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梁兄,
这是我们昨晚谈及的一篇旧文,答应过你今日在这里重贴。
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法子《入息中位数这说法》
2014年04月25日
这是我反驳过很多次的错误说法「楼价升幅已经高过人工中位数的升幅,所以楼市有泡沫」。
楼市不能只看「新增的财富」(打工收入)去判断负担能力。
香港只有120万私楼,即系最多只看香港头17%富有的人的负担能力,实际上只应看头12%富有的人,因为有人持有多於1间屋,香港头12%富有的人,大多都不是靠「打工收入」来买楼,是用「已累积的财富」。
工资中位数是「全港劳动人口工资收入的中位数」。跟社会上头12%富有的人的购买力有关系吗?
除非,政府把12%这比例增加到50%,即系起多百几万个私楼单位,否则大众打工仔就会争输畀社会上头12%富有的人。
所以「楼价升幅已经高过人工中位数的升幅,所以楼市有泡沫」这说法是不合逻辑的。
备注: 2011年全港: 持两个物业有29.5万人 持5个单位以上有36,749人 持10个单位有6102人 持100个物业有39人
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法子兄: 这些年,有三辣招的年代,持有物业人数的结构应该有所改变。 我认为持有2个物业以上的人数, 我认为持有5个物业的人数, 我认为持有10个物业的人数, 我认为持有100个物业的人数,都会增加。而持有2个以下,或1个自住楼的人数会减少。 这些年,这些人持有的物业都给辣招震走了。尤其是细价楼,很多都尽入强者之手。 正是: 滚滚香江东来水, 淘尽多少英雄泪。 祝梁兄一纸风行。
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CCL 喺97年6月底及10月中都冲破过102点,但最终唔能够企稳,形成双顶回落。 在呢两个双顶出现之前半年,即97年初,CCL 大约做 80点。 但踏入97年唔知D人系咪惊唔再买就以后无得买, 一窝蜂不问价咁扫货,买唔倒私楼嘅,就鬼揸猫挖,迫政府派首期,起公屋、居屋同夹屋。 根据本人推算,在97年1月起那些准买家所入的单位,大约比一年内平均数高两叁成,加上97上半年为数不少的买家,根本无上会准备,那么呢度已经炒过龙、果度D玩家又只系督手指,咁个市唔爆有鬼!
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4.
AH-HO |
2014-08-19 11:29 |
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大家好。最近来到呢到,见到大家有水准的分析,先谢谢大家无私分享。 见到法子兄的数据,是按个人的收入来分析。我想用household income来说说。
香港2013年底有1.12M私人单位,按法子的数据,有30万的单位是由拥有多於一个单位的人持有。故此,香港约有80万个家庭拥有自己的物业。 香港约有2.4M家庭,所以只有33%左右的家庭拥有物业。按2011年的人口普查,家庭入息3万以上的家庭是所有家庭的前34.8%。所以,大概可以说,如果家庭入息没有3万以上的,真的不应该勉强上车。 还有,按这个原则,他们的月供款可以到15000,其实可以承受5-600万的楼价。当然,愿不愿意5-600万买个上车盘,是另外一回事。
抛砖引玉,有错请指正。谢谢。
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加上97上半年为数不少的买家,根本无上会准备,那么呢度已经炒过龙、果度D玩家又只系督手指,咁个市唔爆有鬼!
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呢啲就系大家一直期待政府继续放任, 什么都不管所付出嘅代价。
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to 4 一边系个人, 一边系家庭, 好难就咁比较 e.g. 某夫妇, 买左2个单位, 每次都联名, 会令 "持2个物业" 多左2个人 e.g. 某夫妇, 买左2个单位, 分别用个人名义, 就都入唔到 "持2个物业" 的统计数字
尤其呢几年, 个人名义买楼可以避税, 影响就更明显
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7.
AH-HO |
2014-08-19 13:06 |
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to 6, 谢谢你的提醒。我手上数字确实不够,没有考虑到这些情况。
但我好清楚的事实,就是报纸老成日讲人均/家庭入息中位数vs楼价,肯定是以偏概全的了。不过呢到的师兄都应该全知道的了。
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呢啲就系大家一直期待政府继续放任, 什么都不管所付出嘅代价…………
如果自我陶醉兄呢几年有睇过小弟的回应,我系认为政府在房策中,应有些微调。 正面信贷资料库……呢个系好的政策,应保持。 收紧按揭……加3厘压测继续,但可作以下调整:银行楼按加按揭保险最多只借八成,首置人士上限只能借400万。而购买楼价500万到1000万物业者,可借足七成。价值1000万以上的私楼就最尽六成。 限量限尺……捉虫政策应于取消。 SSD……由从价改为按赚价收取,例如一个物业3年内转售,你业主账面赚咗1百万,咁唔该交SSD30万。 BSD……那些有合法工作合约的港漂,要是能取得指定雇主担保的话,可在他们取得香港永久居民身份后,取回之前所缴的BSD及DSD。而商业机构可宣誓,购买之物业系作自用用途,亦可免BSD,最后收购旧楼重建的交易,可俾够十年人哋去集齐业权同起楼。 DSD……2手楼业主在一年内换楼,可免DSD。 如此这般可免全人类,齐向细码楼市场进攻。 有效解放细码楼2手供应。 加快市区重建步伐。 闸住实力不足的人高追细价楼去送死。
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我只不过是认为自我兄及引刀兄,系两个明白事理的人咋. 本人只希望抛砖引玉,其实真理唔系愈辩愈明的吗?
