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有沒有只升不跌的神話?
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2018年9月5日

有沒有只升不跌的神話?

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  朋友問樓市有沒有只升不跌的神話?當然沒有啦。近年來,港府一直努力要打破大眾對樓價只升不跌的預期,於是不斷對樓市加辣,甚至不斷出口術提出警告,樓價過高脫離市民負擔水平,慎防出現泡沫爆破危機。

  儘管港府多番苦口婆心,樓價這幾年仍然不為所動,直到最近多項利淡因素出現,如:空置稅推出、預期土地供應增加、利率上調機會大增、以及貿易戰令後市不明朗等等,樓市才由旺轉靜,或許新盤市場仍然暢銷,但二手樓市肯定非常寂靜。要讓樓價下跌不是靠口術,靠的是買家減少而賣家增多,市場由供不應求變為有求必應。

  以其要改變人們對樓價只升不跌的預期,不如讓人們看到有一個房屋供應充足的未來。當大家都認為遲買一樣有得買,遲買樓價不會貴的時候,樓市就真的不會大升了。大家在媒體上看到大量填海、開發棕地等等的廣泛報導,預期未來的供應量將大幅增加,樓市會因此而步入健康軌道。如今,住宅市場只升不跌的神話開始幻滅。

住宅供應將大增 中區甲廈租堅挺

  然而,有一個市場卻仍然在上升中,就是核心區甲級商廈市場,筆者所指的是中環甲級商廈在近10年的租售價格。自從2008年金融海嘯之後,這個市場幾乎再沒有下跌了。大家可以翻查資料看看,中環核心商廈供應短缺,近年來價格反覆向上,當恆基地産(0012)去年5月以樓面地價每呎5萬元創新高價投得中環美利道地皮後,人們才意識到中環超級甲廈價格仍然相對落後,尤其是相比於當年同等價格的山頂及南區超級豪宅。

  如果大家對核心甲廈售價還有懷疑,那麼嚴格來講租金就更為堅挺,原因是用家不買也要租,中環甲廈1.8%的空置率代表甚麼?代表使用率幾乎全滿,也代表這個市場仍然供不應求。當然,對後市有保留者可以不買而選擇租,但公司要撤離中環核心區談何容易,尤其是一些龍頭企業,起碼總部也要留在中環核心一帶。

  在這種環境下,近10年內中環甲廈的租金可說是只升不跌。中區商業樓面一向匱乏,除了去年5月份的美利道地皮和10月份的嘉咸街地皮外,就再沒有新的供應了(和記大廈重建不算)。再對上一次,要追溯至1996年港鐵批出的國金二期,以及1995年賣地建成的中信大廈。事隔20年,中區商業樓面只有輕微增加,甲廈售價突破每呎6萬元,而租金也衝上每呎220元。後市如何難以預料,但中環甲廈租金仍然會一支獨秀。

有沒有只升不跌的神話?
1. 亮劍
2018-09-05 14:00
直到今日香港中環都係核心內圍,唔少陸資及外資巨企,都想喺呢度插旗,因此空置率奇低,所以租售價格異常堅挺。
但若果希望喺香港中區,搵個甲级寫字樓做生意嘅企業,搵極都搵唔到一定嘅樓面出嚟開檔嘅話,咁佢哋可能收缩擴展步伐,直接影響香港長遠嘅營商環境。
同住宅無足夠土地去興建一樣,中環寫字樓用地的供應亦少得很。
因為法庭已經判咗維港之內填海已經不可行,咁政府要增加中區商業用地供應,只能把手上籌碼重新審視,睇下仲有乜嘢地可以攞出嚟拍。
似小弟目測,第一幅是中區警署與上環消防局中間嗰塊地;第二幅係中區警署與信德中心中間嗰個巴士站;第三幅乃信德中心與海港政府大樓之間作重新規劃,先重置林士街停車場、垃圾站、3號b嗰個巴士總站及海港政府大樓後統一發展。
呢三塊地加埋,隨時講緊成数百萬呎楼面,如果分階段進行,可於中長期滿足部分中區商用物業的需求。
就算呢幾支嘢真係起得成,我估都會係陸資巨企一幢幢咁收埋做總部,應該不會嚴重影響中區的甲级商廈價值。
2. Visitor
2018-09-05 14:46
http://property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=60880
3. 愚昧的人
2018-09-05 15:53
中環甲級商廈咁有前景, 蔡老闆又會拆售中環中心? 我唔明白
4. 東方成竹
2018-09-05 17:32
完全支持蔡老闆睇法!

