盲目反空置稅 凸顯吃相難看

政府日前提出對一手樓徵收空置稅，正是回應工聯會自二○一三年提出的訴求，針對已落成一年的一手住宅徵收應課差餉租值兩倍，即約為樓價的百分之五，透過增加發展商空置新單位的成本，減少囤積居奇的可能。但說實話，這次空置稅政府的建議僅屬微辣，囤積一年的升幅很多都會高於百分之五，而且只限一手樓，二手樓空置率上升的問題仍未解決。

囤積居奇 待價而沽

不少香港地產發展商，一直奉行賺到盡的營商座右銘，納米樓、發水樓、用盡一切地積比的優惠、售樓後一條龍式天價管理費等，其中最無良的一招，就是擠牙膏式的惜售，或稱飢餓式營銷，就算是較有規模的樓盤，每每只推數十個單位，小量地以多個批次來推銷樓盤，從而加劇市場短缺，令買家搶貨，推高樓市。惜售策略另一方面就是囤積居奇，待價而沽，發展商不惜讓單位長期丟空，等待在最高利潤的價位賣出單位。發展商掌握出貨的主動權，操控供應，就可以保證賺到盡。

以一八年為例，落成量約二萬一千伙，但售出僅一萬五千多個，而批出入伙紙超過一年未售出的單位卻有九千多伙。雖然整體單位落成量有增長，但售出的單位數量卻創近五年低位，我們有理由相信，這是因為樓市在去年下半年放慢增長，導致發展商刻意放慢售樓速度來托市。而在這些未售單位中，有二千二百多個是一六年前落成，可見發展商囤積居奇問題嚴重。

面對微辣措施，地產商及其代理人仍提出各種謬論歪理，不難看到，他們希望維持主導供應以賺到盡的局面，丁點的改變也不願意接受。地產發展作為香港最暴利的行業，無良商人可謂食相難看。謬論之一，他們擔心空置稅的成本會轉嫁給買家，加重買家負擔。眾所周知，香港的樓市是供求關係主導，成本並非主因，就算成本減輕，發展商也不會賣平樓，反過來說，就算某些成本上漲，也不會導致樓價直接上升。

謬論之二，空置稅會迫使發展商在死線前推盤，導致一手及二手樓價下降，甚至在經濟不景氣的情況下，會導致樓價有如沙士、金融海嘯時期斷崖式的下跌。政策應以當時實際情況作考慮，筆者相信現時樓市剛性需求強勁，加上經濟基調良好，斷崖式下跌的說法實為危言聳聽。至於樓市因供應順暢而有溫和的下調或停止升勢，我認為對市場和買家也是好事。

謬論之三，地產界提議空置兩年以上才應徵稅以及「豪宅」可獲豁免。不論如何矛盾的理由，目的就是令這個微辣版的空置稅措施變成無牙老虎。土地和房屋的供應，關係到市民能否安居樂業，也牽涉到發展商的利益，特區政府多管齊下增加供應，政府與發展商爭奪供應的主導權，看來仍有不少阻力。

時至今日，如果問一個二十來歲的年輕人有甚麼大計，很多都會一臉茫然。組織家庭？發展事業？追尋理想？除非有超人的意志和能力，很多人都不敢有太多計劃，只能見步行步。除非「靠父幹」，否則還談甚麼人生大計？就算是「明日大嶼」等造地計劃，一些年輕人覺得根本幫不上忙，最後還是益了地產發展商。哀哉！