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从负担能力考虑匹配的物业
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脱苦海・梁隼
从负担能力考虑匹配的物业
梁隼
2014年8月19日

  先补充一点对历史楼价的睇法,用常数图是很难看到历史楼价自1965年到现在所形成的一条超级上升轨,利用对数图(Log) 就可以轻影看到,现时上升轨的支持位大约在楼价9,000元左右(实用尺价计),假如跌破支持就会再有两成下跌空间,所以楼价未有显著调整前,笔者对楼市仍然维持最好有间自住楼的睇法。

  另外多谢网友们的提醒,李嘉诚是说「如果俾得起五成首期,又供得起的话,就可以买楼,炒楼就唔好」。这个睇法就正是拣选物业除了要考虑物业的价值外,就要从负担能力的角度去考虑物业的是否匹配,所谓竹门对竹门,买间负担不起的楼,轻则令自己花太多金钱在住屋开支,成为真正楼奴,重则害得自己周转不灵,或把自己暴露在高债务风险中,令自己倍添压力,都是要不得的。

  每一个人心底里总有一间属於自己的dream house,有人一定要大单位,有人一定要住市区,有人一定要名校网,更甚的是所有条件均具备,可惜幻想是美丽,现实是残酷,欠缺的往往是买楼所需要的首期。以自住物业而论,现时只有400万以下物业可以做最高九成按揭,450万以上物业最多只做8成按,600万以上物业的最高按揭成数更低,想买好一点的物业,首期的开支确实不少。

  到有足够的首期后,就要计算一下供款的多少,现时的息口是前所未有地低,就算银行想争生意,也受制於金管局的指引,从而按揭利怎基本上没有下调空间,再加上政府的三辣招已被立法程序冻结,加辣要先审议后订立,政府没招可出,想再透过政策去实施需求管理唯有增加按揭的难度,一方面可收紧按揭最高成数,另一方面可以加强指引,提高新做按揭利率的下限,到时买楼的开支只会有增无减。

  就算趁现时按揭政策未有变动时买入物业,为了减少日后加息的影响,就可以考虑每月把压力测试计算出来的供款额放到一独立的储蓄户口内,该户口除了用作扣除每月供楼金额外不会为其他目的而提款,此举有两个目的,一方面可以预演加息,就算说好的加息真的发生,也不会因为增加供款而加重负担,另一方面又可以储定应急钱以备不时之需,现时开个mortgage link户口都可以得到和供楼利息相同的储蓄利率,放多点资金到该户口,就算甚么也不做,也是一个不错的投资选择,比D/E类单位租金回报更高!

  只要做足风险管理,买入可负担的物业,再有足够的备用资金,买楼还是可以的,嫌弃这么多条件?那就不用想,安心等下一浪的来临,因为现时市场上的物业并不匹配阁下而已。

 

从负担能力考虑匹配的物业
1. 法子
2014-08-19 08:54
梁兄,

这是我们昨晚谈及的一篇旧文,答应过你今日在这里重贴。

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法子《入息中位数这说法》

2014年04月25日

这是我反驳过很多次的错误说法「楼价升幅已经高过人工中位数的升幅,所以楼市有泡沫」。

楼市不能只看「新增的财富」(打工收入)去判断负担能力。

香港只有120万私楼,即系最多只看香港头17%富有的人的负担能力,实际上只应看头12%富有的人,因为有人持有多於1间屋,香港头12%富有的人,大多都不是靠「打工收入」来买楼,是用「已累积的财富」。

工资中位数是「全港劳动人口工资收入的中位数」。跟社会上头12%富有的人的购买力有关系吗?

除非,政府把12%这比例增加到50%,即系起多百几万个私楼单位,否则大众打工仔就会争输畀社会上头12%富有的人。

所以「楼价升幅已经高过人工中位数的升幅,所以楼市有泡沫」这说法是不合逻辑的。

备注:
2011年全港:
持两个物业有29.5万人
持5个单位以上有36,749人
持10个单位有6102人
持100个物业有39人

2. 山高云低
2014-08-19 10:24

法子兄:

这些年,有三辣招的年代,持有物业人数的结构应该有所改变。

我认为持有2个物业以上的人数,

我认为持有5个物业的人数,

我认为持有10个物业的人数,

我认为持有100个物业的人数,都会增加。而持有2个以下,或1个自住楼的人数会减少。

这些年,这些人持有的物业都给辣招震走了。尤其是细价楼,很多都尽入强者之手。

正是:

