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專家預言大跌 數據道出真相
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2018年11月7日

專家預言大跌 數據道出真相

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  每當國際形勢有變,甚麼金融危機、股市下跌、還有樓市加辣等因素出現,物業市道就會變得淡靜,樓價開始有下跌壓力。此刻,總會湧現一大堆看淡後市的評論文章,開始時預測樓價跌勢溫和,繼而矚目的評論者突圍而出,他們會高呼樓價即將大跌。

  樓市評論者想一舉成名,作出大膽的預告是一個好的方法,所謂「語不驚人死不休」,不說樓價大跌3、4成,就不能與眾不同。而在評論者當中,的確也有好幾位末日博士或者大淡友,他們深受媒體歡迎,每次預測雖然都不中,但每次都要做訪問,都要放頭條,無他,媒體也要照顧不同讀者的需求,看淡後市的讀者,就是喜歡閱讀大跌的報導。

  言論自由是香港令人羨慕的地方,只要不是惡意毀謗或人身攻擊,喜歡説甚麼幾乎都可以,極少有毀謗告得成,或以言入罪的情況發生。因此,評論樓市也好,股市也好,喜歡怎麼評論就怎麼評論,喜歡說升5成也好,說跌5成也好,無所謂,讀者是否入市投資要自行判斷,升跌風險自負。

二手樓市冰封 代理生存困難

  有讀者問為何報導一面倒唱跌樓市,總是看到業主大幅減價兩三成賣樓個案,樓價真跌得那麼多嗎?故意唱高唱低的言論筆者不懂,也不想刻意去嘩眾取寵,大家不如一起來看看數據,中原城市領先指數本周報183.7點,創出今年新低,比起最高峰時期的188.64點,跌了4.94點,即是樓價從今年高位開始下調,共跌了2.67%,即使登記有滯後情況,最多也只是跌3%左右,非報導中短期大跌兩三成。

  真實的數字未必人人喜歡,樓價只是輕微下跌會讓淡友們感到失望,現實就是那麼殘酷。沒錯,中美貿易戰還在打、利率仍處於上升趨勢中、樓宇未來供應愈來愈多等,這些利淡因素,使買家暫停了買樓步伐,濃厚的觀望氣氛讓二手樓市幾乎陷於停頓。人們形容如今樓市是「冰河時期」,地產代理公司處於艱苦經營邊緣,預言行內會出現裁員潮。

  4萬名地產從業員為了生存,必將展開一場汰弱留強的競賽。礙於業主不肯接受現實,買家又不便宜不買,如何促成交易傷透了腦筋,業界惟有借勢唱淡樓市,多報導大減價的成交,讓樓價下跌得快一些,這也是無可厚非。如果問我現在該不該買樓?還是那一句,倘閣下是首置者,碰上低於市價10%以上的樓盤,仍然可以買。

專家預言大跌 數據道出真相
1. 東方竹
2018-11-07 16:01
同意蔡生文章,語不驚人死不休,大升大跌至夠吸引,可惜係紙上談兵,現實唔係.
2. 亮劍
2018-11-07 16:06
今日東x日報……鰂魚涌居屋康山花園5座高層B室,實用面積592方呎,三房間隔,主以968萬元將單位白表易手,實用呎價16,351元,成交價創屋苑新高。 
3. 亮劍
2018-11-07 16:10
小弟喺三年前的文章,原來仲未過時,😅😅😅😅

亮劍 2015-11-18 22:56:04

打房政策展開前,香港 D 大型屋苑每年的轉手率有7~8%,粗略估計賣家沽貨原因如下:


楼換楼……可能兩房換三房改善居住環境,亦有可能三房家庭因子女長大成人,玩一開二,呢D客佔幾成成交,乃重要二手盤源。

專業炒家……通常係「老街坊」,對屋苑的行情瞭如指掌,所以佢哋好多時都做到高沽低吸,因到價即沽係地代至愛。

「醒目」租住等……他們可能通過沙盤推演、求神問卜、超級電腦運算,從而得知後市「大事不妙」,因此佢地就先行沽出自住再候低位回補,呢班「醒目仔」都佔成交唔少。

長線投資者調整資產配置……他們有時買股、有時買楼收租、見勢色唔對可能存定期,玩逢三退一。

財困戶……可能因投資失利、健康惡化、失業減薪而急放,經濟好都間唔中有幾%,市道唔好更多,但可遇不可求。

境外人士……因為回鄉退休、賺夠、睇淡……總之賣屋賣田連根拔起,但呢度佔成交不多。


但在打房政策全面開展後,香港D大型屋苑每年的轉手率跌到只有  3~4 %,粗略估計呢家死剩的賣家沽貨原因如下:


