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進不可攻,退不可走的樓市
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進不可攻,退不可走的樓市
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2019年1月8日

  上星期五我在一個大型晚餐講座中,見到孫秉樞博士在座上,他並且說是我的粉絲,專程到來聽我講樓市,有前輩助威,我一定要打醒十二分精神,不單止我,其他幾位也是一樣,所以大家都比預期講長了一些時間,到我講的時候,已經是十點半,我為了不想阻礙孫博士休息,於是濃縮了我要講的內容,務求在半小時內完成,當日,大多數參加的人都是股票基金投資者,但他們有一個共通點,就是不大看好今年股市,我與他們不同,我認為今年股市會有15%升幅,反而我睇唔好樓市,基本上下跌15%是走不甩,不過,要以差餉物業估價署的指數為準,我並不是信不過中原指數,但始終是有少少商業味道,有些少偏差,人之常情而已。

  大多數睇淡股市的人都認為美國會繼續加息,中美貿易戰令經濟轉壞,所以股市會繼續下跌,甚至進入熊市,我反而認為恒指表現早已反眏加息以及中美貿易戰的負面因素,即使雙雙出現,對香港股市影響有限,但千祈唔好忘記,如果不加息,中美貿易戰又得到解決,香港股市的表現會如何,大家亦可以想像得到,所以,我估計恒指今年會有15%升幅,好彩台下都是有識之士,並没對我喝倒采。

  至於點解我預測樓市會有15%跌幅,撇開所有加息,中美貿易戰以及樓價早已超出市民負擔能力等不利因素,樓市現在處於一個進不可攻,退不可走情況,一般人如果買第二個單位就要付15%超級印花稅,就算借人頭最多都只是買多一兩個單位,這就是進不可攻,買入之後,三年內市場上有任何風吹草動,或者個人財務有問題,都唔可以將那些單位賣走,否則就要繳付10至20%SSD,這就是退不可走,既然是樓市是處於進不可攻,退不可走階段,應該不是太多人仍然熱衷投資樓市,所以,下跌15%亦是合理的預測。

進不可攻,退不可走的樓市
1. 舍神
2019-01-08 09:43

在被扭曲的市場,做預測很難,timing就更難。

個人覺得,樓市不似股市,反應慢幾拍,在被扭曲市場就更明顯!

上年正說貿戰開打,上半年樓市居然仲上升,我及身邊家人甩了三層村屋,放了4個月,最後在8月最高位最終全數甩掉。之後個市進入冰封慢跌至今。

貿戰,幾可肯定會是長久戰,對樓市股市都不利。

多年前湯博士有一篇文章說: 政府的stamp duty (現在是仇富式累進的),為上車客引來不能抗敵的有實力人仕,投資人仕買一間豪宅轉為買5-6間細價樓-- (其後再加人頭稅dsd”)。再其後納米樓出現……..

樓市比較冇效率,如果睇跌,個人認為等同預測裁員潮幾時出現,(身邊已有兩位管理階層被炒….)有裁員潮就會急跌大跌。初期好多人仲會傾力去供。所以如市況如此發展,個人認為最快也要2020年才有明顯跌幅的出現。計及市場扭曲的因素可能更奈。

個人冇乜方向感。所謂秋收冬藏。我舉起休戰祺。

2. 回1樓
2019-01-08 10:54
如果跌副少於15%, 下一步如何操作呢?
3. 腥港人
2019-01-08 11:26
借完人頭可以還,正所謂有借有還,直系親屬轉讓,即使唔係送契,好似都唔駛抽15%稅的。
4. 機會來
2019-01-08 11:43
如果正如一樓所說,確認下行,正苦就會減 辣 ,跌越多,減辣越多!只是正苦數據落後,目前成交不減15%+冇人要,但正苦數據只有7%下跌……所以,減辣慢……有個真空期……留定指彈,隨時出手……等到正苦正式宣布減辣,樓价就企穩……香港樓市,從來不是單靠打工仔支撐,你冇錢入,大把有錢人、新香港人入……
5. 真真薯片
2019-01-08 21:54
借人頭買新樓,代表買得貴樓既人都係本身有樓居多,佢地以前係豪比舊雙倍dsd,跟住加到15%

因為早買樓賺左大錢既人就係得咁多,當佢地可以動用既人頭總有一日會慢慢用完,不過買樓賺大錢既人為數唔少,應該可以再玩多幾年
6. 引刀一快
2019-01-08 22:18
真真薯片兄

唔賣又點賺呀?
7. Koichi Fuyumi
2019-01-09 09:28
引刀,加按
8. 真真薯片
2019-01-09 11:30
刀兄,樓按已經變成香港一個巨大產業,借錢廣告鋪天蓋地,呢樣野其實有少少似大陸,不過大陸可以動用武力強制唔還錢,p2p吸既水應該舒緩左部份債務,香港就好難咁做,所以香港財仔會唔會爆先過大陸,實在難講
9. 引刀一快
2019-01-09 12:17
樓上兩位

加按要還要俾息喎。咁嚟賺?


10. 引刀一快
2019-01-09 12:18
真真薯片兄

大陸可以動用武力強制唔還錢

唔係好明。
11. 真真薯片
2019-01-09 12:53
刀兄,依家借100萬一個月都唔洗還五千,借100萬用80萬去炒,20萬用黎供夠頂三年,三年後升左賣埋啦

P2P吸完錢執粒唔還,邊個債主維權就出武警拉人,從民間吸咁大舊錢唔洗還,債務就舒緩好多啦,但係香港就冇得咁玩
12. 舍神
2019-01-14 14:30
原來來有人回應,sorry, 好多時答了就很少在入番黎, 一來都唔記得係邊留過言, 二來有人回, 我是一無所知....哈!

我講咁奈係想說.. timing 比測方向更難!

現在好多都是有實力買家, 即使是納米樓, 因累進SD的原因, 早年好多買開大單位的投資人改買細樓。
意指,睇淡方向正確都好,個市會跌得比想像中慢! 2020年前很難有乜大跌!現今樓市冇乜效率,
所以要把自己個clock 較慢一點!
但如果有裁員潮, 就另計, 可以睇短一點。

如果跌少個15%? 咁, 我只當未跌完囉! 
秋收冬藏 ...... 再等, 等到有方向感再說。(如果升番上去破埋頂, 咁咪要受罰囉, 睇錯時, 有乜計!)
市....長過命, 幾時都有得玩。
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