滚滚香江东来水,

淘尽多少英雄泪。

祝梁兄一纸风行。

3. 亮剑
2014-08-19 11:21
CCL 喺97年6月底及10月中都冲破过102点,但最终唔能够企稳,形成双顶回落。
在呢两个双顶出现之前半年,即97年初,CCL 大约做 80点。
但踏入97年唔知D人系咪惊唔再买就以后无得买, 一窝蜂不问价咁扫货,买唔倒私楼嘅,就鬼揸猫挖,迫政府派首期,起公屋、居屋同夹屋。
根据本人推算,在97年1月起那些准买家所入的单位,大约比一年内平均数高两叁成,加上97上半年为数不少的买家,根本无上会准备,那么呢度已经炒过龙、果度D玩家又只系督手指,咁个市唔爆有鬼!
4. AH-HO
2014-08-19 11:29
大家好。最近来到呢到,见到大家有水准的分析,先谢谢大家无私分享。
见到法子兄的数据,是按个人的收入来分析。我想用household income来说说。

香港2013年底有1.12M私人单位,按法子的数据,有30万的单位是由拥有多於一个单位的人持有。故此,香港约有80万个家庭拥有自己的物业。
香港约有2.4M家庭,所以只有33%左右的家庭拥有物业。按2011年的人口普查,家庭入息3万以上的家庭是所有家庭的前34.8%。所以,大概可以说,如果家庭入息没有3万以上的,真的不应该勉强上车。
还有,按这个原则,他们的月供款可以到15000,其实可以承受5-600万的楼价。当然,愿不愿意5-600万买个上车盘,是另外一回事。

抛砖引玉,有错请指正。谢谢。
5. 自我陶醉
2014-08-19 11:46
加上97上半年为数不少的买家,根本无上会准备,那么呢度已经炒过龙、果度D玩家又只系督手指,咁个市唔爆有鬼!

****

呢啲就系大家一直期待政府继续放任, 什么都不管所付出嘅代价。
6.
2014-08-19 12:08
to 4
一边系个人, 一边系家庭, 好难就咁比较
e.g. 某夫妇, 买左2个单位, 每次都联名, 会令 "持2个物业" 多左2个人
e.g. 某夫妇, 买左2个单位, 分别用个人名义, 就都入唔到 "持2个物业" 的统计数字

尤其呢几年, 个人名义买楼可以避税, 影响就更明显
7. AH-HO
2014-08-19 13:06
to 6,
谢谢你的提醒。我手上数字确实不够,没有考虑到这些情况。

但我好清楚的事实,就是报纸老成日讲人均/家庭入息中位数vs楼价,肯定是以偏概全的了。不过呢到的师兄都应该全知道的了。
8. 亮剑
2014-08-19 13:17
呢啲就系大家一直期待政府继续放任, 什么都不管所付出嘅代价…………

如果自我陶醉兄呢几年有睇过小弟的回应,我系认为政府在房策中,应有些微调。
正面信贷资料库……呢个系好的政策,应保持。
收紧按揭……加3厘压测继续,但可作以下调整:银行楼按加按揭保险最多只借八成,首置人士上限只能借400万。而购买楼价500万到1000万物业者,可借足七成。价值1000万以上的私楼就最尽六成。
限量限尺……捉虫政策应于取消。
SSD……由从价改为按赚价收取,例如一个物业3年内转售,你业主账面赚咗1百万,咁唔该交SSD30万。
BSD……那些有合法工作合约的港漂,要是能取得指定雇主担保的话,可在他们取得香港永久居民身份后,取回之前所缴的BSD及DSD。而商业机构可宣誓,购买之物业系作自用用途,亦可免BSD,最后收购旧楼重建的交易,可俾够十年人哋去集齐业权同起楼。
DSD……2手楼业主在一年内换楼,可免DSD。
如此这般可免全人类,齐向细码楼市场进攻。
有效解放细码楼2手供应。
加快市区重建步伐。
闸住实力不足的人高追细价楼去送死。
9. 李金华
2014-08-19 13:32

真心佩服亮剑兄的耐性,对牛弹琴也越弹越动听。

10. 亮剑
2014-08-19 13:49

我只不过是认为自我兄及引刀兄,系两个明白事理的人咋.

本人只希望抛砖引玉,其实真理唔系愈辩愈明的吗?

