地產論壇
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41. 引刀一快
2019-02-08 03:00
長河san,乜你咁小家架,哈哈
42. 歷史長河
2019-02-08 08:23
#40 豪哥,恭喜發財!真的好久不見,可能要有勞工兄了。下次見面順便把數找了吧?


43. 歷史長河
2019-02-08 08:24
#41 刀兄,小家?如何說起?
44. 真男人
2019-02-08 09:21
樓主
負資產BBQ
2019-2-7 02:24 PM
16
#1
最緊要長命百歲,因為好多人靠你們的供款嘆世界!

1:銀行職員,靠你比d利息出糧養家。
2:公屋居民,靠你交税資助佢地住平屋。
3:你嘅仔女,靠你供層樓加按幫佢地比首期做擔保。
4:綜援戶,靠你比心機供樓令佢地有三糧出。
5:管理公司職員,靠你地年年加管理費cap大水。
6:維修公司,靠你地圍標先可以賺大錢。

全部都係供供應該做嘅,你話你地幾重要,真係唔需要講多謝,比心機呀。

[ 本帖最後由 負資產BBQ 於 2019-2-7 02:28 PM 編輯 ]
 
發短訊息 引用回覆 
CupidHongCupidHong
2019-2-7 02:28 PM
#2
我都祝你住死一世公屋, 永遠冇出頭,永遠畀人睇唔起, 生係公屋人死係公屋鬼。
原作者係個香討一個黑心淡,睇埋香討其他人回應重精采。陸永抄D唔抄D,C&P斷章取義都做得差過人,果然係廢淡。
45. 歷史長河
2019-02-08 11:11
哈哈

天對地,雨對風,大陸對長空。
山花對海樹,赤日對蒼穹。
向泛對引刀,十一對醉翁。
紅鼠對浪子,真男對陸永。
46. 中原 CVI
2019-02-08 12:56
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,CVI最新報34.77點,按周升13.02點,升幅是2016年5月後近3年最大。3周前CVI開始谷底反彈,單周由8.20點急升至近20點水平,按周升逾10點。其後CVI沒有掉頭而下,向上升穿20點水平後,今周升幅更加明顯,顯示銀行不斷調高按揭估價。近3周計,CVI累升26.57點,上升趨勢明確。相信未來數周CVI將會升穿50點好淡分界線,現時相差15.23點,樓市有望進入季節性旺市,樓價調整快將結束。

上一次CVI由谷底反彈升穿20點,是2016年3月。新春後,CVI連續3周徘徊於15點至18點之間。其後CVI成功突破20點, 隨即展開連升局面,連升11周共47.03點,並且升至60點附近。同期樓價止跌回穩,CCL結束為期半年的調整,並成功於128點水平企穩。

6周前,CVI僅錄得2.86點,其後開始擺脫谷底,連升3周,向上迫近10點水平。1月初人行宣布分階段降準後,CVI隨即單周反彈逾10點,上升趨勢明顯。CVI由谷底反彈至今,連升6周共31.91點,未有回落的跡象,是樓價轉勢的重要訊號。相信CVI會持續上升,短期內樓價將止跌回穩。

中原估價指數(主要銀行)CVI是中原地產根據每個中原城市指數成份屋苑,選取樣本單位,調查主要銀行的估價變幅。每周調查銀行對樣本單位的估價,比較一個月前的估值,計算出估價的按月變幅,並逢周四公佈結果。CVI以擴散型指數方式計算,反映銀行對樓市的取態。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。

一般而言,CVI在60點以上反覆徘徊,反映銀行睇好樓市,樓價亦會向上。CVI在40點以下反覆徘徊,反映銀行睇淡樓市,樓價亦會向下。CVI在40到60點間反覆徘徊,暫時還未出現,可見銀行對樓按的取態是好淡分明的。

今周公佈的CVI是上周的調查結果,將會由三周後公佈CCL驗證。CVI是銀行對樓市取態的調查,CCL乃樓市成交統計;取態會否兌現,必須由事實來檢驗。CVI與CCL相關性高,從CVI可以推論CCL走勢。
47. 中原 CSI
2019-02-08 12:59

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,中原經紀人指數CSI最新報62.48點,較上周的60.72點上升1.76點。CSI連升6周,並連續2周企穩60點以上,反映前線經紀人情緒明顯轉趨樂觀,預示樓價結束調整,止跌回穩。相信未來數周CSI平穩上升,向上挑戰70點水平。如果CSI成功升穿70點,樓價可望止跌回升。

