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供應不足,抑或購買力強大
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供應不足,抑或購買力強大

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2019年5月8日

  有初級官員對我說,政府不時強調在未來三至四年有9萬3千個單位,平均每年超過2萬個單位,供應應該充足,但點解樓價仍然上升?官員不明白,如果每年2萬個單位,在十年前的確是足夠,但時移世易,現在並不充足。因為政府沒有計算清楚購買力是如何龐大,若果供應量不增加,樓價是會繼續上升。即使與一般市民的購買力脫節,仍然會上升。因為,新增的購買力除了來自本土之外,亦有外來購買力,而那些購買力在過去幾年被辣招鎖死。現在釋放出來,政府必須正視問題,解決房屋問題。除了增加供應之外,還是增加供應。

  有很多人以為每日150個單程證令樓價上升,其實並不是事實。首先,那150個單程證配額尚未用盡,平均每日大約110個用單程證來港,那一班人到港之後並沒有打算長期停留在香港。在登記完畢之後,很多都會返回原居地生活。這點大家可以理解,因為原居地生活的空間比香港大。所以,那一批人對香港的樓價並沒有實質影響,不過他們雖然唔買樓,但會輪候公屋,直接令公屋上樓的年期增長。

  政府在2013年推出BSD,來港未滿7年的優才專才買樓要付買家印花稅。到了今年,有不少優才專才來港已經超過7年。他們現在買樓,只需要付與港人一樣的印花稅,明年又有一批人住滿7年,年復如此。大家千祈唔好睇少這股購買力量,每年有超過1萬名優才專才到港,就算要有一半人買樓,最少會產生5,000個購買力。唔知道政府有沒有將這股購買力計算在內。

  另外,政府最近嚴格執行公屋富戶政策。在以往,公屋富戶只需要雙倍租金,就可以繼續租住公屋,現在就要遷離所住的公屋單位。講明是富戶,購買能力是不用懷疑,而現在大約有760,000個公屋住戶,大約有76,000個住戶被歸納為公屋富戶。這股購買力是相當龐大,就算每年釋放10%都有7,600戶,綠置居可能吸納一半,市場就要承擔另一半的購買力。單是這兩股購買力,政府每年就要增加大約8,000個單位。即使維持在以往的供應量,供應已經不足夠。更何況政府將公私營比率由64改為73,樓價上升就是必然答案。

供應不足,抑或購買力強大
1. 真真薯片
2019-05-08 10:30
講乜都冇用,呢個正苦係唔會聽人講,博士想正苦做野既話,唯一方法係自己去做特首

侵侵出招會對樓市有影響,但以呢個供需格局同正苦既態度,我地基本上可以係茶樓開定位等睇CCL升穿200然後睇正苦加辣
2. 秦先生
2019-05-08 10:43
每日來港的110人,他們雖然唔買樓,但會輪候公屋,直接令公屋上樓的年期增長,這個已經是一個問題。如果少了人口增長,多了市民上到公屋,少了人租樓住,租金回報少了,空置率高了,市民買樓的意欲自然會降低一些,樓價也自然會緩和一些。
3.
2019-05-08 11:04
政府閉門造車, 錯足三任特首, 一個冇買過樓既特首, 如何解決房屋問題以及房價高問題。

至於同樓市有關系既安老按揭計劃, 高樓價情景當然冇問題,但人生咁多年,係樓價向下跌既情況,會出現怎樣的後果? (即係等於舊公務體制既長俸, 大陸既社保,經不起考驗,不能持續)。




4. 無奈
2019-05-08 11:30
購買力來自崛起中的中國及全球量寬、低息!

以無限的鈔票購買有限的資產(香港彈丸之地),樓價向上乃必然!只是時快時慢,回調也極之短暫。

曾幾何時,加拿大樓價和港樓價互相輝映,自從中加關係出現變化,陸資走加力度大減,加樓市已回調近一年,至今下跌之勢仍在。反觀港樓,在中港商貿密切的環境下,到港資金源源不絕。

有意冇意之間,國資和民資正在港進行“騰籠換鳥”,恐慌性的購買就時不時出現,這還不需要太多好消息呢。

今時今日,冇壞消息就真是樓市的好消息了。
5. 路人乙
2019-05-08 11:57
香港樓價只升不跌
6. 引刀一快
2019-05-08 12:29
以同一水平計,有一個優才嚟香港,就有十個以上去廣州深圳,因為廣深可以接埋老竇老母過嚟湊仔,住屋面積亦容得下一家人,如果香港仲可以升,咁大灣區核心位置上升空間更大。
7. 崛起中的中國及全球量寬、低息
2019-05-08 12:34
所以老襯可以藉加關稅將人民的美元收歸國有, 而人民除左響茶樓開定位等佢選唔到 (又或者選到, 因為佢自稱打贏左阿爺稻草人), 冇其他野可以做。
8. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-05-08 12:42

