DSD双倍印花税对市场的影响 (林一鸣)

好文重温就知道今日局面, 根本就系预早知道, 林一鸣博士真系高瞻远瞩！

引用:

笔者在去年10月27日，政府推出「加强版额外印花税」的时候，曾在主场新闻讲过这个故事：「有一个人肚子痛，医生开了伤风药给他吃，吃了数次后肚痛还未医好；於是医生开更重的伤风药，吃的份量加倍，但肚子还痛。唔紧要，医唔好，再加！医唔好，再加！肚子再痛，再加多N倍份量的伤风药，吃到你好为止⋯⋯」

想不到过了四个月之后，这个故事又要讲多一次。

关於双倍印花税的分析，很多报导已经说过了，我也不用多写。反而想借点篇幅，估计未来楼市可能出现的转变：

• 市场二手供应更少：物业的额外印花税提高至三年，已令过去三年内，接近三十万个成交单位，很多在市场上消失，令二手卖家的叫价变得更硬。今次推出双倍印花税，进一步令目前有楼收租的人不愿沽货，因为沽货后要再买的话，要立刻付双倍印花税，按揭成数又要减少，按息从 H+0.8%（目前约为1%）变成 P-2.X%（接近2.5%），完全冇著数，现金回来后亦没有好的出路……若非等钱使的话，完全没有卖楼的动力。

• 供应将由一手楼主导：由於二手供应进一步下跌，加上今年一手楼的楼花供应，应较过去数年为多，故此供应一手楼的地产商，将更能够控制市场。它们有较大的灵活度，卖得不好，可随楼送印花税、加大经纪佣金、减慢推盘等，有很多招数可用。曾有地产经纪跟我说过，发展商的佣金最尽可以「你八我二」，即买家占80%、经纪占20%（不过最后我没有买）；如果佣金高达5%至6%，八折后完全够俾多缴的印花税。

     

• 住宅楼价未必下跌：新招压低了供应，老业主不会因此减价卖楼，楼价亦不会大幅下跌。如果不信的话，请看看国内实行了三年的限购令，结果大家有眼睇。

     

• 业主换楼周期更长：良好的市场运作，应透过政府制造的「上流转动力」，例如冇楼的人可住公屋、公屋住户买居屋、再变成买上车盘、买市区楼、再转豪宅等……以前港英政府在这方面做得很好。现在业主换楼，虽然半年内不用交双倍印花税，但考虑因素更多，周期也会变得更长，减慢整个市场上流的速度。

     

• 非住宅摩货大减：去年非住宅如写字楼、工厦、商铺等物业大玩摩货，占总成交一成以上。全年逾千个摩货单位成交，金额高达100亿元。新招推出以后，估计摩货成交将会大跌。

     

• 租金可能上升：以前，业主愿意收取2%至3%的租金回报，因为有其他因素可以考虑。现在业主「被迫」加长投资年期，租金太低就未必像以前般容易接受。

     

• 增加夫妻两人分开买楼情况：因为各自买楼，例如老公名下的楼自住，老婆再买楼收租时，就不用交双倍印花税。

     

• 多了父母替刚够18岁的儿女买楼：原因很简单，也是因为避税。

最后，笔者还是要重覆这个重点：政府应该运用资源，提供一个以倾斜的平台，让 (i) 没能力的人有公屋居住；(ii) 帮助有点能力但并不足够的人上车；(iii) 支付得起的人用市价去买楼；(iv) 投资需求就要付出高价。双倍印花税针对了第四点，但却令第二点和第三点的人更加辛苦。

林一鸣 2013-2-25

新浪博客  朱大呜

限贷令是防止房价泡沫崩溃最后底线

限购令基本上已经被以“非市场经济手段”的名义取消掉了，第一道防线被突破之后，人们将视线重新放在了限贷令。如此无底线地放松楼市政策，他们的根据楼市低迷以及房价下跌。他们所谓的楼市低迷是指没有出现日夜排队的现象，他们所谓的下跌是环比下跌，总而言之，没有暴涨就是低迷。