11. 李金华
2014-08-19 14:10

喺醒就应该研究下物业如何组合,并不是等跌等咗好几年都仲等紧.....第一个

12.
2014-08-19 14:53
to 11

其实睇好定睇淡, 都无咩问题
观点与角度, 两个人睇同一件事, 结果可以好唔同
重点系要有理据, 正反方一齐讨论, 反而令大家睇到更多更广

但最怕有啲人, 好似啲啦啦队咁,
声大大只得巴口, 无落场踢不但止, 唔识战术, 又唔识睇形势,
输到五比零都只系识响场边大叫加油, 实质支持却丁点都做唔到...
13. 脱苦海:新供应快应市 买家勿心急上车
2014-08-19 15:06
2013年7月27日 

楼市走势多变,网上地产博客脱苦海接受本刊访问时称,料下半年楼价将窄幅上落,呈现横行,估计待未来两年新供应逐渐增加后,楼价势必下滑。现时楼价偏高,绝非入市良机,上车客如非必要,可暂时「忍手」。
反映整体楼价走势的中原城市领先指数(CCL),上周报120.14点,虽然指数於3月中,因政府出招效应现下滑,但其后一直在118至120点间上下徘徊,暂未见太大突破。
脱苦海称,预期直至今年底,楼价将维持窄幅上落格局,呈现横行,现阶段楼价难以再展升势。另一方面,发展商没有清货压力,不需要透过大劈价沽售单位,二手业主也没有平价卖楼的诱因,加上市场需求依然存在下,令楼价不致大跌,除非出现突发的利淡事件,例如:区内出现战争,或是中国经济硬着陆,楼价才会出现大幅滑落。
他估计,待14至15年,新供应可以楼花形式发售,以及逐渐建成入伙后,市场供应量增多,届时楼价将有回调压力,但相信跌幅不会如97至03年时,累跌七成,除非届时市场的供应及需求同时失衡,以及外围与本港经济环境大变动,才会出现大跌市,否则跌两成左右就会止跌。
楼价最多跌两成 粉岭上水高危
目前楼价偏高下,加上银行收紧物业按揭成数,此时绝非买楼的好时机,情形就彷似「前面有一大堆食物,为何现时要以高价买一串鱼蛋吃?」而且普遍市民「一世人买楼的次数有限」,应该作好长远规划。例如,过往05及06年,与08及09年时均属理想的入市时间,若错过了,可以尝试用5年为期,去等下一次的下跌浪。此外,他估计,部分楼价「炒过龙」的区域,如粉岭及上水,目前实用面积平均尺价介乎$7,000至$9,000,已届偏高水平,料面对跌市时楼价下调幅度会较其他地区大。
他续指,以现时情况,上车客要买楼入市,必须考量本身的财政状况,工作本身是否「稳阵」,认为可以选择暂时租楼,储蓄更多的资金作首期,待楼价下滑时才入市,当然暂时承租的单位租金不能太高,否则便失去储钱之效。
故此,他建议选择承租刚入伙的新盘细单位,因新入伙屋苑租盘供应量充足,租金自然受压,可以较低的租金租住,而且单位内笼及设备均新净,毋须额外花费。不过必须留意,承租一年后,大部分业主会因单位租值偏低,而选择不再续租,所以要选择一些有新盘排队入伙的区域,例如将军澳,待本身的单位租约完结后,刚好邻近又有新盘入伙,租金升幅或较市场低,这样就可争取更多时间,储蓄资金作首期买楼。
至於换楼客若能做到「高买高卖」,问题则不大,但要小心处理额外印花税(DSD)的问题;投资者则可选择在旧区寻宝,购买不设会所的单幢楼单位,其管理费较新楼及大型屋苑低出一截,回报更理想。
一手不减价 增优惠吸客
一手市场方面,脱苦海认为,随发展商渐渐熟悉《一手住宅物业销售条例》,为求追回上半年的业绩,下半年推盘时定价上会较贴近二手价,过往高出同区楼价三至五成的情况将不复再。同时他相信,发展商会藉推出置业优惠吸客,避免以低价作招徕,而随可推售的新盘数量增多,估计下半年的一手交投量将较上半年显著上升,预期成交比例可达整体的四成。
对於近期代理业界要求政府撤销的3D辣招,他认为额外印花税(SSD),对打击住宅短炒卖的确有帮助,但认为3年的SSD捆绑期较长,降回以往的两年期则较理想。另外两招,即买家印花税(BSD)及DSD,前者阻碍外地人及公司客买楼,后者则影响市民买楼收租,妨碍市场发展,都应该取消。
买楼收租 最怕变凶宅
网上地产博客脱苦海,由02年起展开网上写作生涯,於个人网志上,发表对楼市及股市的评论文章,至今已有11年时间。他指出,自己本身亦有正职,而撰写评论文章,纯粹为个人兴趣,虽然过往亦曾探讨股市动向及变化,其后发觉愈来愈难获得有关资料作评论,故由08年开始,改为集中火力「讲楼」。
虽然经常就楼市未来走势作分析,但他目前只持有1个位於大角咀的单位作自住,他认为,买楼收租最麻烦之处,并非遇上「租霸」,而是一旦有租客在单位内发生事故,沦为凶宅,物业价值即时大打折扣,认为有关风险无法计算,故未有投资物业收租。而闲时除写作外,也经常四处游历,游山玩水,例如在动笔写文章前亲身「落区」,实际了解区内的情况,以及往后的发展。
14. 自我陶醉
2014-08-19 15:07
亮剑兄

