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加价,才是销售的最高策略
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加价,才是销售的最高策略

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年8月8日

  近日细价楼上升之势开始蔓延至中价楼,甚至有学者说豪宅亦将会有显著升幅,言犹未已,新地山顶豪宅已经开出全世界最高价,大家唔好以为新地乱嚟,其实,雷霆可能已经掌握不少实客,做生意的人,怎会打冇把握的仗,我想,政府在反占中一役,小业主的确出了不少力量,俗语说,冇功劳都有苦劳,希望政府不会恩将仇报,就算唔撤招都唔好再出招压楼市,楼价在短期内依然有上升动力,那些一直等待楼市下跌而入市的人,现在的确是徘徊在十字街头,其实,如果楼市真的如他们所愿下跌,他们反而不敢入市,他们会说,莫买当头跌,现在楼价上升,那班人反而下定决心买楼,亦是做成今次楼市上升的原因,他们会说,宁买当头起,如果负责营销的人不充份了解这两句话,他们很难做到一流的营销人材,在香港,负责新楼盘销售的同事早已将这两句话参透,并且加以灵活运用,所以买新楼的人都非常开心,甚至偶然有一些挞订盘,在物业代理力谷之下,那些挞订盘不但可以再出售,甚至售价是超过对上一次,久而久之,没有人会挞订,这亦是见证加价才是最高的销售策略。

  在以往,地产商见有人挞订,心想,既然已杀了一笔订金,何不接受较低议价,此例一出,挞订的个案接踵而来,地产商被迫将新楼盘减价,唔知点解,就算减价,去货都不如理想,有地产商有见及此,倒不如封盘,加价重售,不过仍然不理想,再封盘,再加价重售,很奇怪,市民反而接受,销情开始好转,现在地产商亦以这个方法对付政府,不过是反其道而行,是减价,不是加价,政府的大型土地项目招标,地产商的最初出价原来就是最高价,倘若政府不满意,再次招标,地产商的出价更低,好似天荣站项目,政府分分钟贴埋大床,所以,讲销售,讲反销售,政府官员怎么够那班红裤子出身的地产商销售团队斗,好似非联赛队伍打英超,简直是任人鱼肉,不过,政府官员不求有功,但求无过便可以,首要条件就是唔好俾人话官商勾结,如果我是政府官员,我话之佢,一定会通知有兴趣地产商,入标价不能低於上次招标的最高价,试多一两次,地产商亦知道官员之中有销售高手,正是行家一出手,便知有没有,除非唔落标,否则一定超过上次入标价,不过,要官员们明白加价才是销售的最高策略,的确有些难度,我亦只不过随便说说而已。

加价,才是销售的最高策略
1. pp leung-陆东主动重提旧年预测楼市两年跌五成嘅预测,系基於失业率、利率一并上升
2014-08-08 08:41

陆东讲楼市 对任总笠高帽

4,389
■陆东噚晚喺一个收费财经讲座做主讲者,现场接近700个座位几近爆满。

星级基金经理陆东噚晚喺一个收费财经讲座做主讲者,入场券每张正价300元,现场接近700个座位几近爆满。除咗股市,现场观众最关心就系佢对楼市嘅睇法,陆东亦趁机笠顶高帽畀金管局前总裁任志刚,认同任总所讲,香港人至少要有一个自住单位。
陆东主动重提旧年预测楼市两年跌五成嘅预测,系基於失业率、利率一并上升,加埋金管局按揭成数限制持续,跌三、四成真系唔难。佢强调,楼价「未必bomb一声就跌,总之下跌风险一定大过上升,但几时跌、跌几多,我都答唔到。」佢又爆料,指旧年每尺建筑成本其实唔够2,000元,「但有啲城中富豪话要4,000蚊,系因为深水埗楼当深水湾卖,九龙城当九龙塘卖,系贵喺豪宅配套度」。
讲得㷫起,陆东话好佩服任总,指任总早前关於香港人至少要有一层楼嘅讲法,佢都好认同,「你要喺香港搵食、交税,但又冇物业,就等於沽空香港。当香港系屋企,就一定要尽快有自置物业,亦唔好因为楼市波动而手痕沽咗层楼,因为多数濑嘢。」
结论就系叫大家唔好炒楼,上车就要快嘞

2. 引刀一快
2014-08-08 09:30
唔系挂?咁加价加得最慢嘅咪食正条水清货先罗。
3.
2014-08-08 09:50
我阿东预测, 出年香港楼市会跌九成九!!!