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喺醒就应该研究下物业如何组合,并不是等跌等咗好几年都仲等紧.....第一个
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to 11
其实睇好定睇淡, 都无咩问题 观点与角度, 两个人睇同一件事, 结果可以好唔同 重点系要有理据, 正反方一齐讨论, 反而令大家睇到更多更广
但最怕有啲人, 好似啲啦啦队咁, 声大大只得巴口, 无落场踢不但止, 唔识战术, 又唔识睇形势, 输到五比零都只系识响场边大叫加油, 实质支持却丁点都做唔到...
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13.
脱苦海:新供应快应市 买家勿心急上车 |
2014-08-19 15:06 |
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2013年7月27日
楼市走势多变,网上地产博客脱苦海接受本刊访问时称,料下半年楼价将窄幅上落,呈现横行,估计待未来两年新供应逐渐增加后,楼价势必下滑。现时楼价偏高,绝非入市良机,上车客如非必要,可暂时「忍手」。 反映整体楼价走势的中原城市领先指数(CCL),上周报120.14点,虽然指数於3月中,因政府出招效应现下滑,但其后一直在118至120点间上下徘徊,暂未见太大突破。 脱苦海称,预期直至今年底,楼价将维持窄幅上落格局,呈现横行,现阶段楼价难以再展升势。另一方面,发展商没有清货压力,不需要透过大劈价沽售单位,二手业主也没有平价卖楼的诱因,加上市场需求依然存在下,令楼价不致大跌,除非出现突发的利淡事件,例如:区内出现战争,或是中国经济硬着陆,楼价才会出现大幅滑落。 他估计,待14至15年,新供应可以楼花形式发售,以及逐渐建成入伙后,市场供应量增多,届时楼价将有回调压力,但相信跌幅不会如97至03年时,累跌七成,除非届时市场的供应及需求同时失衡,以及外围与本港经济环境大变动,才会出现大跌市,否则跌两成左右就会止跌。 楼价最多跌两成 粉岭上水高危 目前楼价偏高下,加上银行收紧物业按揭成数,此时绝非买楼的好时机,情形就彷似「前面有一大堆食物,为何现时要以高价买一串鱼蛋吃?」而且普遍市民「一世人买楼的次数有限」,应该作好长远规划。例如,过往05及06年,与08及09年时均属理想的入市时间,若错过了,可以尝试用5年为期,去等下一次的下跌浪。此外,他估计,部分楼价「炒过龙」的区域,如粉岭及上水,目前实用面积平均尺价介乎$7,000至$9,000,已届偏高水平,料面对跌市时楼价下调幅度会较其他地区大。 他续指,以现时情况,上车客要买楼入市,必须考量本身的财政状况,工作本身是否「稳阵」,认为可以选择暂时租楼,储蓄更多的资金作首期,待楼价下滑时才入市,当然暂时承租的单位租金不能太高,否则便失去储钱之效。 故此,他建议选择承租刚入伙的新盘细单位,因新入伙屋苑租盘供应量充足,租金自然受压,可以较低的租金租住,而且单位内笼及设备均新净,毋须额外花费。不过必须留意,承租一年后,大部分业主会因单位租值偏低,而选择不再续租,所以要选择一些有新盘排队入伙的区域,例如将军澳,待本身的单位租约完结后,刚好邻近又有新盘入伙,租金升幅或较市场低,这样就可争取更多时间,储蓄资金作首期买楼。 至於换楼客若能做到「高买高卖」,问题则不大,但要小心处理额外印花税(DSD)的问题;投资者则可选择在旧区寻宝,购买不设会所的单幢楼单位,其管理费较新楼及大型屋苑低出一截,回报更理想。 一手不减价 增优惠吸客 一手市场方面,脱苦海认为,随发展商渐渐熟悉《一手住宅物业销售条例》,为求追回上半年的业绩,下半年推盘时定价上会较贴近二手价,过往高出同区楼价三至五成的情况将不复再。同时他相信,发展商会藉推出置业优惠吸客,避免以低价作招徕,而随可推售的新盘数量增多,估计下半年的一手交投量将较上半年显著上升,预期成交比例可达整体的四成。 对於近期代理业界要求政府撤销的3D辣招,他认为额外印花税(SSD),对打击住宅短炒卖的确有帮助,但认为3年的SSD捆绑期较长,降回以往的两年期则较理想。另外两招,即买家印花税(BSD)及DSD,前者阻碍外地人及公司客买楼,后者则影响市民买楼收租,妨碍市场发展,都应该取消。 买楼收租 最怕变凶宅 网上地产博客脱苦海,由02年起展开网上写作生涯,於个人网志上,发表对楼市及股市的评论文章,至今已有11年时间。他指出,自己本身亦有正职,而撰写评论文章,纯粹为个人兴趣,虽然过往亦曾探讨股市动向及变化,其后发觉愈来愈难获得有关资料作评论,故由08年开始,改为集中火力「讲楼」。 虽然经常就楼市未来走势作分析,但他目前只持有1个位於大角咀的单位作自住,他认为,买楼收租最麻烦之处,并非遇上「租霸」,而是一旦有租客在单位内发生事故,沦为凶宅,物业价值即时大打折扣,认为有关风险无法计算,故未有投资物业收租。而闲时除写作外,也经常四处游历,游山玩水,例如在动笔写文章前亲身「落区」,实际了解区内的情况,以及往后的发展。
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14.
