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自醉兄，我亦曾记得你讲过Timing，但须知到呢样嘢就系最难，最难吼得凖啊。
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22.
80后求生队长 |
| 2014-08-13 14:38 |
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Saturday, August 9, 2014
点解香港楼市咁好玩?
前两日有记者朋友问我点睇香港楼市，当然当中有好多引导性的问题，如话加息唔怕会冧啊，买地产股系咪回报比买楼高啊，呢D问题我都答过好多次亦废事讲。不过其中一点我认为值得去研究下的，就系点解香港的楼市咁好玩，咁多人玩?
队长认为成件事主因系香港的楼市存在一个好大的demand vs supply的失衡，导致想买楼的人好多，价钱推左上去之后，买到楼的人就会被标签成劲人，而呢个游戏日日夜夜都有人加入，先唔好讲个价的走势，只要能够参与其中讲埋一份，已经好过瘾，但更精彩的系人大左你就自自然然被迫加入玩呢个游戏，而玩得游戏就无人想输，买楼就慢慢变成一种成功的全民会考。
之前亦讲过，其实需求上，随住80后90后00后的出身，呢D友仔越黎越唔捱得(我都系)，而你更加唔好讲话叫佢地捱，根本唔岩channel。由细到大要乜有乜的呢一辈，到左二十出头就更加想有自己的天地，而我讲紧的系差唔多一人一单位的需求，呢一个需求的形成唔需要好多时间，基本上一个晚上瞓醒就可以多一个需求，所以你可以谂下香港咁多后生仔女，佢地突然话要楼就要楼，需求增长速度只系以日黎计。
但相对於每日增长的需求，供应就相对系长好好好好好多。先唔好讲你有无地呢D野，我就讲呢家拍板起得到幢楼出黎都要2-3年时间，但你班友日日都多一千几百个人话要楼，根本上呢条数系"无L得追"的! 而且大家都知道，要系香港搵到地难，搵人起得快又系难，此消彼长的情况下，根本需求系无可能靠供应满足，因为limited supply下的香港楼市，供应的周期对比我地人类的欲望实在太太太慢了。
故此，你可以预期系一个咁一面倒的楼市下玩，做买家买到货一定有著数，承接力亦唔系好怕，唯一就系惊价钱太高炒过龙要跌，呢个又好似去番D人问呢家系咪太太太贵的问题。之不过，仲有一个问题系除左收入以外，仲有父母的财富效应。很有趣的系队长前两日睇左一篇40岁楼下全球富翁的十大排名，有7个人都系靠继承家产而发达的，呢个亦系一个无可否认的事实，就系好多时你去买楼，你靠自己能力，但同你同场竞技的人却系成家总动员一齐夹大份同你玩，咁拗过手瓜你系输都无计。
呢个倾斜左或扭曲左的楼市游戏，队长认为系香港人的怪兽家长时代下会更加明显地斗玩身家，亦即系话楼价以前系按一代人的能力去计楼，而呢家的楼价系按两代人的能力去计数，咁你话几时爆呢？我唔知，不过似乎系目前政府出左咁多招控制按揭下，我觉得有排都未爆。
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好风当扬帆，顺水早行舟。 莫道墙头草，我自得春风。 微风春意暖，起舞翩花枝。 欣传惊雷雨，正是滋润时。
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24.
Oscar Lam |
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| 2014-08-13 15:05 |
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22/f. 80后求生队长
The analysis is interesting, useful and reasonable. |
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25.
火四郎(维园亚伯) |
| 2014-08-13 15:12 |
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房产房产,
第一间系房, 第二间先系产.
点为之好? 睇你讲的系"房"定系"产"
如果系房, 即系自用, 最紧要, 就系够大. (因为, 你永远都系唔够住才有诱因去换楼. 至於你说的交通, SORRY, 每人都无可能只做一份工, 亦无能力去决定公司是否会搬迁)
至於"产", 最简单. 因为投资只需要睇数据. 股兄所讲的回报率系一种, 而另一种, 就系要搵交投量高. 因为"产"系讲求"Liquidity", 流动性越高, 越保值. (套用在股票系相同的)
而回报, 除咗睇"租值"回报, 亦要睇"升值"能力. 股息同股票价格上升, 未必系相等. 而我多年投资的经验, 租值回报越高的, 多数系"升值"能力较低的物业.
