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逢三退一之去芜存菁
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逢三退一之去芜存菁

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年8月11日

  星期日又是我埋头写书的时候,而我这本新书名字暂定为「物业投资者笔记」,将我近几年有关楼市的见解及评论以笔记的形式写出来,当中亦有一些我自创的似非而是的理论,例如呃尔尼诺现象,角动量守恒等,而逢三退一这个我自已引以为傲的理论,当然是会包括在其中,但当我无意之间睇回应的时候,发觉有网友跟足逢三退一办法,但近日见楼价破顶,似乎有早卖楼的嫌疑,但网友非常豁达,认为就算赚少一些钱 ,但生活得开心,毋需诚惶诚恐便可以,其实,逢三退一是经过几个阶段,我过往只不过是写出精髓,新书将会公开整个逢三退一的细节,大约可以分成为三部曲,首部曲叫去芜存菁,而第二,三部曲我仍正在构思名字,希望可以搵到两个好名字,待我可以正式完成逢三退一的环节,其实,写书一点也不好玩,每一篇文章都要俾写网上文章用多很多时间,但当中又乐趣无穷。

  其实,逢三退一的每一部曲都非常重要,但若果开始时做得不好,就事倍功半,去芜存菁的精要就是小业主趁楼市好景的时候,卖走他手上最不值得继续持有的物业,而事实上,又真的是在楼市在旺的时候才有机会卖走,而如何界定什么是最不值得继续持有的物业,最有可能是位置不佳,长期空置,前景欠奉,甚至是物业的潜力已被用尽,在市况大旺,缺盘的情况下,这些本来无人问津的物业亦有人会出价,甚至价钱不错,此其时,真的是有糊唔食,罪大恶极,趁机卖走那些物业好让将来买回一些更优质的物业,此是逢三退一的精髓所在,不过,要卖走那些没有潜质的物业一点也不容易,如果少一些定力都未必可以做得到,有人为了达到逢三退一这个理念,见卖不出那些被认为要卖走的物业,胡乱地将一些手上持有,比较优质的物业卖走,这不叫做去芜存菁,应该叫做去菁存芜,这亦不是逢三退一概念,如果真的可以卖走手上最差物业,逢三退一计划便成功了三分一,要知道其余的三分二,就一定要睇我本新书。

  有人或者会问我,卖不出又如何,我又觉得没有什么大不了,而且,百货撞百客,世界上没有卖不出的商品,只是价钱问题,大家若果有心卖,就可能要在价钱上将就一下,有机会就要把握,不要因为小小分歧而推走买家,可能要在十年八载后才会出现另一个机会,不过,这是一个很主观的问题,我亦不敢胡乱俾意见,这是个人决定,其他人实在不宜发表其观点,只有当时人才清楚自己的要求,亦只有他才可以掌握得到逢三退一步伐。

逢三退一之去芜存菁
1. 蜕变中嘅懒人
2014-08-11 08:46
汤博士,早上好
懒人系博士逢三退一信徒,照足网上指引做,原来只系三分一功力已经令懒人觉得心中安稳,我唔会见楼价高番啲就谂三谂四后悔,话懒人擦博士鞋系对懒人精神鼓励,博士出书,懒人祈待买到签名版珍藏,希望博士有咁嘅安排,预祝一书风行。
2. 蜕变中嘅懒人
2014-08-11 08:47
汤博士,早上好
懒人系博士逢三退一信徒,照足网上指引做,原来只系三分一功力已经令懒人觉得心中安稳,我唔会见楼价高番啲就谂三谂四后悔,话懒人擦博士鞋系对懒人精神鼓励,博士出书,懒人祈待买到签名版珍藏,希望博士有咁嘅安排,预祝一书风行。
3. Joseph Low Nang
2014-08-11 09:00
主张租楼的人,只会帮人供楼,永远都系穷L.
4. 大宝二宝
2014-08-11 10:09
博士,我也想要你本新书嘅亲笔签名版,吾知得吾得呢?

5. To 3/F brother
2014-08-11 10:32
No good to curse other people. Everyone's situation is different and may be wealthier and
happier than other people think.
6. 大王妹
2014-08-11 10:36
博士,虽则我看你文章后,做了逢三退一的决定(七间卖三间),但我不是因楼价破顶而后悔,而系银行唔再借楼按比我换其他更优质的,但若是Full Paid买的话,冇杠杆又唔好玩兼唔抵!
所以损失四百万固之然有些所失,之但系深刻体会卖左买唔返之道理!
7. 惜缘
2014-08-11 10:59
博士,
我也好认同懒人兄及大宝二宝兄的提议,期待。
8. 大王妹
2014-08-11 11:04
不过在我心想,冇所谓啦!
正所谓03年4间负资产都捱得过,到现在4间正资产,仲有点储备,又点会唔感恩先得㗎!
而且钱够用就ok,最紧要有喜欢的屋及伴侣就已经心足啦!
9. 大宝二宝
2014-08-11 11:21
回8 大王妹

非常认同又羡慕。 做人最紧要知足。祝生活愉快。

共勉之, 哈哈!
10. 亭子间嫂嫂
2014-08-11 11:28
博士的逢三退一理论很有道理。但对於像我这类实力唔够的小业主就未必适用, 我只能根据自己的能力逐间买入果D细价单位,而后长揸唔放.
11. 师nine
2014-08-11 11:33
各位仁兄仁姐,逢三退一系咪有三间楼卖—间意思?汤博士最近是否觉得楼市明年会下跌?可否解释一下。谢谢
12. 睇得通
2014-08-11 11:38

首部曲叫去芜存菁,而第二,三部曲我仍正在构思名字,..........

