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香港需要什麼模式的房屋市場分割
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香港需要什麼模式的房屋市場分割

 

浪子心聲

2019年9月12日
近日香港特區政府從不同媒體放風,引用《收回土地條例》興建公屋,以爭取3年上樓的目標,地產建設商會認為是好事,不過政府應放寬「樓市辣招」,更有知名商人表明,「為了保障政府庫房收入,適當放寬樓市辣招,給外地客購買私樓,對香港利多於弊。」

其中一個發展方向是未來香港將會有兩個房屋市場,即「公屋市場」和「私樓市場」,「公屋市場」包括「出售公屋」、「綠置居」、「居屋」,不能在自由市場買賣,只可賣回政府或合資格的港人。而「私樓市場」將保持不變,未來由引用《收回土地條例》增加的土地,大部分只用作增加公營房屋供應,私樓市場「供不應求」的情況不會有太大變化。

從表面上看,有點像新加坡「組屋」和「私樓」市場分割模式,但現實是「差之毫釐、謬之千里」,分別是所有新加坡的「公民」都可以購買「組屋」,而組屋的質素和面積可比美私樓,從香港人的角度更可以話係「豪宅」,不單只低下階層接受,對中產及專業人士都是不錯的選擇,所以在新加坡買不起私樓,不是大問題,中產和專業人士都可以在組屋過著舒適和體面的生活。

相反香港的公營房屋不論是「公屋」、「綠置居」、「居屋」、「首置」,不是人人可以購買,要符合一定個人或家庭收入才可購買那種公營房屋,更重要的是香港的公營房屋質素及面積,與新加坡的組屋相差甚遠,不可相提並論,尤其是面積可以小得可憐,所以香港人買不起私樓是「大問題」。

大家去問一問年輕人,未來政府只增加你擁有一間公屋的機會,一世只能住在香港公屋,無論你點努力,私樓是永遠負擔不起的,向上流的機會沒有改變,你覺得你在香港的人生有希望嗎?只不過是輪候公屋的年期從5年可能減短到3年,有分別嗎?

因此,如果要以這種方式分割香港的房屋市場,香港的公屋市場需要向所有香港永久居民開放,不論收入多少;同時需要大幅度提升公屋質素及面積,讓不同階層的香港人可以選擇不同類型的公屋;特別是對於中產階級和專業人士來說,可在公屋過著舒適及有體面的生活,否則過幾年就輪到中產同你「攬炒」,年輕中產一代難以向上流,抗爭再現。

筆者認為香港這個面積小小的城市,若要分割房屋市場,應分為「永久居民市場」和「非永久居民或投資市場」,香港政府不單只要增加公營房屋供應,亦要適度增加私樓供應,讓香港不同階層都有能力買到合適的房屋,「有公屋有私樓」、「有平有貴」,「有大有細」、「有市區有郊外」,「有豪宅有非豪宅」等等,形成一個「永久居民市場」,數量可以香港人口計算,只要是「香港永久居民」首次置業,就可低稅高按貸款購買私樓或公營房屋,形成香港人的置業階梯,以香港現時的人口及面積,應有足夠的土地做到大部分的香港人可過著合理的生活質素。

而第二個「非永久居民或投資市場」是以高稅防止「外地人」或「投資者」影響「永久居民市場」的需求平衡,實質是同一個香港私樓市場,但就像現今香港的房屋辣招,以高稅調控其需求,「外地人」或「投資者」買香港私樓要交高稅如BSD,尤其是面積細的私樓要更高稅,他們不是不可以購買港樓,只不過是要繳納多一點稅款,市場還是開放的,但香港政府就可用稅率加減調整其需求,令「外地人」或「投資者」只對大豪宅有興趣,便不會影響民生。因為香港實在地方太小了,房地產市場不可能太開放,尤其是中國內地有14億人口,一百萬個內地富翁可買起全港所有私樓,起幾多私樓都無用,永遠供不應求。

另一個優點是,香港若要向產業多元化發展,必須減低房地產的投資功能,讓這些已擁有大量財富的商人向不同的產業發展,高房產投資稅將有助香港成為「國際創新科技中心」;而「永久居民市場」有利於吸引海外高科技人才到香港發展,因為一旦他們成為「香港永久居民」,他們就可以低稅高按買樓,這種「永久居民市場」和「非永久居民或投資市場」的分割模式,不僅給香港年輕人帶來希望,也為想回歸香港的優秀人才帶來希望,希望特區政府會認真考慮。

還希望年初的房屋計劃應如期實施,特別是「一手樓空置稅」和「明日大嶼」應盡快恢復原計劃,這項措施和願景才能為香港帶來新景象。





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