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中美互加關稅 樓市何去何從?
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2019年5月15日
中美互加關稅 樓市何去何從?
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  中美貿易談判破裂,美國特朗普宣佈向中國2000億美元貨品加徵關稅至25%,他揚言美國在這場貿易戰中勝出,中國經濟將受到重挫。而在不久的將來,他們還會再加徵3250億美元中國產品的關稅,意味著所有中國出口到美國的商品全部要加徵關稅。

  中國也宣佈在下月1日開始,向部分美國商品加徵25%的關税。這次美國寧願兩敗俱傷,真正目的是要炮打中國製造2025、一帶一路和5G等構成的組合拳,迫使中國放棄現有的發展模式。美國這次談判的領軍人物是萊特希澤,此人被視為是對特朗普極具影響力的一位官員,身經百戰,上世紀八十年代列根執政時,已與日本交手時痛擊對手,日本經濟由此受到巨大打擊。今番他再坐上談判桌,目的並非真正談判,而是要戰勝中國,要改變中國的國家資本主義制度。

金融市場不穩 樓市轉趨淡靜

  中國必須作兩手準備,人家已經將你當成競爭對手,難道你還把人家視為合作伙伴看待?相信今天國家領導人有高度的智慧,必將能化解目前的窘局,帶領中國經濟繼續向前發展。為何談了那麼多中美關係?是因為這與香港經濟息息相關,也直接影響香港樓市,同樣道理,我們對樓市也應該作兩種準備,以免面對突變時措手不及。

  香港樓市熱烘烘,一個週末賣出近1200個單位,正當大家在驚嘆奇蹟出現時,那邊廂傳來美國正式宣佈向中國商品加懲25%關稅。消息引起金融市場動盪,美中港股市大跌,市場情緒一下子由樂觀變成悲觀。樓市被當頭棒喝,新盤的餘溫消退後,樓市瞬間冷卻下來,二手樓市場幾乎停頓,很多買家不僅暫停洽購,甚至傳出有落了訂的買家作撻訂傳聞。

  樓市處於十字街頭,買家何去何從?正如筆者之前的預測一樣,樓價上半年會追回去年的跌幅,目前仍差1%至2%左右,是因為土地註冊處登記數字滯後的關係。香港樓價貴絕全球,長期讓人話柄,這次樓市因貿戰而冷卻,代替了港府即將出台加辣,未必全是壞事。下半年樓市交投轉趨淡靜,讓買家有機會理性地選擇樓盤,首置者遇上合適自己的樓盤仍然要買,相信樓市平穩發展,樓價走勢持平。送給讀者一句話:「升市別看太好,淡市勿看太淡!」

中美互加關稅 樓市何去何從?
1. 自然一派
2019-05-15 12:24
樓市必轉為觀望氣氛濃,二手市場會停頓,苦了地代,好彩仲有一手樓止渴,一手樓唔會高價開盤,會同二手樓搶客,又回到去年靜市時.

同意蔡老闆見解!
2. 東成
2019-05-15 12:27
蔡老闆預測樓市準確,下半年睇中美談判進展,邊打邊談,時好時壞,樓價偏軟多一啲!
3. 亮劍
2019-05-15 12:35
香港大约有七八成人要用人工買樓,但呢十幾年因為好多國家進行開放改革,大量廉價勞動力進入市場,所以香港不少工種實質工資無乜增長,相對呢家大西北都要過萬蚊呎,上車要4~5球,而家嘅樓價仲唔係痴咗線?
但為何香港呢十幾年的樓價越升越有?
正路睇肯定有班人認為樓價仲有得升,所以每逢大市出現不利消息而下跌,他們便出來入貨實行價格發現。
如果有人話之前幾年甚至呢家,香港的房地產價格,已準確地反映了其真實價值,沒有價格偏差或者泡沫,佢應該畀人插到變箭豬,喺呢度一定有一方犯了錯。
喺香港一個後生仔,如果佢屋企人同埋佢之前完全未買過樓,遇到呢家咁嘅市況,心情難免忐忑不安,唔好話叫你去買樓,就算叫你入一手823你都驚!
但那些擁有很多固定資產,每個月都有大量正現金流入,又好緊貼大市的資深投資者,他們點部署才是後市的關鍵,要是他們趁住市況大幅波動而出擊,咁後市咪審慎樂觀,若果他們採取觀望態度咁後市便會高位徘徊。
如果,我話如果咋,呢班人大手減持磚頭,咁整體樓市插佢兩成並不奇怪!