轻松上阵,收复失地!!!

丢掉幻想,准备战斗!!!

13. 村长
2014-08-11 11:46
本村长, 2年前都把握左一次黄金机会, 逢三退一 ..... 应该系, 退一进三先岩

以超高价连约冇楼睇卖出 1 楼劣质单位, 换入三间自己认为更有投资价值的九龙东细单位. 

结果到今天, 换入的 3 个单位, 升左 3成多. 而卖出的单位, 跟据最近楼上的成交价, 极可能原地踏步, 冇升过
14. 亮剑
2014-08-11 11:50

买楼赚大钱 要抵住诱惑  

陆振球

2012225

 

近期楼市出现「小阳春」,令业主和准买家既喜旦惊,喜的是楼市似已稳定下来,但业主又怕稍后楼价又再受压,对於准买家而言,似乎是追价入市机会,却又恐变成摸顶。为此,《明报》上周举办楼市研讨会,为大家剖析楼市最新形势,并提供策略部署建议。

纪惠集团行政总裁汤文亮在研讨会上指出,他早在1月时已公开表示,楼价会稍跌回升,当时指待银行年中放宽按揭后,楼市将出现如天文学的「厄尔尼诺」现象,准买家加快入市,同时刺激原来未有入市意欲者,看到楼价回升,也加入抢货行列,从而抢高楼价。

汤文亮:不要介怀短期波幅

汤文亮说,农历新年过后出现楼市价量齐颷,速度较其原来预期更快,并指楼市因过去一年交投萎缩,所以凝聚庞大的购买力,估计今次小阳春的力度,会较一般人预期的更强,并更持久。

至於部署策略方面,汤认为但凡买楼,应从长线和赚大钱角度出发,不要太介怀短时间的波幅。他解释,就如纪惠现时拥有价值200亿元的物业资产,在入市时,都是先评估10年后的租金收益和升值潜力,而极少作短炒买卖。

他指出,买物业收租,其租金收益和升值潜力,其实具有被称为「世上第11奇迹」的复利效应,要时间发酵,收租和楼价格升幅,就如公务员一样,既有随大市的升幅和「增薪点」,更有因社区和经济发展而出现的额外升幅(公务升职后加人工),当10年、20年以后,随时有数十倍的复利式增长。

 

然而,汤指要长期持有物业并不容易,一是要能抵住诱惑,比如买入一个价值1亿元的优质铺位,只付了1000万元订金,没多久便有经纪说有客愿意以1.1亿元洽购此项物业。

骤眼看,没花了多少功夫,只付了1000万元,转售便能多赚1000万元,获利1倍,很吸引?其实不然,因这些机会不是时常有,卖了优质物业,却不容易买回,更丧失了长线赚大钱的机会。

低息时代 长线揸货更有利

另外,就算能抵住诱惑,如当初入市杠杆太过高,当市况逆转时,有可能因供不起楼,又或是被银行追差价,如应付不来,则可能在低潮时被逼沽出物业。因此,买楼最重要是「量力而为」。

他又指出,以往高息年代,因租金收入往往抵不够供楼,投资者要被逼「以战养战」,即虽然看到租金和楼价的长期升值潜力,也要沽出一些已升值物业,变现来为余下的组合供楼。

但近年低息,令到租金收入容易够供楼之余,更可能有净收入落袋,更加有利投资者长线持有物业。

小阳春后 楼市料牛皮

明报地产版主管陆振球在同一场合指出,他经常会以10个指标来观察楼市,包括:(1)供应、(2)利率和按息、(3)通胀、(4)租金回报、(5)供楼负担比率、(6)经济增长、(7)失业率、(8)股市、 9)货币供应及(10)美元走势。

先说供应,近一年来政府无疑增加了土地供应,并答允复建居屋,但建居屋需时,估计2014年以前,每年落成量仍不足2万伙,对楼市未必即时造成太大冲击。同一时间,美国联储局却暗示2014年底前仍会维持超低息,近期虽然中国和香港通胀稍为回落,但仍在相对高水平,则对楼市有支持作用。

至於租金回报,现时一般住宅单位仍平均3厘多回报率,仍高於按揭息率,供楼负担比率接近20年的略高於四成水平,对楼市属於中性。虽然预计今年经济增长率会较去年回落,但失业率却处於近年低位,两者的好淡作用可算互相抵消。

美元回软港股回升 造就小阳春

另外,市场憧憬中国会放宽银根,以及美国有可能在总统大选前推出QE3(第三轮量化宽松措施),如成事,则有利刺激香港的货币供应增加,但效果料会逊於QE1QE2。至於美元走势,历史数据显示,每当美元走强,香港楼价多偏软,美元弱时,香港楼价则强,近期欧债危机缓和,除令港股大幅回升,有助增加楼市信心外,欧元也趁势反弹,令美元回软,香港也同一时间出现了「小阳春」。

