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樓價將重展升浪
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樓價將重展升浪
 
何熊輝
2019年3月2日
  施政報告出台後,政府底牌已出,原来来年政府住屋供應只有約9千伙,連同預計的私人供應,只有約五千伙.總供應不足萬五伙,較今年下跌一萬伙,跌幅達四成,原先市場估計供應每年由2.5萬伙逐年增加的美好幻想,全部落空,因此再冀望供應增加,樓價下跌已變成不切實際,按此預測,年底前,樓價升一成,已非不可能。

  好打得的特首林鄭月娥,在沒有新供應下,硬張公私營房屋供應比例改成七比三,稍為舒緩基層的住房壓力,但這對準備上車的小中產而言,這簡直是惡夢的開始。再加上空置税的施行,令發展商拖慢建屋進度,供應愈見緊絀。

  施政報告數字一出,市場反價情況隨即出現,不少新年前的低價成交,一去不復返。供應大減,租金飛升快將出現,無樓中產的租金開支,會上升至家庭收入的一半或以上,近期多宗倫常惨案的發生,多少透視了苦中產的無奈。

  筆者早前已預判調整於初七後完成,結果緊隨的三周,二手樓指數周周升,因此早前未有趁樓價調整入市的上車客,現時又要高追一成,才能入市。

  今年以後的無樓中產,在租金持續大升下,生活壓力大增,最終只能愈租愈細愈住愈遠。這些窮中產的生活質素,其實可能也不及有公屋住的基層。

樓價將重展升浪
1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-03-02 19:05

【車公求籤】「畫餅將來不充腸」 麥玲玲:預示明日大嶼一場空 換句話說 即是業主最佳的新年賀詞 - 車公真系好靈驗呀!


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建立時間 (HKT): 0206 11:52

新界鄉議局主席劉業強今早按照習俗,在沙田車公廟為香港求籤祈福,求得86籤中籤,籤文為「石田為業喜非常,畫餅將來未見香;怎曉田耕耘不得,那知餅食不充腸」,解曰: 出入謹慎,家宅不吉;自身平安,求財不遂。劉指籤文顯示香港儲備足夠是一塊福地,但香港的規劃、政府的施政都需要市民支持,才能有更好的明天。不過,「守護大嶼聯盟」在其fb專頁發文指,應該是講東大嶼計劃,「個個都問咁講畫餅仲唔係政府成日講嘅造大個餅嘅土地供應?一定係講東大嶼啦!」玄學家麥玲玲也認為,車公是預示「明日大嶼」的計劃最終令 引刀一快‧土著‧自醉‧浪子‧望東樓‧李澤閪 等一眾淡淡空歡喜一場;有解籤師傅亦指香港未來籌謀規劃的基礎建設,將會諸事不順,無殼港人無法受惠。換句話說,預示簽文對全港業主是一項最佳的新年祝福賀詞,靈驗非常,並強烈呼籲曾預測未來樓市將下跌三成的老C及博懵磚家去食屎



2. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-03-02 19:17



樓價不跌之謎:「新香港人」撑起

2018/05/02

 

2018年以來,身邊有6位朋友在香港首次購買住宅物業,但只得一個是土生土長,其餘5位都是近10年才來港讀書、定居並領取身份證。筆者向地產經紀業界查詢後,發現這種情況並非罕見,反而逐漸成為常態。

 

每年有近2萬名這類來港求學後定居的「新香港人」,他們皆為13億人當中的精英,兼具實力和家境,擅長「賺北水錢」,更有富爸富媽資助首期;換言之,其「買樓能力」遠超過港產年輕人,更加不用提50幾歲的浪子‧土著‧自醉‧望東樓。若按港人月入中位數(約1.7萬元)計算,本港樓價無疑貴絕全球,正如國際調查機構Demographia指出「19.4年不吃不用才買得起」;但今後買樓主力將是「新香港人」,那就需要換個角度來看樓市估值。