1月初人行宣布降準後,CSI結束連續4周徘徊於40點水平,並展開連升的局面。CSI至今由40.97點連升5周至62.48點,累升21.51點。當中CSI一口氣連破45點,50點及55點三個重要關卡,為樓價轉勢提供重要指示。而且升幅顯著而穩定,5周分別升4.86點、3.54點、4.86點、6.48點及1.76點,加強今次樓價轉勢訊號。

2016年2月份,CSI亦曾經由低位反彈,並升穿55點好淡區間上限。當時CSI連升3周,由23.43點升至56.53點,3周分別升4.79點、5.03點及23.29點。但CSI單周急升後隨即失去上升動力,並連續6周於50點徘徊,最高52.22點,最低48.27點。同期CCL走勢橫行,持續於127點窄幅徘徊,6周僅升1.16%。

中原經紀人指數CSI是中原地產前線經紀的意見調查,於每周一進行,周三公佈,收集經紀們對當周市況的預期。100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界。一般而言,CSI在45到55點間反覆徘徊,表示樓價趨向橫行。CSI在55點以上反覆徘徊,表示樓價趨向上升。CSI在45點以下反覆徘徊,表示樓價趨向下跌。今日(2019年2月6日)公佈的指數,是反映2019年2月4日的調查結果。本周(2019年2月4日至2月10日)的市況預期,將會由4周後(3月上旬)公佈的CCL驗證。

CCL主要反映三周前的市況。即本周CSI對樓市的預期,將由本周起計第四周或以後公佈的CCL驗證是否兌現。CSI是樓市意見調查,CCL乃樓市成交統計;意見必須由事實來檢驗。CSI與CCL相關性高,從CSI可以推論CCL走勢。

48. 打工仔 Andy
2019-02-08 18:06
#豪哥

我地遲d會有飯局,到時記得出席,啊啊
49. AH-HO
2019-02-08 23:05
工兄,有勞你安排了。
河兄,甘你一定要出來了,我一定找數,我仲欠你一蚊。
50. 歷史長河
2019-02-08 23:34
#37 四十年:「樓主以為未來四十年仍會重復過去四十年的光輝歲月?」


答:年年歲歲花相似,歲歲年年人不同。

1. 過去四十年是否真的是光輝歲月?回頭看也許是,又不全是。當中遠的有81-84 年和97-03 年的大跌,近的有09年,15年和上年的調整。40年25倍的升幅是已包括了這些累積超過十年的下跌。當然現在回頭看,已全是雲煙。即使在這「光輝歲月」裡,睇淡之聲無時無刻不在,風欲靜而樹不止。如果你是其中一位,在試圖預測後市之前,最好反思下為何過去估錯先。

2. 影響樓市長期走勢的因素林林總總,雖然量化它是不可能的,但大概可取如下幾個參數:通賬,生產力的發展(GDP), 人口增長,土地供應,實質利率 和槓桿比率的變化。如果你認為未來通縮多過通賬,GDP 負增長多過正增長,中國崩潰,人口萎縮,海量土地供應殺到,利率高企,不准借貸,恭喜你,租樓日日賺的光輝歲月來到了。

共租之!


51. 龍虎豹
2019-02-09 08:47
長河兄真有心機咁認真回覆,可能你係樓主所以出到,小弟經驗係反駁淡友的留言係經常出唔到,有佢講冇你講。
52. 歷史長河
2019-02-09 12:23
豹哥, 37樓的問題是個好問題,所以小弟要「認真」回應下,不過我對自己的答案也不太滿意,這個問題的確太難,或者話沒有肯定的答案。

睇落網主對小弟特別關照,在此也祝網主身體健康,事事順意,年年歲歲發發發!
53. 陸永
2019-02-09 18:15
轉眼已跌過一成。負資產重現銀主盤爆增資金外流走得快好世界。陰公
54. 陸永
2019-02-09 18:18
一相情願以為樓價只升不跌,只是掩耳盜鈴自欺欺人....

