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没有贪婪,何来恐惧
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没有贪婪,何来恐惧

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年8月18日

  恐惧与贪婪好似一对唔同性格孖生兄弟,虽然性恪不同,但他们的确是兄弟,有人因为恐惧而买楼,亦有人因为贪婪而买楼,虽然所持理由不同,但始终都是买楼,不过,卖楼就有所不同,在以往,大多数人都是因为恐惧而卖楼,但在政府推出SSD前后,将自住物业卖走的人,他们都不是因为恐惧,而是因为贪婪而卖楼,我相信当日将自住物业卖走的人,今日除了后悔之外,亦非常恐惧楼价继续上升,除了有部份人再买物业之外,亦有部份人希望政府可以继续出招,将楼价压下去,好让他们有机会再置业,但是他们怎么不想一想,当日若果不是贪婪,今日又何需恐惧。

  又很奇怪,今日买楼的人大多数不是很贪婪,或者他们会有多少恐惧,大多数都是以平常心买楼,其实,政府的辣招非常有效,差不多淘汰全部炒家,幸存者亦只不过是苟且偷生,所以,官员们的警告对他们起不到任何作用,他们只买一个物业自住,又自问可以负担得起,就算楼价下跌,他们都毋需恐惧,而没有恐惧,小业主就不会有迫切性卖楼,楼价就不会大跌,道理很简单,如果政府要楼市下跌,只要令市民恐惧便可以,所以政府亦不断发表利息上调,经济不稳,楼市大跌言论,不过,一般市民没有理会,楼价甚至不跌反升,令政府束手无策,官员们不明白这个道理,其实,一切源於政府对於物业市场监管,将有贪婪之心买楼人士拒诸门外,没有贪婪,又怎会出现恐惧,没有恐惧,小业主就不会贱价卖楼,楼市就不会大跌。

  有时恐惧并不是来自小业主,而是借钱给人买楼的人,在过往,银行有不少按揭贷款的借贷率相当高,甚至与物业资产值相若,所以,银行家非常留意楼市动向,稍有风吹草动,便会向借贷率高的客户追收差额,他们的心态同样地出自恐惧,恐怕在资产减值下,客户若果没有能力还款,银行便会遭受损失,至於银行又点解咁勇猛放贷,同样地是出自贪婪,他们希望多做生意,多分花红,尤其是金融海啸前的美国银行家,他们的贪婪最后转化成恐惧,亦是做成楼市大跌主要原因,而现在香港金管局将放贷比率管制得相当严谨,没有过份借贷,无论是银行家抑或小业主就算面对楼市调整,都不会产生恐惧而要出售有关物业资产,没有太多人要急於出售物业,而突然间产生太多供应量,楼市就不会大跌,就算楼价下跌,但当跌至某一个水平的时候,便会出现一班人贪婪的人买楼,那就是巴菲特常说的别人恐惧我贪婪的人,他们并不是以贪婪的人身份出现,而是有另一个外号,叫白武士,他们真正的身份就是政府要锐意打撃的炒家,官员们是不是有点不是味儿。

没有贪婪,何来恐惧
1. Peter Paker
2014-08-18 09:14
利息依家下跌紧!

2. Peter Paker
2014-08-18 09:15
想知点解D债息会愈喊升、愈会跌?淡淡信明年加息,可能会死得好惨😪
3. 法子
2014-08-18 09:15
法子《为何不买?》

2014年8月15日

这文是留给当时已经有能力买楼的人看:

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节录自2014年8月15日
曾渊沧专栏:争贵楼显人性弱点 - 曾渊沧

2013年,港人不吃不住,买楼需储钱14年。2002年,买楼只需4年。2002年,楼价如此便宜,为甚么港人不争着买楼,今日楼价创新高才争着买?这是人性弱点的最佳展示。
4. 法子
2014-08-18 09:16
法子《睇相佬》