小弟对所提出的修改看法如下:
1. “SSD……由从价改为按赚价收取,例如一个物业3年内转售。”
虽然可以增加流转, 但这还是会为炒家提供薄利多销嘅空间。无法完全杜绝炒卖。

2. “BSD……那些有合法工作合约的港漂,要是能取得指定雇主担保的话,可在他们取得香港永久居民身份后,取回之前所缴的BSD及DSD。”
政府首要目的是要先让本港市民置业, 而非照顾非港居民, 而且, 如何厘定“指定雇主”? 太紧畀人话歧视, 太松就会增加大量假受雇了。

3. 另外, 我日前提过附加差饷,按所持有单位数量徵税。 增加长期大量持货成本, 例如, 

持有一间免税
第二间税率为差饷300%, 每季缴交
第三间税率为差饷350%, 每增加一间加50%, 如此类推。

公司税率划一由300% 起, 第一间不获豁免。

这样, 换楼客便可因应市况及个人情况, 安排出售单位, 亮剑兄认为可行吗?

15. 肥婆四
2014-08-19 15:08
        睇个超级走势图,可见楼市无乜大碍。加埋各位师兄的数据,国外政府货币宽松持续,利息低位横行走势未变,国内政经改革有望进展,人仔对港币在升值态势,港府增加供应难达标。在此形势下,望楼价下跌不现实,买也不买都是艰难取舍。
16. 自我陶醉
2014-08-19 15:11
港岛楼价图对我的启示:

1. 图中可划分三条上升轨, 第一条是从1967底部至1974底部形成的上升轨, 第二条是1967底部至1984底部形成的上升轨, 第三条乃梁兄所画的上升轨

2. 三条上升轨的斜度一条比一条少, 代表长綫上升动力不断在减弱中, 期望升幅如以往的十几廿倍, 是一个难以实现的期望

3. 第一条从1974年延伸出来的上升轨於1980年跌穿后,1997年回试该上升轨底部不破后出现急速下跌, 并於98年跌穿从1965~84伸延出来的第二条上升轨, 动力已下降一级至03年伸延的第三条上升轨

4. 03年开始的上升, 是沿轨道龟速爬升, 但要小心一旦跌穿, 便要再向下寻底了。


17. 望东楼
2014-08-19 16:13

I make more sense to compare it with other asset classes. People made couple of hunred dollar in the mid-60's.

18. 肥婆四
2014-08-19 16:23
        TO自醉兄 ,睇图的野,真系仁者见人,智者见智,我是初学者,请多指教。不过呢幅图我重点睇长线,长期支持线不容易跌穿,03年的底,当时系多重打击做成,伸延线无咁企,底位比之前底位高,高位也比之前的高位高,一浪高於一浪无变。结合市场气氛,政治经济政策,实未敢睇淡!
19. 蜕变中嘅懒人
2014-08-19 17:26
懒人唔不善於睇图表,但系发觉其实将条曲线分三截睇,最后嗰截银码以1000-10000作相同高度显示,斜度会平过头2截,其实升得最快系最后嗰截,即单位时间升得最急应该系03-13年嗰截,请用等距价格升幅重绘应该睇到,懒人觉得系咁。
20. 蜕变中嘅懒人
2014-08-19 17:33
虽然10蚊尺升到100蚊尺=10倍,1000蚊尺升到10000蚊尺都系=10倍,但系头10倍同尾10倍就系蚊脾比同牛脾咁大分别,要攞钱埋单就知味道。
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