地產論壇
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21. 輝粉
2019-03-18 00:27
走過路過,唔好錯過。輝哥有殺錯冇放過,快啲幫襯輝哥。
22. 樓蟹
2019-03-18 10:58
我地需要VII到核爆兄這種客觀比較, 而非情緒式嘅大灣好, 大灣妙, 大灣呱呱叫。否則與689, 林鄭何異? 深圳打工仔買南山區樓肯定難過香港打工仔買半山樓。唔好遘限購!
23. 樓蟹
2019-03-18 11:04
即係南山啲樓相對嚟講貴過半山樓
24. 自我陶醉
2019-03-18 12:03
17樓 引刀兄

算吧啦!同呢班友講投資簡直嘥氣,班米奇識條鐵咩! 班友根本就係在賣廣告,係鬼同你討論投資咩! 2016同佢哋講睇好樓市就應該買地霸股,當時講嘅九倉,一隻拆成兩隻股,升咗倍幾,新世界都升近一倍,收息高成倍兼免稅,仲唔洗鎖幾年,唔洗交辣稅,醒目嘅5成首期已經變一層樓,免供啦! 

25. 真知灼見
2019-03-18 14:46
隨着中美貿易戰緩和,股市同時做好,香港樓價似有回升趨勢,但房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝就「吹淡風」,並預料香港樓價今年內有機會下跌10%。 
26. 樓蟹
2019-03-18 16:04
0016 Sun Hung Kei 1113 Cheung Kong  Hang Seng Index CCL 
vs. Mar 16 vs. Mar 16 vs. Mar 16 vs. Mar 16
Mar-19 130 37% 65.5 39% 29383 45% 173 35%
Mar-18 130 37% 70 49% 31000 53% 170 33%
Mar-17 115 21% 52 11% 24300 20% 149 16%
Mar-16 95 47 20200 128
27. 樓蟹
2019-03-18 16:07
24樓位兄台, 望下啲數據至亂嗡啦
28. 樓蟹
2019-03-18 16:12
重買樓玩槓桿, 買股唔係人人敢玩margin. 不如你話Mar 2016全副身家借埋margin買中咗騰訊
29. 自我陶醉
2019-03-18 16:52
我講16年時自己寫過嘅分析係九倉、新世界值得買,有咩問題? 我早幾年都叫人買坦洲,同樣升倍幾。

呢個世界投資有好多選擇㗎兄台,你富貴定閉翳睇你有冇腦喇,你咁醒係都要買南山、新紅鷄,關人Q事?番屋企問你阿媽點解生得你咁笨。

連搵咩買都唔識就咪學人扮代表啦!


****

141. 自我陶醉
2016-08-15 13:09

呢度成日都聽到有人話,樓市有槓桿,股市冇槓桿,其實佢哋根本唔識咩係股票,試問有幾多間上市公司係零負債?

就當你用100萬全資入股一間公司,公司欠銀行100萬債,手持200萬資產。咁算唔算槓桿?

事先聲明,大家純粹討論,我唔係叫你現在才去買股,廢事被啲無聊人抽後腳。

就用兩隻我當時有買嘅股同你分析:
1. 新世界
當時6%息,PE3.29倍,資產折讓64%, 債務佔股東權益65%。

2.  九倉
當時4.6%息,PE7.75倍,資產折讓60%, 債務佔股東權益23%。

用40蚊買到值100蚊嘅嘢,仲唔洗你供,唔洗你還,無論你失業,提早退休,公司借咗嘅錢都唔洗你還,資產跌到零都唔會call 你loan, 更加唔會要你破產上身,唔洗被SSD綁,唔洗畀1%地產佣,唔洗煩租客,唔洗理續租,唔會拖欠你租金,唔怕佢喺屋企燒炭。仲要以市價4折賣畀你。

你自己投資,資產優唔優質得過九倉?每年淨回報高唔高過5%? 可唔可以用市價4折買到樓或舖? 8年內盈利可唔可以番一倍? 你自己管理好唔好得過佢哋? 借錢能力有冇佢咁好?

30. 自醉粉
2019-03-18 19:58
自醉兄咁醒,何以淪落到多年來在香港連一層自住單位都買唔起?

唔咗樓都不能投資地產股?