前提系, 美国如果发神经, 无端白事射粒核弹炸香港的话...
「但美国几时射、点解会射,我都答唔到。」

4. anggie T.
2014-08-08 10:00

Dr. Tong is really experienced in this area, you know alot about the market than the rest.......

Just wonder how the market will go these days while everybody is saying it's a record high.....


5. 哈基宁
2014-08-08 10:44

回:3楼东兄

非常同意你的预测。

6. 物业初哥
2014-08-08 10:46
「未必bomb一声就跌,总之下跌风险一定大过上升,但几时跌、跌几多,我都答唔到。」

点解陆东咁讲都有人比钱入场?

尼句野值$300?
7. 山高云低
2014-08-08 11:17

房地产十分复杂。CY自以为可以有能力理顺。其实是「理不断,理还乱」。

先不说其诚信问题。因诚信与能力没有关系。一家公司都以卖盘收场,怎去处理千头万绪、错综复杂、各路人马虎视眈眈的房屋问题。

你不去理它,它还有一套自我的调整机制。你去搞它,注定乱七八糟、乱成一团收场。

例如若不是白表居屋5000个,居屋根本颠不起来,私人细价楼也不会水涨船高,成为2012升幅之冠。

置安心若不转成出售,也不会出现55倍超额认购,即告诉市场有4000多的购买力。大佬啊呀,免地价都要5--6仟一尺。你叫明码实价买地回来起楼的发展商开卖几多???

施政报告,全民玩地,愚昧地露出底牌,你叫市民怎不慌乱????

如此等等,自制地荒,自乱阵脚,陈茅波又谎不择言,连空置税都讲得出口。

技穷矣!!!!

8.
2014-08-08 11:54
一睇 CY 当初声大大, 话乜「1%的地够晒全香港人用」, 就知CY有几多料...

唔知距离佢讲的1%的目标, 有无完成到其中的1%呢?
9. 睇得通
2014-08-08 12:35
「未必bomb一声就跌,总之下跌风险一定大过上升,但几时跌、跌几多,我都答唔到。」

点解陆东咁讲都有人比钱入场?

尼句野值$300????????????????
在香港有人智商高,有人智商低,有此人喜欢听人高谈阔论,有人喜欢相互拍拍马屁,但是本人感觉到 陆东 此人正在为自己2011年的论断/预测在作出狡猾的自辩.......是否犯错,各自心中.......
10. 顺民
2014-08-08 12:49

以下内容纯属虚构或可能会令看者反胃及情绪不安:

假如一名奸诈拳师想保持其在擂台上必胜地位,他未必会用真功夫硬桥硬马去对付后来对手,因他有自知之明不能在拳脚上取胜,所以故意地在台上撒一泡尿及粪便,令其他对手不敢上台挑战而取得胜利。又或假如有人想争我手上的一碗饭吃,我只要在饭面上吐一啖口水痰,看谁还会和我争?
11. 犯民是否咁玩?
2014-08-08 13:11

我阿东预测, 出年香港楼市会跌九成九!!!

犯民是否咁玩?

《维多利亚壹号》英文Dream Home)是一出以香港楼市为题材的伦常惨剧恐怖片

郑丽嫦(何超仪)出身寒微,全家居住在唐楼

她梦想快点长大赚钱,然后置业,给予家人一个安乐窝。

后来地产发展商夺取了旧楼地皮,并改建成豪宅-「维多利亚壹号」。

为了购得该栋豪宅,努力拚搏,甚至冒险出卖公司资料,务求储够首期供款。

惜到了2007年,香港楼市急升,业主连忙取消交易、封盘。

在连番的挫败和打击下,狂性大发,实行以杀戮压低楼价……

12. 贵租逼人买楼
2014-08-08 13:22

贵租逼人买楼 上车客叹无奈

 