4. 自然一派
2019-05-15 12:36
樓市冷卻,代替政府出台加辣,未必係壞事.有道理!

[樓市處於十字街頭,買家何去何從?正如筆者之前的預測一樣,樓價上半年會追回去年的跌幅,目前仍差1%至2%左右,是因為土地註冊處登記數字滯後的關係。香港樓價貴絕全球,長期讓人話柄,這次樓市因貿戰而冷卻,代替了港府即將出台加辣,未必全是壞事。下半年樓市交投轉趨淡靜,讓買家有機會理性地選擇樓盤,首置者遇上合適自己的樓盤仍然要買,相信樓市平穩發展,樓價走勢持平。送給讀者一句話:「升市別看太好,淡市勿看太淡!」]
5. 十郎
2019-05-15 13:08


      劍兄祇計實力客 , 冇計到 “ 孖展 ” 客。斬倉不問價。

6. 買樓小心
2019-05-15 15:09
市道唔穩定,買樓要小心!
7. 亮劍
2019-05-15 18:39
十郎兄,以下係小弟兩篇舊文章,請指教。

亮劍 2014-08-27 15:32:50

首先我認同姚博士話,三爛招会影響小业主換楼意欲,做成私楼交易量急降,但本人認為三爛招还有另一種副作用。

最近呢個零月,我同屋企人都接咗唔少地代電話,希望我們俾面將手上物業放盤。

佢哋話到明,他們唔理你那些单位,係唔係你自住緊,是否有條長过一年嘅租约跟尾,話之你擺明耍人開天價……地代只是求量、不求質之心昭然若揭。根本現在市場上,係非常非常缺乏实盤, 由其係400万以內的中小型单位為甚。

其實有少少地產知識的人都知,一名業主要賣楼,不出下列原因:

看淡減磅……但如果唔係估短期後市,会跌3成起碼的話,那麼你現在走去沽楼,咁等如無事忙。举一例子俾大家參考,「長实」昨天(8月 25 日)收148元,如果我亮劍有天眼通,睇倒下個月1号仔会得翻一百元,咁我是否会即沽長实先?但如果港交所今日(8月 26 日)開市前話,1号仔今天(8月 26 日)的買入及賣出價要相差40元,那麼究竟会有多少人去沽長实呢???

賺到飽飽……只要你有小三程度的智商,都知若非呢个政府出招压市,那麼現在楼價肯定唔止呢个價,這裡係講緊上M嘅大数呀老友!咁除非你求其執少少都滿足啦,否則点解唔再坐一会將单位放租呢?

換楼轉車……DSD放寛換楼限制,但最得益嘅係大地產商,已是婦孺皆知的事, 相對上自住小业主可偷倒的換楼時間,30多日咁大把囉,那你叫人点换楼先?而且現在上千万的物業,被政府介定為「豪宅」,你要買的話,連洗費唔該「伍樂城」首期,但請問制定呢條界嘅人兄,呢排去參觀过示範單位未?你哋知否,一件2房市区楼,一千万已買唔倒啦!

銀行迫倉……幾年前買落嘅,除非係被發展商食盡差價的「豪宅」,否則大把水位,而且就算你摸頂入錯貨,你只不過供果厘幾息,咁都供唔起?而近呢幾年才入嘅貨,你可过倒銀行如打木人巷般的压力测試,都唔係蛋散啦,咁边D人会被銀行迫倉收回物業拍賣先?就算間唔中有幾件,都有如滄海一粟!

