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地产商卖楼策略之今与昔
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地产商卖楼策略之今与昔

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2014年5月24日

  长实环宇海湾开盘,传闻首批比同区折让10%,很多人以为很大件事,不过就看淡楼市的评论员亦不敢大做文章,只是轻描淡写的说新楼比旧楼平,其实,大家都心里有数,因为要计算所有优惠才会比市价平10%,不过又很难取得全部优惠,所以,新楼盘比二手楼平10%亦只不过是宣传策略,地产商的卖楼策略,以往与现在大不相同,最关键的原因,亦只不过是一个‘钱’字。过往,地产商财力不足,必须卖楼变现,以战养战,甚至有时卖楼的楼价不及投地的楼价亦在所不惜,以亦是坊间经常所说的面粉贵过面包价。
 
  过往,地产商在开盘时,唯恐销情不佳,往往将最靓单位推出发售,但通常平均开价又比同区旧楼贵30-40%,正因为这个缘故,便会为他人作嫁衣裳,有心置业的市民睇完一轮新楼之后,就会在同区拣一些相若的二手楼,不但实用率高,而且平一大截。当时,有部份新楼盘有见及此,唯有再减价发售,在争先恐后,互相践踏之下,楼价拾级而下,亦是可以预计的结果。
 
  今日,地产商早已吸取教训,不会仓卒开盘,首先由那些物业代理收集情报,先打出一个市民及地产商都可以接受价格才推出市场,好似今次环宇海湾,只有三百多个单位,已经收票接近二千,不但一Q清袋,以后还会有加价空间,一般地产商的新楼盘第一批的一定不会是超级优质单位,当然,亦有一些比较好,但售价就会贵了一截,而大多数推出单位无论是面积,方向,一定不会是热卖,甚至不是优质单位,若果能够一Q清袋,该楼盘的销售则大局已定,剩下的单位可根据市场变化而促销,各大地产商都有自己的一套办法,我不敢评论。而推销大型楼盘更加多需要一样东西,就是时间,因为购买力需要时间积聚,同区二手楼市场亦因为有大型楼盘而被被冰封,有一段时间该区的购买力全部都走向该楼盘,与此同时,楼盘又会传出有某些优质单位以高价出售,使新楼销售变得炽热。不过,在过去一段长时间,差不多所有大地产商都按兵不动,为的是根据他们的情报,买楼的人尚未能解决换楼DSD问题,现在政府作出微调,新DSD绝对是买新楼的人士而设,所以,大地产商便急急开盘,供应增加,楼价就会保持稳定,当然,亦有人说会向下调整,这亦是政府追求的结果。
 
  其实,什么是都是讲求进化,新楼销售也不例外,为一今昔不同的是现今的地产商财力雄厚,不会因为地产市场一时间淡静而大幅减价卖楼。地产商可以等待最佳的时间才卖楼,所以,用‘能攻善守’来形容现今地产商卖楼亦是恰当。

地产商卖楼策略之今与昔
1. 亮剑
2014-05-24 12:58
蜕变中嘅懒人-----你早前咪话:『我讲嘅系帮助买家以先买后卖嘅财务同按偈安排,符合首期,压测同到时上到会要稳阵咁。』

现在雄哥听晒你话:

【明报专讯】长实(0001)以3房户入场费平绝全港新盘作招徕的荃湾环宇海湾,昨天首日收票反应热烈(图),市场估计单日收近1800张入票,成绩胜今年1月首日收票近千张的马鞍山迎海・星湾;以环宇海湾首推350伙计,即已获超额认购约4倍。虽然长实仍未上载销售安排,但估计会於下周六(31日)正式发售。

【此外,长实亦与经络按揭转介合作,为环宇海湾买家提供二按,首3年二按定息3厘,最长还款期25年。】

 

二按首3年定息3厘

 

环宇海湾除收票情况理想,昨日市民参观示范单位的气氛亦见炽热。至於最新与经络合作提供的二按计划,二按最长还款期为25年,息率首3年为3厘,其后息率以最优惠利率(P;现为5.25厘)加0.5厘计,二按贷款额最高300万元或成交价的三成(以较低者为准),惟名额暂定20个;不过,经络指买家一按加二按的最高贷款额,不可超过物业成交价的85%,即买家需付15%作为首期。另长实下周一亦会联同代理,到深圳为环宇海湾进行路演推广。

如你有层就来供甩的两房,要换鲩鱼三房,当拣长江折实收你 7 M几楼下嗰啲货,首期百零咋,呢笔钱真系大把人有呀!

