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明日大嶼 智慧在民間
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明日大嶼 智慧在民間
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
土地供應專責小組去年經過漫長的諮詢，最終設計出「明日大嶼願景」計劃。香港土地供應不足，政府徵 地困難重重，因此，以收集民意作依歸，來闢地填海建造人工島，的確是非常高明的手法，而小組主席黃遠輝幾個月來不辭勞苦，面對公眾質詢對答如流，算是非常稱職。
挾著民意發展明日大嶼，最多可打造1700公頃土地，雖然估計總支出高達6,240億元，但坊間反對聲音不多，在民粹主義抬頭的今天，港府最重要的任務是興建房屋，盡量滿足基層市民的住屋需求。以當局最新公佈的公私營住宅比例7:3來衡量，基層市民的確十分受惠，無論是新市鎮的規劃設施，還是交通配套及樓宇景觀等等，島上都具備了非常好的居住條件。
對於外界憂慮明日大嶼會耗盡港府儲備，筆者反倒不甚擔心，填海所花費的基建成本，必定比賣地收入的價格低很多，而幾千億基建費用是逐年支付，理論上港府應該可以應付自如。至於島上如何作出規劃及分配房屋，相信港府暫時仍未有定案，有待顧問公司作調查及諮詢報告。
著名網評家亮劍先生率先作出分析，用以下分類的賣地收入，便可收回6265億元。
A . 商業用地： 用40公頃以7倍地積比率興建大約3000萬呎商業樓面，每呎樓面地價$8,000元，政府可收回2,411億。
B. 私人物業： 以65公頃土地來興建私人物業，以5倍地積比較計算，有3,485萬呎樓面，大約蓋41,000伙，以每呎$8000元計數，政府可收回2,788億元。
C. 港人首置盤： 提供29公頃土地給港人首置上車盤，讓低收入未買過樓的人士實現置業願望，以5倍計算,就有1,538萬呎樓面，大約建20,500個單位，地價平均為$4,000呎，政府可收回615億元。
D. 居屋及綠置居：提供35公頃土地來興建此等資助房屋，以6倍地積比率計算，有2,255萬呎樓面，起到41,000伙單位，地價平均2,000元計算，可收回451億元。
E. 公營房屋： 提供76公頃土地興建公屋給基層市民上樓，以6倍地積比率計算，可提供4,920萬呎樓面，大約可興建102,500伙公屋單位。
所謂智慧在民間，以亮劍先生的計算方法，填海1000公頃，由A至E合共用245公頃起樓，提供205,000個住宅單位，呎數以500呎至850呎的中型單位為主。如此設計加上商業樓面部分，有三成建築物和七成綠化空間，此方案甚為可取。
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明日大嶼 智慧在民間
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世界各地嘅政府，若想國泰民安，維持有效施政，點都要向弱勢社群派啲福利出嚟做維穩費，而呢筆數點班翻嚟，咁就各師各法，夠薑就揸支槍去搶，唔夠膽就要諗辦法。 基於28定律，一個已發展嘅國家或地區，佢哋八成嘅財富，會集中喺兩成人手上，而因為佢哋有資產，可以錢滾錢。 其餘嗰八成人，要用時間賺取金錢，如果個人際遇唔好，真係有唔少人餐搵餐食餐餐清。 理論上有錢嗰班，理應嘔一半或以上收入出黎畀低下階層，以拉近貧富差距好正路，但實際上人性本惡本貪婪，有錢人大都會想方設法鑽稅務漏洞，想收足佢哋嘅稅款？唔該慳啲！ 我都唔知香港邊一位高人，喺好耐以前諗到條絕世好橋，就係以原本值一蚊，但以雙倍或以上嘅價錢，賣畀最有錢嗰班人去填氹。 基於小財不出大財不入，喺最初梗係賣大包才釣到大魚啦，然後睇位慢慢加價，咁最初落搭嗰一批人賬面有賺，唔使你叫都會食過翻尋味，而其餘有閒錢嘅人見倒有金執，亦自必然相繼入市，升勢就會自我實現。 香港地少人多，所以高人就用地產作載體，用呢種方法向富人徵稅，行地產稅收足嘅比例最多，付出嘅行政成本最少，而且畀稅嘅人畀得開心呢下先抵死，因此諗到呢條橋嘅人，真係要追頒一個諾貝爾經濟學獎畀佢先得！ 呢個高地價政策將二八定律反轉，要兩成最富有的人為政府大部份開支埋單，窮人其實要多謝呢位人兄。 我呢個明日大嶼土地使用及收入安排，其實都係向呢位高人致敬啫😅
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2.
