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樓價上升令購買力增強,負擔能力減弱
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樓價上升令購買力增強,負擔能力減弱

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2018年9月6日

  有年輕朋友話我唔識睇樓市,他認為樓市如果沒有天災人禍,不可抗力的事件發生,是會處於永遠上升狀態,所以,香港樓市在2003年沙士之後,連升15年,還沒有下跌跡象,現在轉軚還未算遲,他的理由很簡單,就是樓價上升,香港人所擁有的物業資產價值上升,業主可以利用那些物業取得更多資金,購買更多物業,在購買力增強下,樓價只會繼續上升,直至出現天災人禍,不可抗力事件,到那時候樓價下跌亦非戰之罪,因為沒有人可以預測得到那些不可抗力事件幾時會發生。

  年輕朋友說得沒有錯,香港亦有很多專家以此理由認為樓市不會下跌,他們除了用這個理由之外,還認為有無窮購買力從國內湧至,樓市是不會回調,政府出什麼辣招也沒有用,我覺得很奇怪,不懂事的年輕朋友以此理由話樓價不會下跌還情有可原,但專家用這個理由似乎是學術水平有點不足夠,難道他們不知道,樓價上升的確會令到購買力增強,但同時令到負擔能力減弱,當業主負擔不起而要出售他們的物業,樓價就會下跌,所以,當大家聽到有人說樓價已經超出了市民的負擔能力,其實已經是一個下跌的訊號,不過,樓市並不會即時下跌,因為由樓價上升而產生出來的購買力不但會托住樓市,甚至可以令樓市繼續上升,不過,購買力會愈來愈弱,成交量會愈來愈少,當成交量大幅低於水平,樓市就會下跌,老實說,這與現時市況吻合,中原指數不斷創新高,但成交量則慘不忍睹,這是一個樓市下跌訊號,本來樓市早已下跌,但出現了一個因素令樓價不跌反升,這就是令購買力作出複式增長的高成數按揭,不過,高成數按揭的副作用就是當樓價下跌,就會變成令樓價下跌的催化劑,道理很簡單,當財務公司追數,業主就要賣樓,樓價就會下跌。

樓價上升令購買力增強,負擔能力減弱
1. 十郎
2018-09-06 09:37


      在投資或者投機市場 , 所有物種或者物件被統稱為 " 貨物 "。例如 : 股 ; 金; 匯 ; 債 ; 息 ; 樓 ; 車 ; 大豆 ; 紅豆 ; 辣椒 ; 蒜頭 ; 空氣 ; 海水; 時間 ; 陽光 ; 勞力 ; 腦力-------等等等等。

      如果小朋友話 , 樓升左可以加按加碼 , 所以升幅可以源源不絕 , 那麼套入任何商品都是成立的。最接近的是股票 , 但情況是 , 他們就視同蛇蠍 , 這是他們認知不足 , 功力不足。

      請他們努力研究的同時 , 用點時間讀一下從前的投資騙案。遠的有 " 鬱金香投機狂潮 " ,  "龐茲騙局 " 。近的有有 " 虛擬貨幣 " ,  "傳銷買賣 " 等等。



3. 湯瑪斯
2018-09-06 10:12
「貿易戰」應該是人禍吧!「股市暴跌」應該是「沒有人可以預測得到那些不可抗力事件」吧!所以天災人禍,不可抗力的(即所謂「天要下雨,娘要嫁人」)事件天天都在發生。問題是這類負面因素較強還是利好因素較強,以及何時去到轉勢的臨介點。如果有一天樓市崩盤,我也會認為樓價不會只跌不升。因此,「物極必反」最能否定樓市只升不跌的迷信。
4. 十一哥
2018-09-06 10:17
投資、事實係藝術、講天份…唔洗點讀書、否則D財資專家個個威過十X哥…仲使做嘅、發達之後再讀書係為咗資產合規管理…十X哥係典型、好多就係有銀唔進修…一玩大波就座花廳。

5. 鳥5
2018-09-06 13:10
好殘忍真心講 ,資本市場 最主要功能係歸邊唔係講公平... 用錢去收租呢個概念 , 而又唔受受制於 面積 嘅大地主...
6. 鳥5
2018-09-06 13:16
美金係一種絕對貨幣狀態, 其他國家貨幣只係處於,相對貨幣狀態  本身就係唔公平...
7. 外匯基金票據
2018-09-06 15:50
有人謂本市仍有一萬億外匯基金票據唔駛驚, 其實啫係千零億美金, 美帝過去發水每月幾百億, 發足多年, 只係得千億入黎買左野(?), 要出走實在唔係難事, 只要, 票據到期、股市套齊現、美股續升, 美帝加息只是打一支春藥去催化哩個過程。
8. 風險
2018-09-07 00:16
P2P基金, 虛擬貨幣,債券,股票,現金,黃金,所有資產其實都有風險。磚頭在亂世的包值能力比起陰司紙般的金圓卷(現金),算是穏陣的投資。
9. 十郎
2018-09-07 10:30


      我5敢肯定 , 我所知有一萬億外匯票據 , 係5關銀行的事。銀行現存有約700億美元 , 如果結存接近零 , 有一萬億做後盾 , 好穩陣 , 係5係 ? 但是如要動用呢d錢既時候 , 係要比利息架。這樣結果其實都一樣 , 加息 , 加息 , 加息。

10. HKY
2018-09-07 13:27
我寶在不能明白:
建基於"高承數按揭"幫助而入塲買樓的人士,就像恒生指數站在歷史新高40000点,還naked 揸期指,仲要只付少少按金在倉,也不認為自己做緊超高槓杆(歷史新高hsi 40000点和只付dd按金)的投資???
奇!
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