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香港人連加息1%都捱唔住
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香港人連加息1%都捱唔住

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2018年11月16日

  有銀行家問我,點解對上一次美國加息1/4%,香港銀行在政府力壓之下,勉為其難才加1/8%,銀行家這樣問,一定有一個我並不知道原因,所以,我的回答變成一個問題,莫非是存款太多,放債太少,銀行加息即是搵自己老襯,銀行家話,這是一個理由,但不是主要理由,而事實上香港人連加息1%都未必可以捱得住,所以才加1/8%,老實說,我並不相信那位銀行家的說話,但我覺得他很叻,將不加息理由從銀行收入減少轉移到香港人不能負擔,將金庸筆下十大武功之一,乾坤大挪移發揮得淋漓盡致,不得不佩服。

  一向以來,物業代理對於加息都掉以輕心,維持低息環境固然是很好,即使加息,他們都會說是因為經濟環境非常好,所以才會加息,既然經濟環境好,樓價又怎能不升,不過在香港加息1/8%之後,樓市開始輾轉向下,物業代理的其中一個解釋是加息,這令我非常震驚,他們不是一向都說加息對樓市沒有影響,飲少餐茶就可以應付,點解只是加了1/8%利息,又會成為樓市下跌的原因。

  香港足足有七次半沒有跟隨美國加息,在這段期間,香港樓價上升了30%以上,如果我們跟足美國加息,我認為樓價仍然會上升,但不會多於10%,換句話說,由於低息環境,香港樓價最少有20%泡沫,而在這段泡沫期間,很多未合資格買樓的人採用地產商或者財務公司的高成數按揭買樓,他們是高危一族,加息1%他們或者可以捱得住,但因為加息而令到樓價下跌他們就未必可以捱得住,這亦是近日過去非常睇好樓市的人,他們轉軚的主要原因,當然,他們不會話利息上升而令到物業資產價格去泡沫化,因為在現階段令到樓價下跌的原因還有很多,例如供應增加,中美貿易戰,政府不撤辣,金管局不放寬逆週期措施,這些全部都可以成為樓價下跌的藉口,不過我很奇怪,這些不利因素早已存在,並不是突如其來,基本上是不可以成為樓價下跌藉口,但現實就是所有對樓市的不利因素都一起到來,阿茂都識得轉軚,唔識轉軚的人即是托木唔識轉膊,不過話時話,托木轉膊的確很困難。

香港人連加息1%都捱唔住
1. 香港人連加息1%都未必可以捱得住
2018-11-16 09:17
但無可避免要問點解美國的供樓人士頂得住,莫非彼岸唔駛借錢或借貸率低?
2. 十一哥
2018-11-16 09:52
而家市值買樓~收租扣清皮費淨肉普遍2%左右、加息1%、有銀是但擺喺銀號等做收買佬算啦!


3. 十一哥
2018-11-16 09:55
次次收到新界嘅差餉單都肉赤、地租好很貴 !

4. 真真薯片
2018-11-16 10:35
1樓,因為美國人炒股唔炒樓,美國樓價,尤其是佢地既民生樓,價錢遠比香港低,佢地個泡係股市度
5. 普通香港人
2018-11-16 10:53
1樓, 我睇過相關文章, 美國房貸係定息, 之後會打包成債券在市場上出售, 打後的利息升跌唔關佢事, 只要唔好失業或減薪就無問題; 而香港係浮息, 你買樓一刻供得起, 就算你份工穩定都唔代表你日後供得起; 就是這分別.