 [如果大家對核心甲廈售價還有懷疑,那麼嚴格來講租金就更為堅挺,原因是用家不買也要租,中環甲廈1.8%的空置率代表甚麼?代表使用率幾乎全滿,也代表這個市場仍然供不應求。當然,對後市有保留者可以不買而選擇租,但公司要撤離中環核心區談何容易,尤其是一些龍頭企業,起碼總部也要留在中環核心一帶。]
5. 自然一派
2018-09-05 17:34
投資係應同人分享,中環中心蔡老闆有幾層,同人分享一層半層冇所謂!
6. 亞Q
2018-09-05 17:39
我多年前一位朋友口頭襌 : "咁貴租要賣白粉先至圍到皮!".
7. 地產人
2018-09-05 17:54
宜家甲廈係投資得過,不過成本大,唔係個個有能力投資,扮寫字樓嘅工廈及劏工廠千萬唔好掂,尤其是一些假用途嘅物業!
8.
2018-09-05 19:39
說得對,但唔係人人都有錢買
9. 唔會咁
2018-09-05 23:34


有沒有只升不跌的神話?

目前香港樓市就處於一個抽象的只升不跌的神話中!!!

原因是:  太多叻仔沽樓等跌,市場就自然會出現一種抗跌功能了......所以就唔會咁快跌了...



10. 引刀一快
2018-09-06 16:31
11. 引刀一快
2018-09-06 16:32
血壓
12. 砍二塊
2018-09-06 18:01


一刀砍二塊......

雖然可以用藥物治療高血壓,但是如果能改變生活方式,就可以不需要吃藥,而控制血壓不增高。即使有遺傳傾向的人,改變生活方式,也對預防和治療高血壓有好處。

據福克斯2月9日報導,美國心臟協會的文森特•布法利諾(Vincent Bufalino)博士說,從高血壓對身體造成一系列不良影響來看,高血壓和其他重大風險因素都需要注意,如高膽固醇、肥胖、2型糖尿病、吸煙和高血壓家族史等。

簡單說,高血壓就是血管的緊張性增高,而血管的緊張性越高,造成心臟的工作負擔就越大。所以,高血壓會增加患心臟病和中風的風險,如果不能很好地控制血壓,會導致腎功能受到嚴重影響而出現腎功能衰竭。

據報導,人的血壓只要稍微低一點點,得心臟病和中風的危險就會小很多很多。

吃降壓藥會帶來很多副作用,比如瞌睡、頭暈等,以下介紹13種簡便易行生活方式,可擺脫藥物,預防和控制高血壓。

1.瞭解正常血壓值

健康人的理想血壓值是120/80。但是,根據美國醫學協會雜誌2013年公佈的新的指導方針,血壓在140/90以下也是正常的。

如果你有高血壓,醫生可能會建議你每天測量一下。而實際上,一年看一次醫生,一年測幾次血壓就足夠了,而不必天天測量。

2.應有自己測血壓的儀器

除了到醫生那兒做檢查,自己完全可以在家裏做檢查。專家們都知道,「白大衣現象」或在醫生辦公室,可能會導致你的血壓值增高。

《偉大的膽固醇神話》 作者、認證營養師喬尼•鮑登(Jonny Bowden)博士說:「理想的測量血壓方式是,早晨剛醒,在床上躺著的時候進行。」

3.特別注意加工食品

出人意料的是,鹽吃的多其實不會升高血壓。鮑登說:「鈉被高估了。大多數人都不是鹽敏感體質」。

不過,專家們認為減少鹽的攝入量是對的,每天最好少攝取2000毫克或吃的鹽再少一點。

特別注意加工食品,那裏面的食鹽量很高,把加工食品從你的食譜單中去除。

4.多吃蔬菜

研究表明,在飲食中含鉀的成分越多,血壓就會越低。而鉀的最佳來源是蔬菜,因此,你需要努力做到每天吃9成蔬菜。

5.減肥

如果超重或肥胖,得高血壓的風險就很高。定個減肥計劃,採用健康食譜,每週保證2個半小時的運動,都會對降低血壓有好處。

6.保證睡眠充足

最近,在高血壓雜誌的研究說,失眠可能與高血壓有關係。如果你失眠,那就找一找原因,是甚麼導致失眠的,咖啡、心理壓力、或深夜使用iPad。

7.解除壓力

心理壓力,無論是短期的還是長期的,都會造成血壓升高。

布法利諾博士說:「生活中的干擾都會導致血壓升高。」所以,做事情有計劃,安排一下每天的鍛練內容如深呼吸、打坐、運動和娛樂,是很有效的。

8.斷掉咖啡因的攝取

咖啡因是血壓升高的動力。不必停止喜歡冷火雞的習慣,但是限制一下自己喝的咖啡、茶、蘇打水、運動飲料和巧克力,會很有效。

9.解決打鼾的問題

「阻塞性睡眠呼吸暫停」會導致頻繁的暫停呼吸,會影響身體,提高血壓。睡眠呼吸暫停也可導致心房纖維性顫動(簡稱「房顫」)或心律不齊。如果你的伴侶告訴你睡覺有打鼾,或者如果你醒來感到疲倦,請和醫生談談怎麼辦。