【中環解密】湯文亮即將「首次置業」慳稅逾千萬

2019年5月6日
湯文亮即將「首次置業」慳稅逾千萬

本港樓市回升,不少專家及經濟師都紛紛轉軚唱好,紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮昨天出席活動時強調,自己不是樓市大淡友,反而是超級大好友,還自爆即將簽紙購入一伙價值近億元的港島區住宅,今次更是以首次置業身份買入,可慳稅逾千萬元。他解釋,過往置業主要以公司名義入市,其太太及子女均已持有物業。

湯文亮不諱言,本港私樓供應減少,住屋需求繼續支持樓市,而且內地各省市投資者均希望來港置業,勸喻港人何必「逆市」前往大灣區買樓,除非打算用來做退休居所則作別論,順便呼籲引刀大陸燦傻嗨早日拉柴兼收皮。

籲「官商勾結」增中期供應

他又說,樓市供應有分短期和長期,之間會有斷層,目前本港不少土地在發展商手中,政府唯有靠「官商勾結」,才可解決中期供應不足。至於影響樓市的負面因素,他指美港之間有2.125厘息差,若港息追回差距,勢加重供樓負擔。





9. 十一哥
2019-05-08 13:11
事實證明阿爺力大冇窮、銀滿到瀉出全世界、香港座正水龍頭…長子嫡孫着數多多…企唔穩阿爺實呵住、唔友善嘅…加拿大…即時幾乎吊頸、老表去第二度玩…呆灣就似棄婦…死㩜美帝大脾仲要比銀貼美佬、阿爺有冇錯…用結果定義 !

10. 十一哥
2019-05-08 13:16
講白D嘛!驣籠換鳥、低端北移、優才南渡。

11. 引刀一快
2019-05-08 14:23
原來琳琳覺得表叔低端呀?有D人格分裂喎,哈哈哈哈
12. 湯瑪斯
2019-05-08 15:20

香港人真係咁有錢?實在令人難以置信。即使高成數按揭首期同相關費用都唔少。

早前香港以近千萬元一間五百幾呎既單位嬋聯世界第一貴樓價城市,據悉引起日本網民熱議。有日本網民問:「香港人是怎樣生活的?」其實三十年前香港人都問:「日本乜都貴,日本人係點樣生活既呢?」不久日本就樓價暴跌了。所以唔好問!

13. 抑或購買力強大
2019-05-08 16:04
19歲少女遇電話騙案 失款逾352萬元
14. 人生
2019-05-08 17:33
政府要鎖住巿民錢 遲些脫聯繫滙率時 同人幣掛勾 等市場無咁多人換美金。
15. 引刀一快
2019-05-08 21:23
說不女做果間間行肯定有做大灣區盤,而且力推,不過,冇說不女份。

懷恨在心?俾d正能量好唔好?
16. 回覆引刀一快
2019-05-09 00:05
廣東省人口過億,香港只有700萬,大過不對稱。只須有十分之一的廣東有錢人對港樓有興趣都不得了。不要忘記,內地除了廣東,其它省市也有人想買及有能力買香港物業。

除了土豪及專材,中資企业,包括中聯辦都會買港樓。香港住宅,車位,工廈,寫字樓不是有無的升的問題,而是上升的幅度有幾大的問題。
17. 十一哥
2019-05-09 00:10
刀刀  同你咁好傾先講咋、點解習慣講完嘢就扯…哈…嘅、打更真係咁幸福 ? 保重呀…返歸啦!

18. 引刀一快
2019-05-09 01:08
我唔打更,你邊度知道時辰魂歸呀。
19. 引刀一快
2019-05-09 01:10
好無聊,以後減少敷衍你,希望你唔好太失落。
20. 林嫂建宗之治
2019-05-09 10:33
冇講投資移民?富豪買樓團?
佔據山頂豪宅,港富退守半山,將半山的中產迫落山腳。
施公於專欄疾呼撤辣招,葉公好龍之實。君不見頻頻有人幾億十幾億買幾層樓,辣稅照付無手軟。逃犯條件豁免經濟罪犯,笑貧不笑貪
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