你钟意投资定钟意"收息", 各有取向. 这就好视乎投资者的个人取向.
http://hkcitizensmedia.com/author/andy-wong/
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平心而论，讲到信边个呢样嘢，唔系话一个高学历人士就一定凖，而一个在街市卖菜的阿姐就一定唔凖。现实上在街市卖餸菜的大哥大姐，他们拥有几层楼及子女在外国留学的大有人在，且比例亦相当高，相反很多拥有硕士学位的人士都系打份普通工而已。我并非鼓励读书无用论，我十分鼓励读书，读得愈多愈好。话回正题，我和自我陶醉及引刀一快两位，一向在楼市意见方面不尽相同，但我看出自醉兄是一位很有水平的专业人士，中英文及文章表达能力了得。引刀兄的语文水平亦甚高超，好些中文单字在下都要向他学习。这并不最重要，最重要是他们两位都是没机心及正直之人，意见不同无所谓，两位都很值得欣赏。有时候讨论经济楼市也不一定要吓吓用理论学术来唬人，因此论坛也并非专家或学者的专利区，而是能让一众小业主及小投资者都能参与，让大家能从交流中吸取更多经验，理论只是用来支持发言者的论点，希望更能争取令人信服而已。但如单一著重於一些自命为财经专家者的发言 而轻视一些普罗者的发言，那相信这论坛没太大吸引力了。何不百花齐放，百家争鸣，岂不更好？哈哈！
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27.
Oscar Lam |
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| 2014-08-13 15:41 |
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我系一个60后，喺90年代置业果阵，全靠个人努力，呢度包括首期同埋每月按揭供款。 与我同一时候首置的同学、同事及朋友，处境亦相差无几，果阵有上一辈帮忙置产者，可能系十中无一呀！ 反观现在香港，那些80~90后置业者，冇上一代帮拖，反而可能系少数，而且系极少呢只！ 我好希望有学者做一个大型民调，调查一下呢几年那些首置人士：- 首期点来？ 首期储咗几多年？ 有无长辈科首期？ 每月按揭供款边个出咗大份？ 呢个调查报告之结果，可供政府高官作为制定房策的参考，请学者慎重考虑！
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29.
LIKE |
| 2014-08-13 16:40 |
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30.
自我陶醉 |
| 2014-08-13 16:51 |
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顺民兄，
小事一宗， 何必同啲冇容人之量嘅人一般见识呢！
讲到入市出市嘅timing比较复杂， 很难三言两语写出来， 我尝试简单讲， 首先当然要对所投资嘅嘢价值同价位要有认识， 我之前提过价值投资法里一个Margin of safety 嘅概念， 就系值一蚊嘅嘢， 唔好用多过一蚊买， 留番啲缓冲畀自己。 至於出市时间， 当然系要一蚊以上喇， 当你见到市场大把钱， 个个都话会升， 卖当借甚至几代人嘅钱加埋都要入市， 学梁兄话 “凶宅一样可以市价卖出，低层也可以卖高层价”， 时间就开始接近了。
至於现时楼价系超贵定超值， 就要自己衡量了， 不过22楼 80后队长话： “楼价以前系按一代人的能力去计楼，而呢家的楼价系按两代人的能力去计数，咁你话几时爆呢？”
我就有两个问题： 1. 咁系咪迟啲贵到要三代一齐供， 又代表会再升多啲呢？ 2. 两代一齐供楼， 又令我谂起廿几年前日本嘅疯狂楼市， 之后结果又系点呢？ 价升当然系因为供不应求喇， 咁点解日本嘅需求又突然消失得无影无踪呢？
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31.
大宝二宝 |
| 2014-08-13 17:06 |
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回30 自醉兄
我嘅理解80后求生队长嘅意思(都系我嘅意思) 系依家D上车客大多系靠父母同屋企人攞首期， 而吾系要两代一齐供。 可见将来都吾会有供三代呢支歌仔唱。
共勉之， 哈哈！
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32.
自我陶醉 |
| 2014-08-13 17:21 |
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孖宝兄，
但钱唔系爆出嚟喎，我觉得咁即系上一代预供一笔买楼首期畀佢买楼， 分别只系买楼前供定买楼后供， 结果都系一代唔够供喎， 你话系咪？
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33.
To 7楼 |
| 2014-08-13 17:21 |
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脱苦海・梁隼虽然同一个专栏 但 脱苦海 ≠・梁隼 喎
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自醉兄对需求呢样嘢的睇法在下很同意，需求真系话嚟就嚟话去就去，好像去似朝霞无觅处咁，当楼价大跌时唔知点解又会无晒需求呢？D人唔使住？不过呢个情况系绝对不想看到的。
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35.
自我陶醉 |
| 2014-08-13 17:52 |
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顺民兄，
楼市真系好奇怪， 升嘅时候个个人都会话佢系 “必需品”， 但当个市跌佢就会变成“必衰品”， 你话去买楼， 人哋就会问你：“系咪傻㗎依家买楼？” 需求又点会唔跌呢？
所以最佳入市时机同出市相反： 当你见到市场贱物斗穷人， 个个都话会跌， 有钱嘅人都唔敢入市， 高层价同低层价差唔多， 状况维持两三个月， 价位不变， 必定是最佳时机。
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36.