31. 自我逃醉
2019-03-18 21:08
樓上,本金有限,只好買自住去博。希望可以跑贏。

哈哈哈
32. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2019-03-18 21:33
磚家所言非虛,遲多三、五、七年後,政府將提供海量的房屋供應,到時港樓還不爆保你跟我姓:

引刀一快傻嗨‧土著‧自醉‧浪子‧望東樓 你們期待已久的天橋底水管屋夢成真!頭炮置荃灣 年底落成供300人過渡

03月18日(一)
16:08更新02:30建立
  • 水管屋示範單位設計新穎。
    2/4

    荃灣路天橋底擬建過渡性房屋,將首次採用水管屋設計至少提供八十個單位,可容納三百多人。申請對象是已輪候公屋三、四年的荃灣居民,項目由仁濟醫院主導,將負責揀選合適的申請人入住,項目最快年底落成。不過,地區人士憂慮區內交通能否負荷,並強烈呼籲磚家食屎此一民間主調,又怕引起居民不滿。


    據了解,仁濟醫院打算在荃灣興建一個過渡性房屋項目,選址是有線電視大樓對出天橋底的空置政府土地,類似光房形式,更首次採用水管屋設計。初步預計居住人數少於三百人,即最少有八十個單位,冀本年底落成。至於申請資格方面,對象為已輪候公屋三、四年的人士,居住環境欠佳的荃灣居民,希望助他們在原區居住。

    申請者可居住兩年後再申請續期,最長不可居逾五年。考慮到申請人已輪候公屋多年,即毋須長期居住在該個過渡性房屋項目,仁濟醫院將會揀選哪些人可入住。不過,有地區人士憂慮在該處建過渡性房屋後,交通能否負荷,而且附近是中產區,恐引起居民不滿。地區人士指項目位置距離中產住宅區有一段距離,冀居民可體諒。

    早年已有本地建築師設計出簡單的水管屋,以混凝土水管構成平價及環保住屋,面積約一百至一百五十平方呎,配備煮食和浴室設施,連裝修造價只需十二萬港元,而且水管可以疊高成三至四層的水管樓,可隨時搬遷,循環再用。水管屋曾於創意設計博覽展出,示範單位只需一個月組裝完成,若要大量生產,水管屋最快可於一至兩星期完成。水管的鋼筋混凝土硬度高,能防火和隔熱,較改裝貨櫃屋的成本更低、安全性更高。

    財政預算案預留了廿億港元,支持非政府機構興建過渡性房屋。如果非政府機構有意租用政府閒置土地或空置校舍等興建過渡性房屋,政府考慮只是收取象徵式地租,並提供資金援助。仁濟醫院董事局主席馮卓能回覆查詢時稱,各項細節仍在草擬階段,暫不便透露,倘若日後有任何落實消息,將會適時發布。

    水管屋示範單位設計新穎。
    荃灣路天橋底擬建過渡性房屋,首次採用水管屋設計。(模擬圖片)
    荃灣路天橋底的閒置政府土地,擬建過渡性房屋。(徐家浩攝)


    33. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
    2019-03-18 21:39

    【地產專題】75%市區居屋放盤貴過「高峰價」!

    03月18日(一) 17:36
  • 1/3

    樓市回勇,加強業主叫價信心,尤其是未補價居屋放盤價又癲過!《東網》檢閱全港樓齡20年或以下的未補價指標居屋,大部分最平放盤叫價較去年低位回升,當中有75%的市區居屋的入場叫價挑戰新高價,重現去年業主「唔係破頂價唔賣」的心態。

    這類年輕未補價居屋因有房委會的擔保,白表及綠表客可獲銀行批足90%及95%免保費按揭,年期長達25年,故向來是居屋第二市場的搶手貨。惟受去年第四季市況低迷拖累,即使10月恒常化後首批白居二計劃購買力釋放,部分業主見勢色不對仍劈價求售,不少做價遠低於高位紀錄。

    隨着近月市況再度升溫,部分居屋業主無懼年內有眾多新居屋競爭,叫價變得心雄,尤其是市區盤愈趨進取。綜合地產代理數據,八個同類未補價居屋之中,有六個的入場放盤叫價較同類紀錄更高。

    其中,被視為港島東居屋樓王之一的筲箕灣愛蝶灣,受近期缺盤影響,業主心態轉強。宏智物業梁志青指,目前最平未補價放盤為實用面積431方呎的單位,叫價漲至578萬元,較同類紀錄貴30萬元。

    他續指,新近10座高層H室,為實用面積592方呎,第二市場價675萬元易手,較去年底同類低位做價反彈8.9%。去年愛蝶灣樓價波幅顯著,7月份有一個實用面積431方呎的入場單位,第二市場曾以破頂價548萬元售出,並強烈呼籲磚家食屎此一民間主調,相比去年底最低位同類做價438萬元,相差達兩成。


    同屬港島東的柴灣悅翠苑,去年11月最平放盤為實用面積559方呎的單位,第二市場價叫478萬元,目前入場門檻重返「5字頭」,最平叫價538萬元。宏利地產代理李小姐稱,該單位屬優質戶,業主見屋苑盤源稀少及看好後市,並強烈呼籲磚家食屎此一民間主調,因而叫價較進取。