今日回想一件发生在上年的事(2013年7月左右)。

当时我应邀出席(系唔驶钱,但去做听众)一个辩论,汤生对陆生。陆生全名唔讲,自己估,带圆形眼镜,拍 hero 广告。

汤生看好,陆生看淡。

陆生其中一句:「嚟紧几时加息,我唔知,但我只知佢一定会加。」

问答时间我问咗几个问题,陆生全部都无正面回答。

其中一条系:「如果一个睇相佬同你讲,你几时死,我唔知,但我知你一定死。你还会不会畀钱,坐定定听佢讲嘢?」

2014-04-18
5. 路人
2014-08-18 09:54
87先生话:「嚟紧几时世界没日,我唔知,但我只知佢一定会世界没没日。」
6. 蜕变中嘅懒人
2014-08-18 10:11
TO 4楼 法子兄,早上好。

兄台揸住陆生只痛脚,问条咁尖锐、咁直接嘅问题:「如果一个睇相佬同你讲,你几时死,我唔知,但我知你一定死。你还会不会畀钱,坐定定听佢讲嘢?」

陆生答又死、唔答又死,唔无正面回答,拖到够钟甩脚松人系正路,其实陆生唔答法子兄你,心底系知衰咗啦,但仍采用黄沾先生嘅生前哲学:(意见接受,做法照旧),佢喺近来嗰场SHOW咪又照旧做睇相佬,可能当陆生当时谂:(法子兄,揾食啫,无计!)


7. 老楼
2014-08-18 10:33
忠言逆耳?又一次可能是狼来了,政府财金官员高调预警,资金流入股楼,担心引发新一轮金融风暴,更引发了一次资本市场投资角力战,楼市泡沫正在形成中。\r\n坊间对这次风暴前夕的黎明,似乎漫不经心,对高官的「好意」绝不领情,更连声指这批估错市的专家断错症,楼价再上升的机会反而更大,这类逆向思维令财金界相当尴尬,讲又唔听,唔讲又话无预警,似乎唯有尽咗力便算。再没有类似当年卓百德和林奋强之一流分析员,出来讲一些非主流意见。\r\n当大家倾向楼价神话延续,对外来冲击失去了防范性,损害性将更大。一名测量师告诉老楼,既然大部份主流意见都话楼价会升,对楼价跌的意见肯定听不入耳,「等如人总喜欢听谎言多过事实」,所以他们亦会随波逐流,只分析投资价值多於「谎言」,避谈楼市升跌。\r\n拿真金白银买楼的才是真正的市场参与者,他们以毕生积蓄来投资,远胜於九流楼市专家,「自己的钱应该最紧张」,无可否认近期气氛转热,推动了之前边缘客转投楼市,市场突然多了买家,二手实盘不断减少,令到楼价干升,与过去两次金融风暴前夕极为相似。\r\n老楼预期,特区政府加辣机会甚微,但假若遇上一次突袭性的金融危机时,楼市随时遭受到有史以来最大的冲击。
8. 所谓
2014-08-18 11:04
我最近听陆生嘅讲座,佢话垣指唔会破25000,不久两星期就破了!
他本人亦是楼市淡友!成曰喊会跌五成!我在会尾写咗张问题纸俾佢,可惜抽唔到!问题系:港元现值有冇被低估?
9. 自我陶醉
2014-08-18 11:14
10年长债利息由2012年7月27日的1.394%见底回升,最高升破3厘, 回到现水平就连反弹一半嘅标准到未到, 极其量都只是反弹, 又何来债息下跌之说, 况且, 美长债息率只会影响美国按揭利率, 而港利率则是基於联邦基金利率厘定, 而此利率只是会受短债利率走势影响, 因此, 看美息走势应该看短债利率走势评估, 而并非依靠长债之债息去分析。 

我觉得问啊陆生会几时加息仲好笑, 如果我系陆生, 我会咁答: “你问伯蓝克(依家梗系耶伦)佢都话唔到个答案畀你知, 咁又洗唔洗出粮畀佢, 美国嘅QE已经上脑, 癫到几时虽然连佢自己都唔知, 不过, QE3 推出之后债息都跌唔落, 已经证明市场开始醒觉, 如果阁下真系要知边年边月边日加息, 可能真系会问吓卜会啱啲! 不过畀唔畀钱, 就梗系你自己决定喇!”

