網上估足價，銀行一定批？

　　現時銀行的網上服務相當方便，而且免費，其中一項十分受歡迎的服務是網上物業估價服務，只要在相關網頁輸入想查詢的物業資料，幾秒後就有估價結果，而且此服務還有增值功能，就是一些事故單位，又稱凶宅，通常是不作估價的，這樣就令人覺得銀行網上估價有正面結果的單位，一定是沒有問題，銀行會為該單位做按揭的，但實情又是否如此？

　　以上問題，大部份情況下都是正確，因為銀行不做按揭的最常見情況，就是該單位曾經發生自殺、謀殺的案件，或涉及自殺、謀殺的案件，例如有些自殺或謀殺事件，事主由單位跳出屋外，屍體跌落在同座的平台單位，在這情況下，平台單位也有機會被銀行列入事故單位類別而拒絕按揭。

　　可是銀行的網上估價未必能準確「報導」實況，例如上述的情況，銀行可能只透過新聞得知某單位有事，但忽略了平台單位被牽連，於是只會在網上估價系統拒絕為事發單位估價，但未必會拒絕為被影響的物業，例如上述例子的平台單位估價，買家如果對該平台單位有興趣，以為網上有估價結果就以為銀行一定批按揭，那就大失預算了。

　　除了事故單位外，也有一些物業因為種種原因令銀行拒絕按揭，而該些原因是逐一查冊才能找出來，所以銀行的網上估價也會先為單位估價。其中一個例子是「送契樓」，意思是指一方將物業無代價地贈送給另一方，在土地註冊處登記的交易代價是$0，而物業查冊的備註為Deed of Gift（送贈契）。一般是生前處理家族財產分配，或者夫婦子女等近親之間的業權轉讓。

　　送契樓的潛在問題，主要在於《破產條例》將破產前五年內送贈的物業視作故意轉贈避債，破產受託人有權據此而收樓，所以銀行不願為送契未滿五年期的送契樓承造按揭。

　　另一些要查冊才發現問題的情況，是單位因為有僭建物或者曾作為不道德犯罪場所而被「釘契」，銀行都會在查冊後才會拒絕為該些單位批出按揭。

　　所以在買樓前除了利用網上估價初步獲得物業估值之外，也要在簽約前小心閱讀物業查冊，遇到有疑問的地方就要求地產經紀再三解釋清楚，一般具規模的經紀行也不會因一單半單生意，進行失實陳述，如果發生，也可以對經紀作出追究。