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白居二改變了居屋的投資價值
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白居二改變了居屋的投資價值
 
曾淵滄教授
中原城市指數研究組主任
香港城市大學工商管理碩士課程前主任
2019年8月5日

  在「白居二」還未出現之前,居屋業主要出售居屋之前,必須先補地價,補完地價之後的居屋就成為私人住宅,與其他私人住宅無異,可以自由買賣,以市價轉讓。

  也因為要補地價,居屋的買賣不活躍,目前全香港己經補了地價,變成私宅的居屋不足20%,這說明絕大部分買居屋的人買了之後就長期住在居屋而沒有換樓。

  補地價是以當前的市價來計算,因此,當年你少付的「比例」需以今日的市價補回,如果市價上漲,補地價的金額往往會高過當年你少付的地價優惠。

  舉個例子,某個居屋,當年市價400萬,房委優惠你30%,以280萬元買入,現在你想補地價,並不是補上當年獲得30%的優惠,即120萬元,而是今日市價的30%,假設該居屋現在如果變成私宅,市價上升一倍,變成800萬元,你得補800萬元的30%地價,即240萬元,當年你付280萬元,現在補地價240萬元,總成本520萬元,獲利280萬元。

  如果你當年付得起400萬元,直接付400萬元買入私人住宅,假設目前樓價也是上漲一倍至800萬元,利潤是400萬元,而且更靈活,可以隨時出售,可以出租,而且私樓的升值潛質一般也比居屋強,難怪這麼多年來,完成補地價的居屋並不多,買家準備一輩子住在居屋裡。

  不過,有了「白居二」之後,居屋市場變了,現在,林鄭月娥政府更將居屋的優惠比例大幅提高,由當年的7折變成今日的5.2(一般居屋)或更低至4.2(只供公屋租住者申請的綠置居),優惠率大幅提高,將來更可以免補地價出售給合資格的人。

  免補地價的「白居二」成交價往往與補完地價的居屋差不很遠,居屋業主通過「白居二」方式出售居屋的利潤大大提高,因此,現在居屋申請者就越來越多,最近的一次,共有32萬人申請。 

白居二改變了居屋的投資價值
1. 白居二
2019-08-04 14:37
白居二完全扭曲了緣表居屋價格。未補地價居屋竟然可以賣到$12000-13000呎,有啲屋苑折扣率仲要差唔多50%以上! 白居二應該立即停止!
2. morgan
2019-08-04 22:32
諾貝爾獎得主朱棣文哈佛演講:生命太短暫,你必須對某樣東西傾注你的深情 !

來源:香港網

朱棣文(1997 年諾貝爾物理學獎得主,美國前能源部部長,哈佛大學榮譽博士)

感謝你們,讓我有機會同你們一起分享這個美妙的日子。

我不太肯定,自己夠得上哈佛大學畢業典禮演講人這樣的殊榮。去年登上這個講台的是,英國億萬身家的小說家 J.K.

Rowling 女士,她最早是一個古典文學的學生。前年站在這裡的是比爾·蓋茨先生,他是一個超級富翁、一個慈善家和“電腦痴”(computer nerd)。今年很遺憾,你們的演講人是我,雖然我不是很有錢,但是至少我是一個“書呆子“(nerd)。

我很感激哈佛大學給我榮譽學位,這對我很重要,也許比你們會想到的還要重要。要知道,在學術上,我是我們家的異類。我的哥哥在麻省理工學院得到醫學博士,在哈佛大學得到哲學博士;我的弟弟在哈佛大學得到一個法律學位。

我本人得到諾貝爾獎的時候,我想我的媽媽會高興。但是,我錯了。消息公佈的那天早上,我給她打電話,她聽了只說:“這是好消息,不過我想知道,你下次什麼時候來看我?”如今在我們兄弟當中,我最終也拿到了哈佛學位,我想這一次,她會感到滿意。

接下來的第二樂章是送上門的忠告。

這樣的忠告很少有價值,幾乎注定被忘記,永遠不會被實踐。但是,就像王爾德說的:“對於忠告,你所能做的,就是把它送給別人,因為它對你沒有任何用處。”所以,下面就是我的忠告。

第一,取得成就的時候,不要忘記前人。要感謝你的父母和支持你的朋友,要感謝那些啟發過你的教授,尤其要感謝那些上不好課的教授,因為他們迫使你自學。從整體看,

自學能力是優秀的文科教育中必不可少的,將成為你成功的關鍵。

你還要去擁抱你的同學,感謝他們同你進行過的許多次徹夜長談,這為你的教育帶來了無法衡量的價值。當然,你還要感謝哈佛大學。不過即使你忘了這一點,校友會也會來提醒你。

第二,在你們未來的人生中,做一個慷慨大方的人。

在任何談判中,都把最後一點點利益留給對方。不要把桌上的錢都拿走。在合作中,不要把榮譽留給自己。成功合作的任何一方,都應獲得全部榮譽的 90%。

電影《Harvey》中,Jimmy Stewart 扮演的角色 Elwood P. Dowd,就完全理解這一點。他說:“多年前,母親曾經對我說,‘Elwood,活在這個世界上,你要么做一個聰明人,要么做一個好人。’”