当然, 以人哋陆生嘅身份, 当然唔会好似我冇修养, 同啲冇常识嘅小市民争论喇! 相信换转系博士, 佢都肯定唔会咁失身份。

10. 凡人
2014-08-18 11:17
自从08之后,很多人学会了金融产品不太可靠,因此造就了物业市场的5年大升。即使再一次的金融危机,也是由债爆起的,也看不到钱会大举离开物业市场的原因,只看到钱会从债市流到股市和楼市,现在已经慢慢开始了。
11. 打工仔 Andy
2014-08-18 11:25
置业家居
李兆波 中大酒店及旅游管理学院会计及财务高级讲师
2014-08-16

楼市讲场
上不到车的原因

  有朋友月入接近$4万,储蓄也有百多万港元,可是现时也未能购入任何住宅,原因是错过了最好的机会,即楼价较低的时候上车。

  现时每当他回想起错过良机,都感到失望不已,但也并非绝望,只是要等候对的入市时间,那时间是多久没有人知晓。这些年来,他不断回望当年计划购入单位的价格是多少,现时的价格又是多少,似是在回想及后悔。上不到车,就是错过了机会。

  另有一些人上不到车的原因,是因为其薪酬不高,难以储蓄首期。举例说,月入$1万,要供养父母,实在不容易有高的储蓄率。以他们的薪酬水平,置业也不是全无机会,他们可以等候购买出售的公屋或居屋单位,前者的压力较小,成功率较高,后者则要持之以恒才有望成事。

「大花筒」上不了车 怨不得人

  一些薪酬处於高水平的人,他们上不到车,因为他们的花费很大,没有多少储蓄。其实以他们的薪金,理应可以每月储蓄$1万或以上,那么不用多久便可以储到首期购买入门级的住宅。如果那辆他们原本可以上的车和他们擦身而过,那就是他们自身的问题,与人无尤。

  另一种可以令人上不到车的情况,就是投资失利,或是那些人不懂投资,未能有效地为资产增值。其实购买物业本身是一种投资,只不过购买物业的本金庞大,要以另外的投资才能达到。不如其他的投资如买股票,储蓄本金的时间比起有投资的时间长。可是投资不一定会为你增值,也可以令你的资产减值,那时候可能会觉得只是简单的储蓄较好,最少也可以保存本金,而不是比起储蓄时更少了本金。

  有些人的要求很高,非新的、处於市中心的、港铁沿綫的,加上要是知名的发展商的物业才会考虑。当条件愈多时,可符合条件的选择便减少。到有符合条件的时候,他们的能力却有限,未能购买。他们又不肯降低要求,情况有如一些过了适婚年龄的男女,他们的要求高於合理水平,令他们找不到对象。

错过置业良机 老来无楼徒伤悲

  有新人可以花上$100万於自己的婚礼上,而不愿意花$100万来作置业的准备。用於婚礼的是一项支出,永远也不能取回,或者说,只可以取回一些快乐及回忆。如果把部分婚礼的花费用作购买物业的首期,拿到的是实在的东西,而且很有机会升值。相比起於只是昙花一现的婚礼,这个首期来得相当值得,而那婚礼的花费在计算机会成本后,其实远超$100万。

  港人爱旅游,次数不止是一年一次,旅游的成本本身不是高的消费,但太沈醉时,一年便花去了数万元。对於财政已稳定的人来说,这些金钱值得花,而那些没有物业的年轻朋友,这不全是错。只是年轻时,把赚到的都花费於吃喝玩乐上,在10年以后,才发现积蓄不多,连买居屋的能力也没有,到年纪大了的时候,仍然要为续租而烦恼。有财政有实力的,较容易与业主谈判;财力稍逊的,可能会面对流浪的生活。长远来说,要保障现金流及生活稳定并不容易。