限购令限制了投机性需求，成为第一个被清除的障碍。各地从悄悄取消，到明目张胆地取消，甚至出现了“救市”的刺激措施。消息称，合肥限购解禁一周，市区备案量环比暴涨40%，还有些地方房地产投机行为重新被点燃。房价一年暴涨20%人们心里才算安定，一旦出现稍微低于去年的房价情况，就被视为楼市低迷。

无良经济学家祸害中国房地产的逻辑是因为限购令与限贷令不符合“市场经济”的逻辑，他们忽略的前提是这个“市场手段”背后却是纸币时代货币超发的现实。自从1970年代世界进入了纯粹纸币时代之后，全球每个几年就发生一次大危机，危机的根源就是货币超发对百姓财富的掠夺，超发的货币变成资产泡沫，从而不断摧残着全球经济。再说，世界上哪一个国家不是表面宣扬市场经济，背后做的是重商主义？从美国到英国，从欧盟到日本，哪一个国家实行的是纯粹市场经济？既然没有纯粹的市场经济，为什么我们的经济学家们总是宣扬这样一种逻辑呢？

原因很简单，宣扬这种乌托邦或者强盗逻辑，是为了证明限购和限贷政策是一项不合理的政策，将房地产价格继续推向一个无法解决的泡沫绝境中。地方政府强烈的土地财政依赖症，让他们不仅仅有摧毁限购令决心，还有得陇望蜀的决心：他们下一个目标是要摧毁限贷令，为投机行为再撤掉一个屏障。限购令取消，他们说对市场没有效用，限贷令取消，他们说对市场没有多大影响。好不容易构建起来的防止投机行为的防线，就这样被摧毁了，中国房地产健康发展思路也已经被毁于一旦。

限购与限贷令其核心是阻止房地产投机行为，阻止房地产泡沫继续吹大，伤害实体经济以及房地产产业本身。限购令摧毁的是那些期望以房作为摇钱树的投机者，限贷令摧毁的是以信贷资金作为杠杆的投机者。这两类投机行为往往构成了过往房价泡沫生成的最核心力量。

客观地说，最近一段时间房地产市场确实失去了去年一下子上涨20%的热潮了，但是哪一个市场时时刻刻都要保持高潮状态呢？期望房地产时时刻刻都要别人排队去买，而且涨价之后还不容许别人还价状态，那才是畸形状态。宣传环比下降和成交量下滑，为取消两限政策提供舆论，误导百姓并祸害房地产市场。最近他们刻意渲染部分的“断供弃房”的案例，意思是说中国房地产市场大危机正在来临，要警惕像美国那样因为断供而出现泡沫破裂，目的是论证当前救市政策的合理性与适当性。

中国房地产市场出现的所谓断供案例，很多情况下是以前购房太多，如今生意不好做了，资金链出现了一些问题所致。例如，有中介分析，新江湾城板块的第一批业主中，有不少是从事钢材生意的福建商人，2011年左右在此置业，挑选的都是最好的房子，总价比较高，而由于生意上的资金流动需要，他们多为贷款买房，并且因为房屋总价高，贷款额度也非常之高，然而随着近两年钢材行业的衰败，其生意普遍难以维持，从而出现断供。除了该中介分析这种情况外，也有一些人的收入发生了改变，因为房价下跌采取的断供案例，毕竟是很少的。过去两三年，除了我们能够看到的温州和鄂尔多斯等热点城市外，很少出现房价真正下跌的城市。就温州和鄂尔多斯两个城市，作为投机失败和房价下跌案例，整天被提及。还有些人认为北京和上海房价不高，为了论证还举出了一些城市比北上广深还要高的城市，实在是有些过分了。

可以说，当前中国房地产市场最大的底线就是限贷令。在房地产税收尚未完善难以遏制投机行为的背景下，撤销限贷令就是让楼市裸奔，让杠杆性操作投机继续放大，成为货币超发与百姓储蓄贬值的工具，从而让房地产泡沫继续吹大，从奔向那无解的深渊里。春江水暖鸭先知，现在很多开发商已经意识到了让房价泡沫继续吹大的危险，多次发出了警告，反倒是很多非开发商继续鼓吹那些祸害房地产政策，这种现象值得警惕。

比五成首期??  感觉「风凉」

如果买400万楼，要随时有200万cash，如果有就唔清咁愁!