新一年，专家学者爱作各种前瞻预测，由全球金融大势到香港政经发展，悲观乐观任君选择。世事纷陈，大部分香港人关心的从来只有一样：楼市。楼市辣招到底有什么效果？辣招有否如政府高官所讲的「打击炒风和遏抑投资需求以助稳定楼市」？楼价会否继续上升？租金会否追上楼价升幅？
信口开河讲几个「跌几成」如引刀般118、「升几成」的数字，容易误导兼没有营养。2017年第一篇文章跟大家回归基本，从经济学角度分析多年来辣招对楼市的冲击，建立好思考的框架，再推演未来楼市的走势。
楼价飙升 成交宗数减半
楼市辣招始於2010年11月（当时特首仍是曾荫权），首先推出的是针对短期买卖的「额外印花税」（SSD）。梁振英2012年上任后，先后推出针对海外买家的「买家印花税」（BSD）、增加「额外印花税」、推出「双倍印花税」（DSD），到了最近11月再划一大幅提高「双倍印花税」。6年来连番辣招过后，楼市到底经历了什么变化？
（一）根据差饷物业估价署最近公布2016年11月的数字，全港楼价指数6年来上升了87%（推行最新辣招的11月仍在上升），租金指数则上升了34%（11月更轻微下跌）；
（二）根据差饷物业估价署的数字，私人单位的空置率由2010年的4.7%明显下跌至2015年的3.7%（2016年数字仍未公布）；
（三）根据土地注册处的数字，楼宇买卖合约和转让契约由2010年的接近35万张下跌至2015年的17万多张（2016年数字仍未公布）。
楼价升得比租金快，买卖转让宗数消失了一半，为什么？
供需齐受压 价钱说不准
从供求的角度看，辣招的效果是同时减少买卖市场上的需求和供应：买卖双方都要面对额外的税项，自然会睇定先。结果是成交大跌，楼价反应却说不准。
买卖市场供应减，卖不出的单位增加了租赁市场上的供应，本来空置（为方便转手）的单位也有更大机会改为租盘。同时，因辣招而不敢上车的新家庭要找容身之所如浪子・自醉・土著般，租赁需求增加。结果是租盘成交增加，但租金上落也是说不准。
买卖交易量、空置率数据跟供求分析吻合。唯一未有数据证实的，是租约在过去6年有否增加。
辣招的主要效果是，将交易量由买卖市场转移到租赁市场去，理论上不一定令楼价下降。何以楼价比租金升得快？
我认为最可信的解释是，2014年开始人民币兑美元滙率转向，资本流通加上贬值预期，港元资产变得吸引，增加了香港楼宇买卖市场的需求，利好楼价。
从现值（present value）的角度看，港元相对人民币上升，内地投资者愿意接受以港元计较低的折现率，是以在租金没有明显上升的趋势下楼价仍然急升。
世上没有免费午餐，任何政府经济政策必有赢家输家如引刀・土著・自醉・浪子般。辣招首当其冲的受害者，当然是以买卖楼宇维生的地产经纪。找不到地产经纪考试入行的详细数字（现有持牌人不一定活跃），未能证实这个颇有规模的劳动市场有否萎缩，但从某大地产代理上市公司股价的惨淡表现，可推测地产经纪生意损失不小。
库房大赢 市场惨成输家
对一般香港市民来说，辣招明显的坏处是，一旦遇上困难（如危疾、周转问题）须用楼宇变现应急时，要付上额外代价。至於所谓方便年轻人上车如井兄般、让市民安居乐业之类的说法，根本跟辣招扯不上半点关系。
政策的最大赢家是政府库房。在2010/2011财政年度，政府实际印花税总收入为510亿元，在2015/2016年度实际印花税总收入竟大升至627亿元！6年来成交大跌后税收不跌反升，除了楼价上升，当然是拜三大辣招所赐（在2015年，3项辣招税收超过200亿元）。
如果你相信香港政府即将陷入「结构性赤宇」库房掏空，政府税收增加当然是好事，但不要忘记高铁之类的大白象工程，更不要忽视政府钱愈多只会愈身痕愈浪费的经验规律。
未来一年香港楼市将如何发展？美国加息预期议论已久，循序渐进的缓慢加息周期对楼市影响有限。更重要的反而是人民币兑美元会否持续下跌（港元资产继续吸引），以及内地会否进一步限制资金流出（减少对港元资产的需求）。
特首战即将开始，一介草民对小圈子选举毫无影响力，唯一期待（或奢望）的是，有特首候选人敢讲一两句真话，承认楼市辣招根本是弊多於利的烂政策。
对着淡淡笑的人上
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连公屋、居屋造价也开始破顶，政府加辣失效的报导到处可见，媒体总是喜欢挑战政府的政策，哪怕所谓的破顶升幅仅是微不足道的0.16%。然而新高是事实，业主们看在眼里，心里明白，一卖一买印花税和手续费这么多，宁愿选择一动不如一静。
