班人嘅话,我谂真喺要喳喳林沽哂手头上啲内企债啦! 

所以话,要洞悉天玑,一啲都唔难。咦?咪住!乜唔喺「天机」咩?如果你以为我写错字嘅话,咁你就中伏啦!一个人类,又点能够洞悉天机?我见到嘅「天玑」,其实只喺一颗星。响适当嘅天时地利之下,即喺春夏之间入夜之后,仰望北方繁星,会见到大熊座著名嘅北斗七星,当中排行第三嘅,就喺天玑。天玑,从来都喺挂响天球上同一位置,冇离开过,任何人都可以搵得到。问题喺,你会唔会好似何某仁咁,就喺差果少少,睇错隔离?
 
感因.感恩

讲到错字,我又记起上文《结缘》发表当日,有朋友第一时间同我讲,话文中「因果错配」果段里面,有一只错字,应该喺「感恩」而唔喺「感因」。其实我真喺冇写错,的确喺「感因」。我话,好多矛盾,都喺源自因果错配,要化解因果错配,只有一个办法,就喺「感因」。 

咁点解唔喺「感恩」呢?我想问大家一个问题,点解我地要爱国?喺因为自由行?因为东江水?因为一国两制?因为国家对我地有「恩」?非也!好多中港官员,成日话国家对香港点好点好,所以香港人要爱国,但你讲果啲「恩」,人地根本唔 BUY,仲反过嚟咬你,话自由行抢哂啲资源,东江水呃钱之类。凡事,都有两面嘛!呢啲争拗,只会没完没了,何必搞到咁复杂? 

爱国,因为我地喺中国人,就喺咁简单;国家,喺我地嘅因,就喺咁简单。 

正如孝顺父母一样,唔好讲话父母对我地几好几好,冇佢地,我地连存在嘅机会都冇。好多香港年青一代,父母或祖父母都喺嚟自内地,但就以香港人自居,否定自己喺中国人。其实,英国人嘅统治,只喺好似过客咁,香港嘅年青人,今日嘅幸福同自由,都喺由国家嘅苦难换返嚟,你地又回馈返国家啲乜嘢?仲要反过嚟,指令国家 GRANT 你呢样果样?如果香港人,懂得感因嘅话,中港矛盾,就唔会存在。
 
一个感动嘅答案

写到呢度,差唔多要告别啦! 

曾经有几位朋友、网友,都话过我写啲嘢好深,或者好玄。虽然唔喺经常出文,但我对每一篇文章,以及当中涉及嘅人同事,都真喺付出咗几多,所以各位要睇得明嘅话,起码要付出返少少。每次出文之后,我都觉得几累,或者真喺太累。我曾经响某群组里面,透露过或会出告别篇;有朋友希望我继续写,我问,你地真喺咁想我写?其实,如果有人真喺咁渴望我写嘅话,我又点会忍心唔写? 

当年为咗三傻回归,我写咗一篇《》,结果令地产论坛,转化成今日嘅资深会员专栏,之后我话写又话唔写,都喺为咗佢地。我莫大嘅诚意,都无法令三傻动容,当中亦只有一位肯俾啲反应。讲真,如果我喺三傻之一,有人可以为我咁去付出,呢个人以后就算写乜嘢垃圾,我都会回馈几句。不过大家唔好误会,我唔喺要苛求呢种程度嘅诚意,我唔喺啲乜嘢财演、砖演、或者债演之类,唔喺要追求啲乜嘢名、利,亦唔喺要追求啲乜嘢粉丝、读者。由写回应,到写长文,到写专栏,响呢个网站,经历咗近四年半;有时我会问,写咁多嘢,究竟为乜?今日,就连我自己,都答唔出。 

如果有人俾到一个答案,可以令我感动嘅话,或许我会考虑改变今日嘅决定。
 
告别之感因

告别资深会员专栏,当然要感谢一啲人,首先喺网主同汤博士。两位都喺专栏嘅因,冇佢地,就冇专栏,所以我必须感因。但要强调嘅,喺感因,而唔喺感恩,佢地对我冇恩,但喺有因,两者之别,早几段之前已经解释过。记得我响两年半前嘅一篇回应里面话,我唔喺乜嘢粉丝、读者,我只当博士喺朋友;跟著半年后,我亦响另一篇回应度提到,网主喺我朋友,唔喺乜嘢前辈。朋友之间,要互相尊重,所以有啲嘢,喺唔可以乱咁嚟嘅。 

话说上文《结缘》打咗个一男一女嘅比喻,今次我想改改个故事:如果男方纯粹只喺以普通朋友嘅身份,约女方见面,但之后个女仔,竟然开大喇叭公开话人地追佢,咁你估会发生乜事?我谂以后,个男仔老远见到佢,就算冇鞋都要挽屐走,唔喺容乜易俾佢影埋相,话你跟踪佢?个女仔咁做,其实同绝交冇分别。所以呢,待人处世,除咗唔可以冇头冇尾之外,其实仲有好多嘢,都喺唔讲得笑。 