Oscar Lam |
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| 2014-08-13 21:42 |
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自醉兄， 要准确掌握timing绝对困难，当我们回头看时，我们当然知道2003、2008年是入市的good timing。但是，要预测将来的timimg则困难很多。很多人认为现在楼价很高，不是入市的good timimg。但如果我们问，下次入市的timing是甚么时候？有人认为是楼价下跌10%的时候，有些人可能认为楼价要下跌30%才是好时机。
Timimg因人而异，因每个人接受风险的程度不同。要楼价下跌30%才入市的人，他面对的风险比较低，但是，楼价也有可能在很长时间内都下跌不了30%,他可能会错过了入市和楼价上升的机遇。
Timing可遇不可求，个人能力基本上无法掌握。作为投资者，如果能知道赚钱的机会率大於亏本，那已经是不错了。许多物业长期投资者就是本著长揸必胜这个信念去投资入市的。为甚么说长揸必胜？因为楼市上升的时期远远长於下跌的时期。
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37.
引刀十块 |
| 2014-08-13 22:29 |
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法子兄： 放心，我都明白时间对我地呢啲人黎讲系好宝贵，我都只系间中，例如今朝踎塔嘅无聊时间先会应酬下啲大把时间嘅无聊小学鸡屎。
小学鸡屎讲来讲去都系嗰啲扫地洗碗阿婶都识讲嘅所谓风险，有时见到唔知好笑定眼寃。
小学鸡屎似乎对你好有意见，乜你咁唔小心，赠你一句：「宁得罪君子，莫得罪督鸡屎」。
btw, 小弟最近研究紧车位，两三个月前发现车位也开始缺盘，尤其是新界区租盘极渴市，租金呢几个月三级跳，所以上个月都在沙田区买入数个车位，租金减除管理费尚有4%回报，现在我对车位信心较楼市有过之而无不及，原因未来限制新楼发水令车位新供应减少，689盲抢地起楼下许多烂地停车场已被陆续不获续约收来起楼，3D下，唯一车位只须1.5% stamp duty, 相对其他物业投资成本较低，更有说服力嘅系我住个屋苑和买左沙田车位个屋苑两边都出现贴徵求车位广告求租奇景，车位未交吉，放盘一日已被火速租了，仲鬼死咁多人打黎问。
唔知法子兄，亮剑兄，PP兄与各路英雄「当然小学鸡冇份」对车位有乜高见？
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38.
自我陶醉 |
| 2014-08-13 22:37 |
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Oscar兄，
同意， 入市timing的确是因人而异的， 所以我说timing 是一个复杂的论题， 投资者的投资意欲有多大、 持货量、 风险承担能力 及 投资风格都会影响入市时间， 因此， 就算在下跌过程中， 不断都会有买有卖； 短线投资者一般会对价格较更敏， 而对长线投资者而言， 只要他们认为价格合理， 而长远有升值空间， 他们也不会介意是否最低价买入的。 问题是什么是合理价和如何厘定升值空间了， 这就是最个人化而又最决定投资成败的关键因素， 而我所说的timing也只是一般投资市场的顶和底位出现时之特徵而已。
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39.
Oscar Lam |
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| 2014-08-13 22:56 |
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自醉兄， 同意。我们平时看到的捞底和高位出货的例子，其实很多时都带有幸运的原因，多於能准确掌握出、入货timing。另外，我经常说的现在楼价上升空间有限，只是由於现在楼价基数大，不像以前那样容易以倍数上升，但楼价长揸必胜这个传统智慧依然有效。
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40.
蜕变中嘅懒人 |
| 2014-08-13 23:00 |
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懒人话楼市喺17年爆嘅机会好大，几乎可以话爆梗，点解？学吓啲专家吓鬼罗，专家衰咗都唔要面又唔使死，懒人就唔使怕、豁出去，衰咗学啲专家匿理就得。乜道理？得2点：1.连任。2.租管。
懒人唔系口痕，其实系担心，事缘懒人新界西嗰三个细单位，近来价升、租值又升，应该好开心，但系细单位价同租都升得太急，就会招致首当其冲嘅基层存在怨气，细单位租金升托高咗楼价，引来大批投资者抢货，悪性循环就令基层怨气累积，积得年几之后近乎爆，适逢争取连任时限到来，宣称实行短期租管以解民困系顺应时势、争取民望嘅极佳策略，唔好俾CY时时话租管唔系好政策、有反效果咁讲法麻痹咗自己大脑，利益现实、承诺废物，何况系语言艺术鼻祖嘅承诺可信性有几高？
懒人心中时时谂住执生、执生。
全部专家式靠估，唔使负责任，信不信由你。
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