55. 回 陸永
2019-02-09 18:57
掩耳盜鈴自欺欺人最陰公

最新一期截至2018年12月尾的M3數字達到14.4萬億港元,再創歷史新高。資金保持在高水平代表了什麼?筆者認為,這是代表銀行不可能大幅加息,平息年代仍會持續一段長時間。

另外,從M3數據得到很多資訊,首先看不到有資金大量流出,而且外幣的成分仍然增加中,更重要的是資金流動。當中看到活期存款雖然按月下跌了1.68%,但定期存款卻增加了4.51%。

定期存款的增加又代表了什麼?筆者認為由於普遍市民對投資市場太過悲觀,導致不少市民把資金轉為定期,如此一來,這便是一個財富積聚。

當樓市表面上是調整,但實際上聚積更多財富時,之後的樓價有可能出現較大的升幅。

https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20190208/bkn-20190208165944260-0208_00842_001.html


56. 陸永
2019-02-09 20:22
樓上只識 copy and paste? 嘻嘻
57. 回陸永
2019-02-09 21:27
我是copy and paste,不是抄,嘻嘻
58. 蓄芳待來年
2019-02-10 09:22

長河兄好,祝新年快樂,身體健康!


地球好亂,小弟在鄉郊耕田,卻見四野烽火連天。


歷史一再重複,強秦崛起,六國合縱圍之,歷史之趣味雋永不息。


習主席之永續及亮劍,引來新八國聯軍。同晚清一樣,列強要打開我國土之大門,同晚清唔一樣,祖國今有核武亦有錢。


黨避無可避,屈服妥協即喪權辱國。國民尚恨老江丟失之國土,一旦民粹反彈,結果將是國未亡黨先滅。這個黨過去欠人民的實太多,危矣!


鎖國,分錢,讓全國老百姓立即富起來,進入全面小康社會,以後自己閉門發展,以目前之國力及基礎,有望成為地球上的伊甸園,那麼眼前的危機立即解決,但黨肯嗎?


很可惜,任何政權之覆亡,都是因為不肯與民共享財富。


雜總之永續,我國一夜間倒退回紅色專政,資本家之惡夢啊!


任何戰爭,打嘅都係錢,國家要打仗,就會徵用人民嘅錢,結果係什麼國進民退,我甚至懷疑林鄭倒落海嘅錢,其實係⋯⋯


講返香港,在此亂世中肯定會越來越繁盛。老友教路,一個地方有冇前途,唔使睇得咁複雜,單睇有冇人口淨流入就可以。


目前的確出現信心危機,尤其是係國內嘅朋友,基本上可以走嘅都走咗。有志大灣區者一定要注意物業之流通及變現能力。都係我幾年前講過嘅說話,帳面上賺幾多都好,最緊要係可以「撤」。縱觀之,李超人最醒!


最後點讚一下「惜珍香港」兄提及嘅「家」,同意得不能再同意!

59. 好嘢
2019-02-10 10:24
60. 剛性需求如傻人
2019-02-10 13:04

姚松炎:剛性需求如傻人需求 港樓狂升難複製


香港銀行去年第三季相隔12年來首度加息,樓價亦從高位回落。作為研究房屋市場多年的學者,姚松炎一向主張「實質利率」已經有效解釋香港樓價走勢,樓價與政府的土地供應並無關係,因此要估算未來樓價走勢,主要還是看加息幅度。政府一直把樓市升勢,歸咎於供應不足。但姚松炎相信,即使土地大量開發,無助穩定樓價,港樓日後仍會繼續隨「實質利率」波動。

姚松炎又提醒,有意押上身家買磚頭的港人,未來香港人口、按揭年期見頂,期望樓市要複製過去50年升勢,重演上一代買樓倍賺的故事,或許未必能得償所願。

姚松炎說,以「實質利率」(即名義利率減去通脹)推測樓價走勢,可以透過科學驗證。過去數據顯示,實質利率有效解釋香港樓價升跌走勢。在 2008年,金融海嘯一役,不少人預測樓價會大跌,姚松炎指自己當時預計,由於再次進入負實質利率,樓市將見另一泡沫,結果亦應驗。

加息改變資金流向 樓價將照跌

姚松炎認為,只要加息持續,實質利率轉正的趨勢延續,香港樓價會繼續下跌,主因是利率回升令資產估值改變,改變資金走向,「美國長債息率已升至3厘。香港買樓(中、大型單位)回報率得2.3%,風險高,回報又低,錢自然會走。」