向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 |
| 2019-04-03 15:44 |
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4年前參與本報《80後上車真人騷》的袁冬怡（Tony），當日買樓差點撻定輸掉血汗錢，最終驚險圓上車夢 。曾經豪言：「3年內買第2層樓！」期限已過，人生第一個單位已升值逾4成，去年第3季本港受中美貿易戰影響，樓市波動，驅使他想賣樓，而且一直嫌單位升值慢、位置差，收入大不如前，於是展開今次歷時半年的《落車真人騷》。 Tony於2015年8月以自由市場價382萬元買入將軍澳居屋康盛花園一個兩房單位，去年8月銀行估價由539萬元至555萬元，辣招鬆綁，物業3年升41%至45%。當時想賣樓，原因是升幅慢，「同私樓升幅差好遠，我呢度升3成幾，但私樓已升到5成幾7成幾！」想換私樓，曾想換當時新盤日出康城LP6，但未賣走手上層樓，不敢亂來。 當時樓價下跌，他認為：「呢個屋苑已經升得咁上下，要突破600萬元喺天方夜譚！」當日不是豪言3年後要有第2層樓嗎？「經濟壓力，樓價又跌啦！總之好多嘢令我暫時唔想再咁辛苦去做呢樣嘢。」事實上收入大不如前，月入3萬元日子難復再，賣樓後打算回娘家與父母住。 去年8月他透過代理行及網上平台放盤，最初叫價600萬元，「當初放盤叫價都叫得高，標價600萬元反應都多，就算擺啲咁嘅價，都好多代理打嚟問喺咪放盤？」、「好多人嚟睇樓，日日都有好多電話，好多嘢問，好麻煩！睇樓啲人多，但真喺會落實還一個價畀你嘅人喺好少……有10個8個睇過樓，但反應就唔太好，睇完可能無還價就走咗啦！」第一次賣樓感受到：「原來賣樓唔係我一擺上網就有人要。」擔心賣不出？他表現淡定地說：「唔喺驚賣唔出，喺驚賣唔到我想賣嘅價！」經紀話他標價600萬元是不切實際。 放盤一個月只聞睇樓客，不見有價還。8月底將叫價下調至570萬元，其後回歸現實將叫價再下調至550萬元，叫價放軟，即有實客。9月5日他透過whatsapp回覆：「有個客還價520萬，原本又話525萬。我還價540萬，佢話買510萬嗰間（另一放盤）。」被買家鋤價，無奈、爆粗，他坦言：「銀行估價都539至555萬元，咁咪仲低過市價，無差到咁㗎！當時咁多人問價，我覺得我單位有人搶，坊間好多人搵600萬元以下嘅樓，我層樓係有價值！」 他篤信命理，於是本報邀請幾年前為他批命的玄學家麥玲玲再屈指一算，麥玲玲批他，2018年內賣樓成事機會高，八字而言，他出生日屬丙辰日，2018年是戊戍年，辰戍相沖，屬天羅地網相沖，沖土，屬物業買賣的時機。見完麥玲玲，尤如注入強心針，「玲玲師傅話一定成功，個心好定。而且就算賣唔出，我都唔怕，樓係有價值。有諗過唔賣，因為就算收租都得，有人幫我供樓，完全無負擔，我做乜要咁賤賣咗層樓。」 心情平復後，揸車搵食的他兩日後撞車，「痴線，俾人架車打橫隊埋嚟！」當時樓價持續下跌，想賣樓又賣不出，自僱司機手停口停。竟然當天傳來有客還價545萬元的消息，貼近目標價550萬元，「如果係有心會落票，唔講價，就呢口價。」谷底反彈？相約客人9月9日簽約，當天早上買家說有事做而改晚上7時，臨簽約前，Tony無奈稱：「啱啱傾好晒價錢，今日入票。臨尾40分鐘，個客話其他代理平啲……無嚟到，放咗我飛機，成件事無咗！」 後來經紀致電給他說：「個客話搵另一間代理行去買你個單位只係530萬元喎！」Tony聽完即爆粗，「我一直無講過呢口價，底線係550萬元，甚至無講過可以540幾萬元。」發完脾氣，諗一諗，「無計，人哋講咩控制唔到。經紀爭生意，對方想留住個客。但我覺得個客傻，我係業主，我話幾多就幾多，唔係經紀話幾多就幾多。」 怒火中燒，這邊廂被放飛機，不夠一小時，隨即傳來另一個經紀的電話：「我客人開價530萬元，有無得傾？」