俗称上车盘的细价私人住宅单位楼价破顶,近几个月无日无之,成为推动整体楼价挑战新高的动力,从一些地产代理的领先指数屡破纪录可见一斑。

因此,差饷物业估价署昨天公布的数字,显示整体楼价在六月份连续两个月创新高,绝不令人意外,而且肯定还会再上。

政府数据滞后以致无甚新意,但毕竟较全面,除可窥探楼价破顶成因,从中更看到当前的趋势甚危险。

如果把住宅租金指数及售价指数综合分析,不难发现个中玄机。

在五类住宅物业中,约四百方尺或以下的细单位租金,按年升得最急,而七百多方尺或以上的租金,只属持平或下跌。楼价指数亦有类似情况,细单位楼价按年升幅最显著,中大型单位则下跌。

从中可归纳出一个结论,上车盘买家看着租金不断随楼价上升,租楼长此下去不是办法,索性捱贵楼也不想捱贵租。

这种长痛不如短痛的心态,相信会持续蔓延开去,因为买家的选择有限,未来的一手新供应有多少合适上车亦不明朗。

差估署的数据显示,预计今年落成的私人住宅单位中,只有不足一成六为面积约四百方尺或以下的细单位,比例偏低。至於未来几年可推售的新盘中,有多少属细单位兼楼价在负担范围内,亦无数据可参考。

如果现在不入市,将来不知变成甚么世界,成为推动细价楼破顶的巨大力量。

事实上,楼价破顶绝非个别情况,而是有大批市场购买力支持,在六月份住宅楼价指数连续第二个月创新高之时,同期的住宅成交量亦显著增加,从反映该月份交投的七月份土地注册处登记数字可印证,其中三百万元至少於五百万元的住宅单位成交增幅明显,楼价破顶有成交配合。

不过,创新高的屋苑多集中在新界,估计很多买家的财力属「掹掹紧」,削弱了未来承受风险的能力。

此外,七月份一手买卖注册量也显著增加,部分反映在五百万元以上的交易中,过千万的交易按月增幅更以倍数计。

如综合观察同期中大型单位楼价指数也按月攀升,扭转之前反覆回落的走势,看来不仅上车盘,而是整体楼价也在重拾升轨。

当前,楼市面临的风险除了美国可能提早加息,以及外围地缘政治危机之外,未来新供应的分布不明朗,更为上车客增添多一重风险。

政府估计未来三至四年将有七万三千个单位可售,由於很多新盘均有限量条款,当中必有面积细小的单位,问题是占多少及如何分布,目前全无资讯可言,令很多准买家无从预算,最终可能产生两个不良后果,一是实际供应仍然不足,刺激细价楼再上;二是突然涌现大量供应,甚至有可能过剩,拖累楼价回调。

无论那一个结果,均不利楼市稳定。

13. 引刀一快
2014-08-08 14:48
To 10楼 顺民兄

  如果有人用如此劣技获得冠军,人家可能在颁奖的时候泼镪水,吐口口水就想抢别人碗饭,人家丢弃之前先搡鼻涕落去,都系阿兰阿瑞啫。
14. 珍惜香港
2014-08-08 14:51
珍惜香港

阿东陆东,话美国一个核弹炸香港,BOMB 一声楼市就跌九成九喎!俾东兄一言惊醒,睇嚟我寻日大言不惭,话要港元挑战国际货币宝座呢样嘢,真喺要收番当冇讲过啦!人地喺边个?美国佬嚟嘛!咁够姜挑战美国佬嘅宝座?人地真喺会出兵架!