强烈要求雄哥加大受惠名额到见者有份。

那么一炮过清袋,绝无难度。

 首期百零万,头3年2按只收3厘,若是多些名额,真系800个单位同你响晒袋都得,仲有呢次鲩鱼即供同建筑期付款的优惠,只差一个%,摆明叫准业主拣建筑期付款!
长江呢次醒呀……
2. 百万富翁人数
2014-05-24 13:14

百万富翁湾仔最多

 

再创新高

 

有调查发现,本港去年的百万富翁人数创新高至逾73万,较前年上升 22%。当中近40%人因炒股致富;靠出售楼宇的只有12%。香港島为百万富翁密度最高地区,湾仔区更为十八区之冠,平均每3个就有一个是百万富翁。

花旗银行03年进行「香港百万富翁」调查,今次委托港大访问超过四千多名年龄介乎2179岁的市民,以此推算出拥有股票等投资,及流动资金超过一百万港元资产的人数。

今次人数破歷年纪录,本港去年的百万富翁较前年上升 22%,即全港约有 73.2万名百万富翁。当中以拥有流动资产 100 万元至500 万元的百万富翁人数增幅最强,较去年多9.9 人。但若计入物业、汽車等非流动资产,百万富翁平均拥有资产价值按年下跌8%1,200万元。

平均资产值跌8%

 

要躋身百万富翁行列,近40%人主要靠投资股票,前年只有约20%;相反靠出售物业仅得12%,跟前年的32%相差甚遠。

花旗银行香港区市务总监吴诗雅解释投资股票取代卖楼致富的原因,「睇番土地注册处嘅数据,我哋见到楼宇买卖喺旧年比2012年下跌咗四成,所以呢班百万富翁喺楼宇方面,获利亦都少咗。」

过半富翁看淡楼市

调查又显示,70%人都指自己持有股票;77%百万富翁更持有一个或以上的物业;近30%人持有海外投资。不过,57%百万富翁预期今年楼价会下跌,仅 13%表示有入市意欲。花旗亦预计今年楼市会调整约10%。

富翁也想移民
今年调查首次加入有关「有无興趣移民」的问题,约有 9%百万富翁表示,有考慮於未来5年移民。当中澳洲(26%)是最受歡迎地方;其次为加拿大、美國及台湾,其中以4059岁的年龄层最有興趣移民,惟未詢问原因。

 

 

 

 

 

 

3. 有冇平嘢卖
2014-05-24 13:18

百万富翁人数创新高至逾73

百万富翁虎視眈眈: 有冇平嘢卖???

4. 山高雲低
2014-05-24 13:19
环宇开价節制,预留水位。且开盘时间盡佔天时。以今次价位,绝有可能一Q清。但誠哥並不着急。

要楼价大跌,难也。
5. 70后
2014-05-24 13:26
想向大家请教

如果距離完租日少过一个月,租客拒绝續租,原租约內提供的傢電,他说全都爛晒,搬走后只留低四幅牆,仲要等到他搵到合適单位才搬,再找他理论,又不接電话,租约內的按金亦所餘无几,可怎处理??
6. 由法官定案
2014-05-24 14:27
想向大家请教

如果距離完租日少过一个月,租客拒绝續租,原租约內提供的傢電,他说全都爛晒,搬走后只留低四幅牆,仲要等到他搵到合適单位才搬,再找他理论,又不接電话,租约內的按金亦所餘无几,可怎处理??
 
报警:  处理.....原有相片.....受破壞图像......警察如何定案???只可以报警是否形事損壞案/由法官定案..........由法官定案......
7. 报警处理跟进
2014-05-24 14:34

香港租务條例; 租户欠租15天即可以申请收楼令........

執達吏发出前后三次收楼令,第四次即可以请开鎖匠开鎖......清點租户财物.......如果有破壞型式案件,报警处理跟进.......