继网主、汤博士之后,我要感谢嘅,仲有三傻。资深会员专栏,喺为咗佢地先至会出现,所以三傻喺好关键嘅因。不过,大家朋友一场,如果有嘢要回覆网友嘅话,就请自己动手,唔好再要我代笔啦!其实我对朋友,都算喺咁。大半年前一个聚会里面,有朋友话我早著先机,皆因债市已经变得好难投资,但佢似乎唔记得咗,早响三年几前同佢初次见面果阵,我就已经透露过自己果三个十倍,喺点样操作。 

我呢份人,唔太钟意晒嘢,亦好介意泄露自己嘅私隐,所以分享还分享,我喺唔会提供任何证明,信不信由你。记得曾经为咗帮一位朋友,令佢唔觉意从银行收到关於我投资规模嘅一啲传闻。其实,我有几多万、几多千万、甚至几多亿,都唔重要,朋友之间,唔喺在乎呢啲,亦唔喺在乎有冇乜嘢金钱、合作关系,或者相关嘅预期,总之,朋友,就喺朋友啦! 

所以最后,我当然要感谢一众朋友,同一众网友。同样地,网上交流,喺双向;虽然我有时都几寸,令部份网友或会觉得我写到好似指导对方咁,但请各位记住,我地之间嘅身份,从来都喺对等。所以,你地喺朋友,喺网友,唔喺粉丝,唔喺读者。
 
缘结皆因惜缘

已经写到尾声啦,真喺有啲唔舍得。记得三年几前,我写过一篇题为《惜缘》嘅回应。我想同果位朋友讲,其实当时,我唔喺唔明白,只喺仲未肯放低啫。 

缘结,皆因惜缘。 

网主、汤博士、三傻、各位朋友、各位网友,由《》至今,已经有两年半多,我谂我已经俾咗大家足够嘅时间。Natalie Cole 嘅 Someone That I Used To Love,我都分享过好几次,做人真喺唔应该咁拖泥带水。I wonder if someday I'be good with goodbyes,今日,我要告别资深会员专栏啦! 

2015-06-20 序
2015-08-07 真正嘅第十个人
2015-12-11 十四篇后感
2015-12-31 专业机构投资者(一)所谓专业
2016-01-18 专业机构投资者(二)市场嘅角色
2016-03-07 专业机构投资者(三)致亚视员工的信
2016-06-26 专业机构投资者(四)明灯.答案
2016-11-06 专业机构投资者(五)加辣.砖家
2016-12-05 专业机构投资者(六)归边
2016-12-24 专业机构投资者(七)遗憾
2017-01-21 专业机构投资者(八)出阵
2017-02-14 专业机构投资者(九)政经
2017-03-28 专业机构投资者(十)阵痛
2017-06-29 专业机构投资者(完)结缘 

遗憾》之后,我告别咗回应箱,今日又告别埋个专栏,睇嚟真喺要讲再见。不过我呢份人,唔钟意咁绝情,所以我会保留今日呢篇文章嘅回应箱,不时过嚟睇睇。各位想搵我嘅,或者有任何问题,可以响度留个言,我会尽量回覆。将来有任何动态,例如唔知去边处再写嘢嘅话,我会预先响呢度通知大家。 

啊!差啲唔记得,上面我好似话,或会改变今日嘅决定。不过要人地俾一个,连我自己都答唔出嘅答案,呢个条件似乎太苛刻。或者咁啦,我讲过,自己对每一篇文章,以及当中涉及嘅人同事,都付出咗好多,咁究竟喺付出咗啲乜嘢?我谂,如果有任何一位注册回应者,答啱嘅话,应该足以令我感动。 

各位再见!

Natalie Cole:Someone That I Used To Love ..... (and more)
缘结.天玑
1. 长期读者
2018-02-09 14:14
等到颈都长,今天终於看到珍惜香港文章,可惜已是最后一篇。

感恩,祝珍惜香港心想事成,身体健康,有机会再和大家分享。
2. littlemun
2018-02-09 15:07
多谢你, 真港兄! 每次看你的交章就如交心一样...
3. 厉害
2018-02-09 15:08
请继续发表,让更多人知道真相;

继续的理由很简单,不能让某些砖家继续误导他人。
4. 喜欢閲读
2018-02-09 15:53
我冇注册但系都想试一试回答。

:真诚对待朋友嘅心意

有缘读得笔者嘅分享,感激。
5. 孟波
2018-02-09 17:40
我唔系注册者不过好认真细读真港兄文章,内容超有料到和有见地,惟一瑕疵系(坊)间个坊字错了。
6. MMC
2018-02-09 19:12
珍兄,未睇内文但很高兴能再欣赏你的大作。
7. 二少
2018-02-09 19:50
有缘咪再写,无话为边个嘅!唔应该有思想制肘.
8. 引刀一快
2018-02-09 20:32
珍港兄

