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没有炒家的物业市场,将会是怎样
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没有炒家的物业市场,将会是怎样

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年6月2日

        当曾荫权推出SSD打击炒家或者炒楼活动的时候,他已经做错,他当时认为,只要SSD一出,所有炒家立刻跪低,楼价必定下跌三成,但是他不知道,SSD的确消灭炒家,不过,亦只是禁止炒家进场,对於一早已入场炒家是毫无作用,反而令到已进场炒家知道以后再不能有炒卖活动,他们不用考虑,除非在迫不得已的情况下,都不会放售手上物业,转作长线投资用途,实话实说,一招SSD已经将所有炒家消灭,以后CY的BSD,DSD实属多余,我又唔知点解CY对他出的两招辣招如此引以为傲,认为他打破市民对於楼市长升不跌的概念,虽然,CY的双辣招的确消灭剩余的小量炒家,但CY不知道没有炒家的物业市场将会是怎样。


         如果我以股票市场为例,政府见股票成交炽热,又推各项辣招税,用以减低股票投资者的炒卖活动,不过,我相信依然有人买股票,但在他们买入之后,除非有很好的利润,或者股票市场出现巨变,他们才会放售,否则就会以长线收息为主,因为他们知道,出售股票之后要回购便要付很多无谓的辣招税,最后,亦会导致股票市场长升不跌,但升幅缓慢,成交量低,这是高压辣招下的结果,楼市在辣招下亦会出现同样情况,而且,楼市的刚性需求比股市还要扎实,因为楼宇绝大部份都是自用,并非收租,而股票若果是长线持有,则以收息为主,所以,政府官员不明白,以为辣招一出,全部物业炒家尽低头,谁不知反而令到那些物业炒家对於所拥有物业更加惜售,楼价又如何会向下,但我亦不明白,点解大部份专家未能察觉到这点,还如此肯定说辣招会令楼价大跌,其实,他们的言论害死政府,那些官员包括CY在内还沾沾自喜,认为辣招令楼市下跌,更加认定楼价上升只不过是炒家或者物业投资者所为,不尽全力增加供应,若不增加供应,即是没有解决问题根源,到最近,楼市回复正常,显示出一个没有炒家的物业市场将会是怎样,现在虽然是缓缓上升,但我担心隐藏在市场的购买力按捺不住,楼市升势便会一发不可收拾,好彩现在有大量新盘供应,或者可以舒缓这股上升动力,只要地产商出价克己一些,新楼盘销售将会不是问题,不过,这亦是地产市场的最后援兵,政府若不再增加供应,待新楼盘单位消化得七七八八之后,言便会是楼市下一浪升势。

没有炒家的物业市场,将会是怎样
1. 引刀一快
2014-06-02 10:39
To  汤生

可唔可以将顺民兄圈岀嚟,我好想睇下呢位对手嘅尊容,亮剑就梗系你隔离果个喇。
2. anggie T.
2014-06-02 10:41
系好make sense嘅comment, 我所住屋苑成交价系低咗,但质优高层嘅冇人放……好嘢好难买!

3. 睇得通
2014-06-02 10:47

而且,楼市的刚性需求比股市还要扎实,因为楼宇绝大部份都是自用,并非收租,而股票若果是长线持有,则以收息为主,所以,政府官员不明白,以为辣招一出,全部物业炒家尽低头,谁不知反而令到那些物业炒家对於所拥有物业更加惜售,楼价又如何会向下,但我亦不明白,点解大部份专家未能察觉到这点,还如此肯定说辣招会令楼价大跌,其实,他们的言论害死政府,那些官员包括CY在内还沾沾自喜,认为辣招令楼市下跌............

2009年辣招推出至今,约有50万位业主把手上的房地产物业沽出,等待下跌后回购,.......他们手上持有现金,有一部份人仕已经追回一部份物业,约有25万位人仕仍然未有回购房产物业,可以说是人各有志愿!!!不可以强求???

4. k仔
2014-06-02 11:07
引刀兄,你条友契弟有病,用得笔名,梗系唔想蒲头,点解要起人底及破坏留言区的游戏规则?
5. Oscar Lam
2014-06-02 12:04
相比股票市场,由於自住因素,楼市除了在刚性需求比股票大很多外,在供应方面,楼市却比股票市场少或者困难很多。从发展商购入土地、规划以至建好物业,一般至少需时三至四年时间。相反,在股票市场,在市旺时,上市公司可以在极短时间内,利用发行新股、配股等方式大量增加股票供应。

投资产品的价值取决於需求和供应。在需求较物业少、可以无限供应的情况下,我们如何希望能在股票市场膁大钱?

