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香港需要什麼模式的房屋市場分割
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香港需要什麼模式的房屋市場分割
 
浪子心聲
2019年9月12日
近日香港特區政府從不同媒體放風,引用《收回土地條例》興建公屋,以爭取3年上樓的目標,地產建設商會認為是好事,不過政府應放寬「樓市辣招」,更有知名商人表明,「為了保障政府庫房收入,適當放寬樓市辣招,給外地客購買私樓,對香港利多於弊。」

其中一個發展方向是未來香港將會有兩個房屋市場,即「公屋市場」和「私樓市場」,「公屋市場」包括「出售公屋」、「綠置居」、「居屋」,不能在自由市場買賣,只可賣回政府或合資格的港人。而「私樓市場」將保持不變,未來由引用《收回土地條例》增加的土地,大部分只用作增加公營房屋供應,私樓市場「供不應求」的情況不會有太大變化。

從表面上看,有點像新加坡「組屋」和「私樓」市場分割模式,但現實是「差之毫釐、謬之千里」,分別是所有新加坡的「公民」都可以購買「組屋」,而組屋的質素和面積可比美私樓,從香港人的角度更可以話係「豪宅」,不單只低下階層接受,對中產及專業人士都是不錯的選擇,所以在新加坡買不起私樓,不是大問題,中產和專業人士都可以在組屋過著舒適和體面的生活。

相反香港的公營房屋不論是「公屋」、「綠置居」、「居屋」、「首置」,不是人人可以購買,要符合一定個人或家庭收入才可購買那種公營房屋,更重要的是香港的公營房屋質素及面積,與新加坡的組屋相差甚遠,不可相提並論,尤其是面積可以小得可憐,所以香港人買不起私樓是「大問題」。

大家去問一問年輕人,未來政府只增加你擁有一間公屋的機會,一世只能住在香港公屋,無論你點努力,私樓是永遠負擔不起的,向上流的機會沒有改變,你覺得你在香港的人生有希望嗎?只不過是輪候公屋的年期從5年可能減短到3年,有分別嗎?

因此,如果要以這種方式分割香港的房屋市場,香港的公屋市場需要向所有香港永久居民開放,不論收入多少;同時需要大幅度提升公屋質素及面積,讓不同階層的香港人可以選擇不同類型的公屋;特別是對於中產階級和專業人士來說,可在公屋過著舒適及有體面的生活,否則過幾年就輪到中產同你「攬炒」,年輕中產一代難以向上流,抗爭再現。

筆者認為香港這個面積小小的城市,若要分割房屋市場,應分為「永久居民市場」和「非永久居民或投資市場」,香港政府不單只要增加公營房屋供應,亦要適度增加私樓供應,讓香港不同階層都有能力買到合適的房屋,「有公屋有私樓」、「有平有貴」,「有大有細」、「有市區有郊外」,「有豪宅有非豪宅」等等,形成一個「永久居民市場」,數量可以香港人口計算,只要是「香港永久居民」首次置業,就可低稅高按貸款購買私樓或公營房屋,形成香港人的置業階梯,以香港現時的人口及面積,應有足夠的土地做到大部分的香港人可過著合理的生活質素。

而第二個「非永久居民或投資市場」是以高稅防止「外地人」或「投資者」影響「永久居民市場」的需求平衡,實質是同一個香港私樓市場,但就像現今香港的房屋辣招,以高稅調控其需求,「外地人」或「投資者」買香港私樓要交高稅如BSD,尤其是面積細的私樓要更高稅,他們不是不可以購買港樓,只不過是要繳納多一點稅款,市場還是開放的,但香港政府就可用稅率加減調整其需求,令「外地人」或「投資者」只對大豪宅有興趣,便不會影響民生。因為香港實在地方太小了,房地產市場不可能太開放,尤其是中國內地有14億人口,一百萬個內地富翁可買起全港所有私樓,起幾多私樓都無用,永遠供不應求。

另一個優點是,香港若要向產業多元化發展,必須減低房地產的投資功能,讓這些已擁有大量財富的商人向不同的產業發展,高房產投資稅將有助香港成為「國際創新科技中心」;而「永久居民市場」有利於吸引海外高科技人才到香港發展,因為一旦他們成為「香港永久居民」,他們就可以低稅高按買樓,這種「永久居民市場」和「非永久居民或投資市場」的分割模式,不僅給香港年輕人帶來希望,也為想回歸香港的優秀人才帶來希望,希望特區政府會認真考慮。

還希望年初的房屋計劃應如期實施,特別是「一手樓空置稅」和「明日大嶼」應盡快恢復原計劃,這項措施和願景才能為香港帶來新景象。





香港需要什麼模式的房屋市場分割
1.
2019-09-12 08:51
寫得好,應該寫俾政府,十月司政報告正收納緊意見。

中產一直被忽略住屋需求,逼中產窮一生去幫地產商,銀行打工。

香港咁先進既城市,逼人住狗屋,簡直離譜。
2. 路過
2019-09-12 09:08
新加坡的『祖屋 』應該為『組屋 』
3. 浪子心聲
2019-09-12 09:23
多謝路過兄,文章已修改。
4. 香港還有沒有出路
2019-09-12 16:34
非常同意浪子