10.吃越橘

據Plos One雜誌中的最近一項研究顯示,野生藍莓即歐洲越橘(一種深藍色漿果),可以改善高脂肪飲食造成的高血壓。雖然吃這些「小寶石」,不會改變不良的飲食習慣,但是可以減少一些負面影響。

11.吃可可

研究表明,可可中的黃烷醇可能有助於降低血壓。但不要走極端,每天吃的黑巧克力量為一平方英吋(2.5厘米X2.5厘米)就夠了。

12.攝取足夠的鎂鹽

鮑登說:「鎂可放鬆血管壁和精神狀態」。

而深綠色蔬菜、堅果、種子和鱷梨都是很好攝取鎂鹽的來源。每週兩道富含脂肪的魚類即具有足量的ω-3脂肪酸,幫助降低血壓。

13.戒煙

吸煙對身體的多方面都有害,尤其是吸完一隻煙就會使你的血壓升高。定制戒煙計劃是個降血壓的良策。

美國疾病控制與預防中心(CDC)估計,大約三分之一的美國人患有高血壓。隨著年齡的增加,患血壓的人越多。60歲的人中,約50%有高血壓。而且,大多數的高血壓的人有遺傳的原因。

責任編輯:林妍

更多:血栓是「沉默殺手」 3招可緩解



13. 樓市中哥
2018-09-06 20:15
哈哈,有人話大家的人工
14. 叻仔
2018-09-07 00:24
同意9樓所講,香港樓價一口氣狂升了15年的主要原因,就是在过去的15年中,有太多叻仔沽了自住樓等跌。

香港樓市專收叻仔。最怕你唔夠叻。只有仍然有咁多叻仔持幣等跌,本港樓價有排升。
15. 自然一派
2018-09-07 00:41
同意蔡生嘅講法,中環甲廈租金仲會上升!

"在這種環境下,近10年內中環甲廈的租金可說是只升不跌。中區商業樓面一向匱乏,除了去年5月份的美利道地皮和10月份的嘉咸街地皮外,就再沒有新的供應了(和記大廈重建不算)。再對上一次,要追溯至1996年港鐵批出的國金二期,以及1995年賣地建成的中信大廈。事隔20年,中區商業樓面只有輕微增加,甲廈售價突破每呎6萬元,而租金也衝上每呎220元。後市如何難以預料,但中環甲廈租金仍然會一支獨秀。"
16. 泡沫爆破
2018-09-08 00:59
爆煲了仲死頂,年底大家睇睇就知,先股市冧後樓市冧,10年一週期,當年2008年,今年2018年,大家明啦!
17. 得啖笑
2018-09-08 08:35
26. 泡沫爆破 2018-09-04 14:21:17
真爆煲了,內部資料顯示,年底跌3成,唔信問下專家啦,所有分析員專家博士教授都係一致認同大冧市來到!
27. 大頭文B 2018-09-04 17:54:14
Loser搬咁晒全世界勁人個名頭出來撑自己夢話,卻說不出一個實質例子。

樓市現實係一位天水圍林太,KO咗專家。
28. 得啖笑 2018-09-04 18:18:48
原來醒哥犀利過叻哥,有得睇內部資料,重知道三個月後跌三成,醒哥有咁厲害準確資料,照道理一早炒炒賣賣發咗達,點會做鍵盤戰士齋吹,重經常畀人窒到語無倫次嘅?

內部資料係咪來自閣下體內?
18. 酸葡萄
2018-09-08 10:11
十年一週期大冧,講得咁準確肯定,政府使乜出咁多花招,呢個就係(內部資料)外,惟一的外部資料?

醒哥果然比叻哥在攪笑造詣上,更勝一籌。
19. 快開心
2018-09-08 13:44


爆煲了仲死頂,年底大家睇睇就知,先股市冧後樓市冧,10年一週期,當年2008年,今年2018年,......大家都唔會明白你講的驚慌失措東西的!!!

樓市是一個好特別的市場,爆煲???唔會話爆就爆,有錢佬講爆煲都講唔準,冇錢買樓者更加唔會講得準......目前香港未有爆煲的舉動可以咁快開心的時刻......


20. 樓價指數橫行
2018-09-10 10:05
市場上有數過低價成交 只是佔整體成交不足一個百分點,而且現在還有破頂成交。這導致樓價 指數 橫行。
不要信 細價樓爆煲論, 作者發表文章時中原指數點,可是現在已經188點。
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