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是誰夾爆小陽春
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是誰夾爆小陽春

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2019年4月25日

  有老友問點解我仲未轉軚,現在連非常保守投行都已經轉軚,由本來預測今年稍微下跌改為稍為上升。估計過了不久,投行見小陽春持續,就會擴大樓市升幅,仲話我現在轉軚還來得及,否則蘇州過後冇艇搭。

  我覺得投行轉軚稍為早了一些。如果等過復活節假期過後,見到新樓二手樓的銷售成績,就未必會轉軚,就算轉軚都要等成交量增加。而樓價仍然繼續上升才轉,否則轉完又轉,真係會轉到暈。

  老友唔同意我的講法,他認為雖然在復活節期間,新樓二手樓銷售未如理想,但樓價仍然向上,屬於一個有價無量的小陽春。老友可能搞錯小陽春的定義,小陽春是以量先行。如果量低價高絕對不能夠稱之為小陽春,或者可以叫做假陽春。

  有不少人不明白,樓市在春節後運作得非常順利,不但價高,而且量多,簡直可以稱為大陽春。但點解在失驚無神之下,新樓二手樓成交量急跌?小陽春突然消失,究竟是誰夾爆了這個小陽春?

  頭號人物當時是房運局局長陳帆,他發覺有地產商招標賣樓,用高回贈手法唧高樓價,於是出言警告。除了叫地產商自律之外,更加要求招標賣樓的地產商清楚列出各項回贈優惠。當大家見到新樓光豬價,才發覺新樓樓價不斷上升只是一個幻象。而地產商又不能在一時之間將樓價下調,否則有可能做成骨牌效應,結果新樓銷情慘淡,在復活節期間賣出不足200個單位。現在除非地產商減價,否則,新樓銷情將會持續放緩一段時間。

  如果沒有另外一隻鉗,陳帆這隻鉗一定不能夾爆小陽春,另一隻鉗就是一眾物業代理。他們多次強調樓價會繼續上升,甚至會在未來18個月上升3成。他們的目的當然是希望市民追價買樓,但有一個副作用,就是令到業主憧憬樓價仍然會上升而持貨不賣,就算有意買樓的礙於能力或者心態,追價也未必能夠達到業主要求。雖然仍然有高價成交,但成交量偏低,復活節期間十大屋苑只賣了18個單位,這是近十年來的最低數字。不過,物業代理見到銷售成績不理想,就不會堅持樓市仍然上升。到那時候,小陽春正式完結,其實這也是一件好事,待樓市抖一抖,稍為回氣然後發力再上,成交量一定會比樓價不斷上升為多。只要成交量正常,樓市無論升跌都是健康。如果樓市無止境上升,總有一日唔夾都會爆。

是誰夾爆小陽春
1. 乜春都升
2019-04-25 11:00
未來十八個月升三成已經是最低消費。政府除了出口術之外,已經別無他法。求神拜佛中美開戰吧。
2. 十郎
2019-04-25 11:22


      有一件地霸蛋撻出左册 , 係時候整番一件入爐。

3. 淡淡的淡淡
2019-04-25 11:33
其實是淡淡們挾出了一個超级無敵的大陽春。過去落錯了車的大批淡淡們,個個心急如焚,排了條長龍等迫番上架車,樓市點可以唔升到顚?

補淡倉的力量好可怕。
4. 鳥5
2019-04-25 12:06
我嘅理解, 今年下半年, 中央 會出台政策 震住 房地產市場 內地及輻射香港。。 向上難搵食。。 香港政府唔建設都會同你搞破壞你搞破壞。。。
5. 鳥5
2019-04-25 12:06
唔該講都講埋啦
6. 鳥5
2019-04-25 12:08
一件唔使驚 揸大手 以後多嘢諗
7. 鳥5
2019-04-25 12:42
如果有時間 可以睇下任志剛上年8月 發表香港房地產文章 金管局同政府嘅角色, 林鄭上任 幕後團隊 根本就係佢老細 成套戰術全部嘢唔係偶發。。
8. 鳥5
2019-04-25 12:53
林鄭個direct boss 韓正 第幾代領導人對外智庫頭馬。。 自己睇下資料, 中美博弈 玩足廿幾年 攪你幾條地板。。玩5掂??? 呢張法有板有眼..
9. 80後
2019-04-25 13:00
二手成交量低係因為放盤被急速消化,如果真係入地產鋪問過,你就會明!完全與其他因素無關!
10. 十郎
2019-04-25 13:13


      局長通左水 , 米話唔預早通知。

11. 鳥粉
2019-04-25 14:40
正正系還有大把象鳥5這樣的常年大淡友,證明市場的悲觀情緒還沒有消耗曬,所以樓市難以轉勢,只好一直向上升。

如果連鳥5都轉埋軚,咁個市就升得差不多了。
12. 內房收到風
2019-04-25 14:49

1政府近期推出的招標地皮,往往都成為香港大型發展商的囊中物,由於對香港地產市場未熟悉,內房財團為增加手上的土儲及減低投資風險,採取審慎策略,暗暗收購市區舊樓,競相插旗擴充版圖,進一步加劇與香港發展商的競爭,並主攻市區靚地,當中不少更屬何文田、鰂魚涌等具豪宅級數的地段。