夾夾埋埋,那有盤源供應?正如我在上面咁講,呢個打房政策對小业主放盤有壓抑作用,而市道唔好,又驚你政府過橋抽板,那些發展商都識放軟手腳, 暫時放慢為旗下農地補地價以避風頭。如此這般一及二手的供應,會比政府當初的估計少。

而另一方面,需求其實無減少到!

只不過有些準買家因為驚摸頂,由買轉租。

有D租客就情願繼續延長租约等大市回落。

唔少有情人延遲結婚日期,甚至只做註冊唔擺酒,以便继續住在老家等運到。

在呢一邊你供應被減少,而另一邊你需求被壓抑,咁要是有真正急到瀨,而又有不差錢的買家出現,成交就出來!

因為業主恐怕賣咗買唔翻,唔少成交会係高價,而且随時係創新高果隻。

差估署、中原同美联各指數,就因呢D成交而被代表,直到指數升破重要阻力,報章雜誌電視電台就會大聲疾呼,爆邊啦!

那些觀望人士仲唔乾着急?有老豆老母照可幫手睇数嘅,就拿拿声由租轉買,果D冇後援嘅後生仔,咪少喇叭囉。

根本同外資流入無直接關係!

十郎兄,呢度答覆你問題。

6. 亮劍 2017-03-30 11:34:00
到時便知邊個無著褲。借褲都要還的....

小弟非常同意「唔好搏老命去上車」!

不過我們又睇睇9年來業主們的 cash flow and balance sheet 有何變化。

09 年 3 月某甲買咗一件 4M,佢為人保守只借銀行 200萬,按息係 hibor 加 0.7,分 300 期還。

某甲自知幸福並不是「必然的」,因此佢自製壓力測試,按息計到 5.5厘。

九年下來因為實際按息只有少許变動,某甲每月當平均供 7,537.45元,9 年總供款係 814,044.60 元。

現在某甲還欠銀行1,336,836.82 元,即係期內佢還咗本金係 663,163.18 元,而實際利息佢只係支付咗 150,881.42 元。

比對某甲自製壓測應該要畀的每月供款係 12,281.75元,期內總供款係 1,326,429 元,9 年就多左成為 512,384.40 元,如果計 節省下來的利息更加係 741,490.29 個大洋!!

如果我估計無錯 9 年前值400 萬嘅樓,依家隨時成千萬,他無論現金流及資產負債表,都堅過石堅,你不用為他擔憂。
8. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-05-15 18:45

2019年05月15日

【真心真話】貿戰終歸令樓價上升 - 汪敦敬

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中美兩大國的不協調,會令到國際資金不穩定,從而失控地出現量化,令物價和資產的價值上升。資料圖片
中美兩大國的不協調,會令到國際資金不穩定,從而失控地出現量化,令物價和資產的價值上升。資料圖片

貿易戰打得「七國咁亂」!中國財政部昨日宣佈,對原產於美國約600億美元進口商品最高加徵25%關稅,6月1日生效。美國特朗普的回應是「大晒冷」,進一步威脅對餘下約3,000億美元的中國產品,同樣徵稅25%。

人民幣持續下跌,人民幣下跌只會對美國出口更不利,美元被升,如何減低貿易逆差?美國農產品如大豆出口亦即時大跌!很多人對中國的強硬感到意外,其實中國從未示弱,只是特朗普不斷從中「抽水」而已。

在宏觀來說,一個國家的崛起,難以避免要打一切對自己有利的勝仗,今次美國自己找上門,很可能送了一個機會給中國。與美國打這場貿易戰的難得之處,是中方站在道德高地去戰,特朗普只代表了霸權的貪得無厭。另一方面,就是美方難得眾叛親離,看回歷史,美國單打獨鬥從來都「不打得」,二次世界大戰美國崛起,靠的都是「執死雞」和「圍毆」。

