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地价点解可以跌九成?
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脱苦海・梁隼
地价点解可以跌九成?
脱苦海
2014年8月11日

  笔者第一次到地产资讯网撰文,请各位网友多多指教。

  言归正传,梁隼兄说过去香港楼价升幅数以十倍计,有网友提问:有没有楼价下跌九成的例子。

  当然有!例如金融海啸时,美国汽车城底特律,即因通用汽车申请破产,而出现大量「一蚊一间屋」(美元)的情况,就正如有美国大型金融股下跌到只有数美元。为甚么会有这种情况发生?又有没有曾经在香港发生过?

  撇除三年零八个月这些日子,在没有战争的年代,香港没有试过楼价下跌九成,不过曾经出现过地价下跌九成。话说在1981年前后,某本地汽车集团,在九龙湾投得一幅工业地皮,计划兴建汽车服务中心,后来由投标价一亿五千万下跌到剩下一千五百万,下跌九成:https://zh.wikipedia.org/wiki/ 1981%E5%B9%B4%E9%A6%99%E6%B8%AF%E8%82%A1%E7%81%BD

  至於中国历史上的例子,则有太平天国时期,江南一带的地价,也曾经出现有地无人耕,地价暴跌的情况,笔者看过一些文献,不过暂未能出具。

  在古代,出现地价暴跌的原因,是人口因战乱而剧降,有田无人耕,无人耕的田地就没有产出,亦没有人去买。

  但在现代社会,笔者认为主要是由於土地物业「金融化」而产生。在香港,物业上会时可以按,之后业主想转按、加按、翻按,甚至拿去财仔举债也可以。但在其他市场,比如日本和美国,就没有那么自由。

  日本因为经济泡沫爆破,加上总人口年年减少,楼价已转辗下跌多年,除了因为没有刚性需求之外,另一个因素是物业金融化欠缺发展,物业无法变现,楼价就疲不能兴,所以笔者实在不了解买入日本楼的理据。

  而美国则是另一个极端,很多物业按揭均被过渡「金融化」,银行将物业贷款卖给金融机构,然后将之打包变成金融衍生产品出售。当这些衍生产品无法支付利息,就会出现不问价抛售的骨牌效应。

  大家又想一想,很多预测楼价会暴跌三成五成的,都是金融业人士,他们的经验比我们多,饱读经济理论,又了解国际金融历史,用数学模型去进行预测,他们是可以说得出一些原因解释推测的理由,只是传媒往往篇幅所限,不能尽录。

  至於为何总是作出这类型的预测,背后的思维是甚么?笔者卖个关子,下期待续。

地价点解可以跌九成?
1. 香港楼价连环破顶
2014-08-11 17:50
投资乐园——香港楼价连环破顶

2014-08-11
         
          笔者去年底作出2014年香港楼价破顶的预测,终於发生了,而且还是连环破顶!首先是差饷物业估价署,公布在六月份住宅楼价指数为249.8,较五月的247.2升了百分之一,创该署有纪录以来新高纪录;然后上星期五的中原城市领先指数CCL,最新报124点,升穿了2013年3月17日123.66点高位,创下了历史新高。

        相信很多人看见这个数字,特别是还未上车的人,一定会破口大骂,粗话连飞;但你又不可以不承认,这是放在眼前千真万确的事实,无论你的心情如何低落,在政府总部抗议N次,都不能把这个事实改变。买不起楼的人,将会更加买不起楼,特别在今次的升浪中,细价楼的升幅,是远远抛离大价楼。

        只有参与者影响市场价格

        笔者深感明白,很多人都不希望楼价上升,所以当我每次作出楼价上升的预测,都会被人在网上骂过狗血淋头,骂我自己有楼就吹楼价会升,骂我偏帮地产霸权;而「专家」们唱淡香港楼市下跌,最多跌幅可达三至五成,就很容易得到掌声。这些淡友看跌楼市的原因很多,最常见的是「楼价是平均收入的很多倍」,「普通人不吃不喝十几年都不够钱给首期」等;但其实这些分析犯了最基本的错误,就是计算需求的时候,只应计算市场上的参与者,即是正在进行或将会买卖楼宇的人,而不应包括不会参与买卖的塘边鹤。因为他们的声音虽然最大,但他们的想法,是不会影响市场价格的。

        这就像毕加索的名画十分昂贵,但只要有极少数的千亿富豪觉得便宜,价格就可以愈炒愈高。我们要分析毕加索名画的价钱,也不会向哪些普罗大众的打工仔,问他们是否愿意付数亿买一幅名画吧!