传统智慧告诉我们,十个投资楼市的有八个膁钱,十个投资股票的有八个亏本。在我们身边的亲友中相信有许多人同时投资楼市和股市,大家不妨问问他们,哪一种投资较容易膁钱?相信答案不难估计。
6. To K仔
2014-06-02 12:12
To K仔

呢个网个个都知这个引刀一快系精神有问题的,很多网友已经诈睇佢唔到。

他经常贴一些神经佬的说话,跟著就话人逼害佢,其实个个怕神经佬的心态。
7. 要等屋苑内贱精盘清仓后个巿大升
2014-06-02 13:50
说得对现在每个屋苑都有些CHEAP贱业主贱价沽售他们的物业但为数不多, 当这一轮升市扫走这些CHEAP贱盘后, 个物业大市必成为单边市爆炸性上升, 但只限於市区或港岛区供应有限的好地点, 至於新界楼(上水除外)就因未来无限量供应升不到那里。
8. k仔
2014-06-02 14:22
其实我好少睇 “引刀一快” D 留言,不过佢厘D起人底嘅留言,的确令人生厌。为何留言区可以畅所欲言,因为大家不用就住就住,可以写出真心説话。

而佢厘种心肠坏嘅人,去透过起人底去打击意见不同的对手。不如咁,叫佢将真名及相 post 出来,我同佢 spread 出去?
9. 70后
2014-06-02 14:25

绝对同意7/F所讲,你见d启德地价,巿区蚊型盘全都贵到飞起,巿区二手d所谓平盘卖一间冇一间,讲真依家d业主咁唔等钱使,真系睇唔到佢地会跟呢d少数平盘业主平卖,所以d地代嘅靠吓叫我平放嘅电话我都不理
10. To 7, 9。港岛真的跑赢新界?睇实数
2014-06-02 14:46
11. to 7 and 9
2014-06-02 14:51
以上是CCL的分区指数。

分4个区,分别系

港岛区
九龙区
新界东
新界西

%是该区该年的升幅

黄色是新界区的升幅减去港岛区的升幅。新界东和新界西近4年,每年都明显跑赢港岛区。
12. 法子
2014-06-02 15:04
13. 引刀一快
2014-06-02 15:48
喺呢度见到恶意人身攻击已经系惯常事,我唔介意嘅,你食咗K仔,咪自我分裂罗,呵呵,不过,你点分裂,都系契弟变契弟,冇得变契哥架,你有被迫害妄想症,都唔好妄想我会做你契哥,呢D嘢,唔好勉强人。
14. Reply to 11 & 12
2014-06-02 15:53
投资或保留投资是看前景不是看看以前的数字, 你喜欢长期持有无限量供应的新界楼(上水除外), 那各有所好祝你赚大钱。
15. 法子
2014-06-02 16:09
14楼

冷静啲。只是逻辑讨论一下「供应多是否一定跑输?」这题目。并没有冲撞之意。

逻辑上想攑出 counter example:过去数年,「新界供应比港岛区多很多」,这条件也是成立的,但按CCL的分区统计,新界区却比港岛区大幅跑赢。逻辑上这是命题「供应多是否一定跑输?」的counter example。


16. 法子
2014-06-02 16:54
投资是「很多因素」的结果,「供应」是其一。

再返反去命题「供应多是否一定跑输?」

过去5年,以商业楼宇而言,「九龙东」绝对是供应重灾区,而金钟湾仔区是接近零供应。但这5年,九龙东上升了约3倍(3times),而金钟湾仔只是升了约70%。

九龙湾亿京,约五年前不用$4000,现在约$11000-$12000。

这些例子,只想说明「供应多是否一定跑输?」不能一概而论,要看很多因素。

还望不要觉得冒犯,只是说实情(不要只看供应就下结论)。
17. nobody
2014-06-02 17:28
case by case 咁睇,新东升值来自基建改善,九东来自重建,但大埔打上既北区真系未有大project 出,反而因为水货客令生活冇咁方便。
18. 法子
2014-06-02 18:12
17楼:

Exactly。还要看每一个情况,有没有「更加有影响力的因素」。

首先,我先说明「供应多」绝对是「令价格向下的因素」。但当还有别的因素,就有可能反过来跑赢大市。

用上面新界跑赢港岛的例子记明,有什么因素令新界楼「跑赢大市」?其中一个重要因素,就是政府的房策。因为这些房策例如压测等都销死了买卖,令人「换楼困难」,导致「上车盘大塞车」,而「上车盘」又集中在新界区。所以过去新界区跑赢了港岛区。

现在政府DSD微调一下,虽然力度很少,但总算方向正确。

希望14楼能冷静分析,其实我是同意你的说法,「供应多」绝对是「令价格向下的因素。只是想说明,最后结果还要看很多因素。
19. 70后
2014-06-02 19:35
回18

我觉得为什么过去几年新界楼价跑赢港岛,其中一个原因系,现在只有用家,而后生的上车客都钟情新盘设施及付款方法,用同样价钱只能买到港岛单幢旧楼,d后生多数情愿每日多付车资,时间返工放工去换华丽的会所。要到他们有小朋友,念校网,要近亲人照顾,才会发觉巿区好。现今政策下,要换巿区3房谈何容易呢?

但作为长线投资者,我始终钟情新供应较少嘅地区,价格点都会稳定d
20. 山高云低
2014-06-02 19:46
法兄,
供应多,价格自然向下是理论的结果。现实世界有时亦要看其他因素。正如你所说的。
内地土地供应多如恒河沙数,起好的楼宇多到空置处处,死城也不少,依施永青所言,再多的农村户到城镇,也住不完的楼,但楼价就是跌不下。 
你知为什么吗?
买了楼的固然不希望楼价跌。发展商也囤积严控市场失控。最大的力量原来是政府也不愿见到楼价大跌。最近,甚至有限跌令出台。
今日的内地官员,也不是昔日的吴下阿蒙。楼价暴跌的严重性他们甚至一定比特区茅波,丙良之流的更清楚。 
要楼价跌去将就上车人士,相信只有我们伟大的特区政府才想得到。
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