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蔡老闆講出流標原因,好清晰,一句講晒,底價訂得太高!
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估值差咁遠,有啲離譜,242億同485億嘅分別,簡直係天價差別,估價行有大偏差,分明唔專業,需要檢討,港府都要因應時勢,作出地價重新評估!不宜定價過高.
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大家都知，不用你講! 地產商 只有低買地高賣樓! 西鐵上蓋就知! 地產商是食人不嗖骨!
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有人問小弟對樓市的看法，咁呢家中美貿易戰開打，美息又上升緊，短期當然看淡啦！ 而中長期睇，就要看自己對呢次中美角力，你買大陸會係夾著尾巴向特朗普求饒，定係中國借此機會，實行「資本主義的創造性破壞」。 如果你相信前者，咁當然係買定包花生睇戲，話唔定十年八年後，揸住一百萬已經可以full pay 整件沙一兩房;反之若你相信大陸經此一役會出現「資本主義的創造性與毀滅是同源的」，那麼呢次就最佳時機同藉口去鋤業主及政府價，畀「市價」低兩成係基本，否则都對唔住列祖列宗！ 至於業主同政府肯唔肯跪低，當然係睇佢哋對後市點睇及持貨能力啦。
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文輝道住宅地流標，小弟覺得地積比率由0.5倍，大大調高至約2.1倍係關鍵，呢幅地地皮面積約18.9萬平方呎，如果照舊時0.5地積比計可建樓面約9.47萬平方呎，大約起幾十個豪宅左右，我估政府要發展商每一呎畀十萬八萬，應該會有人落搭，正所謂物以罕為貴呀！ 但依家係2.1倍地積比率喎，成百幾弍佰件貨，件件兩叁億起，你估呢家賣緊納米樓？ 最慘政府又出埋空置税，呢啲豪宅買家通常要見現樓，睇過合心水先肯入，你政府叫人12個月散百幾弍百件超豪宅，係咪跌親個腦？
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亮劍兄似乎在說兩種可能性，而不是自己對樓市看法。期待。
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適當嘅調整係好事,樓價返回年初最好,今年冇起落就算了.山頂豪宅好心啦,貴到咁就唔係好正常.
等填海供應到,細價樓穩健唔要大上大落.
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8.
向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 |
| 2018-10-24 16:51 |
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文輝道流標的啟示
2018年10月19日
樓市面臨轉角位，備受矚目的山頂文輝道超級豪宅地王流標，再次引發「高地價政策」爭議，連特首林鄭月娥也要主動強硬回應「不會賤賣地皮」。查實，近年樓市日益分割為「超級豪宅」和「非超級豪宅」兩個市場，呎價差距動輒以10倍計，操作難度不可同日而語。這趟文輝道流標，除反映市況前景不明朗，亦由於近年洶湧南下的內房商面對多重限制（各有前因），並無參與今次奪標戰。
文輝道地皮前身為高級公務員宿舍，鄰近德瑞國際學校，級數媲美山頂道、施勳道、普樂道，毫無爭議為山頂超級豪宅地段；地盤面積18.9萬方呎，最多可建樓面40.43萬方呎，市場此前估值介乎242.58億至485.17億元，相當於每平方呎樓面地價約6萬至12萬元。不論總金額抑或樓面呎價，該地皮均被視為有機會創出全港地王新紀錄，惹來市場密切關注。
港樓分成兩大市場
然而，經過一個月招標期，該地皮於本周二宣告流標，5組入標財團的出價皆未達政府底價要求。適逢樓價近日乍現回落勢頭，有業界人士據此批評政府「叫價過高」，質疑是否仍堅持「高地價政策」，以及未有考慮空置稅等措施對市況預期的影響。這些聲音促使林鄭月娥隨即主動回應，直指相關說法實屬「錯誤」，強調政府參照所有市場因素考慮底價，又重申並無「高地價政策」，卻也不會「賤賣土地」。
很多人關心今次流標對後市有何指引，惟對絕大多數市民來說，其實「啟示有限」。事關正如文首所述，本港樓市日益分成「超級豪宅」和「非超級豪宅」兩個世界，雙方的基本因素不可同日而語，相互牽引作用亦很輕微。何謂超級豪宅？說的是呎價起碼5萬元以上，總價逾1億元，位於山頂、半山和南區等傳統豪宅地段的分層物業或獨立屋，其餘一律視作「非超豪」住宅。
超豪宅定價如藝術品
打個比喻，普通單位就像日用品，其價格相對較易理解；例如對發展商而言，在投標時根據地價和建築成本，再加上大約10%至30%利潤水位，便可計出日後「賣幾錢」才有賺，或者至少不會蝕本，然後按此釐定投標出價範圍。再者，普通住宅成交頻繁，有市價軌跡可循，發展商亦較容易估算兩至三年後的樓價預期。
相比之下，超級豪宅有如藝術品，成交疏落，價格差距大。即使在同一地區本月錄得一宗呎價達15萬元的交易，惟兩個月後隔幾個門牌另一宗成交呎價可能只報9萬元，毫不出奇，皆因包括戶型、景觀、買賣雙方心態等因素，都會造成顯著影響。亦因如此，超級豪宅受市場情緒的牽引往往比普通住宅更大，在氣氛好時，基於其「買一件少一件」稀有度，價格更易被進一步搶高；不過當市況稍為降溫，要找幾個潛在買家卻十分困難，畢竟買得起這類超級豪宅的群體人數有限。
純中資發展商無影