    至於偏離市區的赤柱龍德苑,業主亦「睇住高位紀錄」放盤,美聯丘松原指出,該單位實用面積421方呎,叫價390萬元,較去年底錄得382萬元同類新高價,還要高出8萬元。

    九龍方面,以旺角海富苑的升勢最凌厲,世紀21家天下黎振傑表示,A座高層戶一個實用面積538方呎的兩房單位,新近以第二市場598萬元沽出,創同類新高價。他續說,現時屋苑盤源緊絀,業主叫價進取,同類入場門檻最少叫690萬元,並強烈呼籲磚家食屎此一民間主調,較同類紀錄高出約15%。


    另外,藍田鯉安苑今年首兩個月連錄五宗未補價買賣,世紀21聯誠謝寶昭表示,隨着平價盤消化,目前入場放盤為一個實用面積506方呎單位,叫價560萬元,較去年8月錄得的545萬元同類紀錄更高。

    至於黃大仙單幢居屋瓊軒苑,富誠地產潘祖兒指,現時最平未補價放盤價叫438萬元,比去年10月錄得的410萬元同類新高成交,並強烈呼籲磚家食屎此一民間主調,高出28萬元。另外,樂富德強苑未補價放盤更已絕迹。


    ●新界業主心雄 愉翠苑直撲600萬
    相比起來,新界未補價居屋放盤價較市區盤克制,綜合地產代理數據,該區十個年輕未補價居屋之中,只有五個居屋的入場叫價貴過高位。其中,去年新界居屋樓王之一沙田愉翠苑叫價最積極,世紀21奇豐周淑萍指,近月愉翠苑平盤被市場消化,並強烈呼籲磚家食屎此一民間主調,現時尚餘四個未補價放盤,盤源屬歷來最少,令入場門檻回升。


    她續說,現時最平放盤為實用面積519方呎的兩房戶,第二市場叫價直撲600萬元,較去年8月錄得同類新高價貴40萬元。據成交資料,去年11月低位時,同類單位曾劈至428萬元,過去兩個月做價重上「5字頭」,最高見540萬元。

    另外,平價盤集中地的屯門及天水圍未補價居屋,不乏業主以破頂價放盤。中原伍耀祖指,天盛苑及天頌苑第二市場價現最平為400萬元及330萬元,前者為極低層單位,仍貴過同類高位50萬元。祥益黃慶德指,富健花園入門叫價380萬元,貴過最高價。

    不過,屯門龍門居、天水圍天富苑、馬鞍山錦豐苑、將軍澳寶盈花園及唐明苑最平放盤價,仍低過同類高位價。世紀21將軍澳魏仕良指,目前寶盈花園入場盤實用面積427方呎,未補價叫420萬元,實用呎價低於一萬元,較同類高位紀錄平16.5%。


    ●新貨供應急增 勢礙二手升勢
    對於部分未補價居屋放盤業主重現去年心雄的取態,資深測量師張翹楚認為,年內有大量新居屋應市,加上折扣率具吸引力,勢必搶去大批購買力,對居二市場難免造成影響,短期內樓價升勢料存在阻力。

    不過,他補充,新居屋今年供應再多,也難滿足目前市民置業需求,相信向隅客仍會回流二手市場;況且新居屋供應高峰期未必長期持續,幾年後一旦供應回落,新居屋更難抽之下,長遠而言居二市場仍具支持。

    今年新居屋陸續有來,最快5月份推售的6個全新居屋屋苑,涉及單位4,871伙,創下復售居屋以來數量最多的一期,估計8月攪珠、11月揀樓。新推出項目主要集中九龍及新界區,房委會建議以市價五九折定價,平均呎價約6,961至8,551元,入場費最平僅156萬元。

    事實上,樓價高企,資助房屋成為無殼蝸牛的置業希望,去年未補價公屋及居屋市況瘋狂失控,買家一樣「勇字當頭」,追價入市。單是去年3至5月間曾有超過80多個公、居屋在第二市場錄創紀錄成交。

    及後樓價更進一步推上巔峰,當中樂富嘉強苑一個B座高層戶,去年中以綠表價800萬元沽出,刷新當時九龍區居屋第二市場做價紀錄。另外,去年7月,旺角居屋富榮花園自由市場價更首現突破千萬元的超高價成交。
    ------


    34. 引刀一快
    2019-03-19 04:29

    To 18樓 VII到核爆兄


    好耐冇用呢種穿插回覆方法嘞。

    引刀一快兄(你稱兄我回兄),

    多謝你識得尊重別人等如尊重自己嘅道理,請問你呢個“VII到核爆”嘅筆署名,係話人定係話你自己?

