亮剑--节绿雷鼎鸣文章 2012-05-10 11:25:51
香港楼价高企的原因 ~雷鼎鸣
为什么香港的楼价长期高昂?流行的解释中有很多似是而非的说法。
第一种说法是炒家兴风作浪,推高楼价。政府屡次的多少招多少式「稳定」楼市措施也往往以炒家为假想敌。
炒家真的能长期撑起楼价吗?当用家购买房子时,的确有可能会感觉到有部分房子早已被炒家买走,致使楼价上升,自己也选不到最理想的单位,对炒家心怀怨怒,是情理之中。
但我们不可忘记,成功炒家的目标是要在楼价仍然偏低时购入,在上升后卖出套利。长期买入不卖的不是炒家,而是收藏家。
多了炒家的购买力,楼价在低位时会增加上升动力,但在炒家出货时,市场中供应增加,却会有助压抑楼价。
由此可知,炒家的存在,有利於收窄楼市高低价的差距,稳定楼市。他们不可能是楼价长期高企的元凶。
打击炒家反助长升势
在一九九四年,政府推出了一系列打击炒家的措施,例如买入楼花后,在屋宇建好以前,楼花不准出售。
当时我已指出,这样会增加发展商及炒家的不确定因素,使他们不想投资建造或持有楼宇,两三年后,楼宇的供应便会不足,价格必定大升,其后九六、九七年的楼市泡沫便由此而来。今天的打击炒家措施,同样也可能为将来楼市的升温埋下火种。
第二种流行说法是地产商囤积居奇,使用各种可能带有误导性或心理压逼性的手段推高楼价。
发展商的天性自然是追求利润,但他们若真的要左右市场,便必须有很高的垄断力量才可能。香港的物业交投量,二手市场等闲是一手市场的六、七倍。
二手市场房屋的楼龄很多甚至与新楼相差无几,是新楼颇为接近的代替品。发展商一旦胡乱抬价,便必定要面对市场中其他发展商及有更庞大力量的数以万计二手卖家的竞争。
发展商能够把小量「特色」单位以天价出售不足为奇,但若说能以各种旁门左道的办法便可把楼价普遍撑起,却不可能。不是他们不想,而是没此能耐。
第三种解释是利息低企、资金涌入等等因素都有利於增加对楼宇的需求。这种说法正确,但却只能解释为什么现时的楼价这么贵,不能说明长期以来,包括在高息环境下或没有多少资金来港时为什么楼价还是十分高昂。
上面几个流行解释都是颇为犯驳,那么更重要的解释是什么?
芝加哥大学商学院教授谢长泰在二○○二年当他仍在普林斯顿任教时,在《美国经济评论》写过一篇文章,内中数据对解答此问题颇有启发性。
新加坡与香港是经常地被互相比较的地方,谢长泰的研究也有把两地的房地产作出比较。新加坡有近九成的人住在自己拥有的房子,而且居住面积远大於香港,此种结果从何而来?
在 一九六八年,新加坡的人均住房面积与香港几乎完全一样狭小,但到了一九八○年已是两倍於香港。
在九十年代初每一新加坡人的住房面积平均超过三百尺实用面积,但同期港人的人均面积却是只得一百一十至一百二十方尺左右,差距巨大。
我翻查过近年香港房地产的统计据并加以计算,新建私人单位所报称的面积似有增加,九十年代后期每新建单位平均约六百二十尺,最近几年新建的已增至约七百五十方尺。
这个增幅有些水分,因为现时新建楼宇的真正实用率愈来愈低。再加上香港一半人口住在平均面积更为细小的公屋、居屋,以平均每户三人(这是人口普查数据)计算,真正的人均居住面积恐怕未必有一百五十方尺,不及新加坡的一半。
为什么新加坡人的居住面积大这么多?天下没有免费午餐,谢长泰的数据显示,新加坡每年投入建设住宅的资源大约等於其GDP的百分之八至十,而香港的则只有百分之四左右。这些都是九十年代初以前的数据,近年香港有没有增加投资?
建房资源及土地太少
刚好相反,近年香港新建房屋的数量愈来愈少,楼价虽在上升,但地产业及建造业占GDP的比重却不断萎缩,九十年代初地产(包括商用单位)占GDP的比重有百分之十,现在则只得百分之五左右。
假设香港的总体住宅面积一夜之内增加一倍,港人居所接近新加坡的人均面积,那么香港的楼宇尺价会怎样?我相信会暴跌不止一半,尺价可能比「沙士」时更低,香港的楼价便变得更合理,港人的居住环境变得更好,炒家或地产商就算扭尽六壬,也不可能抗衡市场巨大的力量,托得起楼价。
我们可以下这样一个结论:香港楼价长期高企的原因其实十分简单直接,香港过去投入在建房的资源及土地太少,致使已建成的总体楼宇面积与人口比例极不相称,炒家与发展商的影响只是小节。
香港一千平方公里的面积中,只有两成建有房子,与世界各地大城市比较,比例甚低。
香港的郊野公园等地不能大量建房,等於九成以上不常行山的港人承担着贵租或贵楼价,补贴了一成人口以下的行山人士,使他们得享自然环境的乐趣。
政治上这个现实大概不会改变,港人要住便宜一点的房子,又不想香港的楼市崩盘,可能只得靠未来与深圳更紧密地融合起来,相当一部分人北上购楼而已。
亮剑--转述骷髅会文章 2012-05-10 16:22:11
骷髅会 楼价破97=贵?
