【on.cc东网專讯】一直呼籲投资者要小心香港楼市爆煲的獨立經濟評论员、「滙豐前首位華人大班」、滙豐銀行前副總經理劉智傑撰文警告,香港地产股已步入「地獄之门」。一旦楼市爆煲,不只是衰幾年,恐是像上世纪九十年代日本般,衰20、30年仍一潭死水,呼籲香港人要盡早做好準備,因为今次楼市情況更嚴重,警告98金融風暴和沙士时期都不能參考,跌幅或較快和較深,「估不到跌幾多和跌幾耐」!
【勿以为美國每次加息僅0.25厘】
为何香港楼价瀕临爆煲?他解釋,在上周五美國公布非農就业報告後,相信聯儲局主席耶倫對加息更充满信心,債市及金价已立即有異動;另一邊廂,香港銀行3個月同业拆息(Hibor)近期已升破1厘,是8年新高,香港人如果採用H按供楼,利息支出已加重。他警告,投资者不要下意識地認为聯儲局每次加息只是0.25厘,「美國加息問題經已不是一年加幾多次,而是一次加幾多?一次或多於0.25厘,加3次經已等於1.5厘」。
歐洲方面,製造业去年12月增長是2011年4月以來最快,反映歐元区經濟持續復甦,帶動通脹。只要通脹一來,歐央行便不得不加息。
【大陸限制资金将重創香港】
除了歐美有加息壓力,影響香港息口趨升外,大陸管制资金外流影響更大!他指出,內地個人虽然每年仍可換取5萬美元,但要明確表示用途,更指定不得用作境外买楼、證券投资、購买人壽保險,以及投资保險产品等,令大陸资金來港斷裂,內地發展商積極來港搶地,如投地资金未能到位,在港又籌不到资金,就会引爆楼市,令場面不可收拾。
【全球債泡一爆不得了】
更值得注意的是,過去8年全球零息環境,令發債数量大升,當中,美國有3.6萬億美元債务於今年到期,要付出利息高達2,370億美元;中國有5,880億美元債务於今年到期,要付出利息達120億美元;日本則有1.8萬億美元債务於今年到期,要付出利息達750億美元。故此,劉智傑強調,投资者须关注的,不是中國債务問題,而是美國的龐大債务,錢從何來是個大問題!債务問題将会是资产市場爆破的最大「黑天鵝」事件!
事實上,根据巴克萊世界債券指数,全球債券截至去年12月底第4季已跌逾7%,造成極为龐大的損失。歐元区恐更大鑊,因負利率已到極限,歐央行可以購买的指定類別債券,負利率達以年息计-5%,使債市變成一個隨时爆炸的计时炸彈!如果全球央行貨幣政策回歸正常,各方为了爭取资金再融资,不得不大幅加息,做成不可預料的後果。
他警告,債市跌不代表资金流入股市,因現在都冇量化寬鬆(QE),股市不能受惠,更何況QE已證實藥石無靈,政府亦錢不多,冇人买美債,不知錢從何來。
【港楼利好因素已一去不復返】
回顧香港楼价飆升已有十多年之久,虽然上升期很長,但並非因为經濟增長、個人收入大增,或人口爆升令需求增加;而是前任政府扣地不放、美國零息,以及適逢內地人湧港买楼投资,令楼价非理性上升。不過,投资者要注意,這一連串「偶然事件」会再重複或繼續的机率有多少?
他指出,投资者必须留意,楼价已有結構性改變,政府政策、人口老化、收入減少、經濟放緩、再加上港元枯渴、通脹加劇、利息飆升;若再加上美國新政府上台,令貿易保護主義抬頭,中美衝突一觸即發,已改變了楼市的大環境。
「現时超豪華住宅十幾萬一呎、红磡楼以前幾千蚊呎,依家是升咗3倍咁滯;香港新一代如果不靠父母、甚至祖父母輩三代合力,根本靠現在薪金买不到楼,可見楼价脫离薪金情況嚴重。二手最慘,因为买楼要短时間全付,難上会,估价低。」
【要警醒日本上世纪經歷】
他提醒,日本多年前楼价上升到泡沫水平,爆破後過了20、30年,經濟仍是一潭死水,楼价還在低位徘徊,是香港楼市的最佳樣辦,呼籲大家要有適當部署。這個大跌浪甚麼时候到,當然沒有人清楚,但相信在12至18個月期內,隨时会爆發,到时才處理为时已晚。同时警告,今次跌浪連98金融風暴和沙士时期都不能參考,跌幅或較快和較深,「估不到跌幾多和跌幾耐」!