香港舊樓最近成為不少內房財團的「尋寶樂園」,更瞄準豪宅地段,其中位於何文田自由道十三及十三A舊樓,由內房財團萬科香港於早前低調收購,並已過八成申請強拍門檻,於二十三日由第一太平戴維斯行進行強拍,最終由該公司以底價二億四千九百萬投得,成功統一業權。該項目佔地二千四百四十五方呎,屬商住用途,地積比率九倍,重建後總樓面約二萬方呎,屬該集團首度透過強拍途徑奪得發展用地。
萬科統一何文田項目業權
該集團發言人表示,萬科香港一直以多渠道策略增加土地儲備,為長遠發展作準備,無論是政府地、二手地或重建項目皆會作考慮。由於自由道的強拍申請仍未完成,不便多加評論。
資料顯示,由於發展商於毗鄰九至十一A號地盤,亦已申請強拍,預料發展商日後可合併發展,兩個項目的總地盤面積約七千二百多方呎,總樓面約六萬五千多方呎。
萬科近年積極拓展在港地產業務,包括於一四年初以八億六千萬向金朝陽收購灣仔聯發街商住項目,樓面呎價約一萬三千六百元,但今次「落手落腳」自行申請強拍統一舊樓業權則為首次,反映經多年摸索後,暗收舊樓經驗漸漸成熟。
雅居樂等申強拍鰂魚涌舊樓
另外,原屬公務員合作社的鰂魚涌柏架山道二至八號地盤,物業現為兩座樓高六層高住宅和停車場,樓齡約五十六年,佔地約一萬二千多方呎,近年由雅居樂相關人士收購,並於近日申請強拍。
土地審裁處資料顯示,項目估值約三億三千六百萬,該財團已收購逾九成業權,餘下最後四伙未能成功收購,其中有兩個單位,由律政司旗下財團持有。翻查資料,該財團同時亦正收購毗鄰項目,料地盤佔地將擴展至約二萬四千方呎,總樓面將達二十萬方呎。
事實上,香港近年不乏龍頭內房財團收購舊樓的例子,包括碧桂園於一六年中購入的九龍城賈炳達道地皮,於去年三月獲批建一座二十三層高商住建築物,現時已達入發展階段。
同時,香港中小型財團亦加快申請強拍,以圖分一杯羹,包括永倫集團購入八成業權的銅鑼灣景隆街新安大廈。土地註冊處資料顯示,該廈佔地約五千多方呎,發展商已投得逾九成半業權,旋即申請強拍,市場估值逾七億六千七百多萬。資料顯示,該廈現屬商業用途,估計日後可重建六萬五千方呎商廈。
碧桂園涉足九龍城舊樓
第一太平戴維斯董事總經理陳超國表示,過往通常有較多大型發展商參與強拍,但近年已有愈來愈多內房財團參與,主因在於政府招標的地皮投資額高昂,連同建築費的成本可高達逾一百億元,但收購舊樓則豐儉由人,可按自己能力決定發展地盤的規模,由幾億至十幾億的項目亦可,對發展商而言較易掌握。 
中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,以往內房財團在港「語言不通」,難以收購舊樓,不過現時不少內房財團,均會物悉具收購舊樓經驗的香港中介公司收樓,因此於收購市場屢有收穫。
莊氏續指,現時不少內房財團,雖資金來至國內,但已陸續在港廣招人才,有助該集團在港發展住宅項目。

內房當然知道中央將出台政策策撐香港樓市,所以積極以高價收購香港市區舊樓。

13. 中聯辦收到風
2019-04-25 14:55
中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室(簡稱中聯辦)前身為新華社香港分社,1997年7月中國收回香港主權後才正名為中央駐港機構。翻查資料,中聯辦及新民置業所買物業,有近半即357個是回歸後掃入,中聯辦前主任張曉明在任五年就為中聯辦掃入100項物業。

近年中聯辦掃香港住宅物業越掃越多,應該收到風,知道中央對香港樓市的態度。港人看在眼裡,唔嚇到飛撲入市就假。
14. 乜春
2019-04-25 15:06
所以阿乜春講咩“龍”市根本係氹人落叠。佢以爲將個“熊”字講歪少少,等人聽錯,把熊一熊二聽成龍一龍二就得。其實世界上根本無龍,話有就係呃你嘅。哈哈
15. 引刀一快
2019-04-25 15:37
大陽春都消失咗喇。
16. 十郎
2019-04-25 16:01


      嘈嘈切切錯雜彈 , 大春小春落玉盤。
  
      銀瓶乍破水漿进 , 鐵騎突出刀槍鳴。

曲終收撥當心畫 , 四弦一聲如裂帛。


17. 係時候整番一件入爐
2019-04-25 18:15
又咁講, 地霸入冊好聽話, 唔會好似貪曾同政棍咁成日佯病搵阿蛇笨。
18. 十郎
2019-04-25 18:47


      許樹人有大功。

      貪僧禮聘許樹人有兩大目的 , 一是西九推倒重來 , 結束十年爭拗。二是普選不通過。當普選被否決後 , 他走出前台流淚 , 真係好戲 , 我判定他入後台開香濱。

      世事就是這麼奇 , 兩主僕雙雙入爐。

19. 鳥5
2019-04-25 19:42
5攪地霸5得架。。 諗下 30年後嘅香港 個個大學畢業 全部第一志願入地 霸 公司做, 操場過千人 大叫新鴻雞萬歲。。 係咪想見咁呀。。。 我本人就瓜咗啫, 都要諗下下一代。。 講句公道說話啫 唔使畀人鬧呀
20. 鳥5
2019-04-25 19:47
香港真係要走日本路線 咁下一代點呢?
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