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當供應達標就要放寬首置按揭
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當供應達標就要放寬首置按揭
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年5月10日

  政府無時無刻都想壓低樓價,而且坐言起行,推出辣招以及逆週期措施,但可惜其效不彰,從政府十年前推出打擊樓市措施開始計算,當時中原指數大約90,現在180,足足升了一倍,其實,最直接解決樓價上升的方法就是增加供應,政府並不是不知道,而是做唔到,而影響首次置業人士的並不是三招辣招印花稅,而是逆週期措施,金管局8次逆週期措施令到一般人要上車是非常艱難,雖然金管局亦一再表示,當樓市下行週期開始就會放寬逆週期措施,但在供應不足,需求增加的時候,很難確定樓市的下行週期幾時開始,換句話說,放寬逆週期措施亦沒有一個確定日期。

  假設政府可以增加供應,甚至超越市場需求,樓市又會立刻到了另一個危機,就是地產商或者持有大量物業的人見到供應過剩,知道樓價有即將下跌,自不然會出售手上物業,地產商亦會加速賣樓,結果會令到樓價急跌,這雖然達到政府要求,但絕對不利香港,因為樓價下跌將會令到整個社會經濟受損,政府為了壓抑樓價上升而冒這個風險,我個人認為是不值得,我相信有不少人會有疑問,增加供應是解決樓價上升的最好方法,點解我會說冒險,其實,我並不是說不要增加供應,而是在增加供應的時候,政府必定要做一些措施才可以防守樓價急跌。

  如果政府打算提高供應量,就要考慮放寬首次買樓人士的按揭貸款成數,並不是放寬5%10%那麼簡單,而是首次置業人士只需要付樓價25%至30%作為樓價首期,而且不限樓價是多少,只要那些首置人士能夠負擔每月供款,官員們可能不理解箇中原因,其實,持有單一物業的業主防守力最強,即使樓價下跌,他們亦不會輕易放棄,有了那些防守力,樓市即使受經濟不景氣影響或者供應大增而下跌,幅度亦不會太大,因為那些業主即使放棄他們的自住單位,但仍然要租用其他住宅,租金與供款相差無幾,沒有業主急於放售,樓市相對地穩定,放寬首置按揭可以說是對冲增加供應的風險,直接令樓市平穩,這亦是一般人經常說的軟著陸。

當供應達標就要放寬首置按揭
1. 木子
2019-05-10 09:56
首置按揭放又死, 吾放又死, 在進退兩難之際, 動不如靜, 由宅自由發展, 既可符合自由經濟原則, 又可以不用做, 一舉兩得。  政府官員大概是這個想法。
2. 十郎
2019-05-10 10:00

 
 
 
 
 

據特首施政報告提供的資料,香港有260萬個住宅單位,但只有235萬個家庭住戶。這表示現存的住宅單位數目已比家庭數目還要多;而且不是多少少,而是多了25萬個,比全港住戶的數目多10.6%。