8. 大王妹
2014-05-24 14:36
70后,你的租客摆明是賤租客,我也試試过遇上一个賤警察租客,咁佢都未至於话乜都壞,不过走左一个月管理费!
你一定要追佢租,電话唔听咪上門或去佢公司,如果唔系,佢一直唔交租唔搬,因为我个朋友就系遇到你呢D租客,攪到冇左半年租...而且自從呢次后,佢寧願当渡假屋都唔敢再出租!

9. 順民
2014-05-24 14:38
剛开售的 "雲耳海湾"﹐千祈不要被" 海湾" 两字誤導。向海那邊的海景真系好麻麻﹐且很多单位会看到陰宅。如果背海的一面更乏善可陳﹐中﹑低层对住天橋马路﹐噪音及黑塵令人无法打开窗户。住过公路傍的人都应知道﹐日日抹都无用﹐塊濕布一抹即时现黑。再讲对住马路又點会系海湾 ﹖如果同深井浪翠一直去到黃金海岸等真正海景住宅系无法相比。惜浪翠较隔涉及在冬天时要抵得泠﹐但好处就系望唔到海都有无敵山景﹐况且自從屯門公路方向那邊起了隔音设施后車噪已大为改善。沿青山公路再往前點﹐由龍珠島去到黃金海岸﹐那些才是真正的海景住宅。住开该处的人肯定对"雲耳"不屑一顧﹐换楼都不会考慮。或者一些住开由深水埗至油麻地佐敦一帶的人会覺得他有吸引。好似在下呢个新界佬一定住唔慣。
10. 蜕变中嘅懒人
2014-05-24 15:24

回1楼 亮剑兄

(蜕变中嘅懒人-----你早前咪话:『我讲嘅系帮助买家以先买后卖嘅财务同按偈安排,符合首期,压测同到时上到会要稳阵咁。』

现在雄哥听晒你话。)

雄哥只系做咗佢地可以做嗰份,至於先买后卖點安排、压测同到时上会要稳阵嗰份,雄哥心裏面諗关我乜事,买家落咗叠我盡責俾晒优惠,其餘嗰啲由买家同政府自己拆掂佢,到时买家因为首期小而借得大,諗爆頭都过唔到压测或任何理由上唔到会嘅话,而政府又无新措施寬容,咁即系买家焗撻訂,百零个即刻化为烏有,重要他日市况向下被雄哥追差价嘅風險,买家务请计准條数,細换大,平换贵,慳首期,会谷到份供款好大,連压测大到頂唔住,到入伙时除非卖咗旧居旧钱補首期,但系想即供食盡优惠就唔得;至於无縫交接唔会因为时间多咗而完美咗,因为变数多。

亮剑兄,雄哥听咗懒人三分一,其实都系佢地嘅己知熟手雕蟲小技而己。


11. 70后
2014-05-24 15:35
多謝楼上的分享!

大王妹,可否再分享,你和你朋友后来怎样收回单位,能否讨回損失?

如未能入屋查看有否刑事毀壞,是否在租约完结日向土地仲裁署申请收楼?

经过今次,都令我对收租生涯有d心灰,真系從未遇过呢d麻煩人
12. 蜕变中嘅懒人
2014-05-24 15:58

TO 引刀一快兄

好开心兄台讚同懒人对中越南海衝突嘅睇法,今日新闻传来越南擬和平談判及學菲律賓咁将主權赳紛提交國際法庭仲裁,由越南呢種虎頭蛇尾动作睇嚟,美國可能因中俄演習而重估形勢,越南行錯棋输咗隻車,无面夾賠钱,真系賠了夫人又折兵,至於引兄估中國最后又系最屈辱嗰个,因國內怕打仗引起经濟动盪,楼市大冧,懒人覺得有变数,中國楼市大到不能倒,但形成貪腐、民怨及影响长遠经濟发展系共識,长期调控务求達軟著陸至正軌系大方向,短期会因应情况加减力度甚或短暂扶持系有必要,楼市不会急跌除非內地政争转烈,中國向海洋擴张、联俄抗美系要保命,必要时会不惜一战,当然以现今中國领導人质素,己非当年吴下亜蒙,國勢亦足以与列强抗衡,懒人对國家有绝对信心,稳中求进。