楼換楼……因為換楼難度比以前倍增,因此不少賣家採取一動不如一靜方案,但呢D客仲係主流,隨時佔一半成交,還是重要二手盤源。

專業炒家……呢班人不少已經金盤洗手,加上一厘按息神功護體,呢家轉晒做長線收租人士。

「醒目」租住等……呢班「醒目仔」在對上 5~6 年前仆後繼,已經將應該要沽嘅貨,走得八八九九,呢家幸存自住客見別人沽自住死得咁惨烈,而自己間嘢每月供楼支出又所費無幾,地代想再震佢哋倉的難度倍增。

長線投資者調整資產配置……這一年香港無論股市、期市、汇市及商品,無不大起大落,照小弟認識的友人為例,唔輸到裙拉褲甩者,已經叫高手,要是磚頭投資者呢家槓桿不多,現金流仲係正数,咁佢哋大多已買定花生、揸定現金在睇戲,等執死雞。

財困戶……呢排市道唔好,加上傳媒集體看淡,呢類成交真的多咗,劈價盤由此而來。

境外人士……因為炒燶A股、生意失敗、資金鏈斷裂,無可否認呢D成多亦多咗。


呢兩叁個月,上述各項因素夾夾埋埋,出來的現象係:

「你被迫急放,因為無專業投資者同你接貨,唔好彩的話,會被準買家打完心口、再被地代打背脊;但你若要急買的話,因為無乜堅賣市價盤,可能要追價。」


總之呢家邊個急,就邊個要跌錢,市場因此呈現兩極化。


4. 亮劍
2018-11-07 16:15
喺2015年前,那些看淡香港樓市的人,不少心中看跌、喺现實中亦沽貨,甚至連自住樓都賣埋做租住等,言行可謂一致,地產代理仲有貨可賣。
而呢次由8月開始嘅跌市,好奇怪係連睇淡的人都唔肯平賣(可能連倉底貨都賣埋),但喺另一方面那些準買家,因為利淡因素紛紛湧現,梗係希望殺佢兩成起碼。
賣家唔肯平,買家唔肯添多少少,市況便膠著,而雪上加霜嘅係今日經濟日報話,發展商喺成個10月都無去申請預售樓花。
如果打後個零兩個月,二手買賣雙方繼續堅持,而發展商又唔肯再推大型新盤,咁地產經紀就真係大檸樂。
唯有將嗰D「大減價」的新聞報畀傳媒,希望拿這些報導來逼迫實力及信心不足的賣家肯再減DD。
5. 成交價創屋苑新高
2018-11-07 16:19
資助當私樓賣, 當然好易創新高啦, 白表萬六算平啦
https://topick.hket.com/article/2093887/%E7%AD%B2%E7%AE%95%E7%81%A3%E5%B1%85%E5%B1%8B%E7%B6%A0%E8%A1%A8%E5%83%B9%E8%BF%91900%E8%90%AC%E3%80%80%E3%80%8C%E7%99%BD%E5%B1%85%E4%BA%8C%E3%80%8D%E4%B8%AD%E7%B1%A4%E6%98%AF%E4%B8%8A%E8%BB%8A%E6%8D%B7%E5%BE%91%EF%BC%9F%E3%80%80
https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/211462/%E7%AD%B2%E7%AE%95%E7%81%A3%E6%9D%B1%E6%AC%A3%E8%8B%91%E5%91%8E%E5%83%B9%E9%80%BC1-9%E8%90%AC-%E6%88%90%E6%B8%AF%E5%B3%B6%E5%B1%85%E5%B1%8B%E7%8E%8B
6. 路人XX
2018-11-07 16:37
蔡生和亮劍的文章幾年後睇番都咁精彩,唔係個個評論員做得到
7. 實事求是
2018-11-07 17:35
蔡老闆嘅數據才是真正說服力,其他講咩都係吹!
8. 實事求是
2018-11-07 18:02
亮劍兄文章當然也好精彩,我意思係其他版都係吹!
9. Johnny
2018-11-07 18:35
蔡生真系串爆某d專家
10. 中哂
2018-11-07 18:51
而在評論者當中,的確也有好幾位末日博士或者大淡友,他們深受媒體歡迎,每次預測雖然都不中,但每次都要做訪問,都要放頭條,無他,媒體也要照顧不同讀者的需求,看淡後市的讀者,就是喜歡閱讀大跌的報導。

🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣👏👏👏👏👏

🤣🤣🤣🤣
11. 年初的低位
2018-11-07 23:41
年初的低位: 是: 165.點...

看看數據,中原城市領先指數本周報183.7點,創出今年新低,比起最高峰時期的188.64點,..........???

中原城市領先指數 CCL 每周五公佈 – 最新2018/01/05公佈,反映2017/12/252017/12/31(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。

本週公佈與上週比較與上月比較
[中原城市領先指數]

165.02





12. 自然一派
2018-11-07 23:42
亮劍兄文章歷久尚新,地產內容好豐富,值得我們閱讀,好有益嘅貼文,擺多啲上來!


13. 支持者
2018-11-08 00:32
下半年新低是183.7點,應該仲會再跌,不過唔會太大,180點左右啦,跌半成少得制,明年樓價升番了.
14. 蔡生粉絲
2018-11-08 00:47
蔡生真係放個屁都特别香嘅!
15. 各有志
2018-11-08 09:09


目前並非遊說他人買樓的好時機,  未來走勢,  將會是觀望趨勢,  人各有志.



16. omg
2018-11-08 12:08
蔡老闆文承武德,萬民敬仰,千秋萬載,一統江湖!
17. 好肉麻
2018-11-08 12:58
樓上個位仁兄,真係OMG,擦鞋都唔使寫到咁樣啊,好肉麻啊!
18. 真男人
2018-11-08 14:09
有人講反話,窒下蔡生。

話時話,蔡生講出了我的心聲,平日寫一段半段同類言論,此網站經常出唔到,呢次蔡生寸盡(求名淡),實有人踩埸嘅。
19. 亮劍
2018-11-08 15:53
摷番幾年前嘅文章,呢個項目仲未傾掂,有些反對派議員話唔好填海, 我好想知佢哋有乜把炮變D地出來起樓😪

亮劍 2015-09-02 12:30:04

每次去油塘地鐵站,我總會見到對開觀塘仔湾有一大幅地皮在曬太陽,幾個月前同一班朋友去鯉魚門食海鮮。有人就話:「你們香港政府不是話唔夠地起楼嗎?作死佢有咁大塊地,為何唔用來起楼?」

我就話:「其實呢塊地,地主已經同政府拉鋸咗成弍拾多年,剛剛才過五關斬到第六將,呢家申請緊補地價。」

朋友就話:「那麼政府就爭分奪秒去同地主傾個数出來啦,仲等乜?」

我就講:「少喇叭,你剛剛大陸出來,你知不知道呢塊地值幾錢?」

我朋友可能買棺材唔知訂,隨便講:「使唔成百億?」(佢以為一百億好大)

我笑笑口話:「呢個項目總楼面有成4~5百萬呎,以政府唔會死錯人的估價睇,總計補地價应要2百億尾、隨時3百億头,畀着你係地主,你跟唔跟?」

我老友立刻 mark大口得個窿, 口窒窒声震震咁話:「緊係上訴啦!」

一葉知秋,香港冇地?偽命題而矣………… 

後記:大家想想新地投元朗站幾$,油塘項目毗鄰地鐵站,向海單位可佔一半,呢家無三百億無法打动政府個心。

對希望增加土地供應的政府來說:「新地你真的大整蠱😰!!!」
20. 真真薯片
2018-11-08 16:31
亮劍兄,

我一直指出空置稅作用不大,到九月我亦重覆指出地霸將會住面進入罷賣模式,十月地霸唔申請售樓紙,足見地霸囤貨既決心堅如盤石,一於死都唔賣,慢慢擠
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