我做聰明人,已經做了好多年了……但是,我推薦你們做好人。你們可以引用我這句話。

我的第三個忠告是,當你開始生活的新階段時,請跟隨你的愛好。 如果你沒有愛好,就去找,找不到就不罷休。

生命太短暫,所以不能空手走過,你必須對某樣東西傾注你的深情。我在你們這個年齡,是超級的一根筋,我的目標就是非成為物理學家不可。

本科畢業後,我在加州大學伯克利分校又待了 8 年,讀完了研究生,做完了博士後,然後去貝爾實驗室待了 9 年。在這些年中,我關注的中心和職業上的全部樂趣,都來自物理學。

我還有最後一個忠告,就是說興趣愛好固然重要,但是你不應該只考慮興趣愛好。當你白髮蒼蒼、垂垂老矣、回首人生時,你需要為自己做過的事感到自豪。

物質生活和你實現的佔有欲,都不會產生自豪。只有那些受你影響、被你改變過的人和事,才會讓你產生自豪。

在貝爾實驗室待了 9 年後,我決定離開這個溫暖舒適的象牙塔,走進我眼中的“真實世界”——大學。我對貝爾實驗室的看法,可以引用 Mary Poppins 的話,“實際上十全十美”。但是,我想離開那種僅僅是科學論文的生活。我要去教書,培育我自己在科學上的後代。

我在斯坦福大學有一個好友兼傑出同事 Ted Geballe。他也是從伯克利分校去了貝爾實驗室,幾年前又離開貝爾實驗室去了斯坦福大學。他對我們的動機做出了最佳描述:

“在大學工作,最大的優點就是學生。他們生機勃勃,充滿熱情,思想自由,還沒被生活的重壓改變。雖然他們自己沒有意識到,但是他們是這個社會中你能找到的最佳受眾。

如果生命中只有一段時間是思想自由和充滿創造力,那麼那段時間就是你在讀大學。

進校時,學生們對課本上的一字一句毫不懷疑,漸漸地,他們發現課本和教授並不是無所不知的,於是他們開始獨立思考。從那時起,就是我開始向他們學習了。 ”

我教過的學生、帶過的博士後、合作過的年輕同事,都非常優秀。他們中有 30 多人,現在已經是教授了。他們所在的研究機構有不少是全世界第一流的,其中就包括哈佛大學。我從他們身上學到了很多東西。即使現在,我偶爾還會周末上網,向現在還從事生物物理學研究的學生請教。

我懷著回報社會的想法,開始了教學生涯。我的一生中,得到的多於我付出的,所以我要回報社會。

最後,你們是人道主義者,我要求你們為了人道主義說話。氣候變化帶來的最殘酷的諷刺之一,就是最受傷害的人,恰恰就是最無辜的人——那些世界上最窮的人們和那些還沒有出生的人。

這個最後樂章的完結部是引用兩個人道主義者的話。

第一段引語來自馬丁·路德·金。這是 1967 年他對越南戰爭結束的評論,但是看上去非常適合用來評論今天的氣候危機。

“我呼籲全世界的人們團結一心,拋棄種族、膚色、階級、國籍的隔閡;我呼籲包羅一切、無條件的對全人類的愛。你會因此遭受誤解和誤讀,信奉尼采哲學的世人會認定你是一個軟弱和膽怯的懦夫。但是,這是人類存在下去的絕對必需。……我的朋友,眼前的事實就是,明天就是今天。此刻,我們面臨最緊急的情況。在變幻莫測的生活和歷史之中,有一樣東西叫做悔之晚矣。”

第二段引語來自威廉·福克納。 1950 年 12 月 10 月,他在諾貝爾獎獲獎晚宴上發表演說,談到了世界在核戰爭的陰影之下,人道主義者應該扮演什麼樣的角色。

“我相信人類不會僅僅存在,他還將勝利。人類是不朽的,這不是因為萬物當中僅僅他擁有發言權,而是

因為他有一個靈魂,一種有同情心、犧牲精神和忍耐力的精神。

詩人、作家的責任就是書寫這種精神。他們有權力昇華人類的心靈,使人類回憶起過去曾經使他無比光榮的東西——勇氣、榮譽、希望、自尊、同情、憐憫和犧牲。 ”

各位同學,你們在我們的未來中扮演舉足輕重的角色。當你們追求個人的志向時,我希望你們也會發揚奉獻精神,積極發聲,在大大小小各個方面幫助改進這個世界。這會給你們帶來最大的滿足感。

最後,請接受我最熱烈的祝賀。希望你們成功,也希望你們保護和拯救我們這個星球,為了你們的孩子,以及未來所有的孩子。
3. 引刀一快
2019-08-05 07:34
住,係剛需


賺錢,係剛需中嘅剛需


唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需


4. 引刀一快
2019-08-05 07:34
住,係剛需


賺錢,係剛需中嘅剛需


唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需


5. 我有一計
2019-08-05 08:03
我有一計:當局應該推出「白居三」、「白居四」、然後再「白居五」⋯⋯,哈哈嘻嘻嘻,嘻嘻嘻哈哈。
6. 我要說:
2019-08-07 18:53
《蒼天無眼》無語問:不是為《下一代》嗎?你說呢?蒼天啊!蒼天啊?蒼天#《蒼天要開口》/《蒼天真的無眼》嗎?衆生問:
7. 我要說:
2019-08-25 19:00
《閉関不出口》#是對付老美的良策!你說呢?
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