回說文輝道地皮，值得留意是5組入標財團當中，4組屬「純港資」，分別由恒地（00012）、新地（00016）、長實（01113）和嘉華（00173）獨資出手，第五份標書則由九倉（00004）、南豐、華懋、新世界（00017）、信置（00083）和中海外（00688）合夥，勉強只得「佔六分一支標」的中海外有內地背景，但這間內房龍頭已來港扎根多年（1979年開始在港發展物業，1992年在聯交所掛牌），早被視為「地頭蛇」之一。嚴格來說，近年在本港賣地市場日趨活躍的一眾後起內房商，集體絕跡於今次文輝道奪標戰。
究其原因，一來內地經濟和樓市放緩比香港更急劇，內地發展商自顧不暇，務須掙扎「活下去」，班資回朝尚且不及，遑論北水南調買地。二來文輝道地王不但涉資巨大，而且附近有多個山坡，發展商須負責勘探、斜坡保養、預防山泥傾瀉等工程，隨時額外增加成本，更何況內房商對本港工程、地政和法律等事務的熟悉暫時難及本地薑。最後，正如上文提及，超級豪宅市場難度很高，風險甚大，內房企業面對種種不明朗因素，自不敢貿然押下幾百億元巨注。
總的來說，超級豪宅屬於另一種遊戲，這次文輝道地皮流標，對於普通住宅市場其實沒多大啟示，頂多顯示整體樓市並非處於最熾熱階段而已，但這是眾所周知的事情。相對而言，跟普通住宅市道關係更大的，是日內幾個平民新盤開售情況，特別是華懋旗下、大膽開高價的元朗朗城滙（首批折實平均呎價接近1.6萬元），短期內或具指標意義。
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香港土著兄
你有冇見過做酒樓嘅，會希望業主限住佢擺幾多張檯？
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土地流標，是正常事項, 前景不明朗, 不會窮高追,亦不會富高追...
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當香港地產商傻燦, 咁多平價地賣...另一位樓市專家唐榮先生是出名的數據王，他更形容「明日大嶼」計劃是「唔填就笨啦」！他以40萬個單位作一個保守估計，假設每個單位平均面積只為400平方呎，全部拿來出售，每個賣250萬元，便可賣1萬億元，而興建每平方呎樓面地價成本僅為3125元。試想想，先不算私人樓，就以資助房屋如居屋、港人首置上車盤計算，以225萬到338萬元金額，買入一個人工島有海景鐵路400呎單位，市民「買不買單」？
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12.
自然一派 |
| 2018-10-24 23:04 |
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亮劍兄分析有料到,比喻好生動,讚者鍾意睇,支持你!
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空置稅一出,一早就話咗,建議地產商唔好投地住,等空置樓宇全部出售完,等政府冇錢使,回到2004年度施政模式,政府大賣領滙商場管理管治模式再出來執死雞...
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蔡老闆呢個講法有道理!
"根據以往經驗，發展一個這樣大型的豪宅盤，從買地蓋樓到銷售完成，在市況好時，一般也需要5年到7年時間。空置稅是這種超級豪宅的致命傷，5至7年的漫長銷售過程，分分鐘要讓地產商支付3成樓價的空置稅。因此，在市場淡靜和隨時繳納空置稅的情況下，發展商出價較為審慎，作為專業的估價師，應該將此現象納入估值的範圍。"
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15.
引刀一快 |
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| 2018-10-25 08:30 |
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買？哈哈哈，除非填成長條形喇，唔係邊會戶戶有海景？
不過，如果真係填一條麵條出嚟，又唔錯啵，因為超長海岸線，有生態促進作用架。
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16.
引刀一快 |
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| 2018-10-25 08:32 |
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實力不足者吩吩離場... 樓市淡風吹起，負面因素下，一手新盤買賣氣氛轉弱，地產站統計全港新盤成交紀錄冊，截至今日（10月24日），已錄得31伙撻訂單位，為近11個月新高，屯門上源佔10伙為最多。
另外北角柏蔚山有建期買家放棄上會，該買家早於今年6月以2,236.3萬入市，購入2座6樓B室，面積823平方呎單位，並已簽署正式合約，但成交紀錄冊顯示已於本月22日終止買賣合約，提早離場
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20.
路人xx |
| 2018-10-25 12:46 |
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豪宅根本同居住無乜關係， 就好似勞斯萊斯根本唔係賣交通工具，
但係對付居住問題而設的空置稅，又燒埋豪宅，D豪宅地揾鬼買。
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485億，以可蓋樓面逾40.4萬平方呎計算，就算是最低的242億元中標，樓面地價每呎也要$6萬元以上，加上建築成本、利息和一些雜費等，每呎樓面的成本價大約7萬至8萬元左右，那麼將來出售價肯定要在每呎10萬元或以上。