 

首先需要略作定義,內地南下定居者在香港的身份經過幾個階段演變。第一階段是上世紀五十年代之前,內地人從大江南北來港避難或謀生,港英政府在五十年代中旬做過統計,當時超過一半香港居民並非在港出生。

 

六十年代後,隨着移民第一代在港繁衍第二代,本地出生居民佔比才首次超過五成,香港本土意識亦逐漸產生。加以當時內地經濟和社會發展欠佳,新來港人士大多數在經濟和文化水平上的起步點較為落後,往往遭到本地居民或多或少的歧視,最經典形象是1979年電視劇《網中人》的「阿燦」角色(廖偉雄飾)。

 

第三階段是1997年回歸之後,香港人逐漸懂得「政治正確」,甚少再公開歧視新來港內地人士,幾乎沒人會用「阿燦」稱呼(反而更多人自嘲「港燦」),改稱為表面上中性的「新移民」。但在底裏,大多數人對「新移民」仍有成見,主要將之聯繫到每日150個持單程證來港的港人內地親屬,覺得他們通常會住公屋、領綜援。

 

具資本、人脈、知識優勢

 

現在是第四階段,除了持單程證的「新移民」之外,同樣數量龐大的是透過「學生簽證」、「非本地畢業生留港安排」、「優才計劃」、「輸入內地人才計劃」、「投資移民計劃」(直至2015年叫停)等政策來港的「新香港人」。相比起「阿燦」和「新移民」被視為低人一等,這班「新香港人」似乎回復到第一代南下移民的地位,較之土生土長本地人反而具有資本、人脈以至知識優勢。

 

根據香港入境事務處資料,本港在2016年發出1.89萬個內地學生簽證,另外透過「輸入內地人才計劃」發出1.04萬個工作簽證,又透過「非本地畢業生留港/回港就業安排」發出9,289個簽證。再加上在「優秀人才入境計劃」(273個)、「一般就業政策」(3.6 萬個)和「補充勞工計劃」(3545 個)下來港工作的人士,可以粗略估算,每年最少有萬個內地人來港居住,但他們並非「單程證」人士。綜觀多年資料,每年數字呈穩步增加趨勢,顯示來的多、走的少;而這還未計算由內地來港,但手持瓦努阿圖、毛里求斯等護照的「外籍人士」。

 

透過學生簽證、人才計劃、優才計劃等政策來港的內地人士,只要住滿7年便可領取俗稱「三粒星」的永久居民身份證,所享待遇跟土生土長本地人無異,包括買樓時毋須繳付額外30%買家印花稅(BSD)。這些年香港經濟暢旺,憑他們的學歷、知識、人脈和拼勁,當然不難搵到工,很多甚至是本地生夢寐以求的「筍工」。找到工作後,透過公司向入境處提出申請,便可獲得工作簽證繼續留港,獲批率超過九成。不少人近年還成家立室,加上他們事業有成,近一兩年就開始買樓。

 

樓價中位數619.2萬元

 

對很多土生土長港人來說,香港樓價好像貴到離譜,似乎打三世工也買不起一個劏房蝸居。例如Demographia根據全球城市的樓價中位數,除以家庭入息中位數,得出各地普通居民要「不吃不用」幾多年,才買得起一個普通住宅單位,而香港在這個排名榜已經連續8年稱冠,榮登「全球最難買樓城市」,非常「巴閉」。在2017 年,本港樓價中位數為619.2萬元,按年大升14.2%,而家庭收入中位數只是上漲6.3%31.9萬元,不吃不用也要19.4年才買得起樓,較2016年統計的18.1年進一步延長。從這角度看,本港樓價似乎泡沫嚴重,很多肥淡友也據此斷定樓市即將爆煲。

 

