【on.cc东网专讯】一直呼吁投资者要小心香港楼市爆煲的独立经济评论员、「滙丰前首位华人大班」、滙丰银行前副总经理刘智杰撰文警告，香港地产股已步入「地狱之门」。一旦楼市爆煲，不只是衰几年，恐是像上世纪九十年代日本般，衰20、30年仍一潭死水，呼吁香港人要尽早做好准备，因为今次楼市情况更严重，警告98金融风暴和沙士时期都不能参考，跌幅或较快和较深，「估不到跌几多和跌几耐」！
【勿以为美国每次加息仅0.25厘】
为何香港楼价濒临爆煲？他解释，在上周五美国公布非农就业报告后，相信联储局主席耶伦对加息更充满信心，债市及金价已立即有异动；另一边厢，香港银行3个月同业拆息(Hibor)近期已升破1厘，是8年新高，香港人如果采用H按供楼，利息支出已加重。他警告，投资者不要下意识地认为联储局每次加息只是0.25厘，「美国加息问题经已不是一年加几多次，而是一次加几多？一次或多於0.25厘，加3次经已等於1.5厘」。
欧洲方面，制造业去年12月增长是2011年4月以来最快，反映欧元区经济持续复苏，带动通胀。只要通胀一来，欧央行便不得不加息。
【大陆限制资金将重创香港】
除了欧美有加息压力，影响香港息口趋升外，大陆管制资金外流影响更大！他指出，内地个人虽然每年仍可换取5万美元，但要明确表示用途，更指定不得用作境外买楼、证券投资、购买人寿保险，以及投资保险产品等，令大陆资金来港断裂，内地发展商积极来港抢地，如投地资金未能到位，在港又筹不到资金，就会引爆楼市，令场面不可收拾。
【全球债泡一爆不得了】
更值得注意的是，过去8年全球零息环境，令发债数量大升，当中，美国有3.6万亿美元债务於今年到期，要付出利息高达2,370亿美元；中国有5,880亿美元债务於今年到期，要付出利息达120亿美元；日本则有1.8万亿美元债务於今年到期，要付出利息达750亿美元。故此，刘智杰强调，投资者须关注的，不是中国债务问题，而是美国的庞大债务，钱从何来是个大问题！债务问题将会是资产市场爆破的最大「黑天鹅」事件！
事实上，根据巴克莱世界债券指数，全球债券截至去年12月底第4季已跌逾7%，造成极为庞大的损失。欧元区恐更大镬，因负利率已到极限，欧央行可以购买的指定类别债券，负利率达以年息计-5%，使债市变成一个随时爆炸的计时炸弹！如果全球央行货币政策回归正常，各方为了争取资金再融资，不得不大幅加息，做成不可预料的后果。
他警告，债市跌不代表资金流入股市，因现在都冇量化宽松(QE)，股市不能受惠，更何况QE已证实药石无灵，政府亦钱不多，冇人买美债，不知钱从何来。
【港楼利好因素已一去不复返】
回顾香港楼价飙升已有十多年之久，虽然上升期很长，但并非因为经济增长、个人收入大增，或人口爆升令需求增加；而是前任政府扣地不放、美国零息，以及适逢内地人涌港买楼投资，令楼价非理性上升。不过，投资者要注意，这一连串「偶然事件」会再重复或继续的机率有多少？
他指出，投资者必须留意，楼价已有结构性改变，政府政策、人口老化、收入减少、经济放缓、再加上港元枯渴、通胀加剧、利息飙升；若再加上美国新政府上台，令贸易保护主义抬头，中美冲突一触即发，已改变了楼市的大环境。
「现时超豪华住宅十几万一尺、红磡楼以前几千蚊尺，依家是升咗3倍咁滞；香港新一代如果不靠父母、甚至祖父母辈三代合力，根本靠现在薪金买不到楼，可见楼价脱离薪金情况严重。二手最惨，因为买楼要短时间全付，难上会，估价低。」
【要警醒日本上世纪经历】
他提醒，日本多年前楼价上升到泡沫水平，爆破后过了20、30年，经济仍是一潭死水，楼价还在低位徘徊，是香港楼市的最佳样办，呼吁大家要有适当部署。这个大跌浪甚么时候到，当然没有人清楚，但相信在12至18个月期内，随时会爆发，到时才处理为时已晚。同时警告，今次跌浪连98金融风暴和沙士时期都不能参考，跌幅或较快和较深，「估不到跌几多和跌几耐」！
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上升亦很困难，去年白天鹅就变成了一只灰色天鹅。
