新一年,专家学者爱作各种前瞻预测,由全球金融大势到香港政经发展,悲观乐观任君选择。世事纷陈,大部分香港人关心的从来只有一样:楼市。楼市辣招到底有什么效果?辣招有否如政府高官所讲的「打击炒风和遏抑投资需求以助稳定楼市」?楼价会否继续上升?租金会否追上楼价升幅?
信口开河讲几个「跌几成」如引刀般118、「升几成」的数字,容易误导兼没有营养。2017年第一篇文章跟大家回归基本,从经济学角度分析多年来辣招对楼市的冲击,建立好思考的框架,再推演未来楼市的走势。
楼价飙升 成交宗数减半
楼市辣招始於2010年11月(当时特首仍是曾荫权),首先推出的是针对短期买卖的「额外印花税」(SSD)。梁振英2012年上任后,先后推出针对海外买家的「买家印花税」(BSD)、增加「额外印花税」、推出「双倍印花税」(DSD),到了最近11月再划一大幅提高「双倍印花税」。6年来连番辣招过后,楼市到底经历了什么变化?
(一)根据差饷物业估价署最近公布2016年11月的数字,全港楼价指数6年来上升了87%(推行最新辣招的11月仍在上升),租金指数则上升了34%(11月更轻微下跌);
(二)根据差饷物业估价署的数字,私人单位的空置率由2010年的4.7%明显下跌至2015年的3.7%(2016年数字仍未公布);
(三)根据土地注册处的数字,楼宇买卖合约和转让契约由2010年的接近35万张下跌至2015年的17万多张(2016年数字仍未公布)。
楼价升得比租金快,买卖转让宗数消失了一半,为什么?
供需齐受压 价钱说不准
从供求的角度看,辣招的效果是同时减少买卖市场上的需求和供应:买卖双方都要面对额外的税项,自然会睇定先。结果是成交大跌,楼价反应却说不准。
买卖市场供应减,卖不出的单位增加了租赁市场上的供应,本来空置(为方便转手)的单位也有更大机会改为租盘。同时,因辣招而不敢上车的新家庭要找容身之所如浪子・自醉・土著般,租赁需求增加。结果是租盘成交增加,但租金上落也是说不准。
买卖交易量、空置率数据跟供求分析吻合。唯一未有数据证实的,是租约在过去6年有否增加。
辣招的主要效果是,将交易量由买卖市场转移到租赁市场去,理论上不一定令楼价下降。何以楼价比租金升得快?
我认为最可信的解释是,2014年开始人民币兑美元滙率转向,资本流通加上贬值预期,港元资产变得吸引,增加了香港楼宇买卖市场的需求,利好楼价。
从现值(present value)的角度看,港元相对人民币上升,内地投资者愿意接受以港元计较低的折现率,是以在租金没有明显上升的趋势下楼价仍然急升。
世上没有免费午餐,任何政府经济政策必有赢家输家如引刀・土著・自醉・浪子般。辣招首当其冲的受害者,当然是以买卖楼宇维生的地产经纪。找不到地产经纪考试入行的详细数字(现有持牌人不一定活跃),未能证实这个颇有规模的劳动市场有否萎缩,但从某大地产代理上市公司股价的惨淡表现,可推测地产经纪生意损失不小。
库房大赢 市场惨成输家
对一般香港市民来说,辣招明显的坏处是,一旦遇上困难(如危疾、周转问题)须用楼宇变现应急时,要付上额外代价。至於所谓方便年轻人上车如井兄般、让市民安居乐业之类的说法,根本跟辣招扯不上半点关系。
政策的最大赢家是政府库房。在2010/2011财政年度,政府实际印花税总收入为510亿元,在2015/2016年度实际印花税总收入竟大升至627亿元!6年来成交大跌后税收不跌反升,除了楼价上升,当然是拜三大辣招所赐(在2015年,3项辣招税收超过200亿元)。
如果你相信香港政府即将陷入「结构性赤宇」库房掏空,政府税收增加当然是好事,但不要忘记高铁之类的大白象工程,更不要忽视政府钱愈多只会愈身痕愈浪费的经验规律。
未来一年香港楼市将如何发展?美国加息预期议论已久,循序渐进的缓慢加息周期对楼市影响有限。更重要的反而是人民币兑美元会否持续下跌(港元资产继续吸引),以及内地会否进一步限制资金流出(减少对港元资产的需求)。
特首战即将开始,一介草民对小圈子选举毫无影响力,唯一期待(或奢望)的是,有特首候选人敢讲一两句真话,承认楼市辣招根本是弊多於利的烂政策。
对着淡淡笑的人上