法子《细价楼只是开始》
2014年8月9日
看一看今日的报导,正如我之前所讲,今年年中会「爆边」,并且:
1. 细价楼只是今次升市的「领头羊」
2. 今次升市不是「小阳春」
3. 嚟紧几年楼市会「一浪高於一浪」,因为现在衡平比只是1.2左右,还未到1.6。没有大跌5成的条件。
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节录自2014年8月9日东方
【on.cc 东网专讯】继政府的私人住宅楼价数据破顶后,紧接地产代理的同类指数亦创出历史新高,最新报约124点,较去年3月高位再高出0.34点,较2010年首次推出辣招后高出40%。二手业主放盘态度更趋强硬,各区蓝筹屋苑速录多宗癫价放盘及反价封盘个案,鰂鱼涌康怡花园有3房标准单位,最新放盘即叫900万元,较同类高位再高出近9%。另荔枝角美孚新邨有多达30%业主反价及封盘,更有业主极速反价后封盘。
中原杨文杰称,楼价持续向上,盘源持续减少,业主放盘态度转强,康怡花园频录封盘及反价个案,其中N座高层3房新放盘,新开价达900万元,同类单位做价828万元。该行卢镜豪称,鸭脷洲海怡半岛28座2房户,六月封盘前叫价约620万元,近日解封叫价加40万至660万元。美联吴肇基称,鰂鱼涌太古城录零星提价放盘,但交投持续,日前春樱阁1个单位以约1,268万元转手。
除港岛屋苑,该行吴志辉称,美孚新邨有约30%业主反价、封盘,其中7月底才放盘的1期百老滙街21号高层户,开价590万元,早前已反价至620万元,近日索性封盘拒售。该行樊志聪称,青衣有80%睇楼客曾遭反价,即使由投资者持有连租约翠怡花园1座中层户,仍反价18万至338万元,可见业主信心。
反映楼价走势的中原城市领先指数创新高,本周报124点,按周升0.37%,较去年3月高位再高0.34点,当中(中小型单位)指数创再历史新高报122.53点,按周升0.14%。另该行城市大型屋苑领先指数,按周跌0.02%至124.22点。分区方面,港岛楼价指数按周急升2.25%至134.14点,新界西指数亦升约0.43%;新界东及九龙指数,分别跌1.96%及1.26%。
虽然楼价向上,买家仍怕「执输」抢盘。中原黄达雄称,大埔居屋明雅苑A座高层5室,放盘1小时零议价下,自由市场即售310万元。祥益陈光称,投资者不睇楼,即以285万元购入屯门大兴花园1期1座低层户。而忠诚拍卖昨成功拍出沙田翠拥华庭7座高层D室「半契楼」,亦获一口承价,以150万元成交。
利嘉阁报告称,周六、周日两日录约1,865组预约睇楼,按周升1.4%,连跌5周后回升;其中柴湾杏花邨预约睇楼升约29%。美联马立成称,将军澳周末二手睇楼量按周更升约25至30%。
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法子《爆边》
节录自2013年11月13日地产网站的回应:
1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影响」明年第一、第二季就会出现,到时就会「爆边」。
我指的影响不是利淡的影响,爆边系指成交价向上爆单边市。
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法子《两种升市》
2014-04-19
价格上升有两种,第一「需求拉动」。第二「供应推动」。
香港90年代到1997年的上升是「需求拉动」,当时楼价上升是因为人人揾钱多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。
近几年的楼价上升,是因为供应不足,令到需求向下移,即同样的价钱,只能住细单位,令压力压在细单位,基层楼。请看《压力煲效应》。
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法子《现在不只是小阳春》
2014年7月21日
近来和一个朋友食饭,因为他几年前(2011年)听到我的说法,而买入屯门一个单位,这几年不用交租单位也升值了,所以请我晚饭。
期间他提到有大地产代理的老板说,这次升势只是一次「小阳春」,到9月升市就会完。
我对他说:「现在各大屋苑的衡平比还在1.1左右,代表楼市体质还是很强。未来几年应该还会出现"一浪高於一浪",当然期间会有些时候会横行一段抖下气。」
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法子《细价楼是「第二类升市」的领头羊》
2014年7月7日
第一种升市是,80年代,个个越揾越多,想住大啲。需求增加。
那些年,豪住升得多,%计。
即系鱼趐、鲍鱼价升得多过米价。
所以有个说法「先升豪宅,升到细价楼就系尾声」。
第二种升市是。
不是因为人人揾到钱,所以上升。而是「供应停咗」。
即系打扙,唔够食物。食物价格一样上升。但升的是低价食物,例如米,会升得劲过鲍鱼。
A推B的不是人,是商品价格。
不是现在住A的人,换楼去买B。
而是,原本买C的人,C升了,往下望,望见A的价钱已经升到和B一样。所以买B。
所以打扙时,应该屯米,而不是包鱼。
现实是,原来住A的人呢?
去了那里?
答案系:德雅(工厦)
当A的价升的时候,B的价定住。
到A的价升到B的价时,AB一齐走,C的价定住。
到AB的价升到C的价时,ABC一齐走。
ABCDE好像百叶帘一样。
「百叶帘现象」,就是想说明,现在错价的不是细价单位(A),而是中大单位(BC)。
现在A的高价不会回落,下一步是BC上升。
在第二种升市,「先升细价楼,升到高价楼才是尾声」。
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比97高峰贵81%!
谁再睇小细价楼?
节录2014年7月7日苹果日报
荃锦中心尺价突破万元
土地注册处资料显示,原业主2011年仅以272万元购入,账面赚143万元或53%。连同今次成交,此单位於过去24年录五次买卖纪录。1990年售价仅54万元,1997年高峯期升至226万元,2010年跌至195万元。最新成交价比97价还要贵81%。
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中价楼的价钱正在「被细价楼顶上去」
节录2014年7月7日苹果日报
细户癫,三房大户亦越抢越贵,消息指,33座高层B室三房户,实用820方尺,以破尽屋苑历来成交价最贵纪录的833万元易手,尺价10,159元。金管局总裁陈德霖5月上旬曾指,「600万以下叫上车盘」,目前第一城600尺以上单位,入场费已要600万元以上,上车盘再没有上车价。