        辣招无法令需求消失

        国内的楼市调控经验,很值得香港政府的高官参考。国内政府推出辣招之后,刚开始时楼价横行,但两年后就上升,导致2013年北京上海深圳广州等大城市,楼价涨幅高达20%以上。政府用辣招压低需求,但这些需求并没有消失,而只是像一个被压逼著的皮球,会导致将来爆发的时候,力量变得更加强烈。

        很多人做分析的时候,都会把「应该怎样才是最好」变成分析的结果,是一个很容易犯的错误。笔者非常认同,如果整体楼价可以调低,对香港很多方面都是好事,人们生活会更愉快,社会怨气减低,家庭不用把大部份人收入用来供楼,内需消费可以提升,再推动各行各业。但我们做分析时必须明白,经济市场只会向供求平衡点的方向走,而不是向我们的梦想去走。现在香港楼价破顶,一定不是大众人最想见到的,但却是供求下的结果。你不喜欢的话,楼价都不会因为你的愤怒而下跌。

        中国经济专家

        林一鸣博士
2. 高球友
2014-08-11 19:26

:

「金融业人士,他们的经验比我们多」, 乜经验先? 炒股经验? 这里讲楼喎。置业经验? 佢地喺租楼族群, 你睇阳萎、大C 租完新都城, 我以为佢买楼喇, 原来走咗去租黄埔, 自醉兄梗又问我, 你点知呀? 你买得楼多, Agent自然八料比你, 剩喺租楼? 采你都傻

 

自醉兄:

上周日本来想覆你, 打完波好gui 瞓咗, 楼价升跌,财演点止嗡20多个原因, 你随便上网查下, 阳萎、大C 陆乜东, 陶乜冬。 听网主讲, 港大有个周教授, 多年来, 利用长美债息升跌, 可准确推算三年后港楼价升跌, 冇离更, 莫非福布百亿物业富豪周教授写错了梁绍鸿

3. 网中人
2014-08-11 20:06
To 高球友
周教授讲长债息我就搵唔到,不过今日信报以下编文又几有啓示咁,,

债息跌楼市升的启示

所谓的利率风险因素,伴随的是主要国家10年债息屡创新低。全球债息急跌,真是资金为避险而涌入国债那么简单?要知道环球利率对全球资产价格影响深远,包括本港股市及楼市,若不能对利率形势有更深入了解,而道听途说加息股楼必跌,恐会重复犯上过去几年不少人所犯的错误。

本栏在6月初文章《住宅物业难跌 街铺泡沫爆破》曾预告住宅楼市易升难跌,2个月后的今日反映二手楼价的中原城市领先指数(CCL)最新报124点,按周升0.37%,升穿去年3月的123.66,再创历史新高,报章头条纷纷指出此反映特区政府自2010年以来三度出招打压楼市的「辣招」效力尽失。

刚好在一年前,大部分人仍在谈论港府出重招后楼市会跌几多,当中学者、专家估楼市跌三成至五成者为数不少,现在本港楼市竟然破顶,何其讽刺!针对「辣招」失效,有人提出重推租管,有人提出徵住宅空置税;然而,市场力量对於这些细眉细眼招数根本作用甚微,何况现时住宅空置率仍屡创新低。

庞大财政缺口惹忧虑

美国明年加息几可肯定,7月底联储局在结束两天会议后,利率期货走势显示,市场估计联储局在明年6月加息机会达61%;同时,在会议前后,相信联储局将於4月加息的交易员比例达44%。议息会议后,美国10年期国债息在2.55厘水平,两星期后的上周五,美国10年债息曾跌穿2.4厘,创逾一年新低。

不止美债息跌,德国10年期债息亦跌至0.13厘左右的历史低水平。一年前美国未退市,10年债息由4月的1.6厘低位急升至3厘以上,现在联储局已近乎完全停止买债,意味美国QE可能将成为历史名词,现在美债息率竟然仍低於去年6月之时,是否太奇怪?

有关加息前后美国股市表现,本文曾作探讨,但市场开始有人提到两年后国债到期后的再融资问题。《华尔街日报》向经济师进行的调查显示,即使美国劳工市场改善,预期联储局明年夏季前都不会加息,就算加息也只会采取渐进步伐,预料2016年6月前仅加至2厘水平,2016年底再加至2.75厘。

经济师所顾及的,是联储局目前资产负债表高达4.4万亿美元,在今年底或最快10月停止买债后,决策者须讨论如何处理联储局持有历来最多的4.4万亿美元债券。除了MBS外,当中大量为美国国债,并於2016年到期,如果当局决定不将之转换成新债,财政部估计其后3年将被迫额外集资6750亿美元;就算联储局再投资这些债券,由於预期2016年预算赤字再度扩大,财政部还须填补1000亿美元资金缺口。