大家总爱争论... 香港楼价太贵!
原因嘛,听过 99,999 次...楼价高过 97 啦,爆煲啦!
显然...又是政府、政客、传媒联手泡制的楼市大迷信。
散户只懂看表面,专业投资者就要看全局。
表面上,楼价直迫 97,实际上,比 97 便宜多了!
听老爸老妈说,97 年供楼利率高达 12%,而供楼年期最多 20 年。
2010 年流行 H Rate,最低还不到 1%,即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右。
供楼年期一般可以做 30 年。
如果首期不足,上车自住基本上可以做 90% 按揭,门槛大为降低。
以 $200 万单位,借 70%($140 万)为例...
首先,从供楼角度看...
对用家来说,最重要的是每个月到底要付出多少!
97 年:月供 $15,415,月入 $20,000 都很头痛。
10 年:月供 $4,502,月入 $15,000 已绰绰有余。
12 年:月供 $5,531,月入 $15,000 足可应付。
如果同样以 $15,500 供款计算...
当年供 $200 万楼的能力,今天已可供 $560 万楼!
第二,从供款利息、总楼价角度看...
虽然很少人会在呆几十年,即管当供到尾...
97 年:总利息 ~$230 万.总楼价 ~$430 万
10 年:总利息 ~$22 万.总楼价 ~$222 万
12 年:总利息 ~$59 万.总楼价 ~$259 万
怎样?还坚持现在跟 97 一样贵吗?
第三,从需求角度看...
97 年的时候,需求主要来自本地人。今天,大陆同胞都喜欢到香港买房,近年的新盘,约有 30% 以上买家是大陆人,如果计及以公司名义买楼的大陆人,相信远不止此数。
大陆人的购楼欲已不止於新楼,就连中细价楼亦不放过,去年笔者出售的 5 个单位中,其中 2 个就是大陆人买。
第四,从货币角度看...
近年楼价升了很多,是我们自己香港人面对的问题。事实上这几年,人民币由 100:120 升到 100:80!对於大陆人来说,买楼打 7 折!如果说近年楼价升了五成,有三成是因为港元贬值的错觉。
97 年的时候,很多人为负担不了供楼,楼市爆煲。
今天楼市...压力远远不及 97,是技术性调整,多於因为超出社会负担能力而爆煲,购买力只是被埋藏,而不是被消耗。讲真...若非政府连番出招,恐怕中原城市领先指数已突破 120 了,期待楼市大跌五成的朋友,包括我自己,恐怕要失望了。
亮剑 2012-05-10 13:46:36
根据政府的2011年人口普查结果,全港共有236.8万个家庭,其中123.3万个拥有自置居所,比例达到52%。在这些家庭中,有74.1万(即60%)已完成按揭供款,其中不少都希望出售所持物业变现,转买较大和较高质素的单位。
这百多万拥有自置居所的家庭是香港社会和经济的中流砥柱,楼价下跌将会蒸发他们的财富,显然不符合社会的整体利益,而且极可能会像八万五一样,引起社会的强力反弹。压低楼价除了涉及社会财富的再分配之外,亦直接影响到政府的财政收入。
根据地政总署的数字,在2011/12年财政年度,政府透过公开拍卖及招标方式售出39幅土地,为库房进帐699亿元,加上190亿元的补地价收入,地价收入高达889亿元,占政府总收入(3,750亿元)的23.7%,比例高达四分之一。
香港能够长期维持低税率,原因之一是每年都有庞大的卖地收入,市民其实是通过高昂的楼价支付了一项无形的「地产税」,如果压低楼价,政府无可避免要开拓新的收入,在当前的政治环境下,唯一可能和可行的便是开徵销售税。
然而,销售税本身就是一个荡手芋,梁振英何必为了解决一个难题,而引爆另一个更大的炸弹?
但这不意味下届政府便无所作为,例如加强对地产发展商的监管。除了高楼价之外,发展商无所不用其极的销售方式,亦长期受到市民诟病。
为了建立声望,梁振英上台后极有可能从这方面入手,大力打击一些发展商近乎欺骗的销售手法。和喝停「双非」孕妇一样,社会对此早有共识,就算地产商不愿意,也难以公开抗争。