但正如文首指出,根據筆者親身經驗以及經紀業界反映,現在入市買樓的很多是「新香港人」,而他們已獲得「三粒星」,買樓身份跟土生土長港人相同,所以在各類統計上都看不出端倪(去年內地買家佔本港一手住宅銷售金額約23%,但只計算要繳付BSD的個案)。至於「新香港人」為何這麼「把炮」,看似輕而易舉買得起樓?主要有三大原因:

 

一、內地有13億人口,單計每年高考考生已接近1000 萬。在超過1億適齡年輕人當中,每年只有1萬多人(不足0.02%)能夠憑着實力或關係,考取本港高等院校的本科(UG)或研究生(PG)課程,當中很多都是省市探花、榜眼甚至狀元尖子。當然,內地最頂尖學生都去哈佛劍橋,次之北大清華,來港的以「一等三流」人才為主,但已經是萬中選一,非常犀利。

 

在投行、營銷、公關、保險發光

二、正如上述,內地來港學生大多數學業成績優異,中英文流利,畢業後求職自然比起一般本地生吃香。更重要的是,現今香港最大商機來自「北水」,本地學生也要北上遊學熟悉國情,卻豈及內地生跟國情融為一體,又在國內擁有人脈,再借助在港獲得的體制優勢和見識眼界,實屬最佳「食北水」人選。所以不論在投行、營銷、公關、保險、高端服務等行業,以至於大企業中級管理層,現在都逐漸由「新香港人」發光發熱,他們的「錢途」是很多本港土產大學生難以想像的。

 

三、內地來港學生若非本身實力超凡,就是背景深厚的富二代或紅二代。最要命的是,據筆者親身觀察,大多數人其實兩者兼具,既有實力又有家境。皆因內地改革開放40年,社會發展已趨向固化,跟香港一樣從幼稚園前「起跑線」就開始激烈競爭,所以若非天資聰穎、性格勤奮再加上中產家長着意栽培,很難在高考脫穎而出(去年內地瘋傳一篇文章〈寒門難再出貴子〉,正是反映現況,來自貧困山區的狀元不是沒有,但如鳳毛麟角)。換言之,很多「新香港人」賺錢能力強勁,在內地還有富爸富媽奧援,資助一千幾百萬元首期「濕濕碎」,試問他們買樓又怎會有難度?

 

Photo Credit: Tyrone Siu/ REUTERS/ 達志影像

香港政府在努力增加土地供應後,現在每年一手住宅單位還不足2萬個,但每年來港內地學生也接近2萬個(還未計透過工作簽證來港的另外約2萬人,以及接近6萬個「單程證」人士),從這角度看,供應似乎仍然遠遠不足。

 

一句到尾,對香港土著年輕人來說,樓價好像貴到離譜;但內地來港學生是13億人當中龍鳳,兼具實力和家境,不論想在香港、倫敦或紐約都不成問題。只要香港對內地人仍然有吸引力,這班「新香港人」都足以撑起本港樓市有餘。更甚者,這班「新香港人」從不在此土著網站流連,正因為久留此地的50幾歲的浪子‧土著‧自醉‧望東樓‧肥佬‧大陸燦引刀傻嗨等人,在過去往往只有鼠目寸光般掩耳盜鈴。

 

畢竟樓市貴不貴,是針對主力買家而言,而香港在中國崛起和「一國兩制」背景下,有別於全球絕大多數城市,主力買家並非本地平民百姓,而是統稱為「新香港人」之新興外來貴族。從香港土著、政策制定者以至投資者,不管樂見與否,都需要認清此一客觀現實。

 

那麼,對香港土著年輕人有何忠告?雞湯式廢話無濟於事,但把眼光擴闊,環顧全球同世代年輕人,我們的處境比上不足比下有餘,確實沒什麼可抱怨,惟有自求多福而已,並強烈呼籲曾預測未來樓市下跌三成的老C及博懵磚家去食屎。

 

