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政府应以金毛狮王为师
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政府应以金毛狮王为师

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年8月14日

  政府为了要楼价下跌,已经无所不用其极,近日各大财金官员均对香港金融前景表态,有官员话会加息,亦有官员话资金外逃,总之,最后的结论都是楼价有机会大跌,不过,观乎官员们所做的事,亦只不过是出口术,政府无甚损伤,甚至,连低地价政府亦不接受,这样,如何说服市民不要买楼甚至卖走他们的物业。如果政府要市民相信楼市会大跌,就先要自己相信,低价卖地,补地价低,制做大量供应,甚至令市民认为政府恐怕后市会大冧,实行要钱唔要地,官员们更加要身体力行,将其拥有甚至自用物业卖走,这样,楼价才有机会大跌,有人不禁话,政府这样做,财政必然很伤,这点没有错,不过,金庸早已将这个方法写在小说上,小说名称《倚天屠龙记》。
 
  在《倚天屠龙记》中描述明教有四大天王,分别为「紫、白、金、青」,当中金是金毛狮王谢逊为了向他的师父成昆报仇,苦练「七伤拳」,要伤人,首先就要伤自己。今次政府若要打击楼价,一定要施以七伤拳,除了平卖土地外,官员们亦应该毫不犹豫出售他们的物业,这样才有说服力,现在政府反其道而行,一方面要楼价平,另一方面要地价贵,港铁,市建的大型项目又经常流标,试问这样又如何能够可以增加供应,供应不足,楼价自然上升,政府有见及此,又恐防它日楼价大冧,市民又会责骂政府,故此出招压楼价,政府这样做,最后会演变成为「逆七伤拳」,先伤别人,后伤自己,不过就会很重伤。

  现在连七岁细路都知道楼价上升是因为土地供应不足,但仍然有财金官员说是炒家炒楼所至,我很奇怪现在还有什么炒家,美孚那些摸师奶见楼价不断上升,最近连自用单位亦出售,换句话说,楼价上升已经令那些炒家离场,若果政府成功将楼价下压三成,我相信那些摸师奶,社区炒家又会鱼贯入场,政府出招本来是打击炒家,最后反而令他们不但能够生存,而且壮大,这点亦非官员们始料所及,我说现在的物业投资者防守能力高,不怕政府的辣招,亦不惊楼价下跌,其实我隐藏了物业投资者一个心理因素,他们其实是希望楼价下跌,这样,他们可以以白武士身份重回物业市场,到那时候,政府官员更加会表示热烈欢迎,并为买楼的人提供优惠,不过,那些因为政府的口术,行动而将物业卖走又没有能力回购的顺民就惨了,但政府亦不能够顾及太多,最低限度,政府亦曾经令楼价下跌,可以说目的已达,那些将物业卖走的人没有把握时回购,这绝对不关任何官员的事,是小市民不能摸清楚官员们的作风而已。

政府应以金毛狮王为师
1. Oscar Lam
2014-08-14 09:05
投资好简单
长揸必定胜
Good timimg不存在
随机加应变
最少有一间
最好多几间(不过,切记量力而为)

共勉之,哈哈哈!
2. 睇得通
2014-08-14 09:08

现在连七岁细路都知道楼价上升是因为土地供应不足,??????

是因为人口过多???香港政府用综援制度去培植人口增长,为香港制造危机,多生儿女,多取综援,令此类人口充斥香港,占领香港,未来香港是寄生虫占领香港???

3. 亮剑
2014-08-14 09:23
香港人口组合中,那一班50~60后系重要关键,他们成长喺香港经济高速增长期,唔少醒目仔既人工、事业及职位,喺80年代尾、90年代初三级跳,所以果阵D新楼真的不愁销路。
回想起来果阵买楼,只系一成首期,我身边无数咁多同学及朋友都喺呢段时间上咗车。
如果你无乱黎,保守地当自住咁玩,即无在96~98年疯狂加注,咁现在呢班50~60后既资产净值有5~10M,根本闲过立秋,只是基本合格咋!
咁我们呢班50+,如果要攞身家的一到两成出来,帮助D仔女部份首期,及在佢地上车头几年,每月帮手供几仟元,请问是否唔合理?

我绝对同意:- 
香港楼市真是好L高。
每年都有双位数的加薪真的唔系好多人得。
如果冇长辈助拳真的好难储一球出来。
每月供过万真系要做好财政预算。
但现实系大把8~90后的起跑线,系喺90年代初,系喺佢哋父母买楼嗰阵,而呢班人讲紧系数拾万呀!!!
4. Oscar Lam
2014-08-14 09:45
要准确掌握timing绝对困难,当我们回头看时,我们当然知道2003、2008年是入市的good timing。但是,要预测将来的timimg则困难很多。很多人认为现在楼价很高,不是入市的good timimg。但如果我们问,下次入市的timing是甚么时候?有人认为是楼价下跌10%的时候,有些人可能认为楼价要下跌30%才是好时机。