一些人如引刀大陸燦傻嗨‧土著‧自醉‧浪子‧望東樓等 幻想貿易戰會令樓價下跌,貿易戰當然會令經濟出現衝擊,但不會是單一性向負面影響, 也有正面影響, 貿易戰出現後,美國年底的減息率已經升到68%,貿易戰亦可以引來中國降準,這些都量化了貨幣。而兩大國的不協調,亦只會令到國際的資金不穩定,所謂不穩定不會是大家鬥收水吧,而是會失控地出現量化,那物價和資產的價值會如何?

汪敦敬
lawrance@manyw.com
本欄逢周三刊出 

9. 基層市民
2019-05-15 18:51
亮劍兄夠晒詳盡,分析力無出其右.勁!
10. 支持者
2019-05-15 20:25
汪生預測都好準,且看後市如何發展!
11. 回亮劍
2019-05-15 20:34
劍兄,你同幾十年未買樓、萬年談分享哩D,連h+0.7 都未明嘅,不如慳返了
12. 雲在青天水在瓶
2019-05-15 22:04
拜讀後,看不出蔡生認為後市將何去何從。

既然是貿易戰,就要從國際貿易的規律和金融市場的邏輯去推論。

[quote]原帖由 雲在青天水在瓶 於 2019-05-14 17:51:50 發表
中美貿易戰又起風雲。坊間有關貿易戰對香港樓市的影響,人言人殊。有人仍從樓宇的供求關係去推測,有人則從置業者的市場情緒去解讀,也有人從股票市場可能的下跌去猜度。我認為這些說法都是荒腔走板。

對付美國的關稅大棒,最直接有效的化解手段,就是讓人民幣貶值。去年貿易戰首回合,美國加稅10%,人民幣從6.40貶值到6.90,中國對美貿易順差也因此繼續擴大。這一輪的貿易戰,有分析指如果要抵消美國2000億美元的關稅加幅,人民幣還要貶值至7.30。下一輪貿易戰,如果美國繼續為剩余的3250億美元加徵關稅,則人民幣要貶到8.0或以上。

有人認為,人民幣貶值會造成外匯流失,這是多慮了。姑且不論中國有外匯管制的堤壩,僅考慮人民幣貶值後對出口的刺激作用,所創造出來的外匯收入,就必然遠大於外匯的流出,這從之前幾月中國對美貿易順差增大可見一斑。現在人民幣主要是對美元貶值,相對其他外幣仍保持基本穩定。如果美國加大力度,要求在中國的外商投資者轉移到其他國家生產,中國還可有針對性地對該國貨幣貶值,從而推低出口成本,繼續執制造業之牛耳。

由於中美之競爭,已不單純是貿易之爭,而是意識形態之爭、中華文明與西方文明之爭、未來世界主導權之爭。因此,兩國相爭將會是長期性的。

回到香港樓市的話題,回歸20多年來,香港與內地的經濟越來越融合,關係越來越緊密,港幣實際上已是人民幣的影子貨幣。人民幣貶值,理論上港幣應該跟跌,但在聯匯制度下,港幣卻必須隨美元走強,這就會重蹈97年后的覆轍----幣值不可貶,唯有資產價格貶。只是這次如果不是受金融危機的影響而跌,物業貶值的速度應該會緩慢一些。
[/quote]
13. 拭目以待
2019-05-16 01:03
雲兄:

蔡生明顯已轉趨保守,認為下半年樓價持平,好友又係投資者嘅佢,唔會將利淡因素講到咁白.

閣下不如講講另一好友汪生嘅論點,睇睇又可唔可以講服大家?
15. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-05-16 09:05

12 & 13 樓,請參考與汪先生持相同 論調 的另一位巨人意見:


股票正荒謬地便宜

2019年5月15日


現在是購入股票的好時候嗎?中美貿易戰火重燃,環球股市在短時間內大幅回吐,現在叫人買股票定遭全城唾罵。然而,竟然有人夠薑在這個「熊出沒」時刻,說出「股票正荒謬地便宜」這種瘋狂的儍話?