Tony當時覆：「死都唔制，原本有人出545萬元，有咩理由要平15萬元，我話最少550萬元。」但這名客人肯追價，先追一口533萬元，但Tony堅持540萬元或以上，談判膠着，經紀約雙方9月10日到分行傾。 相約會面前一晚，Tony坦言：「嗰晚諗好多嘢，最驚就係放飛機。」 Tony賣樓諸事不順，吊高賣樓吊不到，叫價回歸現實又被鋤價，然後撞車斷衣食，到有客叫價達到目標價最終竟又放飛機。憤怒、失望，最終選擇平常心。見客肯追價，估計是有心人，一於9月10日去相見。查實客人追價533萬元，與他目標價550萬元相差17萬元或3%。他比準買家早到經紀行，心態都放軟，「我都由550萬元減到540幾萬元，541至543萬元都可以接受。我諗落得去，買家都肯加少少，我又肯減少少，機會都大。」 進入代理行，他和準買家被各自經紀帶到不同房間，「兩邊經紀唔知講咩。總之就開口價、還口價。買家還一口價538萬元，我覺得都好貼價啦！對方經紀問我底價究竟多少？我答542萬元，實價，無得減。跟住對方經紀說無問題，成交！」全程20分鐘，單位以542萬元成交，較2015年買入價382萬元，賬面賺160萬元，單位升值42%。 「唉！終於賣出，簽約收票，唔使煩。但唔開心，因為睇見經紀行貼其他屋苑啲樓價，睇到新都城300幾呎都賣638萬元，都會駅個單位同我個單位一樣大，講緊790萬元。賣咗樓，我日後點樣再入市？揸住舊錢買唔到其他樓，心諗，我點解要賣樓？」問他是否後悔？他回應：「唔係後悔，係唔開心，唔會話：『好嘢賣咗，我賺錢啦！』，反而諗我幾時可以買番好啲嘅地方。」記得當年買樓，親戚話：「你咪傻㗎，呢個時候買樓？輸死你呀！」又有朋友說他戇居，「呢個朋友有錢唔買樓，租樓租咗5年，月租萬幾蚊，租到而家都係買唔到樓，但而家佢已經喺瀨晒嘢！」賣樓後他曾有隔山買牛的衝動，曾到烏克蘭等地視察，最後放棄咗，「我諗點解樓價咁低都無人買呢？總有原因，可能升得慢或政治社會環境唔穩定。」 成交期3個月，篤定今年1月完成交易的Tony一直心想買家撻定就好了，即使最後收票當日他接受訪問仍想：「我想佢撻定呀！賣咗層樓後，睇番啲樓價都唔係跌得好犀利，想搵另一間，發覺有少少困難，啲樓價好癲囉！買個普通500呎單位，近地鐵站嘅私樓都係600萬，根本已經係好難入番市呀！」
土地註冊處資料顯示，Tony沽出將軍澳康盛花園單位後至今，再有7宗成交，6個單位成交呎價都比他沽出單位為低，只有1宗成交呎價比他單位貴3.7%，而該單位位處極高層。「賣樓時，好多筍盤，個價跌緊，但成交期太耐，去到今年1月，中間呢段時間，樓市已經回升番好多。感覺想買番一啲區域好少少嘅地方都比較難。」已經想上番車？「絕對啦！我見樓市又唔係跌得好勁，覺得年尾一定會跌喎！樓價唔會跌咁少。」 「有錢唔買樓係戇居」預留兩球重新上車賣樓後，他感受到：「香港嘅有錢人好多，好多人揸住舊錢，覺得樓價貴唔買住，當樓價跌咗少少就瘋狂入市。有經紀同我講話去年12月到今年1月將軍澳區已經有100單成交。嘩！初時我賣樓，可能一個月得幾單成交，而家成百單成交。」 他強調無後悔，「始終有賺吖嘛！升跌唔係重點，重點係我會搵樓。我擔心買唔返㗎，擔心買唔返我想買嘅地方囉！即係近地鐵站或私樓，但私樓可以唔洗睇，三、四百呎已600萬，仲要比4成首期，月供萬六、七蚊，太誇張！」重申自己不是落錯車，變現後一直物色其他物業，目標是鄰近地鐵站私樓，睇過新盤如大埔天鑽、紅磡啟岸、二手樓如嘉湖山莊等。 他認為：「有錢唔買樓係戇居！我都會買番，但都要啱先得，唔係求其。當初買康盛花園係求其，但當時選擇唔多，亦都係唯一地方啱預算，完全接受到。」目前目標是400多萬元實用約500呎單位，預留約240萬元重新上車，「而家可能會忟啲，但我會等吓。（你知現在機會不高？）唔覺，總有機會去到呢個價錢，樓市唔合理，再升都唔會超誇張。」 夾錢做飲食生意 「攞個經驗」未上番車，花數萬元與朋友夾錢在旺角做飲食生意，開業初期以三餸飯形式經營，「你話要賺大錢，我覺得真喺窄窄哋！但又唔覺倒錢落海，經驗嚟㗎嘛 ，其實而家攞好少錢出嚟。幾多人想試就做到，又唔係講緊幾十萬，用啲啲錢，咁點解唔試？做老闆係我其中一個心願，咁我試下不如畀少少錢出嚟攞個經驗啦！就算輸咗都唔係啲乜嘢。」然而餐廳開業未夠一個月，已轉型做小食如串燒，目前處於轉型初期。