13. 順民
2014-05-24 16:21
70 后﹐在下試过有一租客在约滿前两个月起不交租﹐用完按金后才搬走﹐和其他业主朋友傾过完来他们也有類似事例。不过其实真系预咗﹐佢肯搬走而间屋又沒甚么大損壞的话都算数﹐难道吓吓都要告佢 ﹖浪费律師费和时间﹐快快搵过下一位租客好过。所以出租单位盡可能不要提供任何家電﹐ 愈少愈好。除了泠气﹑照明燈膽及抽气扇之外﹐其他的都由租客自置。如果租客在搬出后发现楼宇结構受人为故意損壞﹐一样可委托律師对他控告﹐因在租约上有租客姓名及身分證號码。但有时壞咗个水龍頭或甚至成个浴室煤气爐报廢(在下試过)﹐要花几千元换掉也都应在预算之內了。收租好难话收到十足﹐最好计算可收八成就是了。如果打算收足 12 个月租金而又无需付出些少成本的话就好难了。请不要用生涯两字来形容收租﹐也不用灰心。有楼收租都话灰心 ﹖好多人都恨唔到呀 。
14. 蜕变中嘅懒人
2014-05-24 16:23

TO 5楼 70后兄台

租务赳纷应向九龍加士居道土地審裁处申訴,留意地方:

1. 要呈交己打厘印租,无租约不受理,无厘印要罰10倍先補打。

2. 租约列明每月交租最遲限期,例如不可遲过7天,第8天即可到上址辨手續交费追欠租。

3. 之后动作请到上址查詢,有专人解答,欠租不交可以据理收楼,须时约2个月。

4. 绝不可上門及不斷電话催租,騷擾租客或出言恐嚇系刑事。

请速行动,遲则自誤,当须連同執達史爆門收楼,內有刑事损毁,即当面拍照存案,繼而拉人封艇,希望帮到你。

15. 蜕变中嘅懒人
2014-05-24 16:30

TO 5楼 70后兄台

漏咗讲,自己出现,使费唔太多而且分段收,即系话第一招就掂咗,唔使俾第二次钱,唔使请律師,好易办,汤博士话齋如食疍糕一件。

16. 70后
2014-05-24 16:41
多謝楼上各位師兄姐寶贵意见!

回15, 唔太明白邊招系第一招?  喺咪14/F內所讲,搵土地審裁署就ok?
17. 蜕变中嘅懒人
2014-05-24 16:44

TO 5楼 70后兄台

再補充,嗰2个月按金不可替代交租,除非业主同意,按金系业主收楼时雙方檢查有无人为損壞须扣除作補償,自然耗損不计,无息歸还租客。

18. 亮剑
2014-05-24 16:50
蜕变中嘅懒人-----今次鲩鱼的客路,摆明系针对那些持有中小型单位,而又想换大一间房的家庭。
首期成几再加二按头三年定息,就可令目標准业主有充裕时间安排沽售旧居,以正常情况计算,每户准买家套回弍叁百万现金,绝大多数可在三年后清还弍按,系極合理的推测。
雄哥不断提呢个系升呢盘,並唔系陳总所謂嘅「上車盘。」潛台词即系你有$先致好来升呢!
19. 大寶二寶
2014-05-24 16:50
回70 后

最有效方法就系上去佢公司嘈佢,当然系合法嗰隻喇( 上到去点做就吾使我教喇呱),人要面, 樹要友, 到时调转佢买你怕。你可能话吾知佢系边度做嘢? 好簡单啫, 请几曰假系佢屋企楼下跟蹤佢囉。 再吾系如果你同D管理员相熟咪问吓佢大约几点出門口慳番D等佢时间。呢个相信系最有效兼慳钱慳时间方法, 除非佢連份工都吾做喇。再加上收楼程序一齐做。

共勉之, 哈哈!
20. 順民
2014-05-24 16:52
如果有相熟的律師助手﹐打个電问吓佢都可以讲晒比你听不用收钱。
在下呢个正牌懒人都習慣这样做﹐
連電油钱都慳翻。
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