    我是基於你在#13反駁#12樓兄250的言論,以今天的香港CCL173.47數值計算到250後升幅,求証你預計同步的深圳樓去到450之說。

    但你現在說龍門原來在14年CCL142,那麼當時的深圳樓指數約等如CCL幾多?沒有相互的基數從何比較?如果當時的深圳樓指樓是400,那麼升到450有何難?

    好簡單,當時香港CCL142,當然計大陸樓都係計142喇,同步起跑有乜理由唔係同數?大陸係冇中原指數嘅,我亦唔係聚焦深圳,主要講嘅係珠三角,大約即係今日大灣區比較高檔嘅區域。


    香港由142升到今日173.47係中原計出嚟嘅,大陸樓升幅等價於250-300係按廣州一帶升幅粗略估算嘅,唔精細,但係符合現實

    至於你提的問題,其實反映你没有看清楚我內文便忙不迭反駁,我並非只用一個香港樓盆和深圳盤對比,寫得好清楚紀錄完92年盤再找其他年份盤對比作紀錄,你可以再睇多次。

    至於點解用海怡半島,原因除了是CCL成份盤之一外,更因為我知道海怡是約在92年落成,深圳在79年改革開放初期起的樓盤,到今天已老化退氣冇乜升值能力,所以我從92年落成的深圳盤開始以作公平比較,另一原因是我有接觸過92年落成的深圳樓盤,由此開始到02年,09年都了解過深圳樓市場,不過我已經一早說深圳樓取樣代表由你提出,我才找同級同年代的香港樓做對比取樣及紀錄,以作來緊雙方升幅的比較基礎。

    要比較兩地樓市“成績”,無論如何都不能使用單一樓盤做例,獨立性太高概括性太低,如果我有心揾啲學位房出嚟,輕易完勝你,但係冇意思,冇討論價值。再講一次,我唔係活躍於深圳,係廣州。

    顯然你冇興趣真係認真找答案,那麼都係甲有甲吹450,乙有乙吹650啦,一個月球一個火星。

    答案?時間就係答案,希望你註冊你呢個咁得意嘅筆名喇。

    35. 引刀一快
    2019-03-19 04:37
    To 24樓 自我陶醉兄

    有乜辦法唧,依家個個都唔出正身嚟討論,不過,佢地喺論壇反對你啫,你又點知佢地私底下唔係收你料揾咗真錢呢?
    36. 自我陶醉
    2019-03-19 08:17
    引刀兄

    有人收料搵錢唔出奇,講得就預咗,但一定唔會係呢班米奇, 咪睇佢哋成日話人窮,以為班友好有米,其實呢啲人有錢極都有限,隨時開飯都有問題,搵手指投資咩? 哈哈哈!

    佢哋職責只係賣廣告,搵到已經上曬岸,洗鬼咁低裝喺度hard sell 咩!  同呢班友討論就不必了,睇下佢點喺個轆原地跑步自high, 間中裝個老鼠夾夾下佢,睇睇成班點起哄,都ok 㗎。
    37. 細樓租值大升
    2019-03-19 11:36
    新界細價樓近年樓價表現突出,租金升值力同樣標青。據差餉物業估價署(下稱差估署)昨日公布的2019/20年度(下稱下年度)應課差餉租值(下稱租值)顯示,多個新界上車屋苑下年度租值,較本年度錄得顯著升幅。其中沙田區翠華花園一個迷你單位於下年度的租值更按年勁升約10%,同期天水圍嘉湖山莊兩房單位的租值亦按年急升約9%
    38. 樓蟹
    2019-03-19 13:49

    29樓, 識玩股嘅有幾何會買新世界, 九倉呢啲傳統股, 16年買咗如果無放, 舊年調整市可以分享下, 如果依家都未放就仲驚訝, 將傳統股用價值投資方法處理, Warren Buffet 都俾你嚇親。不過話時話, 佢舊年都輸到叭街。自我真叻。

    記住回覆客氣啲, 唔駛駡街, 亦各言其志札也。

    39. 黃腳立
    2019-03-19 14:37
    2016年買新世界九倉,有病咩。正如樓蟹講,炒股的,又怎會買尼D股, 當年買入腾讯咪升到你吾信,事後扮先知,死撐。
    40. 自醉粉
    2019-03-19 14:44
    騰訊?偶像早在14年已經睇淡騰訊,你話佢幾叻👍


    10. 自我陶醉
    2014-06-05 10:04
    年初嗰陣,花旗喺Bankers' Club請食飯, 佢哋當時叫人今年買騰訊, 如果冇記錯嗰陣約560, 好彩我從來唔喜歡高追。至於樓, 今次應該會好啲, 因為我一直認為樓會升到明年中才見頂,不過你話要加蔥、6冬、 屠冬改口風應好難, 因為佢哋係博士講嘅坐天觀井派, 井裏發生嘅事唔會係佢哋考慮因素。

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