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減回贈也值得轉按
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減回贈也值得轉按
 
梁隼
《買樓有計》作者
2019年9月7日

  繼有大銀行帶頭減轉按現金回贈,減到1%,其他銀行雖然未有跟足,但轉按回贈也減到1.8%,其實轉按回贈只是考慮按揭銀行的其中一個元素,只要有著「這裡損失的,可以在另一處賺回」的心態,有需要仍然可以選擇現時轉按或加按。

  例如業主想加按「借到盡」,即是最多借到樓價五成就借足五成,借到樓價六成就借足六成,這個情況下銀行的按揭現金回贈就會受到金管局的指引所限,現金回贈最多是按揭額的1%,例如轉按後按揭額為500萬元,現金回贈就是5萬元,如果回贈額超過1%,就會在最終批核額內扣减整筆回贈。


  假設銀行的轉按回贈是1.8%,業主打算為一層估值為900萬的物業「借到盡」,即借足500萬元,因為有1.8%回贈是以「扣本金」形式發放,即業主實際向銀行借491萬元,這情況下業主都有得益,因為每月供款,會因應借貸額下降而減少,所以銀行回贈越多,對業主的得益也越大。


  另一個考慮加按的因素是可以套現到幾多現金,只要套現得多,就可以借助存款掛勾按揭(mortgage link)戶口獲得高息,按現時各大銀行的準則,按揭額一半的存款可以獲得與按揭利率一樣的存款息率,例如按揭額是500萬元,按揭利率上限是2.475%,該存款掛勾按揭戶口的頭250萬元存款就可以同樣獲得2.475%存款利率,比很多定期存款息率還要高。


  可是加按的金額也要視乎樓價估值,如果覺得未來回贈會上升而推遲加按,但未來樓價下跌導致估值下跌的話,就有機會加按金額不似預期,就算有高回贈,套現金額也可能比現時加按的少。

  只要有信心現時加按能夠套現最多,就不要因為按揭回贈金額減少而延遲加按計劃。

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