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3.
向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 |
| 2019-04-03 15:46 |
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2019年03月29日 | 最後更新: 0329 00:05 / 建立時間 (HKT): 0329 00:02 |
經濟學者林本利表示，根據統計處按居所租住權劃分的家庭住戶數目分佈可見，2018年第4季本港家庭住戶自置物業比率為49.1%，雖然較2017年全年錄49.2%，減少0.1百份點，但觀察過去十年，自置物業比率逐年下跌，比較2008年全年為53.6%，十年間已減少4.5個百份點。以2018年年底本港家庭數目近257.39萬戶計算，反映按比例計算自置物業的家庭減少約11.58萬個。 相關新聞：【落車真人騷—理財救兵】落車後再上車 想換500呎樓點算好？（李澄幸） 他坦言，在3年前按這種計算方法推算本港家庭住戶自置物業情況，形容為「落錯車」。當時比較2016年和2006年，結果有約10萬個家庭落錯車，目前進一步擴大至逾11萬個家庭。他接受訪問時指，不少業主被市場消息、專欄作者意見左右物業買賣的決定，導致落錯車。 他認為，短期而言，美國加息步伐放緩，樓市料再攀升，幸好政府推出新居屋，當中包括何文田居屋暫時凍結一班上車客，不致於蜂擁入市，從而推高樓價。他批評政府辣招，尤其是收得過緊的按揭成數，導致有自住需要的首次置業買家難以上車。 事實上，新界偏遠地區尚有4、500萬元的物業可供選購，若有較高成數按揭，可以予上車客上車。然而，辣招令上車客難上車，甚至變相益了發展商，因為發展商推售新盤可以高成數按揭。他建議政府應該針對本港首置買家，放寬按揭成數。若有較高成數按揭，可方便上車客購買600萬元以上物業，以及修訂換樓人士需要先付15%辣稅的措施，方便市民換樓。
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亮劍兄唔係日日寫文章，但係言之有物，幾年之後睇返，依然不過時，有理有節，深得各網友尊重愛戴。
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亮劍兄分析地產市場十分到位,只能講一句形容, "精彩"!!!
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樓市轉變得幾快,上上落落冇肉食,香港稅咁重已無投資價值,返大灣區買樓上升空間大一啲.
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10.
引刀一快 |
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| 2019-04-04 03:10 |
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“ 著名網評家亮劍先生率先作出分析，用以下分類的賣地收入，便可收回6265億元”
庫房裡面係香港人過去嘅錢，賣返出嚟，收嘅係香港人未來嘅錢。
仲要你等廿年。
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11.