主動而言,爭做700萬人以至全球70億人當中精英,買樓當然也沒問題;或者順應大趨勢,為「新香港人」提供服務,亦可掙到中等生活。被動而言,或許等待「支爆」,但屆時覆巢之下香港也難有完卵。第三條路是努力儲一筆本錢,找一個生活競爭沒那麼激烈的地方,土著‧自醉‧浪子‧望東樓 自己去做「新移民」,甚至「逆流」躝上內地也將是一項現實選項。

 


 


3. 濛濛紅鼠
2019-03-02 19:35
好打得的特首林鄭月娥,在沒有新供應下,硬張公私營房屋供應比例改成七比三

硬將
4. 輝粉
2019-03-02 20:08
唉~事到如今,唯有.....快啲幫襯輝哥!
5. 自我迷失
2019-03-02 21:44
樓市上升是假象,个奇不可信,股市高位派貨,隨時因贸戰談崩而借势插水,股市插,心道後就足楼市。
6. 輝哥勁
2019-03-02 23:04
香港樓市又一次玩殘班大淡友。今年年底好有機會升穿去年高位,升到班淡友生無可戀。
7. 假跌
2019-03-02 23:28
明明只是短暫調整,居然有好多人認為樓價會大跌。真假不分。
8. morgan
2019-03-02 23:51
香港的李光耀,你在哪裡 ?
來源:香港網
香港的人均居住面積只有170平方呎,新加坡人均居住面積達270平方呎,比香港多近59%,新加坡的郊野地只佔國土約23%,而香港有近7成的郊野地,新加坡有22 %土地是填海得來,並將在2030年底前再填多8%的土地,香港近年停止填海,搞了一個「土地供應專責小組」,就開拓土地的選項等展開公眾討論,重蹈「議而不決、決而不行」,浪費港人2年時間。

從在赤柱療養的那位,到689,777。7年、5年、2年,共14年,香港最基本的人權一居住權都沒有能解決。

2018年7月19日一對新婚夫婦租住深水埗唐3樓一個劏房單位,因住屋問題鬧不和,丈夫在劏房內以床單上吊自殺亡。

2018年9月7日90後情侶元朗崇山新村鐵皮屋內用繩索自縊亡,女死者為大學生。


2018年9月8日 25歲男仔在油麻地佐敦道19至21號一劏房單位內燒炭亡。

2018年10月8日深水埗大南街216號劏房男殺人燒屋跳樓亡。

2018年12月17日中年保安大埔劏房烧炭寻死, 妻子揭发救一命。

2018年11月14日以網吧為家的打兩份工的好爸爸在元州街152號網吧桌上死亡。該好爸爸無家可歸,為省下租劏房的錢,四年以網吧為家,每月1400元夜晚在網吧度宿。

一個人咁樣生活,是香港低下階層悲慘生活的寫照,香港還有很多劏房租不起,網吧度宿也租不起,睡在快餐連鎖店。連動物都不如。

公屋申請30萬,居屋申請26.5萬,4人家庭計共有200萬港人等上樓,200萬基層市民正租住劏房!他們受盡地產霸權的壓榨,地產霸權捐錢給所謂環保人士,以虛假的保護環境為理由,反對填海,反對收回粉嶺高爾夫球場、反對收回棕地、反對開發郊野公園,無視香港人住屋的迫切需求,無視香港人的悲慘現況,想港人世世代代,子子孫孫為奴,為地產商打一世工。

香港的李光耀,你在哪裡 ? 新加坡新建房屋最少900呎,香港建的棺材房100多呎,香港最需要的是李光耀這樣的人,大刀闊斧,衝破阻力,開發郊野公園土地,劈山填海, 收回粉嶺高爾夫球場,以解土地荒的燃眉之急,解決香港最基本的人權一居住權。

香港政府有責任有義務解決香港人的住房問題,為了香港的利益, 為了香港人的將來, 立刻進行大規模填海及發展郊野公園土地, 收回粉嶺高爾夫球場, 收回棕地, 全方位拓地建屋 !
9. 走頭無路
2019-03-02 23:54
美國今年停止加息之余,隨時又開始減息,引發全球「再QE」. 香港大水浸。

