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地產行業中最蠢的人
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地產行業中最蠢的人

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2019年4月11日

  有老友問我:「現在買樓是不是很蠢?」當然不是,唔買才蠢,唔止蠢,仲會被人笑。有學者笑那些在過去幾年賣了樓的人,話他們落錯車。其實,上車落車就好似日出日落,各人有各人需要,錯唔錯就很難講,現在當然是錯到唔恨,就算唔安慰幾句都唔好話人錯落車。這句話令人感覺到很凉薄,尤其是講這句話的學者在三四年前大聲疾呼叫人唔好買樓,話市場上有大約20萬空置單位。只要政府出招迫炒家賣樓,樓市必定會下跌。最新數字只有5萬個空置單位,已經是近年最高。當日學者以市場上有大量空置單位為理由叫人唔好買樓,令到落了車的人不敢再上車。今日笑人落錯車,我話凉薄真的是沒有講錯。

  有評論員話樓市會不斷上升,睇淡樓市的人一世都要租樓住,意思是樓市的前景是非常好。而另一位更揚言樓市在未來18個月上升30%,理論上現在唔買樓的人是最蠢。如果這理論是正確,賣樓的人更加蠢。即使如此,他還不是地產行業中最蠢的人,最蠢的應該是地產商。他們明知道樓市會上升,甚至在18月內上升30%。點解不但借錢俾人買自己的新樓?仲提供高回贈來吸引買家,搞到政府叫他們自律。事實證明,地產商的確是地產行業中最蠢的人。不過,大家又是否同意。

地產行業中最蠢的人
1. 不明真相的人
2019-04-11 09:14
但地產商過去任何事間都在賣樓, 亦有提高回贈及按揭. 

為何只是現在是問題?定還是現實上根本已經沒有其它壞消息可做原因?
3. 誰是最蠢
2019-04-11 09:59
現時的回贈可高達25%,樓價實質明升實跌,果班樓評人仲講會大升,遲啲又要轉軚,你話邊個先係最蠢呢?
4. 汪敦敬
2019-04-11 10:01
真心真話:樓市升完一樣會跌 - 汪敦敬

過去因我以「龍市理論」準確推演到市場變化,傳媒都過譽我為「最準確的樓市專家」,亦因此日前一篇標題「汪敦敬:未來18個月樓價升30%」的訪問竟得到了震撼性的回響,事源是因為樓市進入「龍市一期」(樓價上升期),所以我根據2009年之後的三次龍市表現及數據為未來樓價發表了一個圖文並茂的推演報告,其中較為矚目的是我認為未來9至18個月內樓價應上升24-31%,平均28%!

但市民顯然過份關注在標題上,其實我們只是想反映龍市拾級而上的趨勢及幅度,24-31%這個範圍無論24%或者31%,其出現的機會都是同等的,我更進一步推演樓價升上了高峯後應會下跌10%左右,因此樓價「真升」幅度其實只14-21%才對。如從這角度看,我的推演只是合理平穩地反映龍市的階梯式向上而已。

我創立「龍市理論」是有感於中國資金主導的新常態,市場結構已有別於傳統的泡沫經濟,是以高資金、低借貸、供應量少,令樓價升高,這三點為新的市場結構,龍市是一個嶄新的理論,我仍在發展及在市場實踐中,我評估樓市亦日益詳細去作推演。正確來說,我是總會有錯的時候,何況每個人的風險和機會結構都不同,不同市場板塊的表現亦有異,所以不應該因為我過去的準確而盲目追隨我的觀點,買樓是有風險的投資,讀者要量力而為並針對自己的特性去變通策略。

汪敦敬
5. 真真薯片
2019-04-11 11:15
地霸賣緊既係過千個單位,成本巨大,就算明知會升都冇可能一個單位都唔賣

所以一直以黎都有地霸囤貨,在下都係度詳細講解過,一個盤一千伙,賣6,700個,收回所有成本賺少少,剩底貨尾就囤起黎慢慢賣,每次市好賣少少,經典既浪澄灣賣到今日都未賣晒,仲得到689頒大紫荊黎表揚

依家空置稅黎緊,應該唔可以囤得咁離譜,不過我估垃圾會可以幫手拉拉布,拖到年尾先立法,由上年講空置稅到今年底,都有年幾時間比地霸散貨尾,夠啦,唔洗100%散最既,散八成,剩底兩成既樓價既5%就照交,然後加返價係新盤度,以前既bsd, dsd都可以當做成本spread開比所有買家夾錢比啦,兩成貨尾既5%又點會唔得?
6. 林太
2019-04-11 11:51
我多年來一直相信汪生,汪生一直沒有令人失望。
7. 舍神
2019-04-11 12:03
博士講緊早幾年賣了幾間"本小利大"投資樓, 話唔信買唔返的學者罷!


8. Sam
2019-04-11 12:20
5.樓真真薯片 說了事實出來。
9. 顏色筆
2019-04-11 12:22
地產商大多數是上市公司,需要向股東交代,不出售樓那有利潤入賬?公司利潤多,CEO 才可收巨額花紅,公司利潤少,分分鍾地位不保,18個月後已是下一年度的事,那會像以前的華X ,樓10幾年不賣等升值。
10. 同一鳴賭一賭
2019-04-11 16:28
好想睇湯博士同林一鳴再賭一次,我買博士贏!!
11. 林一鳴
2019-04-11 16:34
林一鳴:睇淡樓市的人 有機會餘生都要租樓

香港落車容易上車難,資深投資者林一鳴分享一個上不返車的故事。他說,「幾年前我也有一些朋友,相信政府的辣招可以打壓樓價,加上官員不斷說買樓有風險,結果就賣樓了,以目前的樓價及按揭成數,他們可以買返原本自住樓的機會,是零,只能永遠租樓。」

近年樓價急升,最慘是幾年前看淡樓市的人,將自住樓賣出,現在未能買回,有機會餘生在香港都要租樓。他認為,這都是政府辣招錯誤的結果,「辣招根本就是打擊冇樓但想買樓的人,唔畀他們買到樓」。

林又指,近期樓市不算出現恐慌入市,只是去年負面因素已經消除,觀望買家開始不再等,開始入市了。未來的樓價上升的推動力,有四大原因。第一,加息壓力減除,未來不會大幅加息;第二,政府新增土地供應無能為力,公私新樓比例從6︰4變成7︰3,私樓供應在兩三年後,將會急速下跌﹔第三,中美貿易戰開始有轉機﹔第四,美國QE收水將會減慢。

他估計,未來樓市還有上升空間,會挑戰2018年中的歷史高位,較目前再升5%,中原CCL將有機會重見2018年歷史高位188.64點。

12. 湯瑪斯
2019-04-11 17:09

估唔到汪先生和林太呢大好友都 嚟呢個地盤講野,博士真係有面。

不過樓市越升我越擔心遲早會爆煲,所以我不太喜歡汪先生和林太既偉論!

13. 大陽春
2019-04-11 22:23
生活在香港這個有磚頭才有人生,有樓才能有高潮的城市,不買樓的的確確是蠢到爆。香港地不靠投資物業難以實現財富獨立,是人所共知的事實。

唔信大家望下自己周围的親友同事同學,有幾多個發達可以不靠物業?
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