经济师指出,如果联储局不再投资於这些国债,促使财政部须在市场额外增加拍债集资7750亿美元,势将增加债息上升压力,债息上升亦推升按揭利率,从而影响正在复苏的楼市及经济。

除非2016年美国再推QE,否则美国加快加息步伐的话,要顾及的问题不是通胀与失业率那么简单,联储局主席耶伦三番四次强调长时间维持低息,即使加息亦十分缓慢,背后理由不言而喻。至於欧洲,现在已有人说意大利等欧猪弱国正步入三底衰退(Triple Dip),利率及债息向下走是合理预期。当前环球债息下跌,可能不是纯避险因素。

转买升幅滞后大单位

讲回楼市,一个住宅按揭起码都二三十年,既然惊日后加息再难借平钱,当然愈早锁定低息按揭合约愈着数,可是如此显浅道理未必太多人了解,尤其不少传媒中人。最近有媒体列举过去几年唱淡港楼市的杂志封面,例如2009年初的最佳买楼时机,杂志封面竟是《发展商斗狼劈价 楼市崩盘》,睇见都触目惊心。

在刚性需求及租金上升之下,现在再讲楼市大跌五成,只会被人嘲笑与市场脱节,当前细价楼盲抢潮,其实又与金管局年前提高按揭借钱门槛有关,上车客资金有限,即使想住较舒适的三房单位,亦难借得按揭,想借八成或九成按揭,非得向细价楼埋手不可。这个因短期供需因素而透支了的细价楼升幅,日后必会修正。情况一如现在大量金饰奢侈品零售商退租后,地铺价格必会修正,不大幅减租便难以租出。物业投资者理应沽出已透支升幅的小型单位,转买升幅滞后的大型单位。
4. 高球友
2014-08-11 21:20
Sorry! 喺 邹教授呙
5. 自我陶醉
2014-08-11 21:24
多谢脱苦海兄分享不同国家、 不同年代嘅楼市经验。 期待脱兄下一篇大作。
6. 自我陶醉
2014-08-11 21:44
高球友兄, 

小弟觉得主要影响楼价, 不外乎经济、利率、政治、供求四个因素。美债息影响美息, 美息影响港息、港息影响楼价, 所以美息间接影响楼价亦有可能, 如果影响是三年后浮现, 那又与我估计明年见顶吻合啊! 暂且观察一年便有分晓。
7. 肥婆四
2014-08-11 21:58
阅毕脱兄文章,有个问题想请教,你话一美金可以买间屋,是否有其他附带条件呢?可以深入介绍一下吗?
8. yy
2014-08-12 01:16
写文章的人只会陈述对自己有利那部份,很少会说出全部。一元一间屋绝对无可能,收买佬出一千元买一千间来拆骨,单是拆售室内全铜喉和电线都发达喇。
9. 中女社社长
2014-08-12 03:10
老外跟中国人理念非常不一样! 对於楼房他们有自己一套理论, 中国人理念是置业安居, 所以楼房在中国人市场上地位超然, 买不到楼不能安居, 租几年又搬家中国人绝对接受不了! 所以中国人有祖屋, 就是为了日后后代有个地方容身. 这个意念就是为何中国人社会楼房刚性需求之原因!


10. 亮剑
2014-08-12 09:06

底特律有屋只卖一美元,有无野跟手尾先?

睇下呢段天利苑旧闻报导--------大澳居屋天利苑开价单,售价只需约­64万元起,首期6.4万元即可做业主。但因位处偏僻,单位数目少(85户),加上只有一间管理公司入标,致管理费奇高,每单位逾2,000元,以单位平均实用面积480尺计,每尺约四元,媲美半山豪宅帝景园。多名已交表申请天利苑的市民对2,000元管理费表示哗然,称贵过市区;亦有人指,管理费令他们置业的开支超出预期及负担能力,扬言即使抽中居屋,也要一再考虑。

11. 望东楼
2014-08-12 09:07

You pay USD$1 in exchange for that piece of land + the stuffs on top of it + all liabilities (tax in particular).

Many years back when I run around up-Manhattan I saw a lot of abandoned houses. People did not border to pay single US dollar for them.

