2. 亮剑 2014-03-27 09:12:34
就算每一尺私楼卖一万，条数可以有好多变化，现在當你系足球教練：
原本香港系打呢个 424。
A 地价----4,000
B 发展成本----2,000
C 毛利----4,000
D 实尺价----10,000
建筑费升咗成仟，发展商要嘔翻一仟出来，要转打呢个 433。
A 地价----4,000
B 发展成本----3,000
C 毛利----3,000
D 实尺价----10,000
发展成本再升，CY仲希望地价維持不变，要人打 442。
A 发展成本----4,000
B 地价----4,000
C 毛利----2,000
D 实尺价----10,000
但发展商話都系打翻 433好啲。
A 发展成本----4,000
B 地价----3,000
C 毛利----3,000
D 实尺价----10,000
當然发展商最想打 442啦。
A 发展成本----4,000
B 毛利----4,000
C 地价----2,000
D 实尺价----10,000
发展成本再升，要打 352。
A 毛利----3,000
B 发展成本----5,000
C 地价----2,000
D 实尺价----10,000
但现在发展商睇死你 CY同波叔好大喜功，要喺今个财政年度，硬推 18,800个单位，呢次有糊唔食，真系罪大惡极！咁大家一人出一分力，輪你大米围你标，當食尽你政府土儲之后，咁就转打 451都有份。
A 毛利----4,000
B 发展成本----5,000
C 地价----1,000
D 实尺价----10,000
我在弍楼嘅中心思想，系本人睇倒有「磚家」話地价跌咗喎，那么楼价就会跟跌囉！
但佢哋喺发表呢啲偉论前，有无考慮过比较嗰两幅地有下列因素差别？
发水成数有无唔同？
期间融资成本高低？
不同时间建筑费用差距？
當时市场氣氛差異？
本人讲一万銀一尺，只系想指出，就算打后幾年楼价，真系横行冇升跌，你地价都可以有好大变化啫。
當地产商仲可以以溢价幾成，卖远期楼花嗰陣，你打 442 执六七成毛利，真系閒过立秋。
其实毛利嘅嘢，系地产商落标前做評估，話明系估當然有机会估错，现在市況太多不明朗因素，那么发展商嘅精算師，當然落个执死雞价来保障自己啦，得嘅話安全系数高啲。
唔得嘅話俾同行执倒亦冇所謂，下个月政府又有另外两幅地攞出来，到时咪再来过。
要是政府唔肯给人魚肉流标咁仲好，这等如中期供应减少 or 政府堅持高地价政策！
荃湾西三相连地，长江已经中咗左右两幅，但连中间嗰幅都唔去争以争取协同效应；信和连白石角相连临海亦唔高追以保障自己嗰幅地嘅价值，就知地产商个想法，系以计掂数为原则！
现在喺大西北及东涌嘅一手楼，你发展商要出貨平均实收 8仟一尺咁大把。
當建筑费四仟銀一尺，利息、專业人士及其他费用系一千元。
呢度每尺成本系咪等如 (4,000 + 1,000 ) = 5,000？
楼价要是跌 3 成，那发展商平均实收系咪得翻5.6 K一尺？
那么剩下来呢个600大元，究竟点分先？
政府收地价 3百、发展商攪四五六年执3百？
或政府零地价批地，然后让利俾发展商执 12 %？
而在市区收舊楼重建呢条路，仲俾丰滙一炮打沉埋！
现在喺九龍收一间 50 年左右嘅舊楼，你一尺冇一万唔該死开。
當呢个地盆有一万尺，总楼面面积有 3.5 万实尺。
唔计地舖即先付 3.5 亿俾业主。
當建筑费四仟銀一尺，拆遷、利息、專业人士及其他费用系千五元。
在未计補地价因素下，當俾你发展商起够总楼面面积 7 万实尺。
呢度系咪等如 (4,000 + 1,500 ) x 70,000 = 3.85 亿？
总成本加埋系 3.5 亿 + 3.85 亿等如 7.35 亿，即每一尺成本系 7.35 亿 / 7 万实尺 = 10,500 元！
同现在丰滙实收尺价一样！！！
那么呢个棵蓆：
发展商一毛子都执唔倒！
政府斗零補地价都无！
地舖业主条数都唔知点计！
大赚大攪、小赚小攪，无肉食盞攪！
喺農地转屋地的談判过程中，你政府唔想俾人話官商勾结，那个補地价会去到尽。
但另一方面地产商要追求最大利潤，補地价最好越平越好。
雙方利益有嚴重衝突，又各自要向頂头上司及小股东负責交代，本来解決呢个差距嘅最佳方法，系后市有『想像式上升空间』！
例如XXX地区一手可平均 1 万出貨，条数咁计：
A 发展成本----4,000
B 地价----4,000
C 毛利----2,000
D 实尺价----10,000
你政府各级官员話明，你个市一升就做你世界，但所有成本真系升咗喎，那条数就要咁计：
A 地价----3,000
B 发展成本----5,000
C 毛利----2,000
D 实尺价----10,000
政府要是令人有『想像式上升空间』又点呢？香港大部分时间有通貨膨脹，那麽发展商當对下六年，呢个XXX地区每年每尺升 500 元，那条数就可以咁计：
A 地价----3,500
B 发展成本----6,500
C 毛利----3,000
D 实尺价----13,000
咁政府就可同小市民交代，拒哋已经系傾倒个「市价」返来。
而发展商亦可发表，拒哋出呢个3,500高价，系睇好后市啫！
现在个市曲街，地代食榖种、发展商推大码貨楼花有困難、政府拍地收入大减，最重要系后市冇咗『想像式上升空间』呀！
呢幾年地产业，日日聽倒嘅系你 CY 及其团隊唱衰个市，又整出一浪接一浪嘅辣椒出来，阻攔真系有、又唔怕贵嘅实客入市，加上建筑费及銷售成本如脫韁野馬般上升，那么就算你政府真系实行補地价仲裁机制又点喎？
大伙兒都系讀嗰啲书，揸住嘅又系相同数据用来计，分别只是部分觀点有落差，那么真系一个唔好彩，嗰班仲裁人估出来嘅价，仲高过政府心目中嗰口价的話，咁地产商咪窩輪炒粉要唔要硬食先？
无咗『想像式上升空间』，那幾个大型发展商会点玩，仲唔系傻仔都估倒嗎？
而呢个『想像式上升空间』可以系人们美麗嘅幻想，未必实际出现都得嫁！
但现在 CY 就连人哋发下白日夢都唔俾，咁大家咪齐齐学小學生做加减数囉！
你发展成本每升一百，地价减翻一百；或你预计楼价每尺跌一百，地价又减翻一百，系咪正路过正路先！
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