油价升穿颈线 反映地缘政治风险

陆振球认为,总合上述10个指标,对楼市的影响好淡皆有,因此,估计当「小阳春」过后,楼市表现会牛皮居多,不会大升,也不虞急跌。当然,后市仍要考虑特首选情后的政策风险,以及近期油价升穿大型头肩底的颈线阻力,其中原因包括市场忧虑美国及盟友会否攻打伊朗,若真成事,将影响全球尤其中国的石油供应,对股市和楼市,都可能会造成冲击。

明报2012225<<睇楼Guide>>

15. Oscar Lam
2014-08-11 11:56
逢三退一

131. Oscar Lam 2014-07-27 11:02:35

127/f 珍港兄,
看你的投资策略,你不止是一位长期投资者,更可以说是超级长期投资者。哈哈哈!

在下认为,住宅物业,除了第一层自住外,其他的均为投资产品,和股票、基金等无异。
既然是投资产品,除了租金收入以外,我们更加应该要追求它的价格升跌,不应存有太多
的私人感情。因此,在价格相对高的时候,我们会把部份物业卖掉,套取现金备用,
等待下一次的投资机会。这和贪心、见好就杀鸡、或赚埋最后嘅铜板无关。

在以前,我们还可以利用物业升值原因向银行申请加按套取现金再投资,但现在已经很难
做到这一点。如果我们单独靠租金收入储钱再投资将会十分缓慢,中间更加有可能失去
其他投资机会。简单来说,如果没有足够的资金,就算机遇来到,你也很难做到人弃我取。
因此,在适当的高位卖掉一些物业是合理的做法。博士所讲的逢三退一投资策略的精神
亦是如此。

另外,你提到的优质资产,如果是住宅,相同的地区、相同的屋邨、相同的大厦,供应
不会少,将来要回购,有何难度?如果价格好,为何不可以卖出?

在下也是长期投资者,一般持货超过三、五年才会考虑卖出,因为我相信,只有足够的
时间才能充分反映物业本身的价值,但就不会像珍港兄一样有入无出。法子兄说过当衡
平比达到1.6的时候就是出货的好时机,不知珍港兄认为何时才是出货的好时机呢?

16. 不明白
2014-08-11 12:27
博士,你本书几时出 ?  期待 !
17. Oscar Lam
2014-08-11 12:40
期待博士新书
18. Oscar Lam
2014-08-11 12:58
逢三退一



135. Oscar Lam 2014-07-28 07:51:15
133/f 珍港兄,
你任何时候都是那么理智和谨慎的,哈哈哈!我完全明白你的投资心态。

对於投资,你知道我们最关键的分别是甚么吗?在於对优质资产的理解,和处理的分法。

你的理解:

我的确喺倾向於长期持有我认为优质嘅资产。优质资产,响我嘅定义里面,属於高回报,
可抵押,同保值果只。保值,唔等於升值,虽然现实喺,保值嘢,好多时都会升值嘅。
就以住宅物业为例,我买入嘅单位,都喺位於当时未完全发展,但好有潜力嘅地区;
今时今日,呢啲地区已经好难再有新嘅供应。除非有好大嘅诱因,唔喺嘅话,都好难令到
我沽咗呢啲货佢;而在我嚟讲,价钱,唔喺一个关键嘅诱因。要沽嘅话,只会喺因为果啲
资产,响可见嘅未来,会变成唔再喺优质。

我的理解:

我也倾向於长期持有我认为优质嘅资产。优质资产,响我嘅定义里面,属於目前回报
不高、甚至没有回报,但随著时间的改变、地区的发展,它的价值在将来有可能有巨大
升值潜力只。就以商铺为例,我买入嘅单位,都喺位於当时未完全发展,但好有潜力
嘅地区或街道;今时今日,如果呢啲地区或者街道如果已经发展成熟,而我的单位又找
到了一位好租客,虽然它可以给我提供稳定的租金收入,但我认为它的价值已充份反映
了它的潜力,再大幅升值的机会不大,我会沽咗呢啲货佢;然后,我会用这些现金再去寻
找我心目中的优质资产。如此生生不息,即是投资又是生意。

对於投资,就如八仙过海,各显神通。这就是我喜欢博士文章和本网站的原因。共勉之!

19. 打工仔 Andy
2014-08-11 13:40
期待博士新书
20. 蜕变中嘅懒人
2014-08-11 13:45
懒人其实唔系好认同自住楼唔系投资产品,其余可租可卖嘅物业先至系投资产品,自住楼唔系投资产品,但又唔系消费品,懒人真系唔识自住楼以投资角度应该命名系乜品,不如暂时当佢系一项奇特产品,唔系投资产品、又唔系消费品,懒人专有名词叫做自住楼,咁懒人想请教各位网友,到底喺经济学上,自住楼有无一个类词,或者专有名词呢?懒人真系唔识又想知,唔系讲笑!谢谢。
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