  上不到车,当然与政府混乱的房屋政策有关。如果你的财政纪律良好,总是上不到车,那是政府的错。但究竟政府的责任有多少,自己的责任又有多少,你大可以检讨一下。

12. 引刀一快
2014-08-18 12:58

我几年前睇相,睇相佬讲咗我几时死,我开心到不得了,几乎想俾双倍相金咁滞!

因爲佢话我仲有几十年先死,放胆瞌埋眼过马路喇!

好在我冇聼!俾车撞死咗先至去搵佢拆招牌退相金咩。

 

13. 顺民
2014-08-18 13:12

有一样嘢我可以代陆生去回答那位无常识的小市民,就系无论你行入去任何一间相命馆或油麻地一个睇相小摊档算命问卜,也无论师傅给你的答案是否啱听,都一样要比钱的,否则或会即时遇上血光之灾。哈哈!

14. 引刀一快
2014-08-18 13:18
如果睇相佬同我讲,我一定死喺佢之后,咁我又会觉得几有料到,边个死先都知!

不过,谂深一层.....有问题!
1,佢几时死?
2,佢死咗,几耐之后轮到我?
3,如果佢出份验身报告,话健康到无论,咁我系咪可以又烟又酒兼包八个小蜜?
4,如果佢忽然隐姓埋名,或者移民去沙捞越、安哥拉,咁系咪讲咗等于冇讲?
15. 引刀一快
2014-08-18 13:28
睇相佬讲嘢都唔系无中生有嘅,睇到乜咪讲乜罗,冇理由个个睇相佬讲埋一样架。
16. 引刀一快
2014-08-18 13:33
大家要理性!千祁咪学呢位苦主。
17. 引刀一快
2014-08-18 13:59
法子兄 

同理,你系咪会永远唔出货?咁你嘅衡平数1.6几时出现先?
18. 香港无奈
2014-08-18 14:01
一向有拜读法子兄的文章回应,分析独到!

不过就发问陆西的问题,就强人所难了些少BO。。。
相命先生的其中一个能耐或职责是说些安慰,不著边际,不能考究的前瞻性说话,当时根本无法证实,是否准确无所谓,重要是当时人觉得找对了水泡,有人听下自己讲野又好,云云人海遇到知音人也好,人生路途上指点迷津趋吉避凶都好,当事人已经享受了服务,确实需要比钱的!

当然人家搵食JIE,你不信就不要阻人啦。。。

好像黄冠七教授那些网上台,那么受欢迎,什麽黄金会员,7旧水一个月,朋友奉如神明,吾通好过些免费电台咩?!起码我不见得是。
个个人有其选择。。。

大家搵食姐。。。

相信陆生听完条问题真是头痕。。哈哈

19. 蜕变中嘅懒人
2014-08-18 14:02
懒人昨日去美食博览会:
1. 好多野有得试食,食过试用量之后唔啱口味,可以唔使俾钱仲多谢都唔使讲一句,起锚过第二挡再试,老细无面黑,懒人无面红;(赠你两句,唔灵唔收钱。)
2. 但系有啲货品无得试,要试就俾钱先,俾咗钱先知好难食,要求老细退货回水可能要俾老细炳,结果要硬食;(相金先惠、格外留神。)
3. 去饮茶食完觉时几唔好食都要俾足钱,无得赖数。(坐低听完成粒钟都唔满意,顶住度气都要俾相金)

到底法子兄4楼嘅睇相佬IQ题,系属於1,2 或 3呢?属於1就唔使俾钱,属於2 或 3就焗俾钱。
20. 引刀一快
2014-08-18 14:08
懒人兄

美食博览会完咗未?未完我嗱嗱临落去睇下先!
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