「土地債券」比「囤農地」對香港管治更不利

可能由於「公私營合作開發農地」得不到大眾市民支持，近日身兼土地供應專責小組成員的港大學者建議，私人業權人可跟政府在發展區內換地，或用「土地債券」換取面積相若的政府新土地，以加快新界農地發展。他還強調這方案可能不算是公私營合作。

第一個建議的意思是私人土地業權人可自願向政府交出土地，興建公屋、道路及基建等，換取在原區得到一幅土地，如重新規劃後，較優質的地皮須補足價後才能發展，做法可整合一些零散而無充分利用的土地。筆者感覺奇怪，如果政府在需要興建公屋、道路或基建的情況下，已有足夠理據使用「收回土地條例」收地，為何要優待這些地主有權原區換地，政府如何制定準則。那些地用「收回土地條例」收地？那些地可原區換地？是否地主自願交出土地就可以換地？不自願就收地？這樣爭議性非常大。在較優質地段的地主多選擇原區換地，他們多了一個比收地更好的選擇，這樣公平嗎？同時政府在重新規劃土地上，需要預留足夠土地用作原區換地，這樣對特區政府在土地規劃上可能產生更多問題。這是一個全新的遊戲規則，政府必須小心其後果。

第二個建議的意思是政府發行「土地債券」，收回新界私人農地原居民祖堂地及棕地等，土地持有人可用地債加現金，競投面積或價值相若的政府新土地，業權人可用新界農地取得地債，未來可用來競投其他住宅地。為可公開、透明，土地價值由市場決定，其他投資者亦可在公開平台，以市價購買或轉讓債券。

筆者個人認為這個「土地債券」建議爭議性更大，首先「土地債券」很容易變成投機工具，已是易見的缺點。同時大地產商手持大量農地，過去他們囤積農地已對特區政府管治不利，如果讓他們可將大量農地換成「土地債券」，變相讓他們「囤積土地債券」，對地產商壟斷香港房地產市場更容易，囤積「土地債券」比「囤地」的成本更低，同時更容易收購其他細小債券，讓壟斷加大，這樣對未來香港特區政府的管治非常不利，更難為大眾市民提供穩定的房屋供應，房地產市場更難回復正常。如果現界政府接納這個建議，其實可能已是「利益輸送」與已大量囤積農地的地產商。

「土地供應小組」已給人印象是為了「公私營合作開發農地」而做的「大龍鳳」，如今可能見到成功機會不大，便改以「地土債券」混淆視聽，事情變得更有「官商勾結」的可疑，政府對此建議更應小心。