3. 鳥5
2019-05-10 14:01
放寬按揭 當然上車會容易啲, 但係銀行存款, 係銀行存款持有人 而非銀行 股東。。。 呢度係有一個問題 係矛盾, 銀行入面嘅現金 有部分係 外地 拍入香港, 並非香港本土人 其餘就係一般香港人。。。 因為樓價上升 買樓人士風險 轉入一班無辜嘅人身上。。 出事邊個負責呢, 就係因為啲樓升, 而在放寬 按揭比例。。。 兩者唔係對沖 係風險 轉向由銀行存戶。。。 樓價升 所以要放寬, 還是樓價升所以要收緊比例呢。。???? 而家供樓已經脫咗節喎, 再放寬會唔會更加脫節呢? 到大啲係咪易贏啲呢?? 數據唔係咁喎
4. 鳥5
2019-05-10 14:03
十哥有見地, 需求本身係充滿彈性。。。 97 香港最 供求聲稱最緊張, 其實都係冇人瞓街。。 日本樓價最癲嗰陣 都係冇人瞓街。。。 08美國金融海嘯, 都係冇人瞓街。。。 不過樓價爆煲之後就開始有。。。
5. 鳥5
2019-05-10 14:07
根本公屋需求 升同跌你都要做呀... 至於私樓, 二手隻揪隻,定大戶對裙秋, 賭身家。 係兩件事。。。 唔能夠因為公屋冇貨 將個風險轉落去銀行存戶。。 冇一個國家會咁做呀
6. 鳥5
2019-05-10 14:10
唔能夠為咗解決一個問題 ,而產生更多個問題, 唔合邏輯喎, 解決問題 .. 上唔到車 所以要 加大按揭 之後樓價再升 又再加大按揭 呢個循環 係咪有啲問題呢
7. 鳥5
2019-05-10 14:15
冇理由為咗一個合理 ,創造更多個唔合理... 而家供款比例已經去到家庭收入72個percent.... 放寬按揭 冇玩呀大佬.. 放寬三成, 轉頭吹好 嗰頭 啲外資走都走唔切呀
8. 鳥5
2019-05-10 14:19
美國如果加25關稅超通兩個percent 香港息口再加兩個percent已經爆煲。仲寬按揭??
9. 鳥5
2019-05-10 14:23
而家銀行 下下都話30年按揭 做到65歲即係話35歲上車 都已經爆咗 (在下認為65歲後收入會跌), 咁嘅情形下放寬按揭?
10. 鳥5
2019-05-10 14:26
樓市音樂橙, 已進入最後一公里
11. 鳥5
2019-05-10 14:58
仲有 我只係用炒家角度去睇 一件事, 早幾日 地板會 華最後一幅啟德 會以超級 豪宅形式出售, 預期香港樓市三年唔會大跌 睇清楚個puzzle 係有好多個發展商及知而做 情形就好似大戶 響股票市場 冇一隻最top嘅 例如騰訊 古其他 貨源。。 不過在下 覺得 商人逐利 真實地可以維持秩序嗎 跌緊 邊個坐?有邊個姑? 真係可以維持? 商人逐利 各自出糧 養人,咁嘅環境真係可以維持? 冇人偷柴 齊齊 畀錢托上火星?
12. 鳥5
2019-05-10 15:03
軍事上 有個法則 叫做28定律, 打低頭兩成 其餘嗰八成人 就看風駛裡, 跟紅頂白。。。 樓市跌 兩成,半年內上唔返。。我在下覺得出年到
13. 鳥5
2019-05-10 15:08
強者 先勝而後求戰 ,弱者 先求戰而後求勝..
14. 鳥5
2019-05-10 15:11
宜家地板會夾錢託事.. 先畀錢 ,然後求勝... 今年兩個發展商 扮貴,真劈價。。。 在下維持原判,已經被政府套著。。。
15. 雲在青天水在瓶
2019-05-10 15:23

樓市有很強的周期性, 在高樓價階段, 放寬按揭成數會給銀行帶來極大的壞帳風險, 不利於金融系統的穩定. 此議不妥, 政府寧可取消特別稅務安排亦不可動搖金融根基.

16. 引刀一快
2019-05-10 15:38
To 2樓 十郎兄

呢個235萬係家庭戶數,有冇計埋獨居、同居數字?

而另一方面,呢個只係香港嘅數字,好多家庭喺大陸仲有屋,老人或退休或工作長駐廣東省已經超過50萬人,全國計仲唔止。
17. 引刀一快
2019-05-10 16:19
鳥5兄

百分之72,呢個數字好驚人,主要問題在於唔係戶戶收入供款百分比一樣,總有部分高於呢個比例,月球人?星球人?
18. 十郎
2019-05-10 17:02


      4樓5哥&16樓刀兄。瞓左覺現在才回應。

      此文錄自老C在2011年在730的文章。我其實想問嘅問題係 , 究竟係 “求過於供 ” 定係 “供過於求 ”。考慮放寬按揭成數之前 , 駛唔駛來個大辯論 ?以免殺錯好人, 或者救錯衰人。

      刀兄 , 老C文中亦提到有單身青年獨佔一屋的情形存在。你會記得 “剛需 ” 派話兩個青年結婚 , 要買一間屋 , 如此兩個單身結婚駛唔駛放番一間屋 ?我又想問兩個青年結婚就買一間房子 , 真係好似買罐可樂咁簡單 ?



      
19. 辣招的影響
2019-05-10 18:58
其實有冇辣招,樓價在這10年裏的升幅都不會有好大分別,只是影響到一些淡友們或膽小人士;
應該買而不買,不應該賣而賣,最終只是將某些樓盤轉移去另一個買家;
所以對樓價升幅,其實沒有多大分別,簡單說一句,只是落入強者手上而已。
20. 十郎
2019-05-10 19:36


      4樓5哥------樓爆開始有人瞓街。我可能見識少 , 我見唔到香港有多嚴重的。在新聞圖片中見到美國的成條街同成個公園都係露營帳幕。日本同澳洲就親眼見 , 東京7點後在大街中間有間紙皮屋 , 舉例中環滙豐門口7點後有一間紙皮屋。澳洲天寒地凍 , 幾名男女大被同眠 , 親眼見。香港人唔駛自卑 , 還有好多進步空間的。

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