成个湾区咁大,边处跑出喺冇保证,所以都喺同一个问题,你嘅「」会响边度?如果你冇谂著搬入去,而只喺纯为投资,隔山打牛嘅话,咁最好都喺谂清楚先。

问得好,答答先:

1,大湾区呢个已经唔系概念,甚至唔系规划,而系政策。所谓“跑出”,绝对唔会系一两个小地方,只不过系唔同地方有唔同发展而已,要改善生活的话,只要交通方便、不闲杂、发展成熟,都系好地方,要投资的话,当然要留意政府动态,呢点唔使多讲。讲到“保证”,保证大湾区同香港会越来越近,保证大湾区交通会越来越发达,保证大湾区越来越好住,呢D系对未来生活以及人生嘅投资。不过,如果要“保证赚几多”,做定期收息就可以了。

2,家喺边度?点解要拘泥於一个家?点解过咗关之后就唔可以系家?轻轻松松买一间宽敞舒适嘅屋,无论你当唔当系家,都一定可以弥补香港D细屋所欠缺嘅部分,相比於港楼嘅价格,投资细效果大,早就大把人做紧,我喺呢度呼吁,对象只系未谂通果班啫。

我开始讲香港珠三角融合嘅时候,大湾区都未公告。
9. B爸
2018-02-09 20:39
《横观一众砖家嘅言论,似乎都喺汪先生最贴地,虽然佢一样咁重视对楼价预测嘅准确性,但起码唔会下下为咗捕捉一个转角而大做文章。》

超同意! 哗衆取宠, 留言质疑佢预测唔准就删人留言, 真是暗人说暗话, 楼市论坛之卑!
10. Sugar
2018-02-09 21:09
珍兄:

在下绝不赞成你"封笔" 之决定,但拙嘴笨舌不知如何才能说服你回心转意。刚见到8楼引刀兄的留言,这下可好了:其言温柔恳切(一改顶心顶肺之风)......见之哪怕你再铁石心肠也该有些动容了吧?!^^
11. B爸
2018-02-09 21:21
继续追踪珍港, 珍重
12. MMC
2018-02-09 21:57
珍兄,终於看完了,很可惜!我未能给你一个令你感动的理由不封笔,但你每一篇专文也令我很感动!

谢谢!
13. 小明
2018-02-09 23:05
长文未细阅,先说声多谢。珍港兄的大作确令人期待。觉得可惜但尊重你的决定。
14. 可惜
2018-02-09 23:14
谢谢!自成文章,就有回响,可否就系原因?
珍重
15. 费青旧友
2018-02-09 23:24
感谢,再见。
16. 惜缘
2018-02-09 23:53
珍港兄

任何说话亦表达不了我今天感慨万千的心情,一切尽在不言中……
17. Hk
2018-02-10 03:21
看文章快4年了。(只有发言二次!)
或许该更清楚的说,看大家的论坛4 年了。
我长期不在香港,透过各位的讨论,给予我更多对「家」的了解。

所以,在这里要特别对所有留言的朋友说句:谢谢你。(如珍兄说的:对版主,及博士等也是要好好「感因」)

一般主笔或许跟平民百姓太离地了,他们的看法有时候并不合乎小读者的状况。对打工的人,把第一桶金拿来买砖头,实在有很大的压力。

论坛上能够看到多元的看法,增加了我「回家」首购的勇气。(富人资源丰富,大概也不太会浪费很多时间来看文章。有句俗话:钱是胆,有钱就能任意妄为,反正口袋深!)

希望
珍兄  能够休而不退,给小读者多些鼓励!
再一次谢谢你,写一篇长文实在很辛苦!
18. 楼市初哥
2018-02-10 09:12
初次拜读,给了我很多启发,令我更清楚路向。
香港是我家?这问题以前很容易答,但发生近年的事和有了小朋友后,心里没有肯定的答案。我想你道出问题所在,如果我们真爱这个家,能力又容许,就没有所谓的高追。
你可能不知道,你的文章有机会改变其它人的一生。当然决定和后果自己付责,但你多角度分析能给我们初哥较全面的见解,洞悉"天玑"。万分感谢
19. 大喊十
2018-02-10 11:46
睇珍港兄文章,睇完唔识投资,都应该学识追女仔,珍重。

20. 元朗人
2018-02-10 12:05
每人今天仍活著,好应为人类发展贡献一分力,知识或其他生命体验与人分享也是贡献。评论出自真诚,无分对错。最后想为这论坛鼓掌鼓励。
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