向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 |
| 2019-04-04 11:40 |
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去年年底，筆者已在此專欄分享樓市已經到了谷底。來到最近，相信各位都體會到樓市的升勢，究竟樓市會升到幾時？
根據2009年之後3次完整的「龍市」數據(以差估署樓價指數計算)，發現未試過有一次在樓價回升到上一個高峰之前，樓價出現下調。政府也未有在此期間出招干預，這個可以稱為一個「安全期」，換言之暫時仍然處於「安全期」。
樓市究竟幾時平頂？筆者認為，目前整體市場未算全面回復高峰，以差估署樓價指數推演，今年5月至7月份左右會平上一次的頂。
至於平頂之後，樓價升到幾時先有回落的跡象？根據過去幾次「龍市」的經驗，發覺通常9至18個月左右，樓價會因為有力的樓市辣招調控而出現下調，但並非每次政府出招都可以有力管制樓市。另外，平頂之後樓市往往仍有28%左右的升幅。
雖然如此，針無兩頭利，有升自然也有跌的時候，根據過去的經驗，到了新的頂峰之後，樓市一般會回落10%左右。
祥益地產總裁汪敦敬
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12.
承擔風險 |
| 2019-04-04 18:16 |
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空置稅是讓地產商快出貨的良藥,希望新樓定價要克制. 空置稅也是讓成本上升,徵稅後地產商有機會進行加價.
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好友勿得意忘形,有好時也有差時,計掂數至好買,宜家樓價是天價!
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我同朋友講雲在青天重新蒲頭論壇之日就是買樓之時，居然又中。💪
二手樓價升幅開始加快，因為一手全面加價。今年第三季內中原指數可望升穿189點，創歷史新高。
雲兄，今年最快第三季內你就可以再玩失蹤。
在一個超級secular bull market玩數浪，捉浪頂浪底，輸咗九成！玩股市吧，樓市唔啱你玩。
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15.
實事求是 |
| 2019-04-05 22:56 |
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新樓在空置稅之下唔敢大幅加價,因為要去庫存,呢點我信蔡生分析,好有見地.
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16.
實事求是 |
| 2019-04-05 23:01 |
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樓價今年我估可升番去年嘅跌幅,之後橫行,由一手樓主導樓市,二手樓冇指標,5月份之後有價冇市,樓價乾升. 好友唔好睇得太好,下半年有好多唔明朗因素會出現.
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17.
雲在青天水在瓶 |
| 2019-04-07 15:44 |
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有反對聲音說，明日大嶼填海計劃是倒錢落海，此邏輯令人費解。
香港的土地是有價的，而且是全世界最高的地價。創造出高價值的土地，所投入的成本，竟然被人理解理為毫無產出的壞帳，這不僅沒有財務常識，連基本生活常識都欠奉。
如果把一個有盈利前景產品的新建廠房的資本開支，當作泥牛入海的不必要費用，何其無知！
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任何人都知道: 買樓等待40年一定賺, 此是人人都知道的公開機密, 2018年10月山峰價, 中環樓王9億餘, 與2019年1月底山谷價, 中環樓王7億餘相比較相差2億元, 山峰價與2019年1月底山谷價, 相比對, 好多樓盤相差200萬大元, 好多打工仔都供唔完, 想做江湖大佬真是不容易, 2018年10月山峰價買的樓, 好多打工仔有排供, 供唔供得掂則要望天打卦了……老實講我就唔會叫人搶樓啦……因為我是沒有智慧的人……
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to;17樓雲兄: 有一樣外界質疑嘅係官商勾結,填海駛咁多錢,經常超支失預算,貪污好像是必然!
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20.
引刀一快 |
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| 2019-04-08 16:34 |
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To 17樓 雲兄
大灣區大把地，係咫尺之間，等到人工島交付使用嘅時候，都差不多2047，就算依然保留海關，過關一定大為簡化，而且24小時通關通道一定越來越多，而且2047之後是否繼續保護郊野公園，亦有變數。再者，大灣區發展中嘅人通才通，就係預計俾有需要同有意向去大灣區嘅人大量北遷。 今日將一個足以影響香港發展嘅金額投入大海，就算將來在金額上得到回報甚至盈利，抵償唔到香港今日所失嘅時機！ 深圳無論勢力還是實力都日益擴充，香港嘅資源應該用於提升香港實力，否則如何競爭？大灣區9+2，好多人真係以為群星拱照香港地，可以講對內地環境缺乏緊貼嘅同步，沙島起好之時，如果香港冇相應嘅實力同地位，塊地劃埋入深圳你都冇聲出。
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