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減租破壞了樓市的基本結構
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減租破壞了樓市的基本結構
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年9月6日

  零售業協會登報要求業主減租一半,為期六個月,但六個月之後是否一定會交回原有租金,協會又沒有明言,我估計六個月之後香港經濟環境比現在還要嚴峻,交回原有租金基本上不可能,不再要求減租已經偷笑,而另一個協會就要求中環甲級寫字樓減租24%,他們的理由當然很充份,大家亦都明白香港近日受到中美貿易戰以及逃犯修例影響,經濟急速下跌,租客生意大幅減少,要求減租亦是無可厚非的事,但是他們不知道,如果業主減租會對樓市有結構性影響,減租的事,不是不可為之,而是不能為之。

  在經濟急速下滑,業主首先要考慮的並不是租金多與少,而是樓價會不會急速下跌,在2008年,在測量師突然將物業估價大幅調低,不少物業投資者被銀行追收差額,而事實上當時樓價並沒有下跌,甚至租金亦保持平穩,只不過測量師認為環球金融海嘯一定會令樓價下跌,比較急進的測量師認為樓價會下跌一半,在銀行追收差額之下,不少投資者要將自己的優質物業出售才能渡過困境,點解要賣優質物業,因為不是優質的根本賣不出去。

  如果有業主現在減租,除非他們的物業欠債很少,否則就自投羅網,在半年後,如果租客不能交回原有租金,或者他們認為生意是很難做而結業,欠債太多的話,銀行有權認為租金收入不能支持樓宇供款而向業主追收差額,即使租客交回物業,銀行亦會以減租後租金來計算,如果業主沒有能力還款,唯有低價出售一些物業,供應多了,樓價自然會下跌,在經濟不穩定情况下,銀行向客戶追差額是不會手軟,香港樓市受到結構性破壞,樓價急速下跌,全港業主都是輸家,業主唔減租,就算租客退租,銀行亦會以現在的租金收入計算,不會立刻追收差額,樓市跌勢比較緩慢,業主便會有喘息機會,本來,減租是業主與租客之間的事,現在變成協會一紙公文,業主就要減租,其實,那些協會不知道,減租破壞了樓市的基本結構,要重建就很困難。

減租破壞了樓市的基本結構
1. 要重建就很困難
2019-09-06 11:20
咁即是業主唔應減租, 等租客退租, 或拉閘等約完? (利申: 哩個都係見過嘅例子, 納吉租等約完, 慳返燈油火蠟人工)
2. LC1
2019-09-06 11:23
  租金有升有跌,地鋪租金從自由行彈升了不少,鋪主這期間如都沒能供斷鋪是不可能,只有新接手鋪主和己借錢的鋪主不能減,斷層式減租是個問題,因為就算你借錢銀行都唔會借多過四成比你,即係如果你借足四成,租跌一半,你只需要科多兩成水,以 1000 萬的物业來說,你就要科兩百萬,以 1 億來說你就要科 2000 萬,只有你用晒所借來既錢,先會有要賣鋪賣樓既可能。
3. 十一哥
2019-09-06 11:44
又係返祖現象、中央集權…計劃經濟…嘅心態。
喺香港得閒…一支公都可以走去註冊個乜乜協會玩下…過下癮…好自由嘅。

4. 孔明
2019-09-06 11:54
文亮兄此言差矣, 要知道經濟有上升周期, 就自然有下跌周期, 當樓市慢慢跌, 有很多人會捱不過恐懼痛苦而自殺. 就如同日本經濟軟著陸一樣, 軟著陸會造成人口老化, 單身人仕愈來愈多, 社會亦會持續動盪不安.

正所謂長痛不如短痛, 樓市一兩年來爆煲, 直插谷底, 一可以消除民怨, 二可以吸引海外資金來港再投資,
反而長期漫漫下跌, 社會只會一直動盪不安, 恐怕香港將會變成臭港, 死城.
5. 上車客
2019-09-06 11:59

地產霸權又多一個不能減租金的藉口

經濟市況好就不斷加租, 經濟差卻不減租與小商戶共度時艱. 地霸就是這樣把香港的瓜摘的一個不剩

6. 十郎
2019-09-06 12:42


      明白了 , 不過減租已經成定局了。


7. 路過
2019-09-06 13:53
依家個樓市有啲似啲女仔生暗瘡爛哂塊面再用厚粉摭住搏嫁得出,一日嫁唔出,一日唔落妝
8. 哈哈你
2019-09-06 14:21
以此方式推斷 樓價上升就不應加租。輸打贏要也
9. 女仔生暗瘡爛哂塊面
2019-09-06 14:42
有啲塊面唔係咁爛嘅舊年已經求奇搵個人嫁左去, 淨低嘅自己諗
10. 鳥5
2019-09-06 14:44
Loan calling...Ring...Ring...... 住宅退後12個月。。。。Ring Ring....
11. 鳥5
2019-09-06 14:48
4F ,,.. 呢個又去槓桿 會減少殭屍企業殭屍消費者 ...不過未到下年 玩(估神)。。嗰時 在 慢慢談
12. 不過未到下年
2019-09-06 15:08
到時加息其中一個因素係反映了風險胃納, 錢莊水浸唔代表可以接受債仔賴債。
13. 又睇到廢文
2019-09-06 15:20
銀行收水,正常唔會咁收。
估值係根據現時租金計係真,但好多老闆唔係現在先買,好多都係一早買左。 可能現在有超過10%回報。
其次,舖/工商度咪最多借3-4成,本身買得大多都比較有實力,除非個業主本身有不良信貸記錄,否則唔會因估價,就用估價理由做收樓。
14. 好多都係一早買左。 可能現在有超過10%回報。
2019-09-06 15:33
但好可能老闆收緊超過 10% 嘅回報又用左黎養住第三樣野嘛, 第三樣野唔生性, 第二樣野第一樣野又唔生性...
15. 自我陶醉
2019-09-06 16:35
輸打贏要,明顯唔明咩係共渡時艱。 唔減一半租都可以隔月免租,免兩、三個月, 問題係租客是否值得留呢!
17. 鳥5
2019-09-06 17:20
13F, 收水 係要視乎。 本身資本, 抵押品價格。。。 簡單啲講, 邊個call窿嗰得狠,股價企得穩。。 唔一定call loan個衰客先。。。 其實正常係好客行先 咁衰客條數。。 未必係大家諗嗰個邏輯
18. 鳥5
2019-09-06 17:22
更正。好客 冚哀客條數。。??明5明
19. 鳥5
2019-09-06 17:28
哀客條數,邊個咩呢? 真實嘅商業運作 ....5好用學校 嗰啲邏輯
20. 鳥5
2019-09-06 17:33
15F, 唔係值唔值得留係走咗仲有冇 客人。那埋間舖 吉半年一年。。??? 隔離舖靚過你個位 都急半年 咁你係業主你點諗呢
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