畢非德言論 建基超低息

這位儍瓜正是被全球投資者尊稱為「股神」的畢非德。早前他在巴郡股東大會接受訪問期間,就爆出了這句驚人的sound bite。當然,這個說法實際上建基於一個重要前設,就是利率將會在未來的一段長時間裏,維持現行的極低水平。

正如畢非德指出,今天前所未有的低利率狀況,已經推翻了所有傳統教科書的理論。經濟增長、低息率、低通脹居然能夠長期並存,就好像說印銀紙已經成為了一服能醫百病的神奇妙方。儘管時至今日,畢非德仍相信這種童話式現象將無法長久維持下去,但何時終結卻難以判斷,尤其他老人家已經看錯了好幾年,情況亦未見有任何逆轉跡象。

假如投資者真的相信低息環境仍能維持一段長時間,現在的股票確是「荒謬地便宜」,畢竟畢非德曾多次解釋,利率有如地心吸力,倘若吸力減弱,所有資產價格都會飛天。事實上,利息不但沒有要往上調的意欲,近期美國總統特朗普仲不停施壓要聯儲局掉頭減息!

除了講股票,畢非德在股東會期間亦再次點評虛擬貨幣。他提到當年與太太去拉斯維加斯度假,眼見賭場內穿得衣冠楚楚的男男女女都在賭博,就誇口跟太太說自己想窮都難,因為世上存在太多非理性行為,即使人們明知賭場處於必勝位置仍願意以身犯險。

近年比特幣的興起,就像喚醒了畢非德那些年的輕狂,讓他再次感覺到自己「想窮都難」呢!

芒格談投資 時刻保理性

提到理性,「股神」副手芒格強調,投資者需時刻保持理性。他引用李光耀的成功法門,指出成功其實不難,只要明白什麼可行,然後只專注做可行的事,就是這麼簡單。股東會席間,一名年輕人把握機會想請教兩老成為傳奇投資者的成功之道。

芒格回應,說這位小伙子的提問讓他想到一個有趣的故事。話說當年一位14歲青年去請教莫扎特如何成為作曲家,莫扎特就跟青年說:「你太年輕了。」青年反問:「你不是八九歲就開始作曲嗎?」莫扎特回應道:「是啊,但我當時沒有到處跑去問人怎樣作曲呀!」

畢非德隨後補充:「但我們依然祝你好運」,令全場笑聲四起,巴郡周年大會就在歡樂聲中落幕。


16. 自然退
2019-05-16 13:45

現在是叫人買樓的好時機,實力不足者會自然退出...


股市震盪後,新盤市場已湧現約15宗交易告吹個案,涉及成交金額超過4.3億元。
當中以新世界發展(00017)的北角柏傲山6座頂層複式A室連天台戶售價最高,
月初原以1.51億元連車位售出,買家料短短十多日損失約755萬元。


17. 雲在青天水在瓶
2019-05-16 15:36
講句老實話, 汪生與蔡生雖同為地產界人仕, 但明顯不在一個層面上. 所寫之文章, 不論在金融知識, 邏輯性, 文筆等方面, 均略輸文采, 稍遜風騷. 
18. 實事求是
2019-05-16 17:37
to:12樓雲兄

閣下見解精闢,雖然市道偏淡,但下跌並不容易.需求仍然強大!
19. 實事求是
2019-05-16 18:05
人民幣貶值非香港樓價下跌嘅主要理由,正如近年人民幣一直貶,樓價卻繼續升.
20. 世事難料
2019-05-17 01:57
我諗樓價有好大隱憂,美國想改變中國制度,更改中國法例,迫走中國製造,中國就唔就範都受害,中國經濟將大受打擊,樓市點會好,中港兩地樓價都有機會大跌.
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