姚松炎早在2014年初受訪,已提出利率正常化,樓價會從周期頂回落,但最終回落周期在去年才出現。他指出,理論只能預測趨勢,無法斷言實際時機,近年美國加息相當拖拉,受不同力量干預;此外,香港有「得天獨厚」的優勢,對財產保障的制度,又比鄰近其他方好,歡迎任何顏色資金,吸引熱錢流入,令到香港加息又比預期慢。

「剛性需求」如「傻人需求」

坊間有不少分析認為,即使進入加息週期,香港樓價仍難大跌,原因是政府以「辣招」迫走投資者,香港樓市現由用家為主,屬「剛性需求」,加上未來私樓供應依然短缺,只會供不應求。

姚松炎卻質疑,如果「剛性需求」一說成立,難以解釋98年至2003年間樓價大跌,需求當下消失。即使假設今天的市場清一色是用家,用家並非一定要買樓。

「用家都有租同買的選擇,如果全部用家都知道樓市將會向下調整,咁佢會揀租定買?…你假設這些人傻,跌都照買,咁不如叫做傻人需求。」

姚松炎指出,反映單位需求量的指標,包括整體人口增長、家庭組成數目增長、每單位居住人數下跌速度,三組數字現在同時比 80 年期放緩。因此,不能用80年代每年供應3、4 萬個私人單位,與現時每年萬多個單位直接比較,就得出供應不足的結論。

樓價影響供應 「孫九招」乃實例

亦有人問姚松炎,如果樓市與供應無關,若果市場上突然大量供應單位,樓價難道就不會調整?

姚松炎認為,這個假設本身已有問題,「發展商會明知蝕都會大量供應?定係會睇住市場調節供應?」他問,「你當四大發展商是國企定私營企業?」

他指出,樓價與單位供應的關係,前者應是因,後者應為果,由於外在的「實質利率」影響樓價,發展商因價格升跌調整供應,務求達致盈利最大化。2002 年政府推「孫九招」停建居屋、取消賣地等,在姚眼中,正是發展商聯手游說政府、減少供應的實例,「發展商倒轉頭來影響政治人物,迫使決策者符合(他們的)經濟利益。」

儘管政府主導土地供應,但有研究顯示即使政府「出口術」或實質增加土地供應,發展商仍有千方百計去拖延單位供應,「發展商都不會咁笨跟到足,他們會睇住市場有無錢賺去調整。」

港樓續隨利率波動

政府官員、不同智庫也主張,香港應大量開發土地,透過長遠供應穩定,來穩定樓市。姚松炎則認定,這做法無助穩定樓價,若香港樓市公私營比例沒有根本性改變,未來樓市繼續「過山車」的機會相當大,「(樓價)只會不停輪迴,隨往實質利率一時正一時負,出現高頻率大幅波動。」

各國央行不停以「印銀紙」應對經濟問題,姚松炎估計有越來越濫的趨勢,跌浪可能因此延遲出現,但不等於可解決問題,「只可能延後泡沫爆破,以後的爆破只會更加巨大。以前可能是每5年一次小病,而家可能30年一次大病。」

姚松炎認為,要扭轉現有局面,只能引入不能炒賣的「合作社房屋」,提供另類選擇,政府僅收取象徵式地價,會員需自資湊足建築成本,但不擁有業權,無法炒賣,有如過去公務員自組合作社興建房屋。

綜觀過去50年,香港樓市雖有起伏,但依然錄得倍數計的升幅,未來50年這趨勢能否持續,姚松炎也有疑問。

他提到,限制樓價升幅其中一項因素,是人口升勢見頂。政府推測至2043年,全港人口達到高峰822萬後將回落,「香港將會首次遇到人口萎縮,這是過去70年從未遇過。」

人口按揭年期見頂 過去50年升幅難複製

第二個限制是按揭年期。過去五十年,置業按揭年期不斷延長,60年代置業供樓按揭年期只有5年,70年代增加至12年,90年代增至 25年,現今已增至30年,有地產商推出過40年按揭計劃,但即被金管局叫停。

姚認為,現今這一代香港人之所以能負擔倍升的樓價,有賴於供款年期不斷加長,但供款年期已差不多到上限,正常人在65歲退休,工作年期大約40年,按揭年期難以再倍數增長,「除非120歲命,工作到100歲。」

「如果仲想買樓,然後期望在十年內翻一番,你要想一想,香港上幾代人得天獨厚的時代,同現今時代的分別。」姚松炎這樣提醒。





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