加按，要守財政紀律

　　把物業加按無疑是最便宜和容易的融資途徑，加上銀行間競爭激烈，只要多比較幾間銀行，除了可以變現之外，必定可以得到較多優惠。如果再透過一些按揭轉介公司介紹，除銀行回贈之外，部份按揭轉介公司可以有額外回贈給業主。

　　然而想把物業加按也不是無止境的，所以業主變現之後，也要維持財政紀律，假若揮霍無度，物業不能再加按之時，又有財務需要的話，就可能要找財務公司捱貴息，甚至要變賣物業變現，無法每兩年轉一次按獲得銀行回贈了。

　　物業在甚麼情況下不能加按呢？就要了解批核按揭的兩大因素：物業價值和業主還款能力。先說業主還款能力，就是業主的供款額不超過收入的某個百分比，這個百分比是多少也要視乎物業是否自住，業主擁有幾多層樓，收入來源是否香港而有所不同。

　　另外一個因素是物業價值，因為每次申請按揭的時候，銀行會為物業進行估價，如果估價比上一次按揭的價值上升的話，物業才有機會加按，舉個例子，某單位數年前以五百萬元買入，現時銀行委託估價公司為物業估值九百萬元，物業的價值提高了四百萬元，也代表業主可以加按變現。

　　但要留意物業按揭是有上限的，例如一般市民理解的六成按揭，只適用於一千萬以下樓價的按揭，當中按揭額的上限是500萬，即是樓價在833萬以上雖然法例上可以做六成按揭，但受到按揭額最高500萬的限制，就會出現做不足六成的情況。

　　如業主在樓價估值833萬時轉了按，並用盡按揭成數，即借足500萬，到兩年罰息期後，如果業主想藉轉按來變現，最多也只能變現500萬，假如原有按揭沒有還掉太多本金的話，實際上變現並不多。

　　所以在樓價位處833-1000萬水平時，在加按變現時不要借得太盡，這樣在真正需要資金周轉時才有空間變現解決需要。