Timimg因人而异,因每个人接受风险的程度不同。要楼价下跌30%才入市的人,他面对的风险比较低,但是,楼价也有可能在很长时间内都下跌不了30%,他可能会错过了入市和楼价上升的机遇。

Timing可遇不可求,个人能力基本上无法掌握。作为投资者,如果能知道赚钱的机会率大於亏本,那已经是不错了。许多物业长期投资者就是本著长揸必胜这个信念去投资入市的。为甚么说长揸必胜?因为楼市上升的时期远远长於下跌的时期。
5. 建筑费高踞不下之谜
2014-08-14 10:36
行行同行——建筑费高踞不下之谜(一)

2014-08-13

       面对本港楼市过热、供求失衡的现状,政府推出一系列需求管理措施压抑「非刚性需求」,务求稳定楼市,惟治本之策仍是增加土地房屋供应。现时本港面临「搵地难」局面,无论新市镇发展、填海甚至更改土地用途,都遭遇日益激烈的反对声浪,供应不足,楼价自然高企;再者本港建筑费高踞不下,有业内人士指出与内地城市比较,香港每方尺建筑费可达近十倍之多,间接影响楼价水平。

        建筑费是发展项目的「成本」环节,五年来估计上涨逾一倍,并有持续上升的趋势。若建筑费持续高企,即使地价不断调整,不少人仍认为楼价亦难有较大回落空间。

        建筑费持续上涨,亦令房委会财政压力与日俱增。社会对公屋需求不断增加,长策会建议十年提供28万个公营房屋的指标,当中就有20万个是公屋,比例超过百分之七十;现时一个公屋单位的建筑费平均高达八十多万,有的甚至达一百二十万,再加上社会对公屋要求愈来愈高,设施亦不断增加,导致建筑费不断上升。

        内地最近城市离香港只短短一小时左右车程,为何建筑费却有这样大的差别呢?不少人认为是本港建筑行业人工高,导致成本增加。然而,人工支出占建筑成本应该不超过五成,理应无法造成如此大的差距;再者地域因素亦不会对建筑材料价格造成太大差距。

        笔者认为,建筑费高踞不下,并且远超内地水平的原因如下:首先,工资水平当然是其中一个因素。本港建筑行业面临人手不足问题,近年不少大型工程项目相继展开,人手供求失衡,人工势必水涨船高;而现时从事建造业人均年龄几达五十,对生产力及传承亦有一定影响;再者,香港项目发展时间长,尤其近年政府推出不少新条例,令发展年期更加延长,导致成本增加;另外,相较内地邻近城市,香港对於项目发展有更多额外要求,例如环评、照顾伤健人士的要求、噪音、工地监管、工作时限等均对建造成本有不同影响。同时本港对於选料、设计及装修要求较高,为保证发展项目品质及安全,亦须增加人手,如需聘请安全主任等,都会令建筑费用提高。

        建筑费高企对民生及本港竞争力都会带来负会影响,政府有必要重视相关问题,对症下药,否则广大香港市民仍须忍受楼价高企不下之苦。

        立法会议员(建筑、测量及规划界)

        谢伟铨
6. 自我陶醉
2014-08-14 10:47
Oscar兄,

小弟并不同意good timing 不存在的说法, 虽然什么时候是入市的好时机因人而异, 但对真正的投资者而言, 当价格变得不合理时, 依然期望价格继续升得更不合理, 那位已非投资者而是投机者了, 所以对投资者来说, 市价高於合理价时入市, 已经不是投资的good timing 了。 

当然如果是投机的话, 什么时候有上升机会都是入市good timing, 但别忘了SSD的费用, 现时入市能否把握好价在短时间出货获利很成疑问, 此外还要衡量加息、 退市及短期新盘供应增加等负面因素对楼市的冲击, 现时入市的风险可真不少啊!


7.
2014-08-14 11:16
有good timing, 但无best timing...

又或者 best timing 的先决条件, 系要有超准的水晶球 and/or 超好的运气...
8. Oscar Lam
2014-08-14 11:26
correction


投资好简单
长揸必定胜
Good timimg 难掌握
随机加应变
最少有一间
最好多几间(不过,切记量力而为)

共勉之,哈哈哈!
9. ABC
2014-08-14 11:31

 Chinese proverb - 'Drink' 'poison' to 'quench' the 'thirst'.

10. 冷眼旁观
2014-08-14 14:16
看看他们班狗官何时落台吧
11. CD ROM
2014-08-14 14:47
回亮剑兄

我认为上车case同换楼case直情系唔可以用同一个理念去考虑, 因为上左车的人因物业升值所拥有的资产值, 同佢地份人工根本系豪无关系... 

特别系你提及大约60后一代, 不要说那些已身居要位的管理层, 在公司不难发现他们的职位不高, 但系系市区住3, 4房仲有层楼收租... 我地80后呢批, 系公司指手划脚好似好醒咁, 其实只能老远系大西北上车... 