6. To 4/5
2018-11-16 11:07
片哥, 帝猶炒股的人 (股民) 佔比都不會太多吧 (還是通過養老金來炒)? 不過無論如何, 如果妗棉胎加多三四厘, 本土 800-1000幻民生樓 (按一半啫係五舊, 四厘啫係二十萬/年 or 萬六/月, 減半加二厘 = 八千/月), 對比美加一般民生樓 (非名校非中國人聚居區駛唔駛一千幻?), 似乎帝猶負擔真係輕啲, 但咁樣啫係本市人加一厘 = 四千銀都瓜瓜嘈, 當初真係寫個勇字貼響車頭就出發啦喎。
7. To 5
2018-11-16 11:17
人哥, 如果香港仿傚, 整啲無止境的供計劃出黎, 可能可以掀起另一片延綿幾十年嘅炒風。
8. 向泛民说不
2018-11-16 11:25
博士,不是加息问题,是老切脂,在美金霸权之下,老美可以透过加息减息,刮香港毛。
需知道老美QE有数万亿热钱来了香港,香港人未富先娇,以为这些钱是自己的,所以用来买资产,现在老美要现兜兜切脂,而且无得拖,香港人只有卖资产。贱价也要卖。
美金霸权之下,香港难免被挂毛。唯有希望中国打败美金霸权。香港人先有安乐茶饭。
9. 望東樓
2018-11-16 11:38
美國佬借定息,但如果利率下跌就可以轉按。美國擁有物業要俾非常高嘅地稅,物業稅,管理費,資本增值稅等等。小心小心。
10. 一千幻半按加四厘供款不變要供多幾多年?
2018-11-16 11:41
滄浪的海賣身計算機敬告年期上限三十年, 為計而計, 16年低息同30年高息差不多, 可能供多十四年左右。
11. 望東樓
2018-11-16 11:49
唔擔心加息,反而極之憂慮各大央行縮表、打擊影子銀行等等。雖然大部份人槓桿唔高,但係我真係唔知除咗海航之外仲有幾多間陸航同空航。
12. 真真薯片
2018-11-16 12:04
所以美國加息從來只考慮佢自己既股市表現,冇乜人理樓市

不過依家既經濟模式,美國應該都頂唔到5厘以上,但係香港只要升到兩厘,足夠血流成河,香港加息既威力唔係月供比多幾百一千,而係加息帶黎既整體資產價格下跌,走資同難以借上借,果下先攞命
13. 十郎
2018-11-16 12:07


      加1%都頂唔住 , 就比較誇張d , 美國人已經亮出斧頭 , 中國同香港都幾難甩身。貿易戰預期通漲升溫 , 美國人好怕通漲 , 70&80年代十幾厘息都有過。佢地想出一個方法馴服惡性通漲 , 就是在通漲上加2% , 例如通漲4% , 利率就要6%。另外要提防佢使出靠害性加息 , 佢以前用過。

      內房十幾厘美金發債 , 收番來的是人仔 , 大家認為有乜問題 ?

14. 十一哥
2018-11-16 14:03
揾到就話頂啫、好多係磚頭升值…可以照保托水嚟頂㗎、定住唔郁都托唔到新水、回多少就大家鑊啦!

15. 鳥5
2018-11-16 15:10
十哥哥,有 sense
16. 另外要提防佢使出靠害性加息 , 佢以前用過。
2018-11-16 15:49
嗱, 十哥鳥哥, 抽離 balance 一下先

http://finance.sina.com.cn/world/20140222/041518297793.shtml
沃尔克当年抵制住一切压力,不惜以丢失官位为代价,经过艰苦卓绝的多年努力,坚持升息,控制了困扰美国多年的通货膨胀问题。对于这一非凡的努力,朱民曾经问他,当年是什么力量支持他能如此毅然决然。沃尔克笑笑说,这是国家的利益,是人民的利益。通货膨胀最终会使人民利益受损,削弱国家的竞争力,而他只是尽责而已。
17. 鳥5
2018-11-16 16:10
宜家另美國超通, 四個因素失業率 ,匯率 ,中國貿易戰關稅, 油價 超過一半進口。。。
18. 鳥5
2018-11-16 16:15
真 真 兄,確如是... 屋漏同夜與其實係兩兄弟識 得...
19. 鳥5
2018-11-16 16:15
你見過市跌咗八千幾點都冇外資嚟唱淡港股 咁你就先驚出年就大x鑊
20. 鳥5
2018-11-16 17:10
11樓, 收債 係加大企業融資成本財仔同發展商 執平嘢買到樓機會大, 加息係業主嘅持貨能力 基本上係滯後冇乜問題
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