自我陶醉 |
2014-08-19 15:07 |
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亮剑兄
小弟对所提出的修改看法如下: 1. “SSD……由从价改为按赚价收取,例如一个物业3年内转售。” 虽然可以增加流转, 但这还是会为炒家提供薄利多销嘅空间。无法完全杜绝炒卖。
2. “BSD……那些有合法工作合约的港漂,要是能取得指定雇主担保的话,可在他们取得香港永久居民身份后,取回之前所缴的BSD及DSD。” 政府首要目的是要先让本港市民置业, 而非照顾非港居民, 而且, 如何厘定“指定雇主”? 太紧畀人话歧视, 太松就会增加大量假受雇了。
3. 另外, 我日前提过附加差饷,按所持有单位数量徵税。 增加长期大量持货成本, 例如,
持有一间免税 第二间税率为差饷300%, 每季缴交 第三间税率为差饷350%, 每增加一间加50%, 如此类推。
公司税率划一由300% 起, 第一间不获豁免。
这样, 换楼客便可因应市况及个人情况, 安排出售单位, 亮剑兄认为可行吗?
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睇个超级走势图,可见楼市无乜大碍。加埋各位师兄的数据,国外政府货币宽松持续,利息低位横行走势未变,国内政经改革有望进展,人仔对港币在升值态势,港府增加供应难达标。在此形势下,望楼价下跌不现实,买也不买都是艰难取舍。
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16.
自我陶醉 |
2014-08-19 15:11 |
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港岛楼价图对我的启示:
1. 图中可划分三条上升轨, 第一条是从1967底部至1974底部形成的上升轨, 第二条是1967底部至1984底部形成的上升轨, 第三条乃梁兄所画的上升轨
2. 三条上升轨的斜度一条比一条少, 代表长綫上升动力不断在减弱中, 期望升幅如以往的十几廿倍, 是一个难以实现的期望
3. 第一条从1974年延伸出来的上升轨於1980年跌穿后,1997年回试该上升轨底部不破后出现急速下跌, 并於98年跌穿从1965~84伸延出来的第二条上升轨, 动力已下降一级至03年伸延的第三条上升轨
4. 03年开始的上升, 是沿轨道龟速爬升, 但要小心一旦跌穿, 便要再向下寻底了。
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I make more sense to compare it with other asset classes. People made couple of hunred dollar in the mid-60's.
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TO自醉兄 ,睇图的野,真系仁者见人,智者见智,我是初学者,请多指教。不过呢幅图我重点睇长线,长期支持线不容易跌穿,03年的底,当时系多重打击做成,伸延线无咁企,底位比之前底位高,高位也比之前的高位高,一浪高於一浪无变。结合市场气氛,政治经济政策,实未敢睇淡!
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19.
蜕变中嘅懒人 |
2014-08-19 17:26 |
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懒人唔不善於睇图表,但系发觉其实将条曲线分三截睇,最后嗰截银码以1000-10000作相同高度显示,斜度会平过头2截,其实升得最快系最后嗰截,即单位时间升得最急应该系03-13年嗰截,请用等距价格升幅重绘应该睇到,懒人觉得系咁。
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20.
蜕变中嘅懒人 |
2014-08-19 17:33 |
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虽然10蚊尺升到100蚊尺=10倍,1000蚊尺升到10000蚊尺都系=10倍,但系头10倍同尾10倍就系蚊脾比同牛脾咁大分别,要攞钱埋单就知味道。
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