佢地既资产, 并唔系由人工收入以得来的, 系升值而得来的. 
12. 子婷
2014-08-14 15:20
小妹猜想,亮剑兄的意思大概是说香港的楼价是建基於这个社会在经济强劲增长期间累积起来的财富,因此要8、90后去买其实是很困难,买唔起系正常,所以早已累积了财富的父母帮忙付首期是正常且恰当的。
13. 亮剑
2014-08-14 15:35
[: CD ROM 兄……
手到拿来的例子,今日腾讯大约做 130 元,要是A同B两个人,都有百零万唔等使……
某日有位高人同他们话,1年内 700 会见 170 银,但A君呢世仔从未买过股票,请问佢够唔够胆去重锤?
但喺另一方面,有B君喺 700 拆细前,就於 130 元左近已入咗一万股。
咁你估两位人兄过个够姜大手入腾讯呢?

引伸落楼市呢度,你若果唔系创新高出咗件新界A,请问兄台你够唔够胆创新高入西区B?
又或如果唔系神早60万入咗两件太古,现在呢个阿爸够唔够胆入件同区6球俾阿女做嫁妆?
14. 福建大学硕士研究生(农务系)
2014-08-14 16:17

楼价升,买唔到的人,有人不满/狂轰及咆哮,可以理解;

但楼价大跌,好多人唔明;楼价大跌其实会死好多人(包括:想楼价跌的人)

如果唔明,唔好问,自己念下

 

 

15. 亮剑
2014-08-14 16:42

亮剑 2013-11-11

现在香港楼价贵到飞起,点解仲有人可以天价入市嘅?

解答呢个问题真系要追源溯始,要从呢班人嘅首期喺边度班翻来出发!

可能有看官唔知乜嘢叫做财富效应,我俾个例子出来,有一个人在 03年买左一层楼,当时市价当 2 M,拒借银行 1M,每月要还 7仟几,利息支出每月大约 5 K多,而呢位人兄於 09年见银行只收你一厘息就可以供楼,咁拒唔转按真系太傻仔,因为当时 P按点计都要 2厘多,咁呢位人兄每月供款除时 4千唔使,利息只系 6-7旧水,真系连做人情都唔够呀阴公!

保守估计呢位人兄嗰层楼点都值 6 M,现在仲争银行 70个左右,唔计呢几年省回每年楼按差额净执,讲紧 5球呀兄弟!

呢啲人有权走去不问价扫高个楼市,因为拒哋啲钱同天跌落来差唔多!

一开二正常过正常,一层自住一层收租真系大把,咁可能有人话个个咁好彩,可以喺谷底买倒货,你讲嘢?

咁我又睇吓 97年摸顶嗰啲人点样?讲句衰啲,97到衣家都成十五年啦,供净最初楼贷嘅 2成楼下系最低要求,楼换楼或一变二玩细胞分裂真系话咁易!

呢班人话一声就有几百个做银弹,而那些单靠份粮每个月咁储嘅打工仔请问点同人玩?除非你老豆都有翻层就唔同讲法!

 

呢个市我睇升,但唔属於家无恒产之人,因为如果你自己份工都系危危乎、又只系揾得嗰万零银、而嗰几拾个首期仲要系左支右绌咁班翻来嘅话,咁我可以郑重其事同你哋讲,唔该你们坐定定买包花生睇戏算把啦,否则你一旦供唔掂层楼,你会俾现在做无壳蜗牛痛苦十倍,一个唔好彩成为负资产再俾银行收楼的话,咁你就会累及无辜,这包括你的家爷仔女,呢样嘢唔系等几年破产令解除,就可以当无事发生,而系成世嘅烙印!

16. CD ROM
2014-08-14 17:56
回亮剑兄

我同意你讲法ar, 所以只用收入, 系分析唔同市场上的动态, 就系因为之前2-30年大部份人既资产并非由月收入类积而来的啊~~~ 

而且, 市场上的所有真正potential buyer, 系无楼系手上车多? 还是有货换货的多?

所以, 都系睇唔到有乜野睇淡既因素, 因为持货者, 参与者实力都好强...

BTW小弟只够能力换左西区A ...... 西区B希望40岁之前能够如愿~~~
17. Oscar Lam
2014-08-14 21:46
6/f 自醉兄,
首先,在此声明,我没有叫人在这个时候入市买楼呀。哈哈!
18. 自我陶醉
2014-08-14 22:24
17/F Oscar 兄,

那么我误会了, 呵呵!
19. 引刀一快
2014-08-15 02:14
其实呢度一路主流意见主要系3点

1,供得起就唔怕买
2,楼价唔会跌,或有排先跌
3,卖咗自住楼嘅人系傻瓜

所以好容易混淆并综合出一种睇法:“依家入市喇!”
20. Oscar Lam
2014-08-15 08:02
引刀兄,
没有那么严重,我做了一些修改:

1,如果是第一间屋,供得起就唔怕买
2,楼价短期有起跌,但长期就唔会跌
3,卖咗自住楼嘅人系不是太聪明的

所以好容易混淆并综合出一种睇法:“如果有需要,而能力许可,不怕短期楼价下跌,依家入市喇!”

这样,你是否容易接受?
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