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買與不買樓所面對的風險
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買與不買樓所面對的風險

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2018年11月26日

  有年輕朋友打算買樓,他並不需要父幹,又可以在銀行上會。不過,他的父母很擔心,認為在中美貿易戰影響之下,經濟環境轉壞,不少業主劈價賣樓,樓價有機會出現斷崖式下跌。現在買樓並不是英明決定,但是他的兒子一意孤行,認為買有風險,不買也有風險。年輕朋友的父母希望我可以講幾句話,最好叫他的兒子暫時唔好買樓,待局勢稍為明朗後才做決定。不過,他們的兒子話如果局勢明朗,樓價又會飆升,趁現在人心惶惶,細膽的業主自動劈價才可以買到樓。老實說,年輕朋友的說話不無道理。不過,如果利息上升,供應增加,中美貿易戰惡化,樓價出現斷崖式下跌,買的風險令他一無所有。如果唔買樓,最多暫時失去一個上車,資產增值的機會,不會令他一無所有。

  我問年輕朋友懂不懂玩話事啤,他問是不是周潤發在「賭神」裡的賭法。他略懂一二,話事啤要對手唔跟最好的方法就是show hand。不過,並不是show 自己hand,而是show 對手hand。對手有幾多就出幾多,此舉往往令對手放棄。因為他知道如果輸了之後就會一無所有,這就是買與不買的風險所在。現在買樓,即是show 自己hand,輸了便一無所有。點解在沒有迫切性的情況下買樓?就算買,都要計算風險所在,有機會輸到一無所有就一定不要買。

  老實說,我是一個賭徒,又鍾意買樓。如果值博率高,我一定叫人買樓,但現在叫人買樓有機會輸了他們所有資產,甚至連累老父。如果一定要買,一定要遵守幾個大原則,就是等香港加了1%利息。政府公布了最新土地供應方案之後,中美貿易戰不再惡化下去才可以買。如果年輕朋友做得到,我掉轉頭說服他的父母讓他買樓。年輕朋友同意,我亦完成了他父母給我的任務,就是令年輕朋友暫時不要買樓。

買與不買樓所面對的風險
1. Johnny
2018-11-26 09:47
富貴險中求,呢個真系叻仔
2. 望東樓
2018-11-26 10:40
如果閣下一炮過俾晒錢,除非樓價跌到零,你唔會一無所有。但如果閣下借錢(貢杆)買,咁就睇你做幾大貢杆,不過最差情況係負資產,即係除咗一無所有之外,重要錚人錢。

如果樓價只升不跌,咁全港最有錢果個好可能係叫做神童輝?樓價會可能係十萬蚊一呎?後生嗰輩唔係住劏房,係住一間劏房嘅上、中或者下格?最大問題係香港人平均生殖能力(純粹從數字上反映)不足,所以就算你想供三代都冇用。
3. 湯瑪斯
2018-11-26 10:51
該年輕人如果相信幾年後樓宇供應會到位,就應該相信即使樓價不再下跌,幾年內應該不會大升。好明顯,而家買樓既風險大過唔買樓既風險。所謂唔買樓既風險不外乎樓宇租金不斷上升。近幾個月樓價下調,租金應該會相應下調。既然幾年內樓價唔會大升,將來就算樓宇租金上升都唔升得幾多。如果香港因經濟下滑出現裁員潮,買左樓欠下一身債既業住會面對好大風險。
4. 香港
2018-11-26 11:46
相信佢最冇可能完成就係中美貿易戰無事: 無事係天大的笑話: 你想想兩個黑社會講數, 其中一個叫美國, 他們買咗槍(南海軍演), 畀錢請咗五千兄弟(加拿大,墨西哥,歐羅,日本)去酒樓同你講數. 難道你想請佢飲餐茶食個包就搞掂?  結果係傾得掂數你就輸死, 傾唔掂數你就被打死.  但係我哋又唔係(傻強), 點可能任人魚肉. 所以傾得掂數的機會係.........
5. 十一哥
2018-11-26 12:20
4樓  如果打得你死、仲洗唔洗約你飲茶講數呢?