說出了民怨癥結  

早幾年 不夠奶粉市民已經怨聲載道

不解決私樓市場供不應求問題  恐怕民怨是沒有辦法解決
5. 浪子心聲
2019-09-12 17:55
空置稅明刊憲 復會後首二讀法案 林鄭打擊財團囤地紓民怨

特首林鄭月娥去年6月公布六項房屋政策新措施,包括引入一手樓空置稅,即向空置逾1年的一手樓單位徵收「額外差餉」,訂明額外差餉的徵收率劃一為200%。運輸及房局屋向立法會提交文件,指上周二特首會同行政會議通過向立法會提交《2019年差餉(修訂)條例草案》,政府明日將刊憲,並會在立法會復會後首個大會就法案進行首讀和二讀。

6. 浪子心聲
2019-09-13 17:14

【新增民建聯回應】警暴肆虐,港府對港人訴求視若無睹,中國官媒集體定調,《人民日報》直指香港房屋問題嚴重,撐促請政府引用《收回土地條例》,指地產商是時候釋出善意,不要賺盡每一分錢,更暗寸李嘉誠,這樣才是真正對年青人「網開一面」,企圖「政治問題,銀紙解決」。

7. 浪子心聲
2019-09-18 15:05
公屋聯會倡建青年住屋單位 重推「港人港樓」助置業

行政長官林鄭月娥將公布新一份施政報告,公屋聯會今日(18日)公布《青年住屋政策倡儀書》,建議政府可推出「港人首置港樓」先導計劃,規定部份發展商興建的私樓單位,只能售賣予首次置業的港人、年輕人等。另又倡房委會興建青年住屋單位,供31至57歲的非長者單身人士入住,以增加非長宿單身人士上樓機會。公屋聯會總幹事招國偉說,會在施政報告前,將倡議書交由政府或青年發展委員會。           (撰文:王潔恩 2019-09-18 12:48)


這有點像「永久居民市場」和「非永久居民或投資市場」的分割模式。提議可考慮加入「只可轉售首置香港永久居民」條件,突顯其居住功能,同時減低這類私樓落入外地人或投資者手中,成為投資工具。香港年輕人應對這類「港人首置私樓」有感覺,為他們帶來希望,不用示威喇,努力工作,未來你們有機會買得起私樓,建立自己的家。
8. 高明
2019-09-22 12:43
睇下人地高明點講,政府狂起公屋都系為咗托市,阿爺信班狗官收地起公屋有用咩?

【笑到最後】狂建公屋是托樓市政策(高明)

上屆政府不斷在樓市加辣,每一次加辣,總會有偏見認為:樓價要跌了。自本欄一錘定音,指出辣招令樓價上升後,才得以糾正偏見,絕大坊間評論跟隨本欄陳述事實,政府無止境加辣的情況亦得以終止。

最新,有傳聞政府打算透過收回土地條例來建公屋,並設下3年上樓的指標。一般網上評論以為,起公屋是政府想平息社會紛爭的方法之一,本欄卻可以直接告訴你,加建公屋是用來托市,即使沒有此主觀願望,客觀上仍是用來削減私樓供應。

先解決政府想過起公屋解決社會紛爭。起公屋只會加深矛盾,因為跟社會期望並不對嘴,社會對「不公」的民怨很深,例如:為何非三粒星人上公屋特快,不解決此關折位,公屋越起不滿越大。今年6月前,社會其中一課題的確是一間樓,然而,香港大部份人有家可歸,問題是置業,起公屋又如何解決置業問題?除非政府重售公屋則作別論。

回到正題,香港樓市升跌,主因來自聯儲局的貨幣供應,印鈔印至泛濫,資金便轉投資產,為何不是港股而是港樓?因為港股的供應較容易增加,新股、配股、紅股等都可產生新供應。起樓則始終要時間,當貨幣供應大增,資金便追著最短缺的資產來投資。美股管理層愛借錢作回購,所以美國資金投入美股;香港則建屋需時,所以資金追捧港樓。

聯儲局貨幣政策,香港沒有能力控制。餘下可以控制的,便是供應。過去二手價主導樓市,政府推出辣招,令二手供應大減,業主一買一賣成本大增,惟有長期持貨,少數二手成交反映市場價格,樓價長挾長有。

直至近年新盤主導市場,一手樓價漸主導市價,同時一手供應開始增加,開始解決短缺問題。去年政府已將私營房屋供應比例六四比改變成七三比,一手樓又再向短缺的方向邁進,又巧合地,近日再次傳出政府想收回發展商建私樓的土地用來建公屋。

二手供應多時削二手供應,一手供應來到時又削一手供應,究竟世上有沒有如此多巧合?

10. 浪子心聲
2019-10-09 15:58

樓價高企,政府除研究增加土地供應外,亦考慮推出類似「港人港樓」的措施,在新出售的土地中加入賣地條款,規定新建私樓只能賣予香港人。

據《星島日報》報道,港府正認真考慮有關建議,並引述消息人士指出,雙倍印花稅本身,已達到「寓禁於徵」的作用;而近年非本地人士購買本港住宅數量只佔百分之1,限購實際作用不大,但認為可改善公眾觀感。

至於全面限制本地房屋售予非本地人士,消息人士指要進行立法工作,此舉影響層面太大,或會惹來反彈。

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/383909/%E5%82%B3%E6%B8%AF%E5%BA%9C%E6%8E%A8-%E6%B8%AF%E4%BA%BA%E6%B8%AF%E6%A8%93-%E8%A6%8F%E5%AE%9A%E6%96%B0%E5%BB%BA%E7%A7%81%E6%A8%93%E5%8F%AA%E5%8F%AF%E8%B3%A3%E4%BA%88%E9%A6%99%E6%B8%AF%E4%BA%BA


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