讲番正题,我可能太后生,未体验过真正嘅灾难。我见过香港最大嘅灾难,不外乎喺金融风暴之后果个沙士。果阵我带住口罩去睇楼,每买一件货都喺好经典,都喺毕生难忘。但喺,我就从未遇过失业、生意失败、或者等钱洗之类,唔卖楼就唔掂嘅卖家喎。果啲悲惨故事,都只喺响报纸见到,反而自己遇过嘅卖家,个个实力都唔嘢少,仲可以抬 CASH 卖楼添,而我就真喺冇佢地咁舍得啦!所以,我嘅结论喺:

市场嘅灾难,一般都唔喺嚟自真正嘅灾难,主要喺嚟自投机嘅心态啫。

真正受实体灾难影响而引发市场灾难嘅人,只喺占少数;呢类少数人,其实好值得我地同情同尊敬,因为佢地都喺坚守到最后一刻,响别无他法之下,先至好无奈咁要成为推倒市场嘅参与者。可惜,大多数推动市场灾难嘅人,根本就喺果啲信心脆弱嘅投机者,而正正因为呢啲人嘅投机心态,就害死咗果啲坚守到最后一刻嘅少数人。唔喺有啲咁嘅投机者,就唔会有咁多人死得咁惨。

今日,你以一个投机心态嚟对待你嘅物业;他日,你就会成为推倒市场嘅一个害人精。做人,点可以咁冇阴功?损手兼害人,何必呢?所以,我点解成日叫啲人唔好有炒楼心态,因为炒楼嘅心态,就即喺一个投机心态。唔好以为,只有物业投资者,先至会有炒楼呢种投机嘅心态;就算喺买楼自住嘅人,如果太过执著楼价嘅升跌,将楼价,凌驾於自己同家人嘅生活需要之上,就即喺有咗炒楼嘅心态。而卖走自住楼租楼等跌,就喺嚟自呢一种心态。

投资,喺应该要睇长线;一个短线投资者,就即喺一个投机者。

我寻日话,投资者,喺要拥有一个积极正面嘅投资态度;呢样好重要,就再写多一次啦:

面对将来嘅「如果」,要以「攻」,作为跑出正面结果嘅部署;以「守」,作为跑出负面结果嘅部署。

陆东话,旧年预测楼市两年跌五成,喺基於失业率、利率一齐上升。我就真喺唔明,乜经济唔好,失业率上升,利率反而仲有条件升咩?OK,就当佢啱,咁呢啲咁嘅因素,会令到几多人,唔卖楼唔得掂?多唔多得过灾难性嘅沙士?谂深一层,我终於明白佢喺乜嘢逻辑啦,因为陆东,喺一个投机者罗!不过,呢个投机者都叫做有番啲良心嘅,至少仲识得话,大家当香港喺屋企,就一定要尽快拥有自置物业,又话唔好因为楼市嘅波动手痕沽咗层楼喎。

真喺要多谢任志刚先生点化咗佢啦!

不过唔好误会,任总唔喺教咗佢投资之道,而喺教咗佢做人之道!
15. 引刀一快
2014-08-08 15:07
唔好意思,睇错咗。
16.
2014-08-08 15:43
珍惜香港兄

我唔熟货币体制, 想请教一下, 俄罗斯企业将美金兑成港元,
对香港各方面, 系好事定坏事?
17. 顺民
2014-08-08 16:07

刀兄,泼镪水系犯法架,所以台下爱好和平同厌恶暴力的观众都唔会咁做,佢地只喜欢睇拳赛,但叫佢地打埋一份就千祈唔好搞我。最多破口大骂话我奸又好乜都好,我借咗聋耳陈对耳,总之我就坐定笠六啦。

18. 大宝二宝
2014-08-08 16:10
CCL 124 破顶!
升势已由新界细价楼开始漫至市区中价楼。

共勉之, 哈哈!
19. 亮剑
2014-08-08 16:35
不过有样嘢大宝二宝兄要小心,今天香港好似有最少两份报纸用楼市作A1;昨日TVB东张西望节目中讲楼价好贵好贵;新地山顶开宇宙价卖楼;加埋今午CCL正式破顶……
我估明天报纸会将之大做,随时几份报章A1。
咁CY(放完假未?)就算瞓咗觉都俾人叫醒去做嘢……
20. 新兴的政治表达力量
2014-08-08 16:55
今午CCL正式破顶……体现了110万位签名者的力量, 此是一项新兴的政治表达力量,是正面的反应!!!
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