12. 法子
2014-08-12 09:10
脱苦海兄,

你上次当面教授的方法,很有用,谢谢!
13. 法子
2014-08-12 09:16
法子《新盘租务市场的变化》

2014年8月12日

过去新盘一落成,由於有大批投资客同一时间收到锁鍉去放租,租金都会「好抵」,甚至同区租务也会因为这原因租金会短期被影响。

但过去两年,情况开始改变,例如车公庙溱八收锁鍉,并没有对同区租金有太大影响,而自己屋苑的租金也很快回覆正常。

现在(看节录),新盘租盘竟然反过来可以「吊高来租」。这些变化都印证了我们一直的说法,香港起少咗楼,欠市场的单位越来越多,这是累积性的问题。楼市价格虽然上升了,但同时也越来越「实净」,所以衡平比还维持在1.1到1.2之间,没有跟随楼价而上升。

-------------------------

节录自2014年8月12日苹果日报
逸峯叫租狼死 贵同区60%

【本报讯】租金持续攀升,连带过往有望平租的入伙盘,业主也狼叫租。预计可於10月入伙的粉岭逸峯,属区内新落成较大型屋苑,有业主以每方尺叫租达实用尺租35元,媲美市区屋苑之余,更较同区高出近60%。


恒地(012)发展的逸峯,位於粉岭马适路,全数4幢提供共728伙,毗邻绿悠轩及帝庭轩屋苑。


美联王子超表示,逸峯现有约10个预租盘,平均实用尺租约32元。屋苑现时叫租最平单位为1座高层B室,实用面积429方尺,两房间隔,叫租13,000元,实用尺租约30.5元,原业主一手买入价约405万元,若成功租出,预期租金回报率约3.85厘。


逸峯叫租最贵的单位为3座高层B室,实用面积511方尺,属三房间隔,叫租18,000元,实用尺租35元,原业主一手买入价约477万元,预期租金回报率约4.5厘。据悉,逸峯预计於今年10月底入伙。现时绿悠轩及帝庭轩,平均实用尺租约22元,该35元尺租高市价达59%。即使逸峯最平叫租每尺32元,亦高出区内平均尺租45%。


■逸峯预计可於10月入伙。
天晋2期陆续录预租
另一边厢,新地(016)将军澳天晋2期,市场消息指,物业预计下月底可收楼,市场陆续录预租,如3B座高层D室,实用面积549方尺,月租1.95万元,尺租35.5元。


另屋苑1B座高层D室,实用面积550方尺,月租1.85万元,每尺33.6元;5A座中层C室,面积845方尺,月租2.8万元,尺租33.1元;5B座中层D室,627方尺,月租2.1万元,每尺33.4元,天晋2期尺租与将军澳中心尺租介乎32至39元相若。

14. 仲达
2014-08-12 09:59

欢迎脱苦海兄加入地产资讯网!

久闻阁下大名,在下亦是读者之一,获益良多。

共勉之!

15. Reader
2014-08-12 11:38
SPLENDID!
16. Scoliosis
2014-08-12 12:16
When purchase a house or apartment in America, you are paying the value of the land + the value of the house. The house may be $1 but the value of the land shall be determined by the State government. 

Each year (as long as you own the property), the owner must pay 1.2% of the property tax (depends on which State) to the government AND it could go up (or down) based on the housing market. 

It is very expensive to own a property in America. A House in San Francisco if worth US 1 million dollar you have to pay US$12,000 (HK$10,000) a year plus home insurance and other costs. 
17. Scoliosis
2014-08-12 12:18
Sorry, typo

US$12,000 Or HK$100,000D
18. 火四郎(维园亚伯)
2014-08-12 15:08
脱兄, 

房产系计两个价, 地价及房价. 
上升的, 是地价, 而不是房价.(房价是会折旧的)

以美国为例子, 是整个地区的经济萎缩. 原来的工业没落了. 居住在那里的人无法维生. 

而香港, 因为地少人多, 密集式经济, 会有不同. 

香港位处於中西交界, 经济活动之大, 与面积不成比例. 
只要金融地位稳固, 一切产业皆围绕其而生存. 

问题是, 是否内地能取代这个地位?? 这是未知. 
但, 金融地点, 并不是"人为"就可以取代. 

政制, 法治, 时差, 惯性, 并非一朝一夕可以改变. 

地产与股票不同, 在於地产是一个'长远'的投资, 
是对一个地方有信心才会投下的金钱, 
远比那些HIT AND RUN的狙击资金可比. 
同时, 形容楼市是火车头是很好的比喻, 

需要很大动力开动, 而开动后亦很难煞停. 

我绝对同意师兄所列举的例子的真实, 
只是认为, 例子的性质, 与香港没太大的关联. 

http://hkcitizensmedia.com/author/andy-wong/

19. CD ROM
2014-08-12 15:19
小弟都系脱苦海兄的长期读者, 以后能在这里直接观其作品那还真好呢~~~


20. 元朗人
2014-08-12 20:22
香港环境特殊地价跌,但楼价不跟随,原因是建筑成本中一半为地价,另一半为建筑费,即跌到像美国汽车城底特律「一蚊一块地」楼价也只可跌五成。
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