政府官地已經冇曬,最白痴就系居然把這個國家級秘密洩露。

樓價走頭無路,只好上升。
10. 鳥哥粉絲
2019-03-03 09:03
👇🏽

5. 鳥5  2017-06-24 13:31:14
博士,冇需介壞呀!李超人果庫存,一早企左你果边啦!十分期待,7月見真章,新一屈正苦,地霸对呂!。。開始牛3頂,困鬥。。。
11. 湯哥粉絲
2019-03-03 09:30
.......


11. 湯瑪斯  2017-06-09 17:42:51
我都認為七月樓市會跌!見真章!不過我唔講乜野利淡因素。我只係陰謀論咁話有一股力量唔偏樓價大跌,力度去到小跌都唔俾。到七月呢股唔俾樓價下跌既力量會消失。因為到時CY已經落台。佢落台後樓市就可以跌勒,而且可以大跌。
12. 七月見真章
2019-03-03 11:05
又玩移动龍門!
13. 淡友粉絲
2019-03-03 11:15
我實在希望淡淡的預測會成真,唔使跌五成三成我都當埋條褲入貨。

可惜由舊年10月和年廿八幫後生仔揾兩件貨,筍極都只係平市價一成咁大把,跌兩三成?真係唔見有,看來淡淡發功未夠威力。
14. 雲在西藏
2019-03-03 11:42

部份買家因為恐懼樓價下跌,轉買為租影響,租金已連升九個月,同時亦連續10個月破頂,業主們有租客幫手供樓,何來需要懼怕,

樓價遲早都會回升,又益強者入貨

15. 其實未必
2019-03-03 13:40
回6樓
你錯了,我們淡友未必是冇樓,本人暫時只有兩層樓,因為仍想增持,亦希望樓價不要大升,這樣才會有機會。
就如冇樓的人,如果有能力的,我相信他們有部份都如我一樣,是等待機會。
但亦有部份的是冇樓而有能力的,大升和大跌他們都不會買樓,只是租金影響他們,他們才是真正的淡友。
亦有部份的是冇樓亦無能力,他們跟本不能納入淡友行列。
所以淡友是分開好多種的,不能一慨而論⋯⋯
16. X粉絲
2019-03-03 13:42
咁快鞭C,有排鞭😄😄😄
17. 淡友粉絲
2019-03-03 13:46
年廿八個盆那賣家過完年遇到agent,訴說好後悔賣走個盆,問agent想唔賣要陪幾多?agent一check剛過了大訂已經太遲,一定要賣。
18. 同意15樓
2019-03-03 15:04
冇錯,其實樓多的人,先至想樓價回調至健康水平,唔好太癲。相反,唱好樓市的人,可能只得一層樓,或者職業同賣樓有關。

從買樓收租立場嚟睇,樓價高令收租回報相對低,樓價低反而令收租回報相對高,如果買樓長遠放租唔賣,係寧願平啲買樓收多啲租,好過而家超高價買樓但收租回報低。

從改善自己居住環境嚟睇,即使已有自住樓,如果想換大啲換好啲,都希望樓價平啲,咁需要補嘅差價就可以少啲,選擇亦多啲,好過而家二手樓市場一潭死水。
19. 自醉粉絲
2019-03-03 15:46
好友不要太開心,樓市七月才見真章,當貿戰談不成,林鄭搞租管,再開增值税',到時樓價必爆,跌三成咪入貨囉。
20. 回自醉粉
2019-03-03 16:21
咪天真,出招已變成刺激樓價手段。租管只會推高租金,60年代已有教訓。BSD, SSD, AVD都冇用,加增殖稅只能直接推高二手樓價。

供應不足,唔肯填海,加稅屬旁鬥左道之技,無用的。
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