6. 引刀一快
2018-11-26 13:23
唔通中國打唔贏台灣?傻。
7. 自我陶醉
2018-11-26 13:34
到底係富貴定閉翳,係叻仔定傻仔,要睇你係用一蚊去博十蚊,定係用十蚊去博一蚊啊!
8. 香港
2018-11-26 14:30

美國黑社會大大佬(沉沉)之前每個堂口都要選話事人(國會選舉).選舉要咁多錢, (沉沉)又唔夠錢. 咁就搵其他老細幫補一下.但嗰個老細話幫你都得,我哋中國咁多生意你搞掂佢啦.  沈沈立刻答應打電話畀我哋大佬, 約出嚟做個show好唔好?  我哋話好啦大家都有好處, 咁就G20瘋會見面啦. 點知道會面講埋啲無謂嘢, 答應埋啲無謂嘢. 就好似同北韓一樣.  在回程的飛機上, (沉沉)同啲老細講. 我已經盡力啦.  返去舞照跳, 馬照跑, 貿易戰繼續叫...

9. 香港
2018-11-26 14:56
兩日前專門去聽湯博士的演講,全場最影響我的說話是.
10. 香港
2018-11-26 14:57
可求不可遇
11. Mr KO
2018-11-26 18:34
什麼時候買得,小弟認為至少等到美國利率到了中性水平,什麼是中性水平要靠自己分析啦,肯定沒有人告訴你的,當然等到美國縮完表先啦,再加上中美貿易戰不再惡化,要完全解決可能是一個奢望。
本人有幸避開97,並在01 及09 年用盡銀行借貸力買住宅及車位,今天亦是用同一理念,貴寧願不買,那怕失去機會,其實機會總是無處不在及一定能找到,只是時間及空間,今天在香港找不機會可以到別的地方如越南
12. 十一哥
2018-11-27 00:05
6樓 刀刀   唔係打唔死…係一打就死梗、不過阿爺唔會咁冇性隊冧細佬…等外夷笑L死嘅 !  點似你細佬都引刀一快㗎…冇人性 !


13. 引刀一快
2018-11-27 01:01
To 7樓 自我陶醉兄

當某老闆勸人唔買有風險嘅時候,好多驚青仔以為係十蚊博一蚊,因為唔買有風險,所以都值得去馬,其實係用咗一世人做賭注,博一蚊博十蚊,都係自損博弈。
14. 引刀一快
2018-11-27 01:04
琳琳,台灣早就係日本細佬喇,傻。
15. 自我陶醉
2018-11-27 08:51
引刀兄

所以我話呢,借到盡買樓,同借貨沽空本質上冇分別,甚至更差,一個係沽空股票, 但係你有幾多錢先可以沽幾多貨,另一個仲大鑊,係沽空自己未來幾十年嘅收入。

這個世界,傻仔到處都係,兩、三年前啲騙子四圍同人講new normal年代係冇得加息,一樣大把人信,大量債券負利率都搶住入,現在全部輸到阿媽都唔認得喇!

16. 自我陶醉
2018-11-27 10:39
噢!幾乎講漏咗,仲有啲傻仔沽空自己收入都未夠,仲要連父母輩所賺嘅都攞埋去沽空,呢啲人真係蠢到無葯可救。
17. 理財有道
2018-11-27 15:26
其實如果想穩定做到買樓收租既效果,只要買一啲高息既基金月月收息,回報一定比買樓收租好,而且宜家樓價下跌,應該襯未跌得太多既時候吐現物業資金,否則只係浪費左升幅,而且不斷供一層下跌既樓。做負資產同時又失去製造被動收入既機會
18. 引刀一快
2018-11-27 17:57
自我陶醉兄

呢D驚青仔,沽空嘅係因果,為自己而忽視父母安危,將來自己D細路喺劏房型豪宅長大之後,就會